베트남에서 대만인이 집을 사는 완전 가이드: 자격, 소유권, 절차, 비용

대만인은 베트남에서 집을 살 수 있지만, 범위가 베트남인보다 좁습니다: 분양업체로부터 '주거 분양 프로젝트' 내의 아파트나 단독주택만 구매할 수 있습니다. 각 아파트 건물당 외국인 합계가 30%를 초과할 수 없고, 단독주택은 한 동(坊)당 약 250호를 초과할 수 없습니다. 보유 기간은 핑크북 취득일로부터 50년을 초과할 수 없으며, 한 번 연장할 수 있습니다. 구매하는 것은 토지가 아닌 주택 소유권입니다(베트남 《주택법》 Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효, 제16조부터 제20조까지).

이 글의 '대만인'은 베트남 국적이 없고 베트남 혈통도 아닌 일반 대만 여권 소지자를 말하며, 베트남법 '외국 개인'(cá nhân nước ngoài) 규정을 적용합니다. 법령 인용은 현행 통합본 기준입니다(주택법은 79/VBHN-VPQH).

누가 살 수 있는지: 외국인 개인이 주택을 구매하기 위한 세 가지 요건

요건 하나는 신분입니다. 《주택법》 제17조 제1항 c호는 '베트남 입국이 허가된 외국인 개인'을 주택을 소유할 수 있는 대상으로 규정하며, 합법적으로 입국할 수 있는지 여부를 보며, 베트남에서 근무하거나 거주하는지 여부를 보지 않습니다.

요건 둘은 면제 신분에 해당하지 않는 것입니다. 《주택법》 제18조 제3항은 외교·영사 특권 면제를 받는 사람을 제외합니다. 시행세칙 《제95/2024/NĐ-CP호 의정서》(2024-08-01 발효, 현행 통합본 21/VBHN-BXD) 제3조는 따라서 매수인이 외국 여권과 '면제 신분에 해당하지 않음'을 서면으로 약속할 것을 요구하며, 계약 당시 여권이 유효하고 베트남 입국 도장(또는 이에 준하는 합법적 입국 서류)이 찍혀 있어야 합니다.

요건 셋은 대상이 합법적이어야 한다는 것입니다: 건설사로부터 분양 프로젝트 내 상품 주택을 구매하거나 임대 후 구매하거나, 이러한 주택을 증여·상속받는 경우이며, 분양 프로젝트가 국방 안보 통제 구역에 있지 않아야 합니다(《주택법》 제16조, 제17조 제2항 b호); 또는 이 방식으로 합법적으로 주택을 소유한 외국인으로부터 구매하는 경우(제17조 제2항 c호).

예외는 베트남에 거주하는 베트남 시민과 결혼한 외국인 개인으로, 베트남 시민처럼 주택을 소유할 수 있습니다(《주택법》 제20조 제2항 c호). 세 가지 요건과 서류 세부 사항은 〈대만인이 베트남에서 집을 살 수 있나요? 외국인 주택 구매 세 가지 요건과 구매 가능 범위〉를 참조하세요.

살 수 있는 것과 살 수 없는 것

살 수 있는 유형에는 아파트(căn hộ chung cư)와 단독 주택(nhà ở riêng lẻ, 빌라·연립 주택 포함)이 포함됩니다(《주택법》 제17조 제2항), 단 분양 프로젝트가 '외국인이 주택을 소유할 수 있는 분양 프로젝트 명단'에 있어야 합니다. 이 명단은 성급 인민위원회가 국방부·공안부의 통지에 따라 확정하고, 전자 포털에 공개합니다(《제95/2024/NĐ-CP호 의정서》 제4조 제3항).

살 수 없는 주요 유형은 네 가지입니다. 첫째는 토지입니다. 《토지법》(Luật Đất đai 31/2024/QH15, 2024-08-01 발효, 현행 통합본 44/VBHN-VPQH) 제12조는 토지가 전 국민 소유이며 국가가 통일적으로 관리하고 '사용권'을 교부한다고 규정합니다; 외국인 개인은 주택 소유권을 취득하며, 주택 거래 서류로 권리증을 발급받습니다(제148조 제5항 a호). 둘째는 분양 프로젝트 외의 주택, 예를 들어 베트남 주택 소유자가 직접 지은 연립 주택입니다. 셋째는 국방 안보 통제 구역 내 분양 프로젝트입니다. 넷째는 비주거용 건축물입니다: 《부동산 경영법》(Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 발효) 제15조 제4항은 합법적으로 거주하는 외국인 개인에게 '임차' 사용만 허용합니다.

규정에 맞지 않는 주택(분양 프로젝트 외, 쿼터 초과 또는 통제 구역 내)을 증여·상속받은 경우, 외국인 개인은 주택의 가치만 누릴 수 있습니다(《주택법》 제20조 제2항 b호). 토지, 연립 주택 또는 상가를 사고 싶다면 〈외국인이 베트남에서 토지, 연립 주택 또는 상가를 살 수 있나요?〉를 참조하세요.

소유권 기간: 50년 및 1회 연장

외국인 개인의 보유 기간은 거래 약정에 따르지만, 권리증(핑크북) 발급일로부터 50년을 초과하지 않습니다. 필요 시 1회 연장할 수 있으며, 역시 50년을 초과하지 않고, 기간은 반드시 권리증에 명시해야 합니다(《주택법》 제20조 제2항 c호). 기산점은 '권리증 발급일'이며, 계약일이나 입주일이 아님에 유의하세요.

연장 절차는 《제95/2024/NĐ-CP호 의정서》 제6조를 참조하세요: 만기 최소 3개월 전에 주택 소재지의 성급 인민위원회에 서류를 제출합니다(직접 방문, 우편 또는 온라인 가능). 성급 인민위원회는 30일 이내에 심사하여, 조건을 충족하면 서면으로 1회 연장(50년 이내)을 승인합니다. 주택 소유자는 승인 문서를 받은 후 15일 이내에 권리증 기간 변경 등기를 합니다. 출국 명령 또는 추방 명령을 받은 자는 연장할 수 없습니다(같은 조 제3항).

연장을 원하지 않는 경우, 만기 전에 본인 또는 위임자를 통해 자격이 있는 자에게 주택을 매도하거나 증여할 수 있습니다. 기간이 지나도 처분하지 않으면 주택은 공유 재산이 됩니다(《주택법》 제20조 제2항 đ호). 또한, 2026-08-26부터 시행되는 행정 벌칙 규정 《제339/2026/NĐ-CP호 의정서》 제54조 제3항 d호는 '연장 신청 지연 제출'을 3,000만~5,000만 베트남 동의 벌금 대상 행위로 규정합니다.

만기 처리, 상속 및 재매도는 〈베트남 주택 50년 소유권 만기 시 어떻게 하나? 연장, 재매도 및 상속〉을 참조하세요.

외국인 쿼터: 30% 및 250세대

아파트 쿼터는 '동' 단위로 계산합니다: 외국인 조직과 개인이 한 동의 아파트 내에서 합산 보유하는 세대 수는 주거용 세대 수의 30%를 초과하지 않습니다(《주택법》 제19조 제1항). 동일한 기초에 여러 유닛이나 여러 동이 있는 경우, 각 유닛과 각 동마다 각각 30%를 계산합니다(《제95/2024/NĐ-CP호 의정서》 제5조 제2항 a호).

단독주택, 빌라는 '지역' 단위로 계산합니다: 인구 규모가 하나의 방(확정 계획 인구 1만 명 기준)에 해당하는 지역 내에서 외국인이 합산 250세대를 초과하지 않으며, 지역 내에 여러 분양 프로젝트가 있어도 합산 계산합니다(《주택법》 제19조 제1항; 《제95/2024/NĐ-CP호 의정서》 제5조).

쿼터는 건설사가 결정하는 것이 아닙니다. 성급 주택主管기관은 웹사이트에 각 분양 프로젝트별 외국인이 보유 가능한 수량, 구매 완료 수량 및 증서 발급 수량을 공개해야 하며(같은 의정서 제7조 제1항), 건설사나 매도자는 계약 전에 반드시 조회해야 합니다(제7조 제2항 a호). 쿼터를 초과하는 거래는 법적 효력이 없고 권리증이 발급되지 않으며, 매도자는 매수자에게 배상해야 합니다(제7조 제3항). 계약 전에 건설사에게 서면으로 구매할 세대가 쿼터 내에 있음을 확인받으세요. 쿼터 조회 방법과 소진 시 대처 방법은 〈외국인 30% 및 250세대 쿼터란? 쿼터를 못 받으면 어떻게 하나〉을 참조하세요.

핑크북: 외국인이 받을 수 있나요, 언제 받나요

'핑크북'(sổ hồng)은 베트남의 부동산 권리증(Giấy chứng nhận)으로, 국가가 권리증 발급을 통해 주택 소유권을 인정합니다(《주택법》 제9조 제1항). 외국인 개인이 쿼터 내에서 구매한 주택은 권리증을 발급받을 수 있으며(제20조 제2항 a호), 분양 프로젝트 주택의 권리증은 건설사가 아닌 매수자에게 직접 발급됩니다(제9조 제4항).

소유권 증명서는 이미 완공된 주택만 등기됩니다(제9조 제1항), 분양 아파트(선분양)는 입주 후에办理할 수 있습니다. 건설사는 입주일로부터 50일 이내에 서류를 제출해야 하며, 매수인이 자발적으로 직접办理하는 경우는 예외입니다(《부동산경영법》 제17조 제3항). 이 50일은 서류 제출 기한이지 증서 수령일이 아니며, 이후 등기 심사와 세금·수수료 확정이 남아 있습니다.

소유권 증명서는 잔금과도 연동됩니다: 증서를 받기 전에 매도인은 계약 금액의 95%까지만 수령할 수 있고, 나머지 잔금은 증서 발급 후에 지급합니다(《부동산경영법》 제25조 제3항). 계약 시 지급 일정이 이 비율대로 명시되었는지 확인하세요.

주소도 주의해야 합니다: 베트남은 2025-07-01부터 군·현 단위를 폐지하고 지방 행정을 2단계 체제로 개편하여, 기존의 군은 방(坊) 단위로 변경되었습니다. 구어에서는 옛 군 이름을 쓸 수 있지만, 계약서·증서·신청 서류의 주소는 개편 후 방 이름을 기준으로 합니다. 증서에서 어떤 항목을 확인해야 하는지, 건설사가 서류 제출을 지연하면 어떻게 해야 하는지는 〈베트남 핑크북이란? 외국인은 언제 받을 수 있나〉를 참고하세요.

구매 절차 5단계

건설사로부터 분양 아파트를 구매하는 경우를 예로 들면, 절차는 5단계로 나뉩니다; 기존 주택을 구매하거나 외국인 주인에게서 중고 주택을 구매하면 간소화되지만, 쿼터 확인과 결제 경로 확인은 변하지 않습니다.

1단계: 분양 프로젝트와 쿼터 확인

분양 프로젝트가 성급 발표 명단에 있는지 확인하고(《제95/2024/NĐ-CP호 의정》 제4조 제3항), 건설사에 해당 동의 쿼터를 문의하며(제7조 제2항 a점), 대상이 주택인지, 사무실이나 상업용 건축물이 아닌지 확인하세요.

2단계: 서류 준비, 계약금 지급

유효한 여권(계약 시 베트남 입국 도장 필요)과 서면 약정서를 준비하세요(《제95/2024/NĐ-CP호 의정》 제3조). 건설사는 주택이 판매 조건을 갖춘 후에만 계약금을 받을 수 있으며, 판매가의 5%를 초과할 수 없습니다(《부동산경영법》 제23조 제5항).

3단계: 계약 체결, 은행 보증 확보, 분할 납부

분양 아파트 건설사는 판매 전에 은행의 동의를 받아 '건설사가 계약대로 입주시키지 못할 경우 매수인에 대한 재정적 의무'를 보증(bảo lãnh)해야 합니다(《부동산경영법》 제26조 제1항); 매수인이 보증을 포기하려면 계약 시 서면으로 약정해야 하며(제26조 제3항), 모르는 사이에 포기 조항에 서명하지 않았는지 페이지마다 확인하세요. 분할 납부: 계약금 포함 첫 회차는 계약 금액의 30% 이하, 입주 전까지 누적 70% 이하(제25조 제1항). 모든 금액은 베트남에서 영업하는 신용기관 또는 외국 은행 지점을 통해 지급해야 하며(《주택법》 제21조 제2항 c점), 위반 시 3,000만~5,000만 베트남 동의 벌금이 부과됩니다(《제339/2026/NĐ-CP호 의정》 제54조 제3항 c점).

4단계: 검수·입주, 아파트 관리 기금 납부

건설사로부터 아파트를 구매할 때, 매수자는 매매가의 2%에 해당하는 유지보수비를 별도로 납부하며, 이는 매매가와 분리하여 계산되어 계약서에 명시됩니다(《주택법》 제152조 제1항). 이는 건물 공용부분의 유지보수 전용 기금으로, 세금이 아닙니다.

5단계: 핑크북(소유권 증명서) 발급 및 등록비 납부

건설사는 입주 후 50일 이내에 서류를 제출하며(《부동산경영법》 제17조 제3항), 매수자는 등록비(lệ phí trước bạ)를 납부합니다. 부동산의 경우 0.5%이며, 자산별로 건당 최대 5억 베트남 동(500 triệu đồng)입니다(《제10/2022/NĐ-CP호 의정》 제8조). 소유권 증서를 받은 후 잔금을 지불하고, 성명, 여권번호, 면적, 분양 프로젝트명, 보유기간을 확인합니다.

자금 및 세금 개요

결제 경로는 필수 규정입니다: 매수자는 베트남 신용기관을 통해 결제해야 하며(《주택법》 제21조 제2항 c호), 건설사도 베트남에 개설된 계좌를 통해 수령해야 합니다(《부동산경영법》 제48조 제2항). 실제로는 대만에서 외화를 본인의 베트남 은행 계좌로 송금한 후, 베트남 동으로 환전하여 결제하는 방식이 일반적입니다. 모든 송금 및 결제 증빙은 보관해야 하며, 추후 매도 시 대만으로 송금할 때 필요합니다. 외환 규정 및 서류 목록은 〈대만에서 베트남으로 송금하여 주택 구매: 합법적 경로와 준비 서류〉를 참조하세요.

세금은 세 단계로 나뉩니다. 매입 시에는 0.5% 등록비와 2% 아파트 유지보수 기금이 부과됩니다. 건설사로부터 구매할 경우 부가가치세가 추가되며, 과세표준은 세금 제외 판매가에서 공제 가능한 토지사용료를 뺀 금액입니다(《부가가치세법》 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15, 2025-07-01 시행, 제7조). 계약 전에 견적에 세금이 포함되었는지 확인하세요. 보유 기간에는 관리비와 토지 관련 세금이 있으며, 〈베트남 아파트 보유 비용은 무엇인가요? 관리비, 유지보수 기금 및 세금〉을 참조하세요. 매도 시, 2026-07-01 시행되는 새《개인소득세법》(Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15)에 따라 개인이 부동산을 양도하면 양도가격의 2% 개인소득세가 부과되며, 거주자(제14조 제1항)와 비거주자(제24조 제1항) 모두 동일하게 적용되어 손익과 관계없습니다.

임대 전에 외국인 소유자는 먼저 서면으로 주택 관할 기관에 통보하고 법에 따라 세금을 납부해야 합니다(《주택법》 제21조 제2항 a호). 통보하지 않으면 2,000만 베트남 동에서 3,000만 베트남 동의 벌금이 부과될 수 있습니다(《제339/2026/NĐ-CP호 의정》 제54조 제2항, 접수 기관은 사급 cấp xã). 임대 소득에 대한 과세 방법은 〈베트남에서 주택 매입, 매도, 임대 시 납부해야 할 세금은 무엇인가요? 전체 표 정리〉를 참조하세요.

대출, 보유 비용, 매도 후 대만 송금 등의 주제는 허브 페이지 〈베트남 주택 구매 자금 흐름: 송금, 세금, 대출 및 보유 비용 총정리〉에 집중되어 있습니다.

주요 위험 개요

법적 측면의 위험은 '사서는 안 되는 것을 사는 것'에 집중됩니다. 쿼터를 초과하거나 매매 가능 명단에 없는 거래는 법적 효력이 없습니다(제95/2024/NĐ-CP호 의정서 제7조 제3항). 외국인이 자격에 맞지 않는 주택을 보유하면 3,000만~5,000만 베트남 동의 벌금이 부과되고, 주택을 매도인에게 반환하고 매도인이 환불해야 합니다(제339/2026/NĐ-CP호 의정서 제54조 제3항 a호, 제4항 c호). 흔히 베트남 친인척 명의로 단독주택이나 토지를 등록하라고 권유하는데, 이런 방식은 허위 거래로 인정되어 무효가 될 위험이 있습니다(민법 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, 2017-01-01 시행, 제124조). 권리가 타인 명의로 등록되어 있으면 문제 발생 시 자신의 권리를 주장하기 어렵기 때문에, 저희는 이런 방식을 지원하지 않습니다.

분양 아파트(선분양)의 위험은 건설사가 입주를 지연하거나 재정 문제가 생기는 데 있습니다. 은행 보증이 보장하는 것은 환불 등의 재정적 의무이며, 공사가 완공된다는 뜻은 아닙니다. 범위도 법정 지급 비율에 따라 제한되며, 자세한 내용은 〈베트남 분양 아파트(선분양)의 은행 보증이란? 계약 전에 어느 조항을 봐야 하나〉를 참조하세요.

수익 측면의 위험은 기대가 지나친 데 있습니다. batdongsan 통계에 따르면, 호치민시 아파트 임대 수익률은 2025년 1분기 3.1%에서 2025년 3분기 2.2%로 하락했습니다. 이는 세금과 공실 기간을 공제하지 않은 총수익 수치이며, 베트남의 6~12개월 정기예금 금리는 2026년 7월 기준 약 6.3~7.8%입니다(VNBA). 주택 구매 시 고려해야 할 점은 자가 거주 수요, 장기 배분, 보유 비용에 두어야 합니다. 전체 위험 정리는 허브 페이지〈베트남 주택 구매의 위험과 진실: 대만 구매자가 가장 먼저 알아야 할 것〉를 참조하시고, 임대 수치의 기준은 〈베트남 임대 수익이划算한가? 호치민시 임대 수익률 실태와 정기예금 비교〉를 참조하세요.

핵심 정리

자주 묻는 질문

대만 사람이 베트남에서 집을 살 때, 먼저 워크퍼밋이나 거주 카드를 발급받아야 하나요?

《제95/2024/NĐ-CP호 의정서》 제3조에 열거된 외국인 개인 서류는 유효한 여권, 외교·영사 면제 신분이 아니라는 서면 확약, 그리고 계약 시 여권에 찍힌 베트남 입국 도장(또는 이에 준하는 합법적 입국 서류)입니다. 조항에는 노동허가증이나 거주증을 필수 요건으로 명시하지 않았습니다. 개별 건설사나 은행이 추가 요건을 요구할 경우 실제 담당 기관의 기준을 따릅니다.

50년 만기가 되면 집이 바로 몰수되나요?

바로 몰수되지 않습니다. 만기 최소 3개월 전에 1회 연장 신청이 가능하며, 연장 기간은 최대 50년을 초과하지 않습니다. 또한 만기 전에 자격을 갖춘 사람에게 매매하거나 증여할 수도 있습니다. 연장하지 않고 매매나 증여도 하지 않은 채 기한을 넘기면 그때서야 공유 재산이 됩니다(《주택법》 제20조 제2항 đ호).

외국인이 중고 주택을 살 수 있나요?

「규정에 따라 합법적으로 주택을 소유한 외국인」으로부터 구매할 수 있습니다(《주택법》 제17조 제2항 c호). 베트남 현지 소유주로부터 중고 주택을 구매하는 경우, 조항에 외국인 개인의 취득 방법으로 명시되어 있지 않으므로 실무적으로는 프로젝트, 쿼터, 소유권 이전 가능 여부를 개별 확인한 후 선결제하는 것이 좋습니다.

관련 기사

• 대만인도 베트남에서 집을 살 수 있나요? 외국인 주택 구입 3대 조건과 구매 가능 범위
• 베트남 집의 50년 소유권 만료 시 어떻게 하나요? 연장, 재판매 및 상속
• 외국인 30% 및 250세대 쿼터란 무엇인가요? 쿼터를 못 구하면 어떻게 하나요
• 베트남 핑크북이란 무엇인가요? 외국인은 언제 받을 수 있나요
• 외국인이 베트남에서 토지, 단독주택, 상가를 구매할 수 있나요?
• 베트남에서 집을 살 때 돈은 어떻게 이동할까: 송금, 세금, 대출 및 보유 비용 총정리
• 베트남에서 집 사고, 팔고, 임대할 때 내야 할 세금은? 전체 표 정리
• 대만에서 베트남으로 송금하여 집 사기: 합법적인 경로와 준비해야 할 서류
• 베트남 집 사기의 위험과 진실: 대만 구매자가 가장 먼저 알아야 할 것들
• 베트남 분양 아파트의 은행 보증이란 무엇인가요? 계약 전에 어느 조항을 확인해야 하나요
• 베트남, 태국, 말레이시아 해외 부동산 비교: 외국인이 무엇을 살 수 있을까
• 호치민시 7군 주택 구매 가이드: 푸미흥, 생활 인프라 및 분양 프로젝트
• 호치민시 2군(투득) 주택 구매 가이드: 투티엠, 지하철 및 분양 프로젝트

자료 출처

1. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (2024-08-01 발효), 현행 통합본 79/VBHN-VPQH (2026), 제9, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 152조
2. 제95/2024/NĐ-CP호 의정 (주택법 시행세칙, 2024-08-01 발효; 제54/2026/NĐ-CP호 의정으로 개정, 2026-02-09 발효), 현행 통합본 21/VBHN-BXD (2026), 제3조 내지 제7조
3. 부동산 경영법 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (2024-08-01 발효), 현행 통합본 06/VBHN-VPQH (2025), 제15, 17, 23, 25, 26, 48조
4. 토지법 Luật Đất đai 31/2024/QH15 (2024-08-01 발효), 현행 통합본 44/VBHN-VPQH (2026), 제12, 148조
5. 개인소득세법 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 (2026-07-01 발효), 제14, 24조
6. 부가가치세법 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15 (2025-07-01 발효), 현행 통합본 114/VBHN-VPQH (2026), 제7조
7. 제10/2022/NĐ-CP호 의정 (등록비, 2022-03-01 발효), 현행 통합본 33/VBHN-BTC (2025), 제8조
8. 제339/2026/NĐ-CP호 의정 (건설, 기술 기반시설, 주택 및 부동산 경영 분야 행정벌칙, 2026-08-26 발효), 제54조
9. 민법 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 (2017-01-01 발효), 제124조
10. 호치민시 아파트 임대 수익률(batdongsan, 2025Q1~2025Q3) 및 베트남 정기예금 금리(VNBA, 2026-07), FTT 내부 검증 자료에서 인용
11. 베트남 2025-07-01부터 지방 행정이 2단계로 개편, FTT 내부 검증 자료에서 인용