베트남 임대 관리 대행 서비스 안내: 대만에 있으면서 어떻게 집을 임대할 수 있을까

외국 개인이 베트남에서 구입한 주택은 임대할 수 있지만, 두 가지는 집주인 본인의 법적 의무로, 위탁 관리로 인해 사라지지 않습니다: 임대 전에 주택 관할 기관에 서면으로 신고해야 하고, 임대 소득은 법에 따라 세금을 납부해야 합니다(주택법 제21조 제2항 a호). 대만에 있는 경우, 실제로는 '세입자 찾기'를 대리 임대에 맡기고, '임대료 수령, 수리, 보고서'를 임대 관리에 맡깁니다. FTT의 요금은: 대리 임대 성공 후 계약 시 한 달 임대료를 받고, 임대 관리는 월 임대료의 10%를 받으며, 공실 기간에는 관리비를 받지 않습니다. 이 페이지에서는 먼저 법률과 세금을 설명하고, 그다음 대리 임대와 임대 관리의 차이, 요금, 절차, 그리고 대만에 있을 때 장부 확인 방법을 설명합니다.

외국 집주인도 임대할 수 있나요? 주택법에는 어떻게 규정되어 있나요?

가능합니다. 《주택법》(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효, 현행 통합본 79/VBHN-VPQH) 제21조 제2항 a호에 따르면, 외국 개인 집주인은 법이 금지하지 않는 용도로 주택을 임대할 수 있습니다. 다만 임대 전에 집주인은 주택 소재지의 주택 관할 기관에 임대 사실을 서면으로 신고하고, 임대 소득에 대한 세금을 법에 따라 납부해야 합니다. 이 두 가지의 의무자는 모두 집주인 본인입니다.

임대하는 주택은 기본 조건을 충족해야 합니다. 제160조 제2항 d호에 따르면, 주택의 임대, 대여, 위탁 관리에는 핑크북(토지 사용권 및 주택 소유권 증명서, 통칭 권리증) 보유가 필수는 아닙니다. 그러나 같은 조 제3항은 임대 주택이 세입자의 품질과 안전을 보장하고, 완전한 전기, 급수, 배수 시스템을 갖추며 환경 위생을 확보해야 한다고 요구하며, 양측이 달리 합의한 경우는 예외입니다. 즉, 아직 핑크북을 받지 못한 완공 주택도 임대할 수 있지만, 주택 상태가 거주 가능한 기준을 충족해야 합니다.

임대 계약 자체의 절차는 매매보다 간단합니다. 제164조 제2항에 따르면, 주택의 임대, 대여, 위탁 관리 계약은 공증이나 인증이 필요하지 않으며, 양측이 필요로 하는 경우에만 필요합니다. 계약의 효력 발생 시점은 양측이 합의하며, 합의가 없으면 계약 체결 시점을 기준으로 합니다. 제170조 제1항은 임대인과 임차인이 임대 기간, 임대료, 그리고 일시불 또는 분할 납부 방식을 자유롭게 정할 수 있도록 합니다.

임대 신고: 2025년 2단계 제도 이후 어디로 제출하나

이 조항들 간에 불일치가 있어 특별히 설명드립니다. 주택법 제21조 제2항 a호 원문에는 '군급'(cấp huyện) 주택 주관기관이라고 되어 있는데, 2026년 현행 통합본 79/VBHN-VPQH에도 이 표현이 그대로 남아 있습니다. 그러나 베트남은 2025년부터 성(省), 사(社) 2단계 지방정부로 개편되었습니다: 《지방정부조직법》(Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15) 제51조 제3항에 따르면, 군급의 인민의회, 인민위원회 및 그 소속 기관은 2025-07-01부터 운영을 종료합니다.

인수 규정은 두 가지가 있습니다. 《제140/2025/NĐ-CP호 의정》(2단계 지방정부 권한 분할, 2025-07-01 시행) 제9조 제3항에 따르면, 외국인 개인 주택소유자가 주택법 제21조 제2항 a호에 따라 제출하는 임대 신고를 접수하는 곳은 사급 인민위원회(Ủy ban nhân dân cấp xã, 즉 방 또는 사)입니다. 2026-08-26 시행 행정벌칙 《제339/2026/NĐ-CP호 의정》 제54조 제2항도 '사급 주택 주관기관'을 신고 대상으로 규정합니다: 외국인 개인 주택소유자가 임대 전에 신고하지 않거나, 임대계약 종료 후 종료를 신고하지 않으면 2,000만~3,000만 베트남 동의 벌금이 부과됩니다; 같은 조 제4항 b호는 추가 신고를 요구합니다.

따라서 실무상 결론은: 신고는 두 번 해야 하며, 한 번은 임대 전에, 한 번은 임대계약 종료 후에 해야 합니다; 접수 창구는 두 의정에 따라 주택이 소재한 방(사)급 인민위원회이지만, 주택법 본문은 아직 문구가 바뀌지 않았으므로, 제출 전에 해당 방급 인민위원회에 양식과 창구를 확인하시기 바랍니다. 주소와 행정구역 명칭도 2025-07-01부터 방급으로 변경되었으므로, 신고 서류에는 새로운 방 이름을 사용하세요.

임대 소득에 대해 어떤 세금을 내야 하나

베트남 측에서는, 새 《개인소득세법》(Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, 2026-07-01 발효)이 먼저 거주자와 비거주자를 구분합니다. 제2조 제2항에 따르면, 1년 내 베트남에 183일 이상 체류하거나 베트남에 상시 거소(기간제 임대차 계약에 따른 주거 포함)가 있으면 거주자입니다; 대만에 거주하는 대부분의 주택소유자는 비거주자에 해당합니다.

거주자가 부동산을 임대하는 경우, 제7조 제4항에 따라 연간 매출액이 정부가 정한 기준금액을 초과하는 부분에 5%를 곱해 개인소득세를 납부합니다; 기준금액은 정부가 정합니다(제7조 제1항). 비거주자의 사업소득은 제20조에 따라 매출액에 업종별 세율을 곱하며, 서비스업 5%, 기타 사업 2%입니다. 조항이 임대 부동산을 별도로 명시하지 않았으므로, 어느 항목에 해당하는지 계약 체결 전에 세무기관이나 회계사에게 확인하시기 바랍니다. 부가가치세의 경우, 《부가가치세법》(48/2024/QH15) 제5조 제25호에 따르면, 연간 매출액이 정부가 정한 기준금액 이하인 개인 사업자는 과세대상이 아닙니다. 기준금액, 신고 주체, 신고 시기는 〈베트남에서 집 사고, 팔고, 임대할 때 내야 하는 세금은? 전체 정리〉에 정리되어 있습니다.

대만 측에서 베트남 임대료는 해외 소득에 해당합니다. 《소득기본세액조례》 제12조 제1항 제1호에 따르면, 한 신고세대의 연간 해외 소득 합계가 신대만달러 100만 원 미만이면 기본소득액에 산입하지 않습니다. 산입하는 경우, 제13조에 따라 기본소득액에서 신대만달러 600만 원을 공제한 후 20%로 계산하며, 이미 베트남에서 납부한 소득세는 공제할 수 있지만, 베트남 세무기관이 발급한 동일 연도 납세증명서를 제출하고 검증을 받아야 합니다. 따라서 베트남의 완세증명서는 매년 보관하세요.

임대 소개와 임대 관리의 차이점은 무엇인가요?

임대 소개는 '세입자를 찾고, 임대 계약을 체결하는' 일회성 작업입니다. 베트남 법에 따르면, 이는 부동산 중개에 해당합니다: 《부동산 경영법》(Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 발효) 제62조는 중개의 내용을 고객 조건에 맞는 대상을 찾아 협상하고 계약을 체결하며, 위임에 따라 임대 관련 절차를 수행하는 것으로 규정합니다.

임대 관리는 임대 기간 동안 지속적인 작업으로, 법적으로 '주택 위탁 관리'입니다. 주택법 제186조 제1호에 따르면, 위탁 관리는 주택 소유자가 위탁 기간 동안 주택 관리에 관한 권리와 의무를 행사하도록 타인에게 위임하는 것이며, 기존 주택(nhà ở có sẵn)에만 적용됩니다. 제2호는 내용과 기간을 양측이 합의하여 민법에 따라 체결된 위탁 관리 계약에 명시한다고 규정합니다. 제3호는 위탁자가 관리 비용을 지불해야 하며, 별도 약정이 있는 경우는 제외한다고 규정합니다. 부동산 경영법 제66조 제3호에 열거된 부동산 관리 서비스 범위에는 주택 소유자의 위임에 따른 임대, 주택의 정상적인 운영 유지, 보수·수리 조직, 계약에 따른 사용 감독, 그리고 위임에 따라 고객과 국가에 대한 권리·의무 이행이 포함됩니다.

위탁 관리는 민법의 위임 규정을 적용합니다. 《민법전》(Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, 2017-01-01 시행) 제563조에 따르면, 위임 기간에 대한 약정이 없고 법률에도 규정이 없는 경우, 위임 계약은 성립 시부터 1년간 유효합니다. 제565조는 수임인이 위임 사항을 수행하고 위임인에게 보고하며, 교부된 문서를 보관하고, 받은 재산과 이익을 위임인에게 반환하도록 요구합니다. 제569조 제1항은 보수가 있는 위임의 경우, 위임인이 언제든지 일방적으로 종료할 수 있지만, 완료된 부분의 보수를 지급하고 손해를 배상해야 한다고 규정합니다.

임대 관리 대행 업체를 선택할 때 누구나 먼저 물어볼 수 있는 것: 베트남에서 실제로 서비스를 제공하는 법인이 어디인지. 부동산경영법 제61조는 중개 서비스를 운영하려면 부동산 서비스 기업을 설립하고 최소 1명의 중개 자격증을 가진 인력을 두도록 규정하며, 제67조는 부동산 관리 서비스를 운영하려면 기업을 설립하고 영업 전에 기업 정보를 성급 주관 기관에 공개하도록 규정합니다. 위임장 서명 전에 업체에 법인명과 등록 자료를 요구하는 것은 합리적인 요구입니다.

FTT 수수료는 어떻게 부과되나

FTT 임대 관리 대행 수수료표에 따르면, 수수료는 두 가지만 있습니다:

• 임대 대행 서비스료: 월세 1개월분. 세입자를 성공적으로 찾아 임대차 계약을 체결한 후 부과되며, 일회성으로 집주인이 지불합니다. 세입자를 찾지 못하면 어떤 수수료도 받지 않습니다.
• 임대 관리비: 월 임대료의 10%. 세입자가 입주한 기간 동안 매월 부과되며, 공실 기간에는 관리비가 부과되지 않습니다. 월 단위로 정산하여 매월 임대료에서 공제한 후 집주인에게 송금합니다.

수수료표의 계산식으로 예를 들면: 월세 800달러, 임대 대행료 800달러를 한 번 받고, 이후 매월 관리비 80달러를 받아 집주인은 실수령 720달러를 받습니다. 이는 계산식 예시일 뿐, 특정 물건의 임대 수준을 나타내는 것은 아닙니다.

수수료표의 임대 관리 내용은 여섯 가지입니다: 세입자 관리(임대료 수령, 세입자 소통, 임대차 계약 이행), 유지 관리(소액 수리 조정, 보통 50달러 이하는 자체 처리, 초과 시 소유주 확인 필요), 매월 임대료 수입·지출 보고서 제공, 긴급 상황 처리 및 통보, 임대차 계약 만료 전 갱신 조건 협상 지원, 그리고 외국인 소유주의 임대 관련 서류 처리를 돕는 것입니다. 수수료표에 없는 항목은 계약 전에 항목별로 자세히 물어보세요.

관리 대행 수수료 외에도 아파트 관리비, 임대 소득세 등은 원래 소유주가 부담해야 하는 보유 비용입니다. 〈베트남 아파트 보유 비용에는 어떤 것이 있나요? 관리비, 유지 기금 및 세금〉을 참조하세요. 관리 대행 수수료는 순수입도 줄입니다: 호치민시 아파트 임대 수익률은 2025년 3분기에 2.2%였고(batdongsan, 총수익률, 세금·비용·공실 미차감), 같은 기간 베트남 6~12개월 정기예금은 약 6.3~7.8%였습니다(VNBA, 2026-07). 우리는 임대율, 임대료 또는 수익률을 보장하지 않으며, 실제 임대 수입과 정기예금 비교는 〈베트남 임대 수익이划算한가요?〉를 참조하세요. 관리 대행 수수료 계산 방법, 공실 및 수리비 분담은 〈베트남 관리 대행 수수료는 어떻게 계산하나요? 공실, 수리 및 임대차 세금〉을 참조하세요.

서비스 절차: 위탁, 방문, 계약, 임대료 수령, 수리, 보고서

위탁.먼저 위탁 관리 계약을 체결합니다. 주택법 제164조 제2항에 따라 이 계약은 공증이 필요 없습니다; 제186조 제2항에 따라 내용과 기간은 양쪽이 합의합니다. 최소한 다음을 명확히 쓰는 것이 좋습니다: 위탁 범위, 기간, 수리 비용 결정 주체, 임대 통보 제출 주체, 임대료 입금 계좌, 종료 방법. 위탁은 기존 주택에만 적용되며, 분양 아파트(선분양)는 입주 후에 시작할 수 있습니다.

방문.세입자가 방문하기 전에 주택 상태는 제160조 제3항의 기준을 충족해야 합니다: 품질 안전, 수도·전기·배수 완비, 환경 위생. 소유주는 먼저 수용 가능한 임대료 범위, 임대 기간, 가구·가전 배치를 결정해야 합니다. 세입자를 찾아 계약을 완료하는 것이 임대 대행 서비스 수수료에 포함된 업무이며, 임대되지 않으면 수수료가 부과되지 않습니다.

계약.임대 기간, 임대료, 지불 방식은 제170조 제1항에 따라 양쪽이 합의합니다. 계약 전에 소유주는 임대 통보를 완료해야 합니다(앞부분 참조). 임대차 계약에는 임대료 수령 방식, 수리 분담, 조기 종료 조건을 명시해야 합니다. 법률이 종료에 대해 명확한 제한을 두기 때문입니다: 제172조 제1항은 임대 기간 중 임대인이 원칙적으로 일방적으로 종료하고 주택을 회수할 수 없다고 규정합니다; 제2항에 열거된 예외에는 세입자가 합의된 이유 없이 3개월 이상 임대료를 체납한 경우, 용도를 임의로 변경한 경우, 임의로 전대한 경우 등이 포함됩니다; 제4항은 일방적 종료 시 최소 30일 전에 통지해야 한다고 규정합니다.

임대료 수령.임대 관리 기간 동안 우리가 임대료를 대신 수령하여 매월 10% 관리비를 공제한 후 소유주에게 송금합니다.

수리.제132조 제4항은 세입자가 임대인에게 수리를 요청할 수 있다고 규정하며, 주택 손상이 세입자 과실인 경우는 제외됩니다; 임대인이 처리하지 않으면 세입자가 직접 수리할 수 있지만, 최소 15일 전에 서면 통지해야 하며, 수리비는 임대인이 지불하거나 임대료에서 공제합니다. 대만에 있어 대응이 느리면 이 비용이 임대료에서 공제될 수 있습니다. 그래서 위탁 시 미리 정해야 합니다: 소액 수리(수수료표상 보통 50달러 이하)는 임대 관리 측이 처리하고, 초과 시 소유주 확인이 필요하며, 긴급 상황은 먼저 처리 후 통보합니다.

보고서 및 갱신.매월 임대료 수입·지출 보고서를 제공합니다; 임대차 계약 만료 전 갱신 조건 협상을 지원합니다. 임대차 계약 종료 후 종료 통보를 다시 제출하는 것을 잊지 마세요.

대만에 있어 계정을 어떻게 확인하나요?

월간 수입·지출 보고서는 다음 네 가지를 항목별로 대조할 것을 권장합니다: 이번 달 실제 수령 임대료, 공제된 10% 관리비, 수리 지출(영수증 또는 사진 첨부), 실제로 송금된 금액을 확인한 뒤 은행 입금 내역과 한 번 더 대조하세요. 공실인 달에는 관리비가 부과되지 않으며, 보고서에서도 이를 확인할 수 있어야 합니다.

대만으로 송금할 때, 대만 측에서는 《외환관리조례》 제6조의1에 따라 신대만달러 50만 원 이상에 해당하는 외환 수입·지출 또는 거래는 규정에 따라 신고해야 합니다. 베트남 측 임대료 송금 절차와 서류는 이 글에서 조항별로 확인하지 않았으므로, 담당 은행의 요구 사항을 따르세요. 매각 대금 송금의 전체 절차는 〈베트남 집을 판 후, 돈을 어떻게 합법적으로 대만에 송금하나?〉를 참고하세요.

연말 세금 신고 시, 베트남의 납세 증명서, 월간 보고서, 임대차 계약서를 함께 보관해야 합니다: 베트남 측 신고에 필요하고, 대만 측 공제에도 필요합니다.

핵심 정리

자주 묻는 질문

분양 아파트(선분양)가 아직 입주 전인데, 미리 임대 관리를 맡길 수 있나요?

안 됩니다. 주택법 제186조 제1항에 따르면, 주택 임대 관리는 성완(기존 주택)에만 적용됩니다. 분양 아파트는 입주 후 임대 조건을 갖춘 다음에 임대 관리 계약을 체결하고 세입자를 찾을 수 있습니다. 입주 전에는 절차와 비용을 미리 알아볼 수 있지만, 임대 관리는 아직 시작할 수 없습니다.

세입자를 찾지 못했거나 공실인 달에는 비용을 내야 하나요?

FTT 요금표에 따르면, 세입자를 찾지 못하면 임대 대행료는 부과되지 않습니다. 관리 대행료는 세입자가 입주한 기간 동안만 월 단위로 부과되며, 공실 기간에는 부과되지 않습니다. 다만 공실 기간 동안 아파트 관리비 등 보유 비용은 소유주가 부담합니다. 〈베트남 아파트 보유 비용에는 어떤 것들이 있나요?〉 참조.

세입자가 월세를 연체하면 바로 집을 회수할 수 있나요?

임대차 계약과 법률에 따라 다릅니다. 주택법 제172조 제2항 b호에 따르면, 임차인이 약정 사유 없이 월세를 3개월 이상 연체하면 임대인은 단독으로 계약을 종료하고 집을 회수할 수 있습니다. 같은 조 제4항에 따라 최소 30일 전에 서면 또는 약정된 방법으로 통지해야 하며, 위반으로 발생한 손해는 배상해야 합니다. 임대 관리 기간 동안 세입자와의 소통 및 임대차 계약 이행은 관리 대행 측이 처리하지만, 계약 종료와 회수 결정은 소유주가 합니다.

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자료 출처

1. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (2024-08-01 발효), 현행 통합본 79/VBHN-VPQH, 제21, 132, 160, 164, 170, 172, 186조
2. 지방정부조직법 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15, 제51조, 관보 PDF: https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
3. 제140/2025/NĐ-CP호 의정(2급 지방정부 권한 배분, 2025-07-01 시행), 제9조
4. 제339/2026/NĐ-CP호 의정(행정 제재, 2026-08-26 시행), 제54조
5. 부동산경영법 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15(2024-08-01 발효), 현행 통합본 06/VBHN-VPQH, 제61, 62, 66, 67조
6. 민법전 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13(2017-01-01 시행), 제563, 565, 569조
7. 개인소득세법 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15(2026-07-01 발효), 현행 통합본 112/VBHN-VPQH, 제2, 7, 20조
8. 부가가치세법 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15(2025-07-01 발효), 현행 통합본 114/VBHN-VPQH, 제5조
9. 소득기본세액조례 제12, 13조, https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340115
10. 외환관리조례 제6-1조, https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0380026
11. 호치민시 아파트 임대 수익률(batdongsan, 2025Q3) 및 베트남 정기예금 금리(VNBA, 2026-07), FTT 내부 검증 자료에서 인용
12. FTT 임대 관리 대행 수수료표