베트남 주택 50년 소유권 만료 시 어떻게 하나요? 연장, 재판매 및 상속

대만인이 외국인 개인 자격으로 베트남에서 주택을 구매할 경우, 보유 기간은 거래 약정에 따르지만, 핑크북(Giấy chứng nhận, 부동산 권리증)을 취득한 날로부터 50년을 초과하지 않으며, 그 기간은 증서에 명시됩니다. 필요 시 1회 연장할 수 있으며, 역시 50년을 초과하지 않습니다(주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 제20조 제2항 c호). 연장은 만료일 최소 3개월 전에 주택 소재지의 성급 인민위원회에 신청해야 합니다(제95/2024호 의정서 제6조). 만료 전에 주택을 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 사람에게 매도하거나 증여할 수도 있습니다. 기간이 지나 연장도, 매도나 증여도 하지 않으면 주택은 공유 재산이 됩니다.

본문에서 말하는 '외국인 개인'이란 베트남 국적이 없고 베트남 혈통의 해외 거주자에도 해당하지 않는 일반 대만인을 말합니다. 인용된 베트남 법규는 모두 현행 통합본입니다: 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효, 통합본 79/VBHN-VPQH) 및 제95/2024호 의정서(Nghị định 95/2024/NĐ-CP, 2024-08-01 발효, 통합본 21/VBHN-BXD, 제54/2026호 의정서로 개정됨).

50년은 언제부터 시작되나요?

기산점은 '증서 취득일'이며, 계약일이나 입주일이 아닙니다. 주택법 제20조 제2항 c호의 원문은 다음과 같습니다: 외국인 개인은 '매매, 임대구매, 증여, 상속 거래의 약정에 따라 주택을 소유하되, 50년을 초과하지 않으며, 증서 발급일로부터 기산한다'이고, '보유 기간은 증서에 명시되어야 한다'고 되어 있습니다.

이것은 분양 아파트(선분양)를 구매하는 사람에게 실질적인 영향을 미칩니다: 계약, 입주, 핑크북 발급까지 중간에 시간이 걸릴 수 있으며, 이 기간은 50년에 포함되지 않습니다. 증서를 받은 후에는 거기에 기재된 기간과 만료일을 먼저 확인해야 합니다.

또한, 조항은 '거래 약정에 따른다'고 되어 있습니다: 50년은 상한선이지 고정값이 아니므로, 계약 전에 계약서의 보유 기간 조항을 주의 깊게 확인하세요.

연장은 몇 번까지 가능한가요? 최장 기간은 얼마인가요?

1회만 연장할 수 있으며, 최장 50년입니다. 제95/2024호 의정서 제6조제2항 b호는 더 자세히 규정하고 있습니다: 성급 인민위원회가 심사한 후, 신청인이 '여전히 주택법이 규정한 대상과 조건에 부합하는 경우' 서면으로 1회 연장을 승인하며, 기간은 주택 소유자의 신청에 따라 최장 50년이고, '증서에 기재된 최초 보유 기간이 만료되는 시점부터 기산'합니다.

따라서 최초 기간에 연장을 더하면 두 구간을 합쳐 최대 100년입니다(각 50년 상한을 합산). 연장은 자동이 아니며 적극적으로 신청해야 하고, 신청 시에도 여전히 외국인의 주택 소유 자격을 충족해야 합니다.

연장이 불가능한 경우가 하나 있습니다: 최초 기간 만료 시, 외국인 개인이 베트남 주관 기관의 결정으로 강제 출국 또는 추방된 경우입니다(제95/2024호 의정서 제6조제3항). 이 경우 주택은 주택법 제20조 제2항 đ호에 따라 처리되며, 즉 기간 내에 매도하거나 증여할 수만 있습니다.

연장은 어떻게 신청하나요? 무엇을 준비해야 하나요?

제95/2024호 의정서 제6조에 따르면, 외국인 개인의 연장 절차는 다음과 같습니다:

1. 서류 준비: 신청서(의정서 부록 I의 제01호 서식); 핑크북(소유권 증명서)의 인증 사본, 또는 사본과 원본 대조용 원본; 소유자의 유효한 여권 사본(베트남 주관 기관의 입국 도장이 찍혀 있거나, 신청 당시 베트남 입국 시 사용한 동등한 법적 서류).
2. 제출 시점 및 창구: 보유 기간 만료 최소 3개월 전에, 방문, 우편 또는 온라인 방식으로 주택 소재지의 성급 인민위원회(Ủy ban nhân dân cấp tỉnh)에 서류 한 부를 제출합니다.
3. 심사: 성급 인민위원회는 완전한 서류를 접수한 날로부터 최대 30일 이내에 심사합니다. 조건에 부합하면 연장 동의 서면 문서를 발급하고, 부합하지 않으면 서면으로 사유를 설명합니다.
4. 증서 갱신: 동의 문서를 받은 후 최대 15일 이내에, 소유자는 동의 문서를 가지고 토지법 규정에 따라 '변동 등록'을 신청하여 증서의 보유 기간을 갱신해야 합니다.

실무상 세 가지를 유의해야 합니다. 첫째, '최소 3개월'은 법정 최종 시점이므로, 서류 준비, 공증 위임, 번역에 시간이 필요하니 1년 전에 준비를 시작하는 것이 좋습니다. 둘째, 여권 입국 도장 요건은 서류 목록에 명시되어 있으므로, 당시 대만에 있다면 온라인 제출과 기존 입국 기록을 활용하여 처리 가능한지 접수 창구에 먼저 확인하세요. 셋째, 성급 동의 문서를 받는 것으로 끝나는 것이 아니라, 15일 이내의 변동 등록을 하지 않으면 증서의 기간이 갱신되지 않습니다. 본문에서 확인한 조항에는 연장 수수료 금액이 명시되어 있지 않으므로, 이 부분은 접수 기관에 확인하시기 바랍니다.

만료 시 연장하지 않으면 주택은 어떻게 되나요?

주택법 제20조 제2항 đ호에 따르면: 보유 기간 만료 전에 소유자는 직접 또는 다른 조직·개인에게 위임하여, 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 대상에게 주택을 증여하거나 매도할 수 있습니다. '보유 기간을 초과했는데 소유자가 매도하거나 증여하지 않으면, 해당 주택은 공유 재산이 됩니다.'

즉, 만료 전에 세 가지 선택지가 있습니다: 연장 신청, 매도, 증여. 세 가지 모두 하지 않으면 주택은 공유가 됩니다. 대만에 거주하는 소유자에게 진짜 위험은 종종 기한을 잊어버리는 것입니다. 만료일을 가족과 베트남에 있는 수탁인에게 알리고, 몇 년 전에 연장할지 처분할지 결정하는 것이 좋습니다.

보유 기간 중 재매도: 베트남인이나 외국인에게 매도할 때, 보유 기간은 어떻게 되나요?

베트남인(또는 베트남 국적 해외 거주자)에게 매도하는 경우: 주택법 제20조 제2항 đ호의 두 번째 문단에 따르면, 증여 또는 매수한 측이 동법 제8조 제1항 a호, b호의 대상, 즉 국내 조직과 개인, 해외 거주 베트남인에 해당하면 제10조 제1항의 권리를 누립니다. 제10조 제1항은 본국 소유자의 권리 목록으로, 증서 취득, 매도, 증여, 상속, 저당 등이 포함됩니다. 즉, 제20조 제2항 c호의 50년 규정은 외국인 개인을 대상으로 한 것이며, 주택을 베트남 매수자에게 매도한 후 매수자는 제10조 제1항에 따라 본국 소유자로서 보유합니다.

구분해야 할 것은 '보유 기간'과 '건축물 사용 연한'은 별개라는 점입니다. 아파트 자체에는 별도의 사용 연한이 있으며, 설계 문서와 주관 기관의 감정 결과에 따라 결정되고, 아파트 검수·사용 개시일부터 기산합니다(주택법 제58조). 이는 소유자가 누구인지와 무관합니다.

다른 외국인에게 매도: 주택법 제17조 제2항 c호는 외국 개인이 '규정에 따라 주택을 소유한 외국 조직 또는 개인'에게 구매하는 것을 허용합니다. 매수인 역시 쿼터 내에 있어야 하며(각 아파트당 외국인 합계 30% 이하, 제19조), 매도인은 계약 전에 성급 주택관리기관 웹사이트의 정보를 확인해야 합니다(제95/2024호 의정서 제7조 제2항 a호). 쿼터를 초과하는 거래는 법적 효력이 없습니다(같은 조 제3항).

새 매수인의 보유 기간에 관해서는: 제20조 제2항 c호의 문언은 '거래 약정에 따르며, 50년을 초과하지 않고, 증서 발급일부터 기산'이므로, 매수인이 자신의 증서를 취득하면 그 날부터 기산합니다. 다만, 본문에서 확인한 주택법과 제95/2024호 의정서의 현행 통합본 모두 '새 매수인이 전 소유자의 잔여 기간만 승계한다' 또는 '새 매수인이 완전한 50년을 새로 취득한다'는 명문 규정이 없습니다. 실제 등록에 얼마나 긴 기간이 기재될지 계약 전에 주택 소재지의 토지등기기관에 확인하고, 그 결과를 매매계약서에 명시하세요.

상속과 증여: 외국인이 승계할 수 있을까?

외국 개인은 증여, 상속을 통해 분양 프로젝트 내 상품주택을 취득할 수 있습니다. 조건은 프로젝트가 국방안보 통제구역에 있지 않고(주택법 제17조 제2항 b호), 쿼터 내에 있어야 합니다(제19조, 제20조 제2항 a호). 조건을 충족하면 증서를 취득할 수 있으며, 보유 기간은 동일하게 제20조 제2항 c호에 따라 처리됩니다.

조건을 충족하지 못하면 결과는 '주택의 가치만 향유할 수 있다'입니다(제20조 제2항 b호). 주택법 제22조는 이러한 경우를 더 구체적으로 설명합니다:

• 증여 또는 상속받은 주택이 소유 가능한 유형에 속하지 않거나, 쿼터를 초과하거나, 국방안보 통제구역에 위치한 경우: 증서를 발급하지 않고, 자격이 있는 사람에게 매도하거나 증여할 수 있으며, 직접 또는 위임하여 처리할 수 있습니다(제22조 제1항 a호, 제2항).
• 상속인이 베트남 입국이 허가되지 않은 외국 개인인 경우: 역시 증서를 발급하지 않고, 베트남에 거주하거나 영업하는 조직, 개인에게 위임하여 매도 또는 증여해야 합니다(제22조 제1항 b호, 제2항).
• 상속인 중 일부는 자격이 있고 일부는 없는 경우: 당사자들이 협의하여, 자격이 있는 사람이 주택을 상속하고 자격이 없는 사람은 상응하는 가치를 취득하거나, 주택을 매도·증여한 후 가치를 분배합니다(제22조 제3항).

대만 집주인이 베트남 주택을 자녀에게 남기려면, 자녀가 당시 외국 개인의 주택 구매 자격을 충족할 수 있는지, 그리고 잔여 기간이 충분한지 미리 생각해야 합니다. 베트남 국적 가족이 외국 집주인의 주택을 상속받은 후 기간이 어떻게 등록되는지, 본문에서 확인한 조항에는 명문 규정이 없으므로 개별 사안에 따라 등록기관에 확인이 필요합니다. 상속, 증여와 관련된 베트남 세금·수수료는 아래 관련 글을 참조하세요.

베트남인과 결혼하면 무엇이 다른가?

주택법 제20조 제2항 c호 후단에는 두 가지 예외가 있습니다:

• 베트남에서 생활 중인 베트남 시민과 결혼한 외국 개인: 주택을 소유할 수 있으며, 베트남 시민과 동일한 집주인 권리를享有합니다.
• 외국 개인과 「베트남 입국이 허용된 해외 거주 베트남인」이 결혼한 경우: 주택을 소유할 수 있으며, 해외 거주 베트남인과 동일한 주택 소유자 권리를享有한다.

제21조 제2항 a호도 이에 대응하여, 이 두 부류 사람의 주택 소유자 의무는 각각 베트남 시민 또는 해외 거주 베트남인에 준한다고 규정한다. 조문이 요구하는 것은 「혼인 관계」에 더해 배우자의 신분 조건, 예를 들어 배우자가 「현재 베트남에서 거주 중」일 것 등이다. 어떤 혼인·거주 증명 서류를 사용해야 하는지에 대해, 본문에서 확인한 조문에는 나열되어 있지 않으며, 대만과 베트남의 혼인 등록 및 서류 인증 절차도 각각 다르므로, 실제 신청 전에 등록 기관에 확인하시기 바랍니다.

핵심 정리

표에서 '의정'은 제95/2024호 의정(Nghị định 95/2024/NĐ-CP)을 의미합니다.

자주 묻는 질문

50년이 지나면 집이 바로 회수되나요?

바로 회수되지는 않습니다. 만기 전에 한 번 연장을 신청할 수 있고, 자격이 있는 사람에게 매도하거나 증여할 수도 있습니다. 기한이 지났는데도 매도나 증여를 하지 않은 경우에만 주택이 공유 재산이 됩니다(주택법 제20조 제2항 đ호). 연장은 최소 만기 3개월 전에 신청해야 하므로 미루지 마세요.

제가 분양 아파트(선분양)를 샀는데, 50년은 계약일부터 계산되나요?

아닙니다. 조항에는 '증서 발급일부터 기산'이라고 되어 있어서, 계약부터 입주, 그리고 핑크북(소유권 증명서) 발급까지의 기간은 포함되지 않습니다. 증서를 받은 후에는 증서에 기재된 기간을 기준으로 합니다.

제가 집을 다른 대만인에게 매도하면, 그 사람이 다시 50년을 받을 수 있나요?

조항 문면상으로는 매수자가 증서를 발급받은 날부터 기산하여 50년을 초과하지 않지만, 현행 주택법과 제95/2024호 의정에는 신규 매수자가 잔여 연한을 승계하는지 아니면 새로 기산하는지 명시되어 있지 않습니다. 이 점이 재판매 가격에 직접적인 영향을 미치므로, 계약 체결 전에 주택 소재지의 토지등록기관에 확인하여 계약서에 명시하시기 바랍니다.

관련 기사

• 대만인이 베트남에서 집 사는 완전 가이드: 자격, 소유권, 절차, 비용 한눈에 보기
• 대만인도 베트남에서 집을 살 수 있나요? 외국인 주택 구입 3대 조건과 구매 가능 범위
• 외국인 30% 및 250세대 쿼터란 무엇인가요? 쿼터를 못 구하면 어떻게 하나요
• 베트남 핑크북이란 무엇인가요? 외국인은 언제 받을 수 있나요
• 베트남에서 집 사고, 팔고, 임대할 때 내야 할 세금은? 전체 표 정리
• 베트남 집을 판 후, 돈을 어떻게 합법적으로 대만으로 송금하나요?
• 타인 명의로 베트남 주택을 등록하는 것이 왜 법적으로 성립되지 않나요?

자료 출처

1. 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효), 현행 통합본 79/VBHN-VPQH(2026), 제8, 10, 17, 19, 20, 21, 22, 58조
2. 제95/2024호 의정(Nghị định 95/2024/NĐ-CP, 2024-08-01 발효), 현행 통합본 21/VBHN-BXD(2026, 제54/2026호 의정 개정 포함), 제6, 7조