베트남 사람 명의로 등록하여 집을 사도 괜찮을까요? 왜 법적으로 성립이 안 될까요

간단히 답하면: 권장하지 않으며, FTT도 이러한 arrangement를 지원하지 않습니다. 베트남에서는 국가가 핑크북(토지 사용권 및 주택 소유권 증서, 흔히 권리증이라고 함)을 발급함으로써 누가 주택 소유자인지 인정합니다(《주택법》 제9조). 핑크북에 베트남 친구, 직원 또는 친척의 이름이 적혀 있다면, 법적으로 그 집은 그 사람의 것입니다. 당신이 사적으로 낸 돈이나 체결한 합의는 최대한 소송에서 일부 금액을 돌려받을 기회를 줄 뿐, 집을 되찾기는 어렵습니다. 게다가 이러한 arrangement의 목적은 외국인의 주택 구매 제한을 피하는 것이므로, 베트남 민법에 따라 전체가 무효로 판정될 수 있습니다. 아래에서 조문 근거, 문제 발생 시 출자자의 처지, 그리고 합법적인 대안을 설명하겠습니다.

흔히 볼 수 있는 세 가지 상황

이 문제는 대만 포럼에서 반복적으로 논의되며, 배경은 대략 세 가지로 나뉩니다:

• 구매하려는 것이 분양 프로젝트 외의 단독주택, 상가주택 또는 토지인 경우, 외국인은 법에 따라 살 수 없습니다.
• 마음에 드는 분양 프로젝트의 외국인 쿼터가 이미 소진되었습니다.
• 이미 베트남인과 결혼했거나, 신뢰할 수 있는 베트남 친구가 있어서 '상대방 명의로 등록하는 것이 더 편하다'고 생각하는 경우.

세 가지 상황의 공통점은 집이 법적으로 당신 외의 다른 사람 명의로 등록된다는 점입니다. 아래에서 왜 이것이 베트남 법 아래에서 성립하지 않는지 먼저 살펴보겠습니다.

베트남 법은 '누가 집주인인지'를 어떻게 판단하는가

등록이 소유권을 결정합니다.《주택법》(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효, 현행 통합본 79/VBHN-VPQH) 제9조 제1항에 따르면, 자격을 갖추고 합법적인 주택을 소유한 조직과 개인은 주무관청이 핑크북(소유권 증명서)을 발급함으로써 주택 소유권을 인정받습니다. 같은 법 제10조 제1항 d호는 소유자의 권리에 매도, 증여, 상속인에게 양도, 주택 저당을 포함합니다. 즉, 등록자는 법에 따라 당신의 동의 없이 집을 스스로 팔거나 은행에 저당 잡을 수 있습니다.

토지도 마찬가지로 등록해야 합니다.《토지법》(Luật Đất đai 31/2024/QH15, 2024-08-01 발효) 제131조는 토지 등록을 토지 사용자의 의무로 규정하고 있습니다. 제11조 제8항은 '토지를 사용하고 토지 사용권 거래를 하면서 주무관청에 등록하지 않는 것'을 금지 행위로 열거합니다. 《민법》(Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, 2017-01-01 발효) 제503조도 토지 사용권의 이전은 《토지법》에 따른 등록 시점부터 효력이 발생한다고 명시하고 있습니다.

외국인이 소유할 수 있는 범위는 제한적입니다.《주택법》제16조, 제17조에 따르면, 외국인 개인은 주택 분양 프로젝트 내의 상품 주택만 소유할 수 있습니다. 분양 프로젝트 외의 단독주택과 토지는 범위에 포함되지 않습니다. 자세한 내용은 〈외국인이 베트남에서 토지, 단독주택 또는 상가를 살 수 있나요?〉를 참조하세요.

왜 사적인 합의가 당신을 보호하지 못하는가

많은 사람들이 '별도로 합의서를 작성하고 돈은 내가 냈다고 명시하면 보장이 된다'고 생각합니다. 베트남 《민법》의 규정은 정반대입니다:

• 제117조 제1항 c호: 민사 행위가 효력을 발생하는 조건 중 하나는 목적과 내용이 법률의 금지 규정에 위반되지 않는 것입니다.
• 제123조: 목적이나 내용이 법률의 금지 규정에 위반하는 민사 행위는 무효입니다.
• 제124조: 다른 행위를 은폐하기 위해 허위로 성립한 민사행위는 무효이며, 은폐된 행위는 원칙적으로 유효하지만, 그 자체가 법에 따라 무효라면 보호받지 못한다.

외국인 신분으로는 살 수 없는 집을 베트남인이 자기 명의로 사서, 표면상으로는 베트남인의 주택 구매이지만 실제로는 외국인이 법적으로 취득할 수 없는 주택을 취득하는 것을 은폐하는 것이다. 《주택법》 제3조 제7항은 '이 법에 따른 주택 매매·증여 등의 거래를 하지 않는 것'을 금지 행위로 열거하고 있다. 이 조항들의 문언에 따르면, 이러한 약정은 무효로 인정될 위험이 있으며, 《민법》 제132조 제3항에 따라 제123조, 제124조의 경우에 법원에 무효 선언을 청구하는 것은 시효의 제한을 받지 않는다.

무효의 효과는 《민법》 제131조에 규정되어 있다: 양측이 원상회복하고 서로 받은 것을 반환하며, 과실로 손해를 입힌 측이 배상해야 한다. 외국인 출자자에게는 일반적으로 집을 취득하는 것보다 돈을 돌려받는 것이 더 이상적인 결과인데, 원래 이 집을 등록할 자격이 없기 때문이다.

베트남 법원이 유사한 사건을 어떻게 처리했는가

베트남 최고인민법원(Tòa án nhân dân tối cao) 심판위원회는 2016년에 한 사건을 판례(Án lệ số 02/2016/AL, 2016-04-06 통과)로 공표했다. 사건 내용은 네덜란드에 거주하는 베트남 교포가 1993년에 7,595.7제곱미터의 논을 사면서 신분상 이유로 동생 명의로 등록하게 한 것이었다. 동생이 등록하고 토지사용권 증서를 취득한 후, 2004년에 그녀의 동의 없이 1,260,000,000베트남 동에 그 토지를 한 회사에 팔았다.

이 출자자는 2005년에 소송을 제기했다. 2심 판결은 그녀가当初 출자한 21.99 chỉ 금(chỉ는 베트남 금 계량 단위로, 판결은 27,047,700베트남 동에 해당한다고 인정)만 돌려받고 나머지 차액은 국고에 귀속시키도록 했다. 최고인민법원장이 항소를 제기했고, 항소 의견에는 출자자가 베트남 교포로서 토지를 취득할 수 없으므로 투자 가치만 돌려받을 수 있다고 명시되었다. 2010년 7월 8일, 심판위원회는 감독심판 결정(27/2010/DS-GĐT)으로 1심과 2심을 취소하고 환송했으며, 견해는 원금을 제외한 증액분은 등록자가 토지를 보관·유지한 기여도를 고려해 배분하고, 계산이 불분명할 때는 양측의 기여가 동일한 것으로 본다는 것이었다.

이 사건에서 주목할 점은 세 가지다:

• 출자자는 소송 제기부터 환송까지 5년이 걸렸고, 돈을 냈다는 것을 증인으로 증명해야 했다.
• 토지는 이미 등록자가 팔았으므로, 출자자는 토지를 되찾는 것이 아니라 등록자에게 매매대금을 청구했다.
• 법원이 그녀를 진정한 출자자로 인정해도 결과는 돈을 나누는 것이지 토지를 돌려받는 것이 아니었다.

설명하자면, 이 판례의 사실관계는 1993년에 발생했고, 2005년 구《민법》이 적용되었으며, 주인공은 외국인이 아니라 베트남 교포이다. 이 글에서는 공식적으로 이 판례를 폐지했다는 공고를 찾지 못했으므로, 인용할 때는 베트남 법원이 공표한 버전을 기준으로 삼아야 한다.

문제가 생겼을 때, 당신은 어디에 서 있는가

등록자가 사망한 경우. 《민법》 제612조는 유산에 사망자의 개인 재산이 포함된다고 규정하고, 제614조는 상속 개시 시 상속인이 사망자가 남긴 재산권을 취득한다고 규정합니다. 제651조에 따르면 우선순위 법정 상속인은 사망자의 배우자, 부모, 자녀입니다. 집이 상대방 명의로 등록되어 있으면 상대방의 유산으로 간주되므로, 전혀 모르는 상속인을 상대해야 할 수 있습니다.

등록자가 이혼한 경우. 등록자가 기혼이라면 상대방 배우자가 이를 부부 공동 재산이라고 주장할 수 있습니다. 《민법》 제213조는 부부 공동 재산을 합의 또는 법원 판결로 분할할 수 있다고 규정하고, 《토지법》 제135조 제4항은 부부 공동 재산은 원칙적으로 양측 이름을 모두 핑크북에 기재해야 한다고 규정합니다.

등록자가 채무가 있는 경우. 집은 등록상 상대방의 재산입니다. 《토지법》 제45조 제1항 c호는 '토지사용권이 집행 보전을 위해 압류되지 않음'을 이전 조건 중 하나로 규정하고 있습니다. 즉, 등록자의 채무로 인해 압류되면 매도조차 불가능해집니다.

등록자가 번복하거나 재매도하는 경우. 《민법》 제133조 제2항에 따르면, 재산이 주무관청에 등록되어 있고 선의의 제3자가 그 등록을 신뢰하여 거래한 경우, 거래는 앞선 행위의 무효에 영향을 받지 않습니다. 등록자가 모르는 사람에게 집을 팔았다면 집을 되찾기 어렵고, 등록자에게 별도로 손해배상을 청구해야 합니다.

베트남 시민과 결혼한 경우: 조문에 명시된 법적 예외

이미 베트남인과 결혼했다면, 집을 전부 배우자 명의로 두는 것이 아니라 자신이 법적으로 소유권자가 될 수 있는지 먼저 확인해야 합니다. 《주택법》 제20조 제2항 c호는 외국 개인이 '베트남에 거주하는 베트남 시민'과 결혼한 경우 주택을 소유할 수 있고, 베트남 시민과 동일한 주택 소유자 권리를 누린다고 규정합니다. 제21조는 의무도 베트남 시민에 준한다고 규정합니다. 배우자가 해외 거주 베트남인이라면 해외 거주 베트남인의 권리에 준합니다.

주의할 점은 이 조항이 '주택 소유권'에 관한 것이라는 점입니다. 《토지법》 제4조의 토지사용자 명단에는 외국 개인이 포함되지 않으므로, 외국인 배우자가 분양 프로젝트 외의 단독주택이나 토지에 등록할 수 있는지에 대해서는 조문에 명확히 규정되어 있지 않으므로, 개별 사례에서 토지등록기관이나 베트남 변호사에게 먼저 문의하세요.

합법적인 대안

1. 분양 프로젝트 내 상품 주택 구입. 외국 개인은 성급 인민위원회가 공표한 명단에 포함된 주택 분양 프로젝트의 아파트 또는 단독주택을 개발업체로부터 구매할 수 있습니다(《주택법》 제16조, 제17조; 제95/2024호 의정서 제4조 제3항).
2. 쿼터가 차면 다른 건물이나 다른 지역으로 교체. 아파트는 각 건물당 외국인 합계가 30%를 초과하지 않고, 단독주택은 하나의 방(坊) 인구에 해당하는 범위 내에서 합계 250호를 초과하지 않습니다(《주택법》 제19조). 성급 주택 주무관청은 각 분양 프로젝트에서 외국인이 구매한 세대수를 공개합니다(제95/2024호 의정서 제7조 제1항). 또한, 이미 합법적으로 보유한 외국인에게서 구매할 수도 있습니다(《주택법》 제17조 제2항 c호). 쿼터 확인 방법은 〈외국인 30% 및 250호 쿼터란? 쿼터를 구하지 못하면 어떻게 하나?〉를 참조하세요.
3. 먼저 임대하고 구매하지 않기.《주택법》 제6조제1항은 개인이 임차 등의 방식으로 주거를 확보할 수 있음을 규정하고 있으며, 《부동산경영법》(Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15) 제15조 제4항은 베트남에 합법적으로 거주하는 외국 개인이 건축공사를 임차할 수 있도록 허용합니다. 가게를 열고 싶거나 단독주택에 살고 싶다면, 임대는 소유권 등록과 관련되지 않습니다.

핵심 정리

자주 묻는 질문

집이 이미 베트남 친구 명의로 등록되었는데, 이제 어떻게 해야 하나요?

더 이상 추가 결제를 하지 말고, 추가 문서에도 서명하지 마세요. 결제 기록, 송금 증빙, 주고받은 메시지를 정리해서 베트남 변호사에게 평가를 받아보세요. 가능한 방향은 보통 자격이 있는 사람에게 매각하고 법에 따라 대금을 분배하는 것이지, 소유권을 유지하려 애쓰는 것이 아닙니다.

협의서를 공증하면 안전한가요?

공증이 위법한 내용을 합법으로 바꿔주지는 않습니다. 《민법》 제117조는 '목적과 내용이 법률의 금지 규정에 위반되지 않을 것'을 효력 발생 요건으로 규정하고 있으므로, 형식이 아무리 완전해도 내용 자체에 문제가 있으면 여전히 무효일 수 있습니다.

베트남 국적 배우자 명의의 집, 제가 집주인인가요?

《주택법》 제20조 제2항 c호의 조건을 충족하는지, 그리고 핑크북에 어떻게 기재되어 있는지에 따라 달라집니다. 부부 공동 재산은 《토지법》 제135조 제4항에 따라 원칙적으로 양측 이름을 기재해야 합니다. 외국인 배우자가 분양 프로젝트 외의 토지에 등록될 수 있는지는 토지 등록 기관이나 베트남 변호사에게 먼저 확인하세요.

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자료 출처

1. 《주택법》 Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 현행 통합본 79/VBHN-VPQH(2026), 제3, 6, 9, 10, 16, 17, 19, 20, 21조, 2024-08-01 시행
2. 《토지법》 Luật Đất đai 31/2024/QH15, 현행 통합본 44/VBHN-VPQH(2026), 제4, 11, 45, 131, 135조, 2024-08-01 시행
3. 《민법》 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, 제117, 123, 124, 131, 132, 133, 213, 503, 612, 614, 651조, 2017-01-01 시행(모법 원문 인용)
4. 제95/2024호 시행령 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, 현행 통합본 21/VBHN-BXD(2026), 제4, 7조
5. 《부동산 경영법》Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 현행 통합본 06/VBHN-VPQH (2025), 제15조
6. 베트남 Tòa án nhân dân tối cao 판례 Án lệ số 02/2016/AL (2016-04-06 통과, 제220/QĐ-CA호 결정 공포), 전문은 최고인민법원 소속 《Tạp chí Tòa án nhân dân》에 게재: https://tapchitoaan.vn/an-le-so-02-2016-al