简短回答：不建议，FTT 也不协助这类安排。在越南，国家是以核发粉红本（土地使用权与房屋所有权证书，即产权证书）的方式承认谁是房屋所有权人（《住宅法》第 9 条）。粉红本上写的是越南朋友、员工或亲戚，法律上这套房子就是对方的；你私下出的钱、签的协议，最多让你在打官司时有机会要回一部分金钱，很难要回房子。而且这种安排的目的就是绕过外国人购房限制，依越南《民法》可能整个被认定无效。以下说明条文依据、出事时出资人的处境，以及合法的替代做法。
常见的三种情境
这个问题在华人买家的社群与论坛上反复被讨论，背景大致有三种：
- 想买的是楼盘以外的独栋/联排住宅、沿街住宅或土地，外国人依法买不到。
- 看中的楼盘外国人配额已经用完。
- 已经和越南人结婚，或有信任的越南朋友，觉得“登记在对方名下比较方便”。
三种情境的共同点，是房子在法律上会登记在你以外的人名下。下面先看为什么这在越南法下站不住。
越南法怎么认定“谁是业主”
登记决定所有权。《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，现行合并版 79/VBHN-VPQH）第 9 条第 1 项规定，符合资格、拥有合法住宅的组织与个人，由主管机关以核发粉红本的方式承认其住宅所有权。同法第 10 条第 1 项 d 点给所有权人的权利，包括出售、赠与、留给继承人、抵押住宅。也就是说，登记人依法可以自己把房子卖掉、拿去向银行抵押，不需要你同意。
土地也一样要登记。《土地法》（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效）第 131 条规定土地登记是土地使用人的义务；第 11 条第 8 项把“使用土地、进行土地使用权交易而不向主管机关登记”列为禁止行为。《民法》（Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 生效）第 503 条也写明，土地使用权的移转自依《土地法》登记时起生效。
外国人能拥有的范围有限。依《住宅法》第 16、17 条，外国个人只能拥有住宅楼盘内的商品住宅；楼盘外的独栋/联排住宅与土地不在范围内，详见外国人能不能在越南买土地、独栋住宅或商铺？条文逐项看。
为什么私下协议保护不了你
很多人以为“另外签一份协议、写明钱是我出的”就有保障。越南《民法》的规定刚好相反：
- 第 117 条第 1 项 c 点：民事行为生效的条件之一，是目的与内容不违反法律的禁止规定。
- 第 123 条：目的、内容违反法律禁止规定的民事行为无效。
- 第 124 条：为掩盖另一个行为而虚伪成立的民事行为无效；被掩盖的行为原则上有效，但如果它本身依法也无效，就不受保护。
以外国人身份买不到的房子，请越南人以自己名义买下，表面上是越南人买房，实际上掩盖的是外国人取得法律不允许取得的房屋。《住宅法》第 3 条第 7 项又把“不依本法规定进行住宅买卖、赠与等交易”列为禁止行为。依这几条的文本，这类安排有被认定无效的风险；而依《民法》第 132 条第 3 项，对第 123、124 条情形请求法院宣告无效，不受时效限制。
无效的后果规定在《民法》第 131 条：双方恢复原状、互相返还已收受的东西，有过错造成损害的一方要赔偿。对外国出资人来说，较理想的结果通常是拿回钱，而不是取得房子，因为你本来就没有资格登记这套房子。
越南法院怎么处理过类似案件
越南最高人民法院（Tòa án nhân dân tối cao）审判委员会在 2016 年把一件案子公布为判例（Án lệ số 02/2016/AL，2016-04-06 通过）。案情是一位定居荷兰的越南侨民，1993 年出钱买下 7,595.7 平方米的稻田，因为身份关系，让弟弟出面登记；弟弟登记并取得土地使用权证书后，2004 年未经她同意，以 1,260,000,000 越南盾把土地卖给一家公司。
这位出资人 2005 年起诉。二审判决只让她拿回当初出的 21.99 chỉ 黄金（chỉ 为越南黄金计量单位，判决认定相当于 27,047,700 越南盾），其余差价收归国库。最高人民法院院长提出抗诉，抗诉意见写明：出资人因为是旅外越南人，不能取得土地，只能拿回投资的价值。2010 年 7 月 8 日，审判委员会以监督审判决定（27/2010/DS-GĐT）撤销一、二审并发回重审，见解是：扣除本金后的增值部分，要考量登记人保管、维护土地的贡献来分配，算不清楚时两人视为贡献相同。
这个案子有三点值得注意：
- 出资人花了 5 年，才从起诉走到发回重审，还要靠证人证明钱是她出的。
- 土地已经被登记人卖掉，出资人没有去追回土地，而是向登记人请求卖地的价款。
- 即使法院承认她是真正出资人，结果也是分钱，不是拿回土地。
要说明的是，这件判例的事实发生在 1993 年，适用的是 2005 年的旧《民法》，主角是越南侨民而不是外国人；本文查不到官方是否已废止此判例的公告，引用时请以越南法院公布的版本为准。
出事的时候，你站在哪里
登记人过世。《民法》第 612 条规定遗产包括死者的个人财产；第 614 条规定自继承开始时，继承人取得死者留下的财产权利。依第 651 条，优先顺位的法定继承人是死者的配偶、父母与子女。房子登记在对方名下，就会被当成对方的遗产，你要面对的是可能完全不知情的继承人。
登记人离婚。登记人如果已婚，对方的配偶可能主张这是夫妻共同财产。《民法》第 213 条规定，夫妻共同财产可依协议或法院判决分割；《土地法》第 135 条第 4 项也规定，夫妻共同财产原则上要把双方姓名都记载在粉红本上。
登记人欠债。房子在登记上是对方的财产。《土地法》第 45 条第 1 项 c 点把“土地使用权未被查封以保全执行”列为移转的条件之一，也就是说，一旦因登记人的债务被查封，连出售都做不到。
登记人反悔或转卖。依《民法》第 133 条第 2 项，财产已在主管机关登记，善意第三人信赖该登记而交易的，交易不因前面的行为无效而受影响。登记人把房子卖给不知情的人，你很难把房子要回来，只能另外向登记人索赔。
和越南公民结婚：条文明列的合法例外
如果你已经和越南人结婚，正确的做法不是把房子全部挂在配偶名下，而是先确认自己能不能依法成为所有权人。《住宅法》第 20 条第 2 项 c 点规定，外国个人与“居住在越南的越南公民”结婚，可以拥有住宅，并享有与越南公民相同的住宅所有权人权利；第 21 条也规定义务比照越南公民。配偶若是旅外越南人，则比照旅外越南人的权利。
要注意的是，这条讲的是“住宅所有权”；《土地法》第 4 条的土地使用人名单没有外国个人，外籍配偶能否在楼盘外的独栋/联排住宅、土地上登记，条文没有写清楚，个案请先问土地登记机关或越南律师。
合法的替代方案
- 买楼盘内的商品住宅。外国个人可以向开发商购买省级人民委员会公布名单内住宅楼盘的公寓或独栋/联排住宅（《住宅法》第 16、17 条；第 95/2024 号议定第 4 条第 3 项）。
- 配额满了就换一栋或换一区。公寓每栋外国人合计不超过 30%，独栋/联排住宅在相当一个坊人口的范围内合计不超过 250 户（《住宅法》第 19 条）。省级住房主管机关会公开各楼盘外国人已购买的户数（第 95/2024 号议定第 7 条第 1 项）。另外，也可以向已合法持有的外国人购买（《住宅法》第 17 条第 2 项 c 点）。配额怎么查，见外国人 30% 与 250 户配额是什么？买不到配额怎么办。
- 先租不买。《住宅法》第 6 条第 1 项规定个人可以通过承租等方式取得居所；《不动产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15）第 15 条第 4 项也允许在越南合法居留的外国个人承租建筑工程。想开店、想住独栋/联排住宅，用租的不涉及产权登记。
重点整理
| 情境 | 法律上的结果 | 条文依据 |
|---|---|---|
| 粉红本登记越南人 | 登记人是所有权人，可自行出售、抵押 | 《住宅法》第 9、10 条 |
| 私下协议约定钱是你出的 | 目的在规避法律，可能无效；请求宣告无效不受时效限制 | 《民法》第 117、123、124、132 条 |
| 安排被宣告无效 | 恢复原状、返还；出资人拿回的是钱 | 《民法》第 131 条；判例 02/2016/AL |
| 登记人过世 | 房子列入登记人遗产 | 《民法》第 612、614、651 条 |
| 登记人离婚 | 登记人配偶可能主张共同财产 | 《民法》第 213 条；《土地法》第 135 条 |
| 登记人转卖给善意第三人 | 第三人的交易不受影响 | 《民法》第 133 条 |
| 与居住在越南的越南公民结婚 | 外国配偶可依法拥有住宅；土地部分需个案确认 | 《住宅法》第 20、21 条 |
常见问题
房子已经登记在越南朋友名下了，现在该怎么办？
先不要再追加付款，也不要再签任何补充文件。把付款记录、汇款凭证与往来消息整理好，找越南律师评估。可行的方向通常是出售给有资格的人、依法分配价款，而不是想办法把产权留住。
协议拿去公证，是不是就安全了？
公证不会让违法的内容变合法。《民法》第 117 条把“目的与内容不违反法律禁止规定”列为生效要件，形式再完整，内容本身有问题仍然可能无效。
越南籍配偶名下的房子，我算不算业主？
要看你是否符合《住宅法》第 20 条第 2 项 c 点的条件，以及粉红本怎么记载。夫妻共同财产依《土地法》第 135 条第 4 项原则上要记载双方姓名；外籍配偶能否登记在楼盘外的土地上，请先向土地登记机关或越南律师确认。
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数据源
- 《住宅法》Luật Nhà ở 27/2023/QH15，现行合并版 79/VBHN-VPQH（2026），第 3、6、9、10、16、17、19、20、21 条，2024-08-01 生效
- 《土地法》Luật Đất đai 31/2024/QH15，现行合并版 44/VBHN-VPQH（2026），第 4、11、45、131、135 条，2024-08-01 生效
- 《民法》Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，第 117、123、124、131、132、133、213、503、612、614、651 条，2017-01-01 生效（引用母法原文）
- 第 95/2024 号议定 Nghị định 95/2024/NĐ-CP，现行合并版 21/VBHN-BXD（2026），第 4、7 条
- 《不动产经营法》Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，现行合并版 06/VBHN-VPQH（2025），第 15 条
- 越南 Tòa án nhân dân tối cao 判例 Án lệ số 02/2016/AL（2016-04-06 通过，第 220/QĐ-CA 号决定公布），全文刊于最高人民法院所属《Tạp chí Tòa án nhân dân》：https://tapchitoaan.vn/an-le-so-02-2016-al
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
广告稿签章经纪人：陈宜君（经纪人证号 (109)金县字第000057号）
经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
