简短回答：中国大陆人士以外国个人身份，不能取得越南的土地使用权，也不能买住宅楼盘以外的独栋住宅或街屋。可以买的是省级政府公布名单内“住宅楼盘”里的商品住宅，公寓与楼盘内的独栋住宅、联排住宅、别墅都算，但独栋住宅类在人口相当于一个坊（phường）的范围内，外国人合计不超过 250 户。商铺（shophouse）能不能买，要看它在法律上是“住宅”还是“非住宅的建筑工程”：前者依住宅规定处理，后者外国个人依条文只能承租。以下逐项说明条文依据，并说明与越南公民结婚的例外。
以下以一般中国大陆人士（不具越南国籍、也不是越南血统）适用“外国个人”规定来说明；持港澳特区护照或新加坡、马来西亚护照的华人读者，在越南同样属于外国个人，规定相同。
外国人可以买越南的土地吗？
不行。越南的土地不是私有财产。《土地法》（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效，现行合并版 44/VBHN-VPQH）第 12 条规定，土地属于全民所有，由国家代表所有权人统一管理，国家再把“土地使用权”交给土地使用人。所以在越南，就算是越南人，买到的也是土地使用权，不是土地所有权。这一点与中国大陆的土地制度相近，大陆读者不难理解；差别在于越南的“土地使用人”名单里没有外国个人。
问题就在于谁能当“土地使用人”。《土地法》第 4 条枚举的土地使用人，包括国内组织、宗教组织、国内个人与具越南国籍的旅外越南人、社区、外国外交机构、越南血统旅外人士，以及外资经济组织，名单中没有外国个人。第 28 条列出可以受让、受赠、继承或向国家承租土地的对象，同样没有外国个人。
因此中国大陆人士在越南合法买房，拿到的是“房屋所有权”，不是土地使用权。《土地法》第 148 条第 5 项规定，房屋所有权人没有该笔土地使用权时，外国个人凭住宅交易文件办理产权证书（Giấy chứng nhận，俗称粉红本）。粉红本的细节见越南粉红本是什么？外国人买房什么时候拿得到。
独栋住宅可以买吗？只限楼盘内，而且有 250 户上限
可以，但有两个前提。
前提一：必须在住宅楼盘（dự án đầu tư xây dựng nhà ở）内。《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，现行合并版 79/VBHN-VPQH）第 16 条规定，外国组织与个人可以拥有的是“住宅楼盘内”的住宅，而且楼盘不能位于国防安全管制区。第 17 条第 2 项明文写出，可拥有的类型“包括公寓与独栋住宅（nhà ở riêng lẻ）”，取得方式是向开发商购买或租购商品住宅、受赠或继承楼盘内的商品住宅，或向已合法持有的外国组织、个人购买。第 2 条对独栋住宅的定义，包括别墅、联排住宅（nhà ở liền kề）与独立住宅。
哪些楼盘可以卖给外国人，由省级人民委员会确定名单并在电子门户网站公开（《第 95/2024 号议定》第 4 条第 3 项）。
前提二：在外国人配额之内。《住宅法》第 19 条规定，独栋住宅、别墅类在人口规模相当于一个坊的区域内，外国组织与个人合计不超过 250 户；《第 95/2024 号议定》（Nghị định 95/2024/NĐ-CP，现行合并版 21/VBHN-BXD）第 5 条把“相当于一个坊”定为依核定规划人口 10,000 人计算，同一区域有两个以上楼盘时，全部楼盘合计仍不超过 250 户。公寓则是每栋住宅用途户数的 30%。超出配额的交易不具法律效力、不会核发粉红本，卖方要赔偿买方损害（《第 95/2024 号议定》第 7 条第 3 项）。配额怎么查，见外国人 30% 与 250 户配额是什么？买不到配额怎么办。
独栋住宅和公寓一样，外国个人自核发粉红本起持有不超过 50 年，可以延长一次、不超过 50 年（《住宅法》第 20 条第 2 项 c 点）。到期与延长的细节见越南房子 50 年产权到期怎么办？延长、转售与继承。
商铺（shophouse）能买吗？先看产权是不是“住宅”
越南法规条文里没有“shophouse”这个词，市场上叫 shophouse 的产品，法律性质可能完全不同。判断的关键是：它在法律上是“住宅”（nhà ở），还是“非住宅的建筑工程”（công trình xây dựng）或其中的楼板面积。
情况一：楼盘内、登记为住宅的“住商混合”独栋住宅。《住宅法》第 2 条规定，同时作居住与法律不禁止的非居住用途的住宅，属于“混合用途住宅”，仍然是住宅；独栋住宅的定义也明写可以“为居住或混合用途而建”。依条文文本，这类产品只要在可售外国人的楼盘名单内、标的是商品住宅，就适用前面说的独栋住宅规定，并计入 250 户配额。
情况二：大楼底层商场商铺、盖在商业服务用地上的街屋。《不动产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 15 条第 2 项规定，外国个人可以“依住宅法规定购买、租购住宅”；同条第 4 项给在越南合法居留的外国个人的权利，是“承租”建筑工程并依原用途使用。相对地，第 1 项让国内组织与个人可以购买建筑工程与其中的楼板面积，第 2 项没有给外国个人这个权利。依条文文本，非住宅性质的商铺，外国个人可以租，不能买。
怎么分辨是哪一种？买之前请开发商提供文件，确认三件事：
- 买卖合同的标的写的是“住宅”（nhà ở），还是“建筑工程”或“楼板面积”（công trình xây dựng／phần diện tích sàn xây dựng）。
- 土地用途是住宅用地（đất ở），还是商业服务用地（đất thương mại, dịch vụ）。《土地法》第 9 条把两者列为不同的土地类别。
- 这一户是否在省级公布的外国人可拥有名单与配额内。
三项中任何一项说不清楚，就先不要付定金。FTT 的实务做法是请开发商以书面回复，并建议买方另请越南律师审阅合同。
楼盘外的独栋住宅、老街屋为什么买不到？
不少大陆买家想象的“在越南买一栋临街的小楼、楼下开店”，通常是越南业主自建在自有土地上的街屋（nhà phố），不在任何住宅楼盘内。依《住宅法》第 16 条，外国个人只能拥有楼盘内的住宅，所以这类房子不在可买范围；房子又和土地使用权绑在一起，而外国个人不在《土地法》第 4 条的土地使用人名单里。
就算是受赠或继承也一样。《住宅法》第 20 条第 2 项 b 点规定，外国个人受赠或继承的住宅如果不属于可拥有的范围、超过配额，或位于国防安全管制区，只能享有该住宅的“价值”，也就是不能登记为所有权人，只能通过出售等方式取得价款。
请越南人挂名登记，为什么不是解法？
常有人问：既然自己不能买，能不能让越南籍的朋友、员工或亲戚出面登记？这种安排在越南法下风险很高：粉红本上登记的权利人是对方，不是你；发生纠纷、对方过世或负债被查封时，出资的人很难主张权利。FTT 不协助规划这类安排，详细的法律分析见请越南人出面登记买房可以吗？为什么法律上站不住。
和越南公民结婚，规定有什么不同？
这是条文明列的例外。《住宅法》第 20 条第 2 项 c 点规定，与“居住在越南的越南公民”结婚的外国个人，可以拥有住宅，并享有与越南公民相同的住宅所有权人权利；第 21 条也规定其义务比照越南公民。如果配偶是旅外越南人（người Việt Nam định cư ở nước ngoài），则比照旅外越南人的权利。
要注意两点：
- 条文给的是“住宅所有权人”的权利比照越南公民；《土地法》第 4 条的土地使用人名单仍然没有外国个人。外籍配偶能否在楼盘以外的独栋住宅、土地上取得登记，条文没有写清楚，本文也查不到施行令的明文，个案要先向不动产所在地的土地登记机关或越南律师确认。
- “居住在越南”是条件之一，配偶若长居中国大陆，是否符合要个案确认。
越南血统旅外人士（người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài）另有规定：《土地法》第 44 条第 1 项允许其拥有与住宅用地使用权相连的住宅，并可通过受让住宅楼盘内的住宅用地取得使用权，不在本文范围。
用公司名义或要工业用地呢？
外资经济组织在《土地法》第 4 条的土地使用人名单内，第 28 条也允许其在工业区、产业集群、高科技园区内受让土地使用权。这是投资设厂的路径，要依投资法设立公司、取得投资登记，和个人买房是两回事。中资企业找厂房与工业用地，见越南工业区与厂房租赁：华商选址与租约要点。
重点整理
| 标的 | 外国个人能不能买 | 条文依据 |
|---|---|---|
| 土地（土地使用权） | 不能 | 《土地法》第 4、12、28 条 |
| 楼盘内公寓 | 可以，每栋住宅户数 30% 内 | 《住宅法》第 16、17、19 条 |
| 楼盘内独栋住宅、别墅、联排住宅 | 可以，每 1 万人口范围合计 250 户内 | 《住宅法》第 17、19 条；《第 95/2024 号议定》第 5 条 |
| 楼盘内登记为住宅的住商混合独栋住宅 | 依住宅规定，计入 250 户 | 《住宅法》第 2 条 |
| 非住宅的商铺、商场楼板 | 不能买，可以承租 | 《不动产经营法》第 15 条 |
| 楼盘外的独栋住宅、街屋 | 不能 | 《住宅法》第 16 条 |
| 受赠、继承到不可拥有的房屋 | 只能享有价值 | 《住宅法》第 20 条 |
| 与居住在越南的越南公民结婚 | 住宅所有权比照越南公民；土地部分需个案确认 | 《住宅法》第 20、21 条 |
常见问题
我买了楼盘内的独栋住宅，土地算谁的？
外国个人取得的是房屋所有权，不是土地使用权。粉红本依《土地法》第 148 条第 5 项，以住宅交易文件为依据核发，并记载持有期限。日后出售时，买方同样要是有资格在越南拥有住宅的人。
开发商说某间 shophouse“外国人也能买、跟公寓一样”，可以相信吗？
先不要只听口头说法。请开发商书面说明合同标的是住宅还是建筑工程、土地用途是住宅用地还是商业服务用地，以及这一户是否在外国人配额内。若标的是非住宅的建筑工程，《不动产经营法》第 15 条给外国个人的只有承租权。
越南配偶已经有一栋独栋住宅，我能不能把名字加上去？
《住宅法》第 20 条给与居住在越南的越南公民结婚的外国个人，住宅所有权人权利比照越南公民；但土地使用权的部分，《土地法》没有对应的明文。能不能加名、怎么记载，请先向当地土地登记机关或越南律师确认，不要先签任何文件。
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数据源
- 《土地法》Luật Đất đai 31/2024/QH15，现行合并版 44/VBHN-VPQH（2026），第 4、9、12、28、44、148 条，2024-08-01 生效
- 《住宅法》Luật Nhà ở 27/2023/QH15，现行合并版 79/VBHN-VPQH（2026），第 2、16、17、19、20、21 条，2024-08-01 生效
- 《第 95/2024 号议定》Nghị định 95/2024/NĐ-CP，现行合并版 21/VBHN-BXD（2026），第 4、5、7 条，2024-08-01 生效
- 《不动产经营法》Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，现行合并版 06/VBHN-VPQH（2025），第 15 条，2024-08-01 生效
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
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经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
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本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
