越南对外国人买房设有数量上限：一栋公寓里，外国组织与个人合计最多持有该栋住宅户数的 30%；独栋/联排住宅、别墅等独栋住宅，在规划人口 10,000 人的区域内合计不超过 250 户（住宅法 27/2023/QH15 第 19 条、议定 95/2024/NĐ-CP 第 5 条）。配额是整栋、整区共用的，不是每人各有额度。额度满了，可以向已持有的外国人购买、换栋或换楼盘；超出配额签的合同不具法律效力。
30% 是怎么算的？
住宅法第 19 条第 1 款规定，外国组织与外国个人“只能购买、租购、受赠、继承与持有不超过一栋公寓 30% 的户数”。
议定 95/2024/NĐ-CP 第 5 条第 2 款 a 点把计算方式讲得更细，有两个重点：
- 分母是“住宅用途的户数”：条文写的是该栋“có mục đích để ở”（作为居住用途）的总户数，混合用途楼栋也一样适用。换句话说，同一栋里的商业空间、办公空间不计入分母。
- 一个基座上有好几栋或好几个单元时，每一栋、每一个单元各自计算 30%。不能把 A 栋没用完的额度挪去 B 栋。
举例来说，如果某栋楼住宅用途共 400 户，外国人在这一栋合计最多持有 120 户（400 × 30%，此为示意，非任何特定楼盘）。第 121 户起，这一栋就不能再卖给外国人。
250 户是怎么算的？“一个坊”以多少人口为准？
住宅法第 19 条第 1 款后段规定，若是独栋住宅（包含别墅、联排住宅），在“人口规模相当于一个坊的区域”内，外国人合计不得超过 250 户。住宅法第 2 条对独栋住宅（nhà ở riêng lẻ）的定义，包含别墅、联排住宅与独立住宅。
“相当于一个坊”不是看行政区划上的哪一个坊，而是议定 95/2024/NĐ-CP 第 5 条第 1 款所订的换算标准：以经主管机关核定的规划人口 10,000 人为准，而且“不区分行政单位层级”。
这一点在 2025 年之后特别重要。2025-07-01 起越南废除郡（县）级，地方行政改为省（市）与坊两级，同时并省、并坊，许多坊的范围和过去不同。不过，议定第 5 条写的是固定的 10,000 人口换算，不是“现行一个坊”，所以坊的合并并没有让 250 户的额度跟着放大。截至 2026-10-10 本站查阅的合并版条文，这个数字仍是 10,000 人。
另一个要注意的变化：议定原本要求省级规划主管机关在核定规划时，于官网公布“相当于一个坊”的人口范围；这段文本已由议定 54/2026/NĐ-CP（2026-02-09 生效）第 15 条删除。实务上，买方较难自行从规划文件判断某个区域的独栋额度，需要以开发商或主管机关公布的数量为准。
多栋、多期、多个楼盘时怎么算？
法规没有另外针对“分期”订规则，而是按“栋”与“区域”两个单位计算：
- 公寓：一律按栋（或按单元）各自计算 30%。住宅法第 19 条第 2 款规定，同一个相当于一个坊人口的区域内有多栋公寓时，外国人在每一栋仍不得超过第 1 款的数量。所以不论一期、二期，每栋各算各的。
- 独栋住宅：按区域合计。议定 95/2024/NĐ-CP 第 5 条第 2 款 b 点规定，在 10,000 人口的区域内若只有 1 个楼盘，外国人在该楼盘最多 250 户；若有 2 个以上楼盘，外国人在所有楼盘合计仍不超过 250 户。区域内的额度用完之后，外国人就不能在该区其他楼盘再买独栋住宅。
- 同一条街上的独栋住宅，住宅法第 19 条第 2 款同样适用上述上限。
实际意义是：同一个大型社区里，公寓还买得到，不代表独栋/联排住宅也买得到；隔壁楼盘的独栋/联排住宅先卖给外国人，也会吃掉你想买的那个楼盘的额度。
谁公告哪些楼盘可以卖给外国人？怎么查？
外国人只能买位于“允许外国人持有”名单内的住宅楼盘。这份名单的公告义务写在法规里：
- 住宅法第 16 条第 2 款：国防部、公安部负责通知需要保障国防安全的区域，由省级人民委员会（Ủy ban nhân dân cấp tỉnh）确定并在省级人民委员会与省级住房主管机关的电子门户网站上公开“允许外国组织、个人持有住宅的楼盘名单”。
- 议定 95/2024/NĐ-CP 第 4 条第 3 款（经议定 54/2026/NĐ-CP 修正）：省级人民委员会依国防部、公安部的通知，确定辖内允许外国人持有住宅的楼盘名单，“并在省级人民委员会电子门户网站公开这份名单，同时送交省级住房主管机关在其电子门户网站刊登”。
- 议定第 4 条第 4 款：名单刊登后 07 个工作日内，省级住房主管机关要在网站公开第 7 条第 1 款的信息，包括每个楼盘、每栋公寓允许外国人持有的户数，以及外国人已购买、已取得产权证书的户数。
若省级名单尚未公告，开发商可在办理投资主张核准或期房销售通知时，自行申请国防部、公安部表示意见（议定第 4 条第 3 款）。
对中国大陆买家来说，可以这样查证：
- 先到楼盘所在省市人民委员会或省级住房主管机关的网站，确认楼盘在名单内。
- 请开发商或卖方以书面说明“这一栋”目前允许外国人持有的户数、已售出给外国人的户数。议定 95/2024/NĐ-CP 第 7 条第 2 款 a 点规定，开发商或卖方在签约前本来就必须查询省级住房主管机关网站，只能依规定数量卖给外国人。
- 签约后 03 个工作日内，开发商或卖方要把买方姓名与房屋地址通报省级住房主管机关刊登；核发产权证书的机关在发证前也必须核对这些信息（同条第 2 款 b、c 点）。可以请开发商提供通报的书面记录。
买二手房会不会占用配额？
先厘清外国个人能用哪些方式取得房屋。住宅法第 17 条第 2 款列出三种：
- 向开发商购买或租购商品住宅（b 点）。
- 受赠、继承名单内楼盘的商品住宅（b 点）。
- 向“已依 b 点取得房屋的外国组织、个人”购买或租购（c 点）。
条文列出的方式中，并没有“向越南个人购买二手房”这一项，因此外国人的二手购房渠道，条文上是向已持有的外国人购买。
向外国业主买二手房时，这一户本来就计入该栋的外国人持有数，换手之后，外国人在该栋的总持有户数并没有增加。依条文逻辑，这类交易不会再多占一个名额，所以即使某一栋的外国人配额已满，仍可能向该栋的外国业主购买。不过议定第 7 条第 2 款 a 点同样要求“卖方”在签约前查询省级网站，签约后也要通报，流程不能省。
配额满了怎么办？
以下是合法可行的选项，依实务上常见的顺序排列：
- 向已持有的外国人购买：住宅法第 17 条第 2 款 c 点明文允许。适合想要特定一栋、特定楼层的买家。
- 换同楼盘的另一栋或另一单元：公寓每栋、每单元各算 30%，同一个楼盘的其他栋可能还有额度。
- 换楼盘或换区域：同一城市内其他列入名单的楼盘；独栋/联排住宅、别墅则可以找另一个 10,000 人口区域内的楼盘。
- 等名额释放：当外国业主把房子卖给越南人，该栋的外国人持有数会减少。这是依条文推论，法规没有写明释放的流程，也无法预估时间，不建议当成主要方案。
另外，外国个人若与居住在越南的越南公民结婚，住宅法第 20 条第 2 款 c 点规定其“享有与越南公民相同的房屋所有权人权利”。这是否代表完全不受外国人配额限制，各地实务做法建议个案向主管机关或越南律师确认。
不在选项内的做法：以他人名义登记、私下约定由越南人代为持有。这类安排在越南法下通常无效，FTT 不协助规划，原因见相关文章。
超出配额硬签会怎样？
议定 95/2024/NĐ-CP 第 7 条第 3 款规定，外国人超出住宅法第 19 条数量的买卖、租购、赠与交易，“都不具法律效力，主管机关不核发产权证书”，卖方必须赔偿买方损害。
受赠、继承的情况则依住宅法处理：外国人受赠或继承超出配额的房屋，依第 20 条第 2 款 b 点“只能享有房屋的价值”；依第 22 条，这类情形不会核发产权证书，只能把房屋出售或赠与给有资格持有的人，可以亲自办理，也可以委托他人办理。
配额是交易能否成立的前提；签约前没确认清楚，可能付了钱却拿不到产权证书，只能向卖方索赔。
重点整理
| 项目 | 规定 | 法源 |
|---|---|---|
| 公寓上限 | 每栋住宅用途户数的 30%，外国组织与个人合计 | 住宅法第 19 条第 1 款；议定 95/2024 第 5 条第 2 款 a 点 |
| 多栋、多单元 | 每栋、每单元各自计算，不能互相挪用 | 议定 95/2024 第 5 条第 2 款 a 点；住宅法第 19 条第 2 款 |
| 独栋住宅上限 | 相当一个坊人口的区域内合计 250 户 | 住宅法第 19 条第 1 款 |
| “一个坊”口径 | 规划人口 10,000 人，不区分行政层级 | 议定 95/2024 第 5 条第 1 款 |
| 多个楼盘 | 区域内所有楼盘合计不超过 250 户 | 议定 95/2024 第 5 条第 2 款 b 点 |
| 谁公告名单 | 省级人民委员会公告，省级住房主管机关网站刊登 | 住宅法第 16 条；议定 95/2024 第 4 条 |
| 谁负责查配额 | 开发商或卖方签约前查询；发证机关发证前核对 | 议定 95/2024 第 7 条第 2 款 |
| 二手房 | 向已持有的外国人购买，外国人持有总数不增加 | 住宅法第 17 条第 2 款 c 点 |
| 超额交易 | 不具法律效力、不发产权证书、卖方赔偿 | 议定 95/2024 第 7 条第 3 款 |
常见问题
30% 是我个人可以买的上限吗？
不是。30% 是一栋公寓里“所有外国组织与外国个人加起来”的上限。法规对外国个人没有另订购买户数，但整栋外国人合计一旦达到 30%，任何外国人都不能再向开发商买这一栋。
坊合并之后，250 户的额度有没有变大？
没有。议定 95/2024/NĐ-CP 第 5 条第 1 款以规划人口 10,000 人计算“相当于一个坊”，并注明不区分行政层级。2025-07-01 废郡改坊之后，坊的范围变了，但换算基准没变，独栋住宅额度仍是每 10,000 人口区域 250 户。市面上若出现更高的户数说法，请以法条为准。
期房买了之后，配额什么时候算数？
依议定第 7 条，开发商在签约前查询、签约后 03 个工作日内通报，省级住房主管机关公布的信息包含“已购买、租购”的户数，所以从签约通报起就会反映在名单数字上。发证机关在核发产权证书前会再核对一次。建议在签约前取得开发商的书面配额说明，并在合同中写明若因配额问题无法取得产权证书的处理方式。
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数据源
- 住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效），合并版 79/VBHN-VPQH（2026），第 2、16、17、19、20、22 条；本站法规库
- 议定 95/2024/NĐ-CP（住宅法施行细则，2024-08-01 生效），合并版 21/VBHN-BXD（2026），第 4、5、7 条；本站法规库
- 议定 54/2026/NĐ-CP（2026-02-09 生效），第 14、15 条；本站法规库
- 2025-07-01 越南废除郡（县）级、改为省与坊两级：地方政府组织法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，第 1、51 条，政府公报 PDF：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf ；胡志明市坊级整并见国会常务委员会第 1685/NQ-UBTVQH15 号决议（2025-06-16），政府公报 2025 年第 805＋806 号：https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2025/6/45141/56880-1-2025805-8061685-nq-ubtvqh15.pdf
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
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经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
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本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
