中国大陆人士可以在越南买房，但范围比越南人窄：只能向开发商购买“住宅楼盘”内的公寓或独栋/联排住宅；每栋公寓外国人合计不超过 30%，独栋/联排住宅类约一个坊不超过 250 户；持有期限自取得粉红本起不超过 50 年，可延长一次；买到的是房屋所有权，不是土地（越南《住宅法》Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，第 16 至 20 条）。
本文的“中国大陆人士”指持中华人民共和国护照、不具越南国籍、也非越南血统的一般读者，适用越南法“外国个人”（cá nhân nước ngoài）的规定；越南法对外国个人的规定不区分国籍，港澳及新加坡、马来西亚华人读者同样适用。法条引用以现行合并版为准（住宅法为 79/VBHN-VPQH）。
谁可以买：外国个人购房的三个要件
要件一是身份。《住宅法》第 17 条第 1 款 c 点把“获准入境越南的外国个人”列为可以拥有住宅的对象，看的是能否合法入境，不是有没有在越南工作或居留。大陆公民须持有效签证或电子签证入境越南。
要件二是不属于豁免身份。《住宅法》第 18 条第 3 款排除享有外交、领事特权豁免的人。施行细则《第 95/2024/NĐ-CP 号议定》（2024-08-01 生效，现行合并版 21/VBHN-BXD）第 3 条因此要求买方提出外国护照与“不属于豁免身份”的书面承诺，而且签约当时护照有效、盖有越南入境章（或同等的合法入境文件）。
要件三是标的必须合法：向开发商购买、租购楼盘内的商品住宅，或受赠、继承这类住宅，而且楼盘不在国防安全管制区（《住宅法》第 16 条、第 17 条第 2 款 b 点）；或向已依此方式合法拥有住宅的外国人购买（第 17 条第 2 款 c 点）。
例外是与居住在越南的越南公民结婚的外国个人，可以像越南公民一样拥有住宅（《住宅法》第 20 条第 2 款 c 点）。三要件与文件细节请看中国大陆人士可以在越南买房吗？外国人购房三要件与可买范围。
能买什么、不能买什么
可以买的类型包括公寓（căn hộ chung cư）与独栋住宅（nhà ở riêng lẻ，含别墅、联排住宅）（《住宅法》第 17 条第 2 款），前提是楼盘在“外国人可拥有住宅的楼盘名单”内。这份名单由省级人民委员会依国防部、公安部的通知确定，并公开在其电子门户网站（《第 95/2024/NĐ-CP 号议定》第 4 条第 3 款）。
不能买的主要有四类。一是土地：《土地法》（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效，现行合并版 44/VBHN-VPQH）第 12 条规定土地属全民所有，由国家统一管理并交付“使用权”；外国个人取得的是房屋所有权，凭住宅交易文件办理产权证书（第 148 条第 5 款 a 点）。二是楼盘以外的房屋，例如越南业主自建的独栋/联排住宅。三是国防安全管制区内的楼盘。四是非住宅的建筑工程：《不动产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 15 条第 4 款只让合法居留的外国个人“承租”使用。
受赠或继承到不符规定的房屋（楼盘外、超出配额或位于管制区）时，外国个人只能享有房屋的价值（《住宅法》第 20 条第 2 款 b 点）。想买土地、独栋/联排住宅或商铺，请看外国人能不能在越南买土地、独栋住宅或商铺？条文逐项看。
产权年限：50 年与延长一次
外国个人的持有期限依交易约定，但自核发产权证书（粉红本）之日起不超过 50 年；有需要可以延长一次，同样不超过 50 年，而且期限必须写在产权证书上（《住宅法》第 20 条第 2 款 c 点）。注意起算点是“产权证书核发日”，不是签约日或交房日。
延长流程见《第 95/2024/NĐ-CP 号议定》第 6 条：到期前至少 3 个月，向房屋所在地的省级人民委员会送件（可亲送、邮寄或在线）；省级人民委员会在 30 天内审查，符合条件就书面同意延长一次、不超过 50 年；业主收到同意文件后 15 天内，再办理产权证书期限的变更登记。被命令出境或驱逐出境者不能延长（同条第 3 款）。
不打算延长的人，可在到期前自己或委托他人，把房屋出售或赠与给有资格的人；逾期仍未处分，房屋归为公有财产（《住宅法》第 20 条第 2 款 đ 点）。另外，2026-08-26 起施行的行政处罚规定《第 339/2026/NĐ-CP 号议定》第 54 条第 3 款 d 点，把“延迟送交延长申请”列为可处 3,000 万至 5,000 万越南盾罚款的行为。
到期处理、继承与转售，请看越南房子 50 年产权到期怎么办？延长、转售与继承。
外国人配额：30% 与 250 户
公寓配额以“栋”计算：外国组织与个人在一栋公寓内合计拥有的户数，不超过住宅用途户数的 30%（《住宅法》第 19 条第 1 款）；同一基座有多个单元或多栋楼时，每个单元、每栋各自计算 30%（《第 95/2024/NĐ-CP 号议定》第 5 条第 2 款 a 点）。
独栋/联排住宅、别墅类以“区域”计算：在人口规模相当于一个坊（依核定规划人口 1 万人认定）的区域内，外国人合计不超过 250 户，区域内有多个楼盘也是合计计算（《住宅法》第 19 条第 1 款；《第 95/2024/NĐ-CP 号议定》第 5 条）。
配额不是开发商说了算。省级住房主管机关要在网站公布各楼盘外国人可拥有、已购买与已发证的数量（同议定第 7 条第 1 款），开发商或卖方签约前必须先查询（第 7 条第 2 款 a 点）；超出配额的交易不具法律效力、不发产权证书，卖方要赔偿买方（第 7 条第 3 款）。下定前，请开发商以书面确认你买的那一户在配额内。配额怎么查、用完了怎么办，请看外国人 30% 与 250 户配额是什么？买不到配额怎么办。
粉红本：外国人拿得到吗、什么时候拿
“粉红本”（sổ hồng）是越南的房地产权证书（Giấy chứng nhận），国家通过核发产权证书承认你的房屋所有权（《住宅法》第 9 条第 1 款）。外国个人在配额内购买的住宅可获核发产权证书（第 20 条第 2 款 a 点），楼盘住宅的产权证书直接核发给买方，不是开发商（第 9 条第 4 款）。
产权证书只登记已经盖好的房屋（第 9 条第 1 款），期房要等交房后才能办。开发商要在交房之日起 50 天内送件，除非买方自愿自办（《不动产经营法》第 17 条第 3 款）。这 50 天是送件期限，不是拿证日期，之后还有登记审查与税费核定。
产权证书也和尾款绑在一起：拿到产权证书前，卖方收款不得超过合同金额的 95%，余款等产权证书核发后才付（《不动产经营法》第 25 条第 3 款）。签约时请确认付款时程照这个比例写。
地址也要留意：越南自 2025-07-01 起废除郡、县一级，地方行政改为两级制，原来的郡已改为坊级。口语仍可说旧郡名，但合同、产权证书与申请文件上的地址以改制后的坊名为准。产权证书要核对哪些字段、开发商拖延送件怎么办，请看越南粉红本是什么？外国人买房什么时候拿得到。
购买流程五步骤
以向开发商购买期房公寓为例，流程分成五步；买现房或向外国业主买二手房会简化，但查配额与付款渠道两件事不变。
步骤 1：确认楼盘与配额
确认楼盘在省级公布的名单内（《第 95/2024/NĐ-CP 号议定》第 4 条第 3 款），请开发商查询该栋配额（第 7 条第 2 款 a 点），并确认标的是“住宅”，不是办公或商业用途的建筑工程。
步骤 2：准备文件、支付定金
准备有效护照（签约时要有越南入境章）与书面承诺（《第 95/2024/NĐ-CP 号议定》第 3 条）。开发商只能在房屋具备销售条件后收定金，且不得超过售价的 5%（《不动产经营法》第 23 条第 5 款）。
步骤 3：签约、取得银行保证、分期付款
期房开发商在销售前，必须取得银行同意，为“开发商未依约交房时对买方的财务义务”提供担保（bảo lãnh，《不动产经营法》第 26 条第 1 款）；买方放弃担保须在签约时书面约定（第 26 条第 3 款），请逐页确认没有在不知情下签了放弃。付款分期：首付含定金不超过合同金额 30%，交房前累计不超过 70%（第 25 条第 1 款）。款项都要通过在越南营业的信用机构或外国银行分行支付（《住宅法》第 21 条第 2 款 c 点），违反可处 3,000 万至 5,000 万越南盾罚款（《第 339/2026/NĐ-CP 号议定》第 54 条第 3 款 c 点）。
步骤 4：验房交房、缴公寓维护基金
向开发商买公寓，买方另缴房价 2% 的维护基金，与房价分开计算并写进合同（《住宅法》第 152 条第 1 款）。它是楼栋公共部分的维修专款，不是税。
步骤 5：办理粉红本、缴登记费
开发商在交房后 50 天内送件（《不动产经营法》第 17 条第 3 款），买方缴登记费（lệ phí trước bạ），房地为 0.5%，每笔资产每次上限 5 亿越南盾（500 triệu đồng）（《第 10/2022/NĐ-CP 号议定》第 8 条）。拿到产权证书后再付尾款，并核对姓名、护照号码、面积、楼盘名称与持有期限。
钱与税费概览
付款渠道是硬性规定：买方付款要经过越南的信用机构（《住宅法》第 21 条第 2 款 c 点），开发商也要通过在越南开立的账户收款（《不动产经营法》第 48 条第 2 款）。实务上一般是把本来就在境外、来源合法的外币资金汇进自己的越南银行账户，换成越南盾再付款；每笔汇款与付款凭证都要留着，日后卖房汇回时会用到。大陆读者要特别注意：依国家外汇管理局规定，境内个人购汇不得用于境外买房，资金须是本来就在境外的合法资金，或企业经外汇局核准的对外直接投资，具体以银行与外汇局审核为准，本站不提供任何规避做法。外汇规定与材料清单请看从境外汇款到越南买房：合法路径与要准备的材料。
税费分三段。买入时是 0.5% 登记费与 2% 公寓维护基金；向开发商购买另有增值税，税基是不含税售价扣除可扣除的土地使用费（《增值税法》Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15，2025-07-01 生效，第 7 条），签约前请确认报价是否含税。持有期间有管理费与土地相关税负，见越南公寓持有成本有哪些？管理费、维护基金与税。卖出时，依 2026-07-01 施行的新《个人所得税法》（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15），个人转让不动产按转让价格课 2% 个人所得税，居民（第 14 条第 1 款）与非居民（第 24 条第 1 款）相同，不看盈亏。大陆居民回到大陆后，还要按境外财产转让所得申报个人所得税，越南已缴税可以抵免。
出租前，外国业主要先以书面通报住房主管机关并依法缴税（《住宅法》第 21 条第 2 款 a 点）；未通报可处 2,000 万至 3,000 万越南盾罚款（《第 339/2026/NĐ-CP 号议定》第 54 条第 2 款，受理机关写的是社级 cấp xã）。出租所得怎么课税，请看越南买房、卖房、出租要缴哪些税费？全表整理。
贷款、持有成本、卖房后汇回大陆等主题，集中在枢纽页越南买房的钱怎么走：汇款、税费、贷款与持有成本。
主要风险概览
法律面的风险集中在“买到不该买的东西”。超出配额或不在可售名单内的交易不具法律效力（《第 95/2024/NĐ-CP 号议定》第 7 条第 3 款）；外国人持有不符资格的住宅，可处 3,000 万至 5,000 万越南盾罚款，并被要求把房屋退还卖方、由卖方退款（《第 339/2026/NĐ-CP 号议定》第 54 条第 3 款 a 点、第 4 款 c 点）。常有人建议请越南亲友出名登记独栋/联排住宅或土地，这类安排有被认定为虚伪交易而无效的风险（《民法》Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 生效，第 124 条），权利登记在别人名下，出事时很难主张自己的权益，我们不协助这类安排。
期房的风险在于开发商延迟交房或财务出问题。银行保证保障的是退款等财务义务，不代表工程会完工，范围也受法定付款比例限制，细节见越南期房的银行保证是什么？签约前要看哪一条。
收益面的风险在于期待过高。依 batdongsan 统计，胡志明市公寓租金回报率由 2025 年第 1 季度的 3.1% 降到 2025 年第 3 季度的 2.2%。这是未扣除税费与空置期的毛回报数字，而越南 6 到 12 个月定期存款利率在 2026 年 7 月约 6.3 到 7.8%（VNBA）。买房的考量应放在自住需求、长期配置与持有成本。完整的风险整理请看枢纽页越南买房的风险与真相：中国大陆买家最该先知道的事，租金数字的口径请看越南收租划算吗？胡志明市租金回报率实况与越南定存比较。
重点整理
| 项目 | 规定 | 法源 |
|---|---|---|
| 谁可以买 | 获准入境越南、不享外交领事豁免的外国个人 | 住宅法第 17、18 条 |
| 能买什么 | 省级名单内住宅楼盘的商品住宅（公寓、独栋/联排住宅、别墅） | 住宅法第 16、17 条 |
| 不能买 | 土地使用权、楼盘外房屋、管制区楼盘、非住宅工程 | 土地法第 12 条；住宅法第 16 条 |
| 持有期限 | 自产权证书核发日起不超过 50 年，可延长一次、不超过 50 年 | 住宅法第 20 条 |
| 延长 | 到期前至少 3 个月向省级人民委员会申请，30 天内审查 | 第 95/2024 号议定第 6 条 |
| 配额 | 每栋公寓 30%；独栋/联排住宅约一个坊 250 户 | 住宅法第 19 条 |
| 付款 | 定金不超过 5%；首付含定金不超过 30%；交房前不超过 70%；产权证书前不超过 95% | 不动产经营法第 23、25 条 |
| 付款渠道 | 通过在越南营业的信用机构 | 住宅法第 21 条 |
| 产权证书送件 | 交房后 50 天内由开发商送件 | 不动产经营法第 17 条 |
| 主要税费 | 登记费 0.5%；公寓维护基金 2%；卖方所得税 2% | 第 10/2022 号议定；住宅法第 152 条；个人所得税法第 14、24 条 |
常见问题
中国大陆人士在越南买房，需要先办工作证或居留卡吗？
《第 95/2024/NĐ-CP 号议定》第 3 条列出的外国个人文件，是有效护照、不属于外交领事豁免身份的书面承诺，以及签约时护照上的越南入境章（或同等的合法入境文件），条文没有把工作证或居留卡列为要件。大陆公民入境须持有效签证或电子签证。个别开发商或银行若有其他要求，以实际承办单位为准。
50 年到期时，房子会直接被收走吗？
不会直接收走。到期前至少 3 个月可以申请延长一次、不超过 50 年；也可以在到期前把房屋出售或赠与给有资格的人。只有逾期仍未延长、也未出售或赠与，房屋才会归为公有财产（《住宅法》第 20 条第 2 款 đ 点）。
外国人可以买二手房吗？
可以向“已依规定合法拥有住宅的外国人”购买（《住宅法》第 17 条第 2 款 c 点）。向越南本国业主购买二手房，条文没有列入外国个人的取得方式，实务上要个案确认楼盘、配额与过户可行性，不要先付款。
相关文章
- 中国大陆人士可以在越南买房吗？外国人购房三要件与可买范围
- 越南房子 50 年产权到期怎么办？延长、转售与继承
- 外国人 30% 与 250 户配额是什么？买不到配额怎么办
- 越南粉红本是什么？外国人买房什么时候拿得到
- 外国人能不能在越南买土地、独栋住宅或商铺？条文逐项看
- 越南买房的钱怎么走：汇款、税费、贷款与持有成本
- 越南买房、卖房、出租要缴哪些税费？全表整理
- 从境外汇款到越南买房：合法路径与要准备的材料
- 越南买房的风险与真相：中国大陆买家最该先知道的事
- 越南期房的银行保证是什么？签约前要看哪一条
- 越南、泰国、马来西亚海外置业比较：外国人能买什么
- 胡志明市第七郡买房指南：富美兴、生活配套与楼盘
- 胡志明市第二郡（守德）买房指南：守添、地铁与楼盘
数据源
- 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效），现行合并版 79/VBHN-VPQH（2026），第 9、16、17、18、19、20、21、152 条
- 第 95/2024/NĐ-CP 号议定（住宅法施行细则，2024-08-01 生效；经第 54/2026/NĐ-CP 号议定修正，2026-02-09 生效），现行合并版 21/VBHN-BXD（2026），第 3 至 7 条
- 不动产经营法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效），现行合并版 06/VBHN-VPQH（2025），第 15、17、23、25、26、48 条
- 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（2024-08-01 生效），现行合并版 44/VBHN-VPQH（2026），第 12、148 条
- 个人所得税法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（2026-07-01 生效），第 14、24 条
- 增值税法 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15（2025-07-01 生效），现行合并版 114/VBHN-VPQH（2026），第 7 条
- 第 10/2022/NĐ-CP 号议定（登记费，2022-03-01 生效），现行合并版 33/VBHN-BTC（2025），第 8 条
- 第 339/2026/NĐ-CP 号议定（建设、技术基础设施、住房与不动产经营领域行政处罚，2026-08-26 生效），第 54 条
- 民法 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13（2017-01-01 生效），第 124 条
- 胡志明市公寓租金回报率（batdongsan，2025Q1 至 2025Q3）与越南定期存款利率（VNBA，2026-07），转引自 FTT 内部查证汇整
- 越南 2025-07-01 起地方行政改为两级制，转引自 FTT 内部查证汇整
- 国家外汇管理局厦门市分局《个人外汇业务服务小贴士》（2021-10-22）：境内个人购汇不得用于境外买房；《个人外汇管理办法》（中国人民银行令〔2006〕第 3 号）第十六条
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
广告稿签章经纪人：陈宜君（经纪人证号 (109)金县字第000057号）
经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
