越南期房的银行保证是什么？签约前要看哪一条

越南的期房在开卖前，开发商必须先取得商业银行同意提供保证：开发商没有依合同交房、又不退还已收款项时，买方可以要求银行代为偿付（不动产经营法第 26 条）。这份保障有三个前提：你没有在合同里放弃它、你手上有银行开给你本人的保证函、你付的钱没有超过法定比例。它也不处理粉红本延迟。签约前最该看的一条，是合同里有没有“放弃银行保证”的约定。

银行保证是什么？谁向谁保证

“期房”在越南法律上称为“未来形成的住宅”（nhà ở hình thành trong tương lai），指仍在建设或尚未验收投入使用的住宅（住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，第 2 条第 24 款）。

不动产经营法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 26 条第 1 款规定，开发商出售期房之前，必须取得越南国内商业银行或在越南合法经营的外国银行分行同意，为“开发商未依合同交房时对买方的财务义务”提供保证，范围是开发商已预收的款项，加上合同约定未交房时应付买方的其他款项（如有）。

越南国家银行的施行规定是第 61/2024/TT-NHNN 号通知（2025-04-01 生效，取代第 11/2022/TT-NHNN 号通知）。它把期房银行保证定义为：银行向买方承诺，交房期限到了而开发商没有交房、也不履行财务义务时，由银行代为履行（第 3 条第 4 款）。受益人是买方本人，不是开发商；而且只能以“保证函”（thư bảo lãnh）的形式开立（第 3 条第 14 款）。

流程中会出现两份文件，不要混为一谈：

• 银行承诺发函文件（văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh）：银行写给开发商，承诺替楼盘所有选择要保证的买方开函；开发商签约时要把复印件交给买方（不动产经营法第 26 条第 2 款）。
• 保证函：银行依你的合同个别开立，交开发商转给你（第 26 条第 4 款）。向银行索赔，凭的是这一份。

社会住房（nhà ở xã hội）的买卖不适用这套规定（第 26 条第 8 款）。

第 26 条第 3 款：买方可以选择不要保证

这是整篇最重要的一条，原文如下：

Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

中文大意：签订期房买卖或租购合同时，买方可以选择要或不要银行为开发商对自己的财务义务提供保证。买方选择不要时，双方对这位买方不必执行本条第 4 至第 8 款。买方拒绝保证，须在签约时以书面约定。

这一条对买方的影响比字面大：

• 放弃后，第 6 款“买方收到保证函之前，开发商不得收取合同款项”的保护也一并不适用，开发商签约后就能照进度收款。
• 放弃后，开发商不交房又不退款时，你没有银行可以索赔，只能向开发商本身追讨。
• 放弃必须以书面约定，形式可能是合同中的一个条款、附件、勾选栏或另一份声明。签约时每一页都要看，包括附件。

政府颁布的合同范本也保留了这个选项：期房公寓买卖合同要写明保证文件的字号与日期，并附经认证的复印件，“买方选择不要保证者除外”（第 96/2024/NĐ-CP 号议定附录 I）。合同上这一栏空白、或写着买方选择无保证，都代表你没有银行保证。

保证涵盖什么？不涵盖什么？

涵盖的是退款：开发商未依约交房、又不退还已收款项时，你提出请求，银行要依保证函代为履行（不动产经营法第 26 条第 1、7 款）。

第 61/2024 号通知另外画了三道界线：

1. 只算收到保证函之后付的钱：开发商的财务义务，是指“买方收到保证函之后”开发商预收的款项，以及合同约定的其他款项（第 3 条第 15 款）。依字面推论，签约前付的定金早于你收到保证函，可能不在范围内；条文没有明讲，签约前请向开函银行确认。
2. 有金额上限：每位买方的保证金额，最多是不动产经营法第 25 条允许预收的金额加上合同约定的其他款项（第 13 条第 6 款）。
3. 超付部分银行可拒付：缴款超过第 25 条比例的部分，或买方拿不出保证函时，银行有权拒绝履行（第 13 条第 8 款 a 点）。

不涵盖的事：

• 粉红本延迟：保证的触发条件是“开发商没有依约交房”（第 26 条第 1 款）。房子交了、粉红本（土地使用权与房屋所有权证书，即产权证书）迟迟办不下来，不在保证范围。这段时间靠的是付款上限：拿到粉红本前，开发商收款不得超过合同金额的 95%（第 25 条第 3 款）。拿证流程见越南粉红本是什么？外国人买房什么时候拿得到。
• 延迟交房的违约金：由双方约定并写入合同（第 48 条第 3 款）；合同若把它列为未交房时应付的款项，才可能算进“其他款项”。
• 完工：银行保证处理退款，不负责把房子盖完。

付款上限：定金、首付、交房前、粉红本前

这些比例同时决定银行保证的上限。以下是不动产经营法的条文原文：

阶段	上限	条文原文
定金	售价 5%，且房屋须已具备销售条件才能收	第 23 条第 5 款：chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán
首付（含定金）	合同金额 30%	第 25 条第 1 款：lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc
交房前累计	合同金额 70%	第 25 条第 1 款：tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao
交房前累计（卖方为外资经济组织）	合同金额 50%	第 25 条第 1 款：thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng
粉红本核发前	合同金额 95%	第 25 条第 3 款：không được thu quá 95% giá trị hợp đồng

首付之后的各期款项要配合工程进度。“外资经济组织”指第 10 条第 4 款所指的卖方。开发商须通过在越南境内信用机构或合法经营的外国银行分行开立的账户收款（第 48 条第 2 款）。每期缴款前自己加总一次，超过比例的部分，银行可以拒付。

保证函的期限与索赔流程

• 期限：保证函至少要有效到“开发商应履行退款义务的期限”之后 30 天；银行与开发商提前终止协议，已开出的保证函仍然有效（第 61/2024 号通知第 13 条第 5 款 a 点）。
• 银行停止承保：提前终止时，银行最迟在下一个工作日于自家网站公告，之后签约的买方不再开函（第 13 条第 8 款 b 点）。签约前上开函银行网站查一下。
• 索赔：依保证函列明的文件清单准备，附上保证函，在有效期内送到银行；挂号邮寄以银行签收日为准（第 13 条第 10 款、第 22 条第 2 款）。
• 付款或拒付：文件合格，银行在 5 个工作日内付款；拒付也要在 5 个工作日内书面说明理由（第 22 条第 3、4 款）。

2025-04-01 以前已生效的保证，继续依签署当时的规定执行到义务终止（第 34 条）。

签约前检查清单

保证函本身（第 61/2024 号通知第 16 条第 1 款规定的必载内容）：

• 受益人是你本人：姓名、护照号码与合同一致（受益人依法是买方，第 3 条第 4 款）。
• 金额与币种：对照已付与将付的款项（第 16 条第 1 款 e 点）。
• 期限：到期日要涵盖退款期限再加 30 天（第 16 条第 1 款 đ 点、第 13 条第 5 款）。
• 索赔条件与文件清单（第 16 条第 1 款 h、i 点）。
• 查验真伪的方式，拿到后直接向开函银行核对（第 16 条第 1 款 k 点）。

合同与楼盘文件：

• 合同中有没有放弃保证的条款、附件或勾选栏（不动产经营法第 26 条第 3 款）。
• 合同写明保证文件与省级核准可销售文件的字号、日期，并附认证复印件（第 96/2024 号议定附录 I；2026-02-09 起第 54/2026/NĐ-CP 号议定把范本用语改为“văn bản cam kết bảo lãnh”）。
• 银行承诺发函文件复印件：开函银行与有效期（第 26 条第 2 款）。
• 省级主管机关回复“可销售”的书面文件：主管机关收到开发商通知后 15 天内回复（第 24 条第 4 款）；银行要在开发商拿到这份回复后才审核保证（第 61/2024 号通知第 13 条第 1 款 b 点）。这两份文件开发商也要在住房与不动产市场信息系统公开（第 6 条第 3 款 d、đ 点）。
• 外国买方：楼盘不得位于国防安全管制区（住宅法第 17 条第 2 款 b 点）；若核准投资时未征询国防部、公安部，建设厅的可销售通知要写明两部意见（第 54/2026 号议定第 2 条）。
• 延迟交房的违约责任已写入合同（第 48 条第 3 款）。

签约后：开发商要在 10 个工作日内（或合同约定期限内）交付保证函，你收到前开发商不得收取合同款项（第 26 条第 6 款）。保证函没到，先不要付款。

开发商违规会怎么罚？

依 2026-08-26 生效的第 339/2026/NĐ-CP 号议定第 68 条（同时废止第 16/2022/NĐ-CP 号议定）：

• 没有银行同意保证就销售、未交付承诺文件复印件、未如期交付保证函：罚款 260,000,000 至 300,000,000 越南盾（第 1 款）。
• 违规收定金、收款或使用买方款项：罚款 600,000,000 至 800,000,000 越南盾，并须连同利息退还客户（第 2 款、第 5 款 đ 点）。

以上是对组织的罚款标准（第 5 条第 4 款 a 点）。行政处罚是主管机关的处分，要拿回自己的钱仍靠合同与保证函。期房其他风险的整体说明，见越南买房的风险与真相：中国大陆买家最该先知道的事。

重点整理

问题	答案	法源
谁提供保证	越南国内商业银行或合法经营的外国银行分行	不动产经营法第 26 条第 1 款
保证什么	未依约交房时的退款	第 26 条第 1 款
受益人	买方本人，以保证函开立	第 61/2024 号通知第 3 条第 4、14 款
可以不要吗	可以，签约时书面约定	不动产经营法第 26 条第 3 款
何时拿到保证函	签约后 10 个工作日内；收到前不付款	第 26 条第 6 款
不涵盖	粉红本延迟、超付款项、收函前付的钱	第 26 条第 1 款；第 61/2024 号通知第 3 条第 15 款、第 13 条第 8 款
付款上限	定金 5%、首付 30%、交房前 70%（外资卖方 50%）、粉红本前 95%	第 23 条第 5 款、第 25 条第 1、3 款
银行付款期限	收到合格文件后 5 个工作日内	第 61/2024 号通知第 22 条第 3 款

常见问题

开发商请我签一份“不需要银行保证”的声明，可以签吗？

法律允许买方书面放弃（不动产经营法第 26 条第 3 款），但放弃后，“收到保证函前不得收款”与向银行索赔两项保护都不适用。不确定时，先请越南律师看过合同再签。

房子交了，但粉红本拖很久，可以找银行吗？

不行。银行保证只处理未依约交房时的退款（第 26 条第 1 款）。粉红本延迟的保障，是拿证前开发商收款不得超过合同金额 95%（第 25 条第 3 款）。

我已经拿到银行承诺发函文件的复印件，还需要保证函吗？

需要。承诺发函文件是银行写给开发商的（第 26 条第 2 款）；索赔时拿不出开给你本人的保证函，银行有权拒付（第 61/2024 号通知第 13 条第 8 款 a 点）。

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数据源

1. 不动产经营法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效；合并版 06/VBHN-VPQH 2025），第 6、10、23、24、25、26、48 条
2. 越南国家银行第 61/2024/TT-NHNN 号通知（银行保证，2025-04-01 生效），第 3、13、16、22、34、35 条
3. 第 96/2024/NĐ-CP 号议定（不动产经营法施行细则，2024-07-24 签发），附录 I
4. 第 54/2026/NĐ-CP 号议定（修正住房与不动产经营领域议定，2026-02-09 生效），第 2、12 条
5. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效；合并版），第 2、17 条
6. 第 339/2026/NĐ-CP 号议定（建设、住房、不动产经营行政处罚，2026-08-26 生效），第 5、68 条