中国大陆人士以外国个人身份在越南买房，持有期限依交易约定，但自取得粉红本（Giấy chứng nhận，房地产权证书）之日起不超过 50 年，期限会写在证书上；有需要可以延长一次，同样不超过 50 年（住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 第 20 条第 2 款 c 点）。延长要在到期前至少 3 个月，向房屋所在地的省级人民委员会申请（第 95/2024 号议定第 6 条）。到期前也可以把房子卖掉或赠与给有资格在越南拥有住宅的人；过了期限既没延长、也没出售或赠与，房屋会归为公有财产。
本文所称“外国个人”指不具越南国籍、也不属于越南血统旅外人士的一般中国大陆人士；港澳及新马华人读者在越南同属外国个人，规定相同。引用的越南法规均为现行合并版：住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，合并版 79/VBHN-VPQH）与第 95/2024 号议定（Nghị định 95/2024/NĐ-CP，2024-08-01 生效，合并版 21/VBHN-BXD，经第 54/2026 号议定修正）。
50 年从哪一天开始算？
起算点是“取得证书之日”，不是签约日，也不是交房日。住宅法第 20 条第 2 款 c 点的原文是：外国个人“依买卖、租购、赠与、继承交易的约定拥有住宅，但不超过 50 年，自获发证书之日起算”，并且“持有期限必须在证书上载明”。
这对买期房的人有实际影响：从签约、交房到办好粉红本，中间可能相隔一段时间，这段时间不计入 50 年。拿到证书后，要先确认上面记载的期限与到期日。
另外，条文写的是“依交易约定”：50 年是上限，不是固定值，签约前请看清楚合同里的持有期限条款。
可以延长几次？最长多久？
只能延长一次，最长 50 年。第 95/2024 号议定第 6 条第 2 款 b 点写得更细：省级人民委员会审查后，若申请人“仍符合住宅法规定的对象与条件”，就以书面同意延长一次，期间依业主申请、最长 50 年，并且是“自证书上记载的首次持有期限届满时起算”。
因此，首次期限加上延长，两段合计最多 100 年（各 50 年上限相加）。延长不是自动的，要主动申请，而且申请时仍要符合外国人拥有住宅的资格。
有一种情况不能延长：首次期限届满时，外国个人已被越南主管机关决定强制出境或驱逐出境（第 95/2024 号议定第 6 条第 3 款）。这种情况下，房屋依住宅法第 20 条第 2 款 đ 点处理，也就是只能在期限内出售或赠与。
延长要怎么申请？要准备什么？
依第 95/2024 号议定第 6 条，外国个人的延长流程如下：
- 备齐材料：申请书（议定附录 I 的第 01 号表格）；粉红本的认证复印件，或复印件加原件供核对；业主有效护照复印件，须有越南主管机关的入境章，或申请当时入境越南的同等法律文件。
- 送件时点与窗口：在持有期限届满前至少 3 个月，以亲送、邮寄或在线方式，向房屋所在地的省级人民委员会（Ủy ban nhân dân cấp tỉnh）提出一套材料。
- 审查：省级人民委员会自收到完整材料起最多 30 日内审查；符合条件就发出同意延长的书面文件，不符合则须以书面说明理由。
- 更新证书：收到同意文件后最多 15 日内，业主要拿同意文件，依土地法规定申请“变动登记”，把证书上的持有期限更新。
实务上有三点要提醒。一是“至少 3 个月”是法定最晚时点，材料准备、委托公证与翻译都需要时间，建议提早一年开始准备。二是护照入境章的要求是写在材料清单里的，若届时人在中国大陆，请先向受理窗口确认可否以在线送件搭配既有入境记录办理。三是拿到省级同意文件不等于完成，15 日内的变动登记没做，证书上的期限不会更新。本文查阅的条文没有列出延长的规费金额，这部分请向受理机关确认。
到期没延长，房子会怎样？
住宅法第 20 条第 2 款 đ 点规定：在持有期限届满前，业主可以自己或委托其他组织、个人，把房屋赠与或出售给有资格在越南拥有住宅的对象；“若超过持有期限而业主未出售、赠与，该住宅归为公有财产”。
换句话说，期限届满前有三条路：申请延长、出售、赠与。三条都没走，房屋就归公。对人在中国大陆的业主来说，真正的风险往往是忘记期限。建议把到期日告诉家人与在越南的受托人，并提前数年决定要延长还是处分。
持有期间转售：卖给越南人或外国人，年限怎么变？
卖给越南人（或越南籍旅外人士）：住宅法第 20 条第 2 款 đ 点第二段写明，受赠或买受的一方若属于同法第 8 条第 1 款 a 点、b 点的对象，也就是国内组织与个人、旅外越南人，就享有第 10 条第 1 款的权利。第 10 条第 1 款是本国业主的权利清单，包括取得证书、出售、赠与、继承、抵押等。也就是说，第 20 条第 2 款 c 点的 50 年规定是针对外国个人；房子卖给越南买方后，买方依第 10 条第 1 款以本国业主的身份持有。
要分清楚的是“持有期限”和“建筑物使用年限”是两回事。公寓本身另有使用年限，依设计文件与主管机关鉴定结果认定，自公寓验收投入使用时起算（住宅法第 58 条）。这与业主是谁无关。
卖给另一位外国人：住宅法第 17 条第 2 款 c 点允许外国个人向“已依规定拥有住宅的外国组织或个人”购买。买方同样要在配额内（每栋公寓外国人合计不超过 30%，第 19 条），卖方签约前要先查省级住宅主管机关网站的信息（第 95/2024 号议定第 7 条第 2 款 a 点），超出配额的交易不具法律效力（同条第 3 款）。
至于新买方的持有期限：第 20 条第 2 款 c 点的字面是“依交易约定、不超过 50 年、自获发证书之日起算”，买方取得自己的证书，就是从那一天起算。不过，本文查阅的住宅法与第 95/2024 号议定现行合并版，都没有“新买方只能承接前手剩余年限”或“新买方重新取得完整 50 年”的明文。实际登记会记载多长期限，请在签约前向房屋所在地的土地登记机关确认，并把结果写进买卖合同。
继承与赠与：外国人能接手吗？
外国个人可以通过受赠、继承取得住宅楼盘内的商品住宅，条件是楼盘不在国防安全管制区（住宅法第 17 条第 2 款 b 点），而且在配额之内（第 19 条、第 20 条第 2 款 a 点）。符合条件就能取得证书，持有期限同样依第 20 条第 2 款 c 点处理。
不符合条件时，结果是“只能享有房屋的价值”（第 20 条第 2 款 b 点）。住宅法第 22 条把这类情形讲得更具体：
- 受赠或继承的房屋不属于可拥有的类型、超出配额，或位于国防安全管制区：不发证书，只能出售或赠与给有资格的人，可以自己办或委托他人办（第 22 条第 1 款 a 点、第 2 款）。
- 继承人是未获准入境越南的外国个人：同样不发证书，要委托在越南居住或运营的组织、个人代为出售或赠与（第 22 条第 1 款 b 点、第 2 款）。
- 继承人有的有资格、有的没有：各方要协议，由有资格的人继承房屋、没资格的人取得相应价值，或把房屋出售、赠与后分配价值（第 22 条第 3 款）。
大陆业主若打算把越南房子留给子女，要先想清楚子女届时能不能符合外国个人的购房资格（包括能否持签证合法入境越南），以及剩余期限够不够用。越南籍家人继承外国业主房屋后的期限如何登记，本文查阅的条文没有明文，需个案向登记机关确认。继承、赠与涉及的越南税费，请见下方相关文章；中国大陆目前未开征遗产税。
与越南人结婚有什么不同？
住宅法第 20 条第 2 款 c 点后段有两个例外：
- 外国个人与“正在越南生活的越南公民”结婚：可以拥有住宅，并享有与越南公民相同的业主权利。
- 外国个人与“获准入境越南的旅外越南人”结婚：可以拥有住宅，并享有与旅外越南人相同的业主权利。
第 21 条第 2 款 a 点也对应规定，这两类人的业主义务分别比照越南公民或旅外越南人。条文要求的是“婚姻关系”加上配偶的身份条件，例如配偶要“正在越南生活”；要用哪些婚姻、居住证明文件来证明，本文查阅的条文没有列出，中国大陆与越南的婚姻登记与文件认证也各有流程，实际申请前请向登记机关确认。
重点整理
| 问题 | 规定 | 法源 |
|---|---|---|
| 持有多久 | 依交易约定，不超过 50 年 | 住宅法第 20 条第 2 款 c 点 |
| 从何时算 | 自获发证书（粉红本）之日起算，期限载于证书 | 住宅法第 20 条第 2 款 c 点 |
| 能延长几次 | 一次，最长 50 年，自首次期限届满时起算 | 住宅法第 20 条第 2 款 c 点；议定第 6 条第 2 款 b 点 |
| 何时申请 | 届满前至少 3 个月，向省级人民委员会 | 议定第 6 条第 2 款 a 点 |
| 审查期间 | 收件后最多 30 日 | 议定第 6 条第 2 款 b 点 |
| 更新证书 | 收到同意文件后最多 15 日内办变动登记 | 议定第 6 条第 2 款 c 点 |
| 到期未处理 | 未出售、赠与，归为公有财产 | 住宅法第 20 条第 2 款 đ 点 |
| 卖给越南人 | 买方享有本国业主权利（第 10 条第 1 款） | 住宅法第 20 条第 2 款 đ 点第二段 |
| 继承不符资格 | 不发证书，只享有房屋价值，须出售或赠与 | 住宅法第 20 条第 2 款 b 点、第 22 条 |
| 与越南公民结婚 | 享有与越南公民相同的业主权利 | 住宅法第 20 条第 2 款 c 点后段 |
表中“议定”指第 95/2024 号议定（Nghị định 95/2024/NĐ-CP）。
常见问题
50 年到了，房子会直接被收走吗？
不会直接收走。到期前可以申请延长一次，也可以出售或赠与给有资格的人；只有过了期限仍然没有出售、赠与，房屋才归为公有财产（住宅法第 20 条第 2 款 đ 点）。要注意延长至少要在届满前 3 个月提出，不要拖到最后。
我买的是期房，50 年是从签约开始算吗？
不是。条文写的是“自获发证书之日起算”，签约到交房、再到办好粉红本的这段时间不计入。拿到证书后，以证书上记载的期限为准。
我把房子卖给另一位外国人（例如另一位大陆买家），对方能重新拿到 50 年吗？
条文字面是从买方自己获发证书之日起算、不超过 50 年，但现行住宅法与第 95/2024 号议定没有明写新买方是承接剩余年限还是重新起算。这一点直接影响转售价格，建议签约前向房屋所在地的土地登记机关确认，并写进合同。
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数据源
- 住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效），现行合并版 79/VBHN-VPQH（2026），第 8、10、17、19、20、21、22、58 条
- 第 95/2024 号议定（Nghị định 95/2024/NĐ-CP，2024-08-01 生效），现行合并版 21/VBHN-BXD（2026，含第 54/2026 号议定修正），第 6、7 条
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
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本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
