可以合法汇回。越南政府第 70/2014/NĐ-CP 号议定第 7 条第 3 项规定，非居民与属居民的外国人，有合法来源的越南盾收入，可以向银行购买外币汇出境外。实际做法分三段：在越南签公证买卖合同、申报缴纳转让价 2% 的个人所得税；买方把房款付进你在越南银行的账户；再带着合同、完税凭证与当初汇入的凭证，请越南银行购汇汇出。钱回到中国大陆后，出售越南房产属于“境外财产转让所得”，按 20% 计算个人所得税，越南已缴的税可以抵免，并在次年 3 月 1 日至 6 月 30 日申报；汇入大陆的外汇没有限额，但结汇成人民币属于境外资本项目收入，须经外汇局核准。港澳及新马读者不受大陆个人外汇管理约束，以当地规定为准。
法律上可以汇出吗？依据是哪一条
外国人卖房本身是住宅法明文允许的：《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 20 条第 2 项 đ 点规定，业主在持有期限届满前，可以自己或委托他人，把房子卖给或赠与在越南有资格拥有住宅的对象。
至于“卖得的钱能不能汇出去”，本文在住宅法现行合并版与施行议定 95/2024/NĐ-CP 合并版中，没有查到专门处理外国人售房款汇出的条文。汇出的依据在外汇法规：
- 第 70/2014/NĐ-CP 号议定（2014-07-17 签发，外汇条例的施行议定）第 7 条第 3 项：非居民、以及属居民的外国人，账户里的外币或合法外币收入可以汇出或携出境外；如果合法收入是越南盾，可以购买外币再汇出。越南国家银行网站刊载的说明文逐字引用了这一项。
- 同条第 4 项：银行要依“每笔汇款实际、合理的需求”审核客户提出的材料与凭证。也就是说，能不能顺利汇出，关键在你能不能证明这笔钱的来源合法。
另外，越南国家银行在政府门户网站的答复中说明：依《外汇条例》第 4 条第 6 项，“单向汇款”属于经常项目交易；而第 70/2014/NĐ-CP 号议定第 4 条第 3 项规定，经常项目交易购汇、汇出时，不必出示“已完成对越南国家纳税义务”的证明。同议定第 16 条则要求银行审查、保存与实际交易相符的材料。换句话说，完税证明在越南外汇法上不是汇出的法定必备材料，但税一定要缴，而且这张凭证在大陆申报个税、办理抵免时还用得到（见下文）。
正确顺序：先完税，再收款，再汇出
步骤一：签公证买卖合同。 《住宅法》第 164 条第 1 项规定，住宅买卖合同必须公证或认证，合同自公证或认证完成时生效。如果买方也是外国人，对方必须属于可在越南拥有住宅的对象（同法第 161 条第 2 项 b 点），而且一栋公寓楼外国人合计不得超过 30% 户数（第 19 条第 1 项）。配额细节见〈外国人 30% 与 250 户配额是什么〉。
步骤二：申报缴纳个人所得税。 新《个人所得税法》（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 24 条第 1 项：非居民个人转让不动产，所得税＝转让价 × 2%。施行议定 253/2026/NĐ-CP 第 65 条把非居民的计算导回第 57 条，第 57 条第 1 项写明“转让价”是转让当时合同上记载的价格。这笔税按成交价计算，不看你有没有赚钱；即使亏本出售，2% 仍要缴。纳税时点依第 57 条第 5 项 a 点，合同未约定由买方代缴时，以合同生效时点为准。其他税费的完整清单见〈越南买房、卖房、出租要缴哪些税费〉。
步骤三：收款。 请买方把房款汇进你本人名下的越南银行账户。若买方是外国人，《住宅法》第 21 条第 2 项 c 点本来就要求购房款通过在越南营业的信用机构支付。
步骤四：向同一家或另一家越南银行申请购买外币、汇回大陆本人账户。 银行依上述第 7 条第 4 项审核材料后办理。
要准备哪些材料
各银行的要求不同，以下是我们建议备齐、用来证明“钱从哪里来”的材料：
- 护照（与粉红本、合同上的姓名一致）。
- 粉红本（房屋所有权证书）复印件。
- 公证过的出售买卖合同，以及买方付款入账记录。
- 个人所得税申报表与缴款凭证。
- 当初买房的合同、付款凭证，以及当初境外汇入越南的汇款凭证、越南账户入账与换汇记录。
第 5 项常被忽略。当初买房的钱依《住宅法》第 21 条第 2 项 c 点是通过银行支付的，所以应该都有记录；它同时是大陆端计算“财产原值”、也是外汇局审核资金来源时的证据。
大陆端：钱回来之后要申报什么
属于境外财产转让所得，按 20% 计税。 依《中华人民共和国个人所得税法》第一条，居民个人从中国境内和境外取得的所得，都要缴纳个人所得税。财政部、税务总局公告 2020 年第 3 号第一条明确，转让中国境外的不动产取得的所得，属于来源于中国境外的所得；第二条规定，境外财产转让所得不与境内所得合并，单独计算应纳税额。财产转让所得适用比例税率 20%（个人所得税法第三条第三项）。
所得额怎么算。 个人所得税法第六条第一款第五项：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。也就是说，汇回来的钱不是全部都算所得，当初的购房合同、付款凭证就是“财产原值”的证明，一定要留好。外币所得与已缴税额按《个人所得税法实施条例》第三十二条折算为人民币（公告第十二条）。
越南的税能不能抵。 中越两国 1995 年签署、现行有效的《关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》第十三条第一款规定，中国居民转让位于越南的不动产取得的收益，越南可以征税；第二十三条第二款第（一）项规定，在越南缴纳的税额可以在中国税收中抵免，但抵免额不超过对该项所得按中国税法计算的中国税收数额。个人所得税法第七条与公告第三、六条是同一口径：按实缴抵免、不超过抵免限额，超过限额的部分可以在以后五个纳税年度内结转抵免。公告第四条另外提醒，依越南法律不应缴而错缴的税、利息滞纳金罚款、已退还的税，都不能抵免。
要拿什么凭证。 公告第十条：申报抵免须提供越南税务机关出具的完税证明、缴款书或纳税记录；确实无法提供的，可凭越南的纳税申报表（或缴税通知）及对应的银行缴款凭证办理。这就是越南完税凭证一定要拿正本、妥善保存的原因。
什么时候报。 个人所得税法第十三条第三款与公告第七条：居民个人取得境外所得的，应当在取得所得的次年 3 月 1 日至 6 月 30 日内申报纳税。注意申报时点看的是“取得所得的年度”，不是钱汇回大陆的年度。
外汇：收汇与结汇是两件事。 依国家外汇管理局的说明，境内个人接受境外汇款不存在限额或次数限制，汇款金额取决于是否有真实合法的交易背景；限制在结汇环节。《个人外汇管理办法》第十九条规定，境内个人在境外获得的合法资本项目收入，经外汇局核准后可以结汇——境外卖房所得就属于这一类。实务上须向银行与外汇局提供越南的买卖合同、完税凭证、资金划转证明等真实性材料，具体以银行与外汇局审核为准。本文不提供任何分拆或规避外汇管理的做法；依《个人外汇管理办法》第七条，不得以分拆等方式逃避限额监管，违规者会被外汇管理机关列入“关注名单”，列入当年及之后连续 2 年不享有个人便利化额度，并可能受到行政处罚、纳入个人征信记录。
时程与常见卡点
整段流程的时间，取决于越南公证、税务申报、买方付款和银行审件各自的进度，法规没有一个统一天数，建议以月为单位预留，并先向承办银行确认材料清单。实务上最常卡住的地方：
- 合同价低报。 税按合同价计算，银行也只能用合同金额来认定合法来源；合同外收的钱，事后很难说明来源，也难以合法汇出，回到大陆也无法作为真实性材料。不要配合低报。
- 买方用现金或第三人账户付款。 款项来源和合同对不上，银行审件时就会被要求补件。
- 当初的汇入凭证找不到。 越南银行可能要求说明，大陆端也会因为提不出财产原值证明而影响应纳税所得额的计算。
- 越南完税凭证没有保存。 大陆抵免时要提出越南税务机关出具的完税证明或纳税记录。
- 人不在越南、委托他人出售。 住宅法允许委托出售，但委托书的形式与银行能否由受托人代办汇款，要事先分别问公证处与银行。
- 持有期限快到。 外国个人持有期限依《住宅法》第 20 条第 2 项 c 点最长 50 年、可延长一次；đ 点规定期限届满未出售或赠与，房屋归为公有财产。规划出售时程要把这点算进去，见〈越南房子 50 年产权到期怎么办〉。
重点整理
| 阶段 | 做什么 | 依据 |
|---|---|---|
| 签约 | 买卖合同公证，完成公证时生效 | 住宅法 27/2023/QH15 第 164 条 |
| 越南缴税 | 非居民：转让价 × 2%，亏本出售也要缴 | 个人所得税法 109/2025/QH15 第 24 条 |
| 收款 | 汇进本人越南银行账户 | 住宅法第 21 条第 2 项 c 点（外国买方） |
| 汇出 | 越南盾购买外币汇出，银行逐笔审件 | 第 70/2014/NĐ-CP 号议定第 7 条第 3、4 项 |
| 大陆申报 | 境外财产转让所得单独计税，税率 20% | 个人所得税法第三条、第六条；财税公告 2020 年第 3 号第一、二条 |
| 大陆抵免 | 越南已缴税可抵免，不超过按中国税法计算的应纳税额，需完税凭证 | 个人所得税法第七条；公告第三、四、六、十条；中越税收协定第二十三条 |
| 申报期 | 次年 3 月 1 日至 6 月 30 日 | 个人所得税法第十三条第三款；公告第七条 |
| 结汇 | 收汇无限额；境外合法资本项目收入经外汇局核准后结汇 | 个人外汇管理办法第十九条 |
常见问题
越南的 2% 税缴了，大陆还要再缴一次吗？
要申报，是否补税看计算结果。越南按合同价的 2% 征收，大陆按“收入减财产原值与合理费用”的 20% 计算，两者口径不同；越南已缴的税可以在抵免限额内抵免，有赚钱的话大陆端通常还会有差额要补，亏本出售则可能无税可补但仍须申报。建议把越南的合同、完税凭证交给大陆的税务师一起计算。
可以把钱先留在越南、以后再汇吗？
越南外汇法规没有规定卖房后几天内一定要汇出。不过时间拖越久，账户交易记录越多，越难把这笔钱和当初的买卖合同对上，日后结汇时的真实性材料也更难整理；大陆端的境外所得是在出售年度的次年 3～6 月就要申报，不是等汇回才报。
卖给外国人和卖给越南人，汇出流程有差吗？
汇出流程相同，差别在买方资格：外国买方必须属于可在越南拥有住宅的对象，并受 30% 配额限制，而且要通过越南的信用机构付款。这些条件不符，交易本身就可能无法完成过户。
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数据源
- 越南《住宅法》Luật Nhà ở 27/2023/QH15（现行合并版 79/VBHN-VPQH，2024-08-01 生效）第 19、20、21、161、164 条
- 越南《个人所得税法》Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（现行合并版 112/VBHN-VPQH，2026-07-01 生效）第 24 条
- 越南政府第 253/2026/NĐ-CP 号议定（个人所得税法施行细则）第 57、65 条
- 越南政府第 70/2014/NĐ-CP 号议定第 7 条，越南国家银行网站刊载〈Thống nhất các quy định chuyển tiền ra nước ngoài〉，2022-10-04，https://sbv.gov.vn/en/w/sbv526612
- 越南国家银行答复〈Chuyển tiền ra nước ngoài thanh toán giao dịch vãng lai thế nào?〉（引外汇条例第 4 条第 6 项、第 70/2014/NĐ-CP 号议定第 4、16 条），越南政府门户网站，2020-09-23，https://chinhsachonline.chinhphu.vn/chuyen-tien-ra-nuoc-ngoai-thanh-toan-giao-dich-vang-lai-the-nao-23022.htm
- 《中华人民共和国个人所得税法》（2018 年第七次修正）第一、三、六、七、十三条，国家税务总局政策法规库
- 《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2020 年第 3 号）第一、二、三、四、六、七、十、十二条
- 《中华人民共和国政府和越南社会主义共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》（1995-05-17 签订）第十三、二十三条
- 《个人外汇管理办法》（中国人民银行令〔2006〕第 3 号）第七、十九条；国家外汇管理局厦门市分局《个人外汇业务服务小贴士》（2021-10-22）
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
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本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
