越南房子的税费分四段。买新房：售价内含 10% 增值税，另付 0.5% 登记费（每笔上限 5 亿越南盾）与房价 2% 的维护基金；个人之间买卖再加公证费。持有：公寓土地的非农业土地使用税率 0.03%。出租：税法上的“居民”年租金 10 亿越南盾以下不缴，超过才课 5% 增值税与 5% 所得税。卖出：按转让价缴 2% 所得税，亏本也要缴。中国大陆居民回到大陆，越南的租金与卖房所得还要按财产租赁／财产转让所得 20% 计税，越南已缴的税可以抵免。
以下依 2026-10-10 适用的法规整理，越南盾金额保留原币；文中括注的人民币只是数量级参考，按 1 元人民币 ≈ 3,860 越南盾、2026 年 10 月下旬汇率约算，不是法定数字。
四个阶段各缴什么？
| 阶段 | 项目 | 谁缴 | 税率或金额 | 现行法源 |
|---|---|---|---|---|
| 买入 | 增值税（thuế giá trị gia tăng） | 买方付，开发商开票 | 10%，售价扣除可扣地价后计 | 增值税法 48/2024/QH15 第 7、9 条 |
| 买入 | 登记费（lệ phí trước bạ） | 买方 | 0.5%，每笔每次上限 5 亿越南盾（500 triệu đồng） | 第 10/2022/NĐ-CP 号议定第 7、8 条 |
| 买入 | 维护基金（kinh phí bảo trì） | 向开发商买公寓的买方 | 房价 2% | 住宅法 27/2023/QH15 第 152、153 条 |
| 买入 | 公证费（phí công chứng） | 双方约定 | 分级计收，每件上限 7,000 万越南盾 | 257/2016/TT-BTC |
| 持有 | 非农业土地使用税 | 土地使用权人 | 公寓土地 0.03% | 48/2010/QH12 第 4、6、7 条 |
| 出租 | 增值税 | 出租人 | 居民年营收 10 亿越南盾以下不课；超过时全部租金 × 5% | 第 68/2026 号议定（经 141/2026 修正） |
| 出租 | 个人所得税 | 出租人 | 居民：超过 10 亿越南盾的部分 × 5%；非居民另计 | 个人所得税法 109/2025/QH15 第 7、20 条 |
| 卖出 | 个人所得税 | 卖方 | 转让价 × 2% | 个人所得税法第 14、24 条 |
先确认：你在越南税法上是居民还是非居民？
个人所得税法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 2 条第 2 款规定，一年内在越南停留满 183 天，或在越南有经常居所，就是居民（cá nhân cư trú）。施行细则《第 253/2026 号议定》第 4 条说明，经常居所包括居留卡登记的住址，以及同一课税年度租房合同合计满 183 天；天数以护照出入境章为准。
两者都不符合就是非居民。多数住在中国大陆、偶尔到越南的投资人属于非居民。身份主要影响出租怎么课税；卖房则居民与非居民都是转让价 2%。
买入时：增值税、登记费、维护基金与公证费
增值税含在开发商售价里。 增值税法（Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15，2025-07-01 生效）第 9 条第 3 款订一般税率 10%；第 7 条第 1 款 h 点规定，不动产的计税价格是未税售价扣除缴给国库的土地使用费（可扣地价），所以税额通常不等于总价乘以 10%。《第 174/2025 号议定》暂时调降 10% 税率的措施（到 2026-12-31）把不动产经营排除在外。向非经营者的个人业主买二手房，不属增值税课税对象（第 5 条第 25 款）。
登记费在办产权登记时缴。 《第 10/2022 号议定》（2022-03-01 生效，合并版 33/VBHN-BTC）第 8 条规定房地费率 0.5%，每笔资产每次上限 5 亿越南盾；第 7 条规定计费基础是省级人民委员会公告的价格，公寓要含分摊的土地价值，合同价较高时以合同价计。
维护基金不是税，但一定要付。 住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 152 条规定，向开发商买公寓要另缴房价 2% 的维护费，写进买卖合同；第 153 条要求交房前存入合同载明的专户，没缴就不交房。
公证费。 《不动产经营法》（29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 44 条规定，双方都是个人的买卖合同必须公证或认证；一方是不动产经营企业时，依双方要求才公证。收费表是越南财政部 257/2016/TT-BTC（合并版 61/VBHN-BTC），依价值分级，每件上限 7,000 万越南盾。另有核发产权证书规费，由各省人民议会订定（规费法 97/2015/QH13 附表）。
持有期间：非农业土地使用税（公寓若适用）
非农业土地使用税法（48/2010/QH12，2012-01-01 施行，合并版 05/VBHN-VPQH）第 7 条规定公寓土地税率 0.03%；第 6 条规定计税面积是“分摊系数 × 室内面积”，地价采土地价格表。
但第 4 条规定纳税人是“拥有土地使用权”的人，而土地法（31/2024/QH15）第 148 条第 5 款让外国个人在没有土地使用权的情况下，凭住宅交易文件办产权证书。税务机关怎么对外国公寓业主开征，条文没有直接写，交房后请向当地税务机关确认。其他持有成本见〈越南公寓持有成本有哪些？管理费、维护基金与税〉。
出租时：10 亿越南盾门槛、5% 增值税与 5% 所得税
居民先看年租金是否超过 10 亿越南盾（约 26 万元人民币）。 个人所得税法第 7 条第 1 款（经 09/2026/QH16 修正）规定，居民的经营收入在政府订定的金额以下不缴所得税；第 7 条第 4 款规定，出租不动产按“超过该金额的部分 × 5%”课税。
这个金额在 2026 年改过两次：《第 68/2026 号议定》（2026-03-05 生效）订为 5 亿越南盾（500 triệu đồng）；《第 141/2026 号议定》（2026-04-29 签署）把第 3、4 条等处改成“01 tỷ đồng”，溯自 2026-01-01 生效。所以 2026 课税年度的门槛是 10 亿越南盾，增值税也用同一门槛。
超过门槛时，越南财政部现行申报表 01/BĐS（50/2026/TT-BTC）的算法是：增值税＝全部租金 × 5%，所得税＝（全部租金 − 可扣除额）× 5%。例如居民一年租金 12 亿越南盾，增值税 6,000 万越南盾，所得税 1,000 万越南盾。出租好几间时，10 亿越南盾的扣除额可自选租约分配，合计以 10 亿为限（第 68/2026 号议定第 4 条第 4 款）。
谁申报。 承租方是公司且约定代为申报时，由公司代办；个人租给个人，出租人要自己向房屋所在地税务机关申报，可选一年两次（7 月 31 日、次年 1 月 31 日前）或一年一次（次年 1 月 31 日前）（同议定第 8 条）。
非居民规则不同。 个人所得税法第 20 条规定，非居民经营所得按“营收 × 税率”计算，服务类 5%、其他经营 2%；条文没有把出租单独列名，10 亿门槛的主词也是居民。施行细则附录在居民行业表中把出租房屋列在服务类，可作参考，但非居民适用哪一类、增值税门槛是否及于非居民，签约前请向税务机关或会计师确认。付款给非居民的组织要先扣缴（第 253/2026 号议定第 67 条）。
卖出时：转让价 × 2%，亏本也要缴
个人所得税法第 14 条（居民）与第 24 条（非居民）都规定，转让不动产的所得税是转让价 × 2%，不看有没有赚钱。例如转让价 50 亿越南盾（约 130 万元人民币），税额 1 亿越南盾（约 2.6 万元人民币）。
- 转让价：以合同价为准；合同地价低于省级土地价格表时，土地部分按价格表计（第 253/2026 号议定第 57 条）。
- 谁缴、何时算：卖方缴，合同可约定由买方代缴；课税时点是合同依法生效或办理产权登记时（法第 14 条第 2 款）。共有者按份额各自计税。
- 期房转让也要缴（议定第 11 条第 1 款 a 点）。
- 免税：配偶、父母子女、祖孙、兄弟姊妹之间的转让、继承与赠与（法第 4 条第 1 款）；或个人在越南只有一间住宅，取得产权证书满 183 天且整笔转让（法第 4 条第 2 款、议定第 19 条），但转让期房不适用。条文没有限定国籍，由卖方自行申报，申报不实会被追缴并处罚。
- 重复课税：与越南签有避免双重课税协定者，国外已缴的所得税可依协定扣抵（议定第 6 条第 3 款）。中国大陆与越南签有 1995 年的税收协定，大陆端的抵免见下文“中国大陆这一边”。
新旧税法交替：2026-10-10 适用哪一部法？
- 个人所得税：新法自 2026-07-01 施行，旧法 04/2007/QH12 同日失效；经营所得（含出租）从 2026 课税年度起适用新法（第 29 条）。新法已被 09/2026/QH16 修正，合并版是 112/VBHN-VPQH；《第 253/2026 号议定》同日施行，取代《第 65/2013 号议定》。
- 卖房税率没有因换法改变：2026-07-01 以前生效的转让合同适用旧法，旧法合并版（103/VBHN-VPQH）的不动产转让税率同样是 2%。
- 出租门槛：已照 5 亿越南盾门槛缴税的人，依《第 141/2026 号议定》第 4 条的过渡规定处理。2025 年以前的网络门槛数字已不适用。
- 增值税：48/2024/QH15 自 2025-07-01 取代 13/2008/QH12，之后经 90/2025、149/2025、09/2026 修正。
- 登记费：《第 202/2026 号议定》自 2027-03-01 施行，只改电动车，房地 0.5% 不受影响。
中国大陆这一边：境外财产租赁、转让所得按 20% 计税，越南已缴税可抵免
谁要申报。 《中华人民共和国个人所得税法》第一条规定，在中国境内有住所，或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满一百八十三天的个人，是居民个人；居民个人从中国境内和境外取得的所得，都要缴纳个人所得税。所以多数住在大陆的买家，越南的租金与卖房所得在大陆也要申报。港澳及新马读者不适用大陆个税，以当地规定为准。
属于哪一类所得。 财政部、税务总局公告 2020 年第 3 号第一条规定，转让中国境外的不动产取得的所得，以及把财产出租给承租人在中国境外使用取得的所得，都是来源于中国境外的所得。对应个人所得税法第二条，越南租金是“财产租赁所得”、越南卖房是“财产转让所得”；公告第二条规定，这两类境外所得不与境内所得合并，单独计算应纳税额。
税率与计算。 个人所得税法第三条第三项：财产租赁所得、财产转让所得适用比例税率 20%。第六条规定应纳税所得额：财产租赁所得，每次收入不超过四千元的减除费用八百元，四千元以上的减除 20% 的费用，余额为应纳税所得额；财产转让所得，以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。外币收入与已缴税额按《个人所得税法实施条例》第三十二条折算人民币（公告第十二条）。当初的购房合同与付款凭证，就是“财产原值”的证明，务必保存。
越南的税怎么抵。 中越两国 1995 年签署、现行有效的《关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》第六条、第十三条规定，中国居民从位于越南的不动产取得的所得与转让收益，越南可以征税；第二十三条第二款（一）规定，在越南缴纳的税额可以在中国税收中抵免，但不超过对该项所得按照中国税法计算的中国税收数额。个人所得税法第七条与公告第三、四、六条是同一口径：可抵免的是依越南法律应缴且实际已缴的所得税性质税额，按实缴抵免、不超过抵免限额；超过限额的部分可在以后五个纳税年度内结转抵免；错缴错征、协定不应征、利息滞纳金罚款、已退还的税不能抵免。
什么时候报、拿什么凭证。 个人所得税法第十三条第三款与公告第七条：取得境外所得的次年 3 月 1 日至 6 月 30 日内申报纳税。公告第十条：申报抵免须提供越南税务机关出具的完税证明、缴款书或纳税记录；确实无法提供的，可凭越南的纳税申报表（或缴税通知）及对应的银行缴款凭证办理。所得怎么计算、原值怎么认定，请洽大陆的税务师。
重点整理
| 项目 | 现行依据 | 生效或适用 |
|---|---|---|
| 出租、卖房所得税 | 109/2025/QH15、第 253/2026 号议定 | 2026-07-01；经营所得自 2026 课税年度 |
| 出租门槛 10 亿越南盾 | 第 68/2026 号议定，经第 141/2026 号议定修正 | 溯自 2026-01-01 |
| 增值税 10% | 48/2024/QH15 | 2025-07-01 |
| 登记费 0.5% | 第 10/2022 号议定 | 2022-03-01；2027-03-01 修正只涉电动车 |
| 维护基金 2%、公证义务 | 27/2023/QH15、29/2023/QH15 | 2024-08-01 |
| 公证费 | 257/2016/TT-BTC | 2017-01-01 |
| 非农业土地使用税 0.03% | 48/2010/QH12 | 2012-01-01；外国业主要确认 |
| 中国大陆个人所得税（境外财产租赁／转让所得 20%，越南已缴税抵免） | 个人所得税法第 1、2、3、6、7、13 条；财政部 税务总局公告 2020 年第 3 号；中越税收协定第 6、13、23 条 | 现行；次年 3 月 1 日至 6 月 30 日申报 |
常见问题
亏本卖房也要缴税吗？
要。依个人所得税法第 14、24 条，是转让价 × 2%，不看盈亏，居民与非居民相同。只有法定亲属间转让，或在越南只有一间住宅、持有满 183 天且整笔转让时才免税，期房不适用。回到大陆，财产转让所得是按“收入减原值和合理费用”计算，亏本出售时大陆端可能无税可补，但仍要在次年 3 月 1 日至 6 月 30 日申报。
我住在中国大陆，越南的房子租出去要报税吗？
要，两边都要。越南端你多半是非居民，依第 20 条按营收乘以税率课税，适用税率请先向税务机关确认；租给公司时由公司扣缴，租给个人时由你自己申报。大陆端这笔租金属于境外财产租赁所得，按 20% 计税，越南已缴的税凭完税凭证抵免，申报期是次年 3 月 1 日至 6 月 30 日。
2026 年税法改了，登记费和维护基金有没有变？
没有。登记费仍是 0.5%、每笔上限 5 亿越南盾；维护基金仍是房价 2%。2026 年改变的是个人所得税：新法上路，出租门槛提高到 10 亿越南盾。
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数据源
- 个人所得税法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效，经 09/2026/QH16 修正，合并版 112/VBHN-VPQH（2026-05-20）
- 第 253/2026/NĐ-CP 号议定（个人所得税法施行细则），2026-07-01 生效
- 第 68/2026/NĐ-CP 号议定（家户、个人经营者税务），2026-03-05，政府公报 https://congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/3/18/469047-1773796836_v1_1773803477_signed.pdf
- 第 141/2026/NĐ-CP 号议定（修正第 68/2026 号议定），2026-04-29 签署、溯自 2026-01-01 生效，政府公报 https://congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/5/14/469455-1778231931_v1_1778720623_signed.pdf
- 越南财政部 50/2026/TT-BTC 号通知（修正 18/2026/TT-BTC，申报表 01/BĐS），2026-05-13，政府公报 https://congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/5/29/469544-1779683499_v1_1780016821_signed.pdf
- 增值税法 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15，2025-07-01 生效，合并版 114/VBHN-VPQH（2026）
- 第 174/2025/NĐ-CP 号议定（暂时调降增值税），2025-07-01 至 2026-12-31，政府公报 https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2025/6/45374/57334-1-2025895-896174-2025-nd-cp.pdf
- 第 10/2022/NĐ-CP 号议定（登记费），2022-03-01 生效，合并版 33/VBHN-BTC（2025）
- 第 202/2026/NĐ-CP 号议定（修正登记费议定），2027-03-01 生效，政府公报 https://congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/6/23/469730-1782095983_v1_1782175956_signed.pdf
- 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效
- 不动产经营法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效
- 规费法 Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13，合并版 92/VBHN-VPQH（2026）
- 越南财政部公证费收费表 257/2016/TT-BTC，合并版 61/VBHN-BTC（2019），政府公报 https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2019/12/30200/29011-1-2019979-98061-vbhn-btc.pdf
- 非农业土地使用税法 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12，2012-01-01 施行，合并版 05/VBHN-VPQH（2024），政府公报 https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2024/9/42914/52138-1-20241145-114605-vbhn-vpqh.pdf
- 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效
- 旧个人所得税法 04/2007/QH12 合并版 103/VBHN-VPQH（2025-08-27），政府公报 https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2025/8/46034/58648-1-20251283-1284103-vbhn-vpqh.pdf
- 《中华人民共和国个人所得税法》（2018 年第七次修正）第一、二、三、六、七、十三条，国家税务总局政策法规库
- 《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2020 年第 3 号）第一、二、三、四、六、七、十、十二条
- 《中华人民共和国政府和越南社会主义共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》（1995-05-17 签订）第六、十三、二十三条
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
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国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
