越南房子的稅費分四段。買新成屋：售價內含 10% 加值稅，另付 0.5% 登記費（每筆上限 5 億越南盾）與房價 2% 的維護基金；個人之間買賣再加公證費。持有：公寓土地的非農業土地使用稅率 0.03%。出租：稅法上的「居民」年租金 10 億越南盾以下不繳，超過才課 5% 加值稅與 5% 所得稅。賣出：按轉讓價繳 2% 所得稅，賠錢也要繳。
以下依 2026-10-10 適用的法規整理，越南盾金額保留原幣，不換算新台幣。
四個階段各繳什麼？
| 階段 | 項目 | 誰繳 | 稅率或金額 | 現行法源 |
|---|---|---|---|---|
| 買入 | 加值稅（thuế giá trị gia tăng） | 買方付，建商開票 | 10%，售價扣除可扣地價後計 | 加值稅法 48/2024/QH15 第 7、9 條 |
| 買入 | 登記費（lệ phí trước bạ） | 買方 | 0.5%，每筆每次上限 5 億越南盾（500 triệu đồng） | 第 10/2022/NĐ-CP 號議定第 7、8 條 |
| 買入 | 維護基金（kinh phí bảo trì） | 向建商買公寓的買方 | 房價 2% | 住宅法 27/2023/QH15 第 152、153 條 |
| 買入 | 公證費（phí công chứng） | 雙方約定 | 分級計收，每件上限 7,000 萬越南盾 | 257/2016/TT-BTC |
| 持有 | 非農業土地使用稅 | 土地使用權人 | 公寓土地 0.03% | 48/2010/QH12 第 4、6、7 條 |
| 出租 | 加值稅 | 出租人 | 居民年營收 10 億越南盾以下不課；超過時全部租金 × 5% | 第 68/2026 號議定（經 141/2026 修正） |
| 出租 | 個人所得稅 | 出租人 | 居民：超過 10 億越南盾的部分 × 5%；非居民另計 | 個人所得稅法 109/2025/QH15 第 7、20 條 |
| 賣出 | 個人所得稅 | 賣方 | 轉讓價 × 2% | 個人所得稅法第 14、24 條 |
先確認：你在越南稅法上是居民還是非居民？
個人所得稅法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 2 條第 2 款規定，一年內在越南停留滿 183 天，或在越南有經常居所，就是居民（cá nhân cư trú）。施行細則《第 253/2026 號議定》第 4 條說明，經常居所包括居留卡登記的住址，以及同一課稅年度租屋合約合計滿 183 天；天數以護照出入境章為準。
兩者都不符合就是非居民。多數住在台灣、偶爾到越南的投資人屬於非居民。身分主要影響出租怎麼課稅；賣房則居民與非居民都是轉讓價 2%。
買入時：加值稅、登記費、維護基金與公證費
加值稅含在建商售價裡。 加值稅法（Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15，2025-07-01 生效）第 9 條第 3 款訂一般稅率 10%；第 7 條第 1 款 h 點規定，不動產的計稅價格是未稅售價扣除繳給國庫的土地使用費（可扣地價），所以稅額通常不等於總價乘以 10%。《第 174/2025 號議定》暫時調降 10% 稅率的措施（到 2026-12-31）把不動產經營排除在外。向非經營者的個人屋主買二手屋，不屬加值稅課稅對象（第 5 條第 25 款）。
登記費在辦產權登記時繳。 《第 10/2022 號議定》（2022-03-01 生效，合併版 33/VBHN-BTC）第 8 條規定房地費率 0.5%，每筆資產每次上限 5 億越南盾；第 7 條規定計費基礎是省級人民委員會公告的價格，公寓要含分攤的土地價值，合約價較高時以合約價計。
維護基金不是稅，但一定要付。 住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 152 條規定，向建商買公寓要另繳房價 2% 的維護費，寫進買賣合約；第 153 條要求交屋前存入合約載明的專戶，沒繳就不交屋。
公證費。 《不動產經營法》（29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 44 條規定，雙方都是個人的買賣合約必須公證或認證；一方是不動產經營企業時，依雙方要求才公證。收費表是財政部 257/2016/TT-BTC（合併版 61/VBHN-BTC），依價值分級，每件上限 7,000 萬越南盾。另有核發權狀規費，由各省人民議會訂定（規費法 97/2015/QH13 附表）。
持有期間：非農業土地使用稅（公寓若適用）
非農業土地使用稅法（48/2010/QH12，2012-01-01 施行，合併版 05/VBHN-VPQH）第 7 條規定公寓土地稅率 0.03%；第 6 條規定計稅面積是「分攤係數 × 室內面積」，地價採土地價格表。
但第 4 條規定納稅人是「擁有土地使用權」的人，而土地法（31/2024/QH15）第 148 條第 5 款讓外國個人在沒有土地使用權的情況下，憑住宅交易文件辦權狀。稅務機關怎麼對外國公寓屋主開徵，條文沒有直接寫，交屋後請向當地稅務機關確認。其他持有成本見〈越南公寓持有成本有哪些？管理費、維護基金與稅〉。
出租時：10 億越南盾門檻、5% 加值稅與 5% 所得稅
居民先看年租金是否超過 10 億越南盾。 個人所得稅法第 7 條第 1 款（經 09/2026/QH16 修正）規定，居民的經營收入在政府訂定的金額以下不繳所得稅；第 7 條第 4 款規定，出租不動產按「超過該金額的部分 × 5%」課稅。
這個金額在 2026 年改過兩次：《第 68/2026 號議定》（2026-03-05 生效）訂為 5 億越南盾（500 triệu đồng）；《第 141/2026 號議定》（2026-04-29 簽署）把第 3、4 條等處改成「01 tỷ đồng」，溯自 2026-01-01 生效。所以 2026 課稅年度的門檻是 10 億越南盾，加值稅也用同一門檻。
超過門檻時，財政部現行申報表 01/BĐS（50/2026/TT-BTC）的算法是：加值稅＝全部租金 × 5%，所得稅＝（全部租金 − 可扣除額）× 5%。例如居民一年租金 12 億越南盾，加值稅 6,000 萬越南盾，所得稅 1,000 萬越南盾。出租好幾間時，10 億越南盾的扣除額可自選租約分配，合計以 10 億為限（第 68/2026 號議定第 4 條第 4 款）。
誰申報。 承租方是公司且約定代為申報時，由公司代辦；個人租給個人，出租人要自己向房屋所在地稅務機關申報，可選一年兩次（7 月 31 日、次年 1 月 31 日前）或一年一次（次年 1 月 31 日前）（同議定第 8 條）。
非居民規則不同。 個人所得稅法第 20 條規定，非居民經營所得按「營收 × 稅率」計算，服務類 5%、其他經營 2%；條文沒有把出租單獨列名，10 億門檻的主詞也是居民。施行細則附錄在居民行業表中把出租房屋列在服務類，可作參考，但非居民適用哪一類、加值稅門檻是否及於非居民，簽約前請向稅務機關或會計師確認。付款給非居民的組織要先扣繳（第 253/2026 號議定第 67 條）。
賣出時：轉讓價 × 2%，賠錢也要繳
個人所得稅法第 14 條（居民）與第 24 條（非居民）都規定，轉讓不動產的所得稅是轉讓價 × 2%，不看有沒有賺錢。例如轉讓價 50 億越南盾，稅額 1 億越南盾。
- 轉讓價：以合約價為準；合約地價低於省級土地價格表時，土地部分按價格表計（第 253/2026 號議定第 57 條）。
- 誰繳、何時算：賣方繳，合約可約定由買方代繳；課稅時點是合約依法生效或辦理產權登記時（法第 14 條第 2 款）。共有者按持分各自計稅。
- 預售屋轉讓也要繳（議定第 11 條第 1 款 a 點）。
- 免稅：配偶、父母子女、祖孫、兄弟姊妹之間的轉讓、繼承與贈與（法第 4 條第 1 款）；或個人在越南只有一間住宅，取得權狀滿 183 天且整筆轉讓（法第 4 條第 2 款、議定第 19 條），但轉讓預售屋不適用。條文沒有限定國籍，由賣方自行申報，申報不實會被追繳並處罰。
- 重複課稅：與越南簽有避免雙重課稅協定者，國外已繳的所得稅可依協定扣抵（議定第 6 條第 3 款）。
新舊稅法交替：2026-10-10 適用哪一部法？
- 個人所得稅：新法自 2026-07-01 施行，舊法 04/2007/QH12 同日失效；經營所得（含出租）從 2026 課稅年度起適用新法（第 29 條）。新法已被 09/2026/QH16 修正，合併版是 112/VBHN-VPQH；《第 253/2026 號議定》同日施行，取代《第 65/2013 號議定》。
- 賣房稅率沒有因換法改變：2026-07-01 以前生效的轉讓合約適用舊法，舊法合併版（103/VBHN-VPQH）的不動產轉讓稅率同樣是 2%。
- 出租門檻：已照 5 億越南盾門檻繳稅的人，依《第 141/2026 號議定》第 4 條的過渡規定處理。2025 年以前的網路門檻數字已不適用。
- 加值稅：48/2024/QH15 自 2025-07-01 取代 13/2008/QH12，之後經 90/2025、149/2025、09/2026 修正。
- 登記費：《第 202/2026 號議定》自 2027-03-01 施行，只改電動車，房地 0.5% 不受影響。
台灣這一邊：海外所得要計入基本所得額
《所得基本稅額條例》第 12 條第 1 項第 1 款規定，未計入綜合所得總額的「非中華民國來源所得」要計入基本所得額；一申報戶全年合計未達新臺幣 100 萬元，免予計入。越南的租金與賣房所得，對台灣稅務居民就是這類所得。
第 13 條規定，基本稅額是基本所得額扣除新臺幣 600 萬元後的 20%（扣除額依同條第 3 項調整，以財政部公告為準）。在越南已繳的所得稅可扣抵，上限是因加計這筆所得而增加的基本稅額，並要附越南稅務機關的同年度納稅憑證，經我國駐外機構驗證。所得怎麼計算，請洽台灣的會計師。
重點整理
| 項目 | 現行依據 | 生效或適用 |
|---|---|---|
| 出租、賣房所得稅 | 109/2025/QH15、第 253/2026 號議定 | 2026-07-01；經營所得自 2026 課稅年度 |
| 出租門檻 10 億越南盾 | 第 68/2026 號議定，經第 141/2026 號議定修正 | 溯自 2026-01-01 |
| 加值稅 10% | 48/2024/QH15 | 2025-07-01 |
| 登記費 0.5% | 第 10/2022 號議定 | 2022-03-01；2027-03-01 修正只涉電動車 |
| 維護基金 2%、公證義務 | 27/2023/QH15、29/2023/QH15 | 2024-08-01 |
| 公證費 | 257/2016/TT-BTC | 2017-01-01 |
| 非農業土地使用稅 0.03% | 48/2010/QH12 | 2012-01-01；外國屋主要確認 |
| 台灣基本所得額 | 所得基本稅額條例第 12、13 條 | 現行 |
常見問題
賠錢賣房也要繳稅嗎？
要。依個人所得稅法第 14、24 條，是轉讓價 × 2%，不看盈虧，居民與非居民相同。只有法定親屬間轉讓，或在越南只有一間住宅、持有滿 183 天且整筆轉讓時才免稅，預售屋不適用。
我住在台灣，越南的房子租出去要報稅嗎？
要。你多半是非居民，依第 20 條按營收乘以稅率課稅，適用稅率請先向稅務機關確認。租給公司時由公司扣繳；租給個人時由你自己申報。
2026 年稅法改了，登記費和維護基金有沒有變？
沒有。登記費仍是 0.5%、每筆上限 5 億越南盾；維護基金仍是房價 2%。2026 年改變的是個人所得稅：新法上路，出租門檻提高到 10 億越南盾。
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資料來源
- 個人所得稅法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效，經 09/2026/QH16 修正，合併版 112/VBHN-VPQH（2026-05-20）
- 第 253/2026/NĐ-CP 號議定（個人所得稅法施行細則），2026-07-01 生效
- 第 68/2026/NĐ-CP 號議定（家戶、個人經營者稅務），2026-03-05，政府公報 https://congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/3/18/469047-1773796836_v1_1773803477_signed.pdf
- 第 141/2026/NĐ-CP 號議定（修正第 68/2026 號議定），2026-04-29 簽署、溯自 2026-01-01 生效，政府公報 https://congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/5/14/469455-1778231931_v1_1778720623_signed.pdf
- 財政部 50/2026/TT-BTC 號通知（修正 18/2026/TT-BTC，申報表 01/BĐS），2026-05-13，政府公報 https://congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/5/29/469544-1779683499_v1_1780016821_signed.pdf
- 加值稅法 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15，2025-07-01 生效，合併版 114/VBHN-VPQH（2026）
- 第 174/2025/NĐ-CP 號議定（暫時調降加值稅），2025-07-01 至 2026-12-31，政府公報 https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2025/6/45374/57334-1-2025895-896174-2025-nd-cp.pdf
- 第 10/2022/NĐ-CP 號議定（登記費），2022-03-01 生效，合併版 33/VBHN-BTC（2025）
- 第 202/2026/NĐ-CP 號議定（修正登記費議定），2027-03-01 生效，政府公報 https://congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/6/23/469730-1782095983_v1_1782175956_signed.pdf
- 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效
- 不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效
- 規費法 Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13，合併版 92/VBHN-VPQH（2026）
- 財政部公證費收費表 257/2016/TT-BTC，合併版 61/VBHN-BTC（2019），政府公報 https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2019/12/30200/29011-1-2019979-98061-vbhn-btc.pdf
- 非農業土地使用稅法 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12，2012-01-01 施行，合併版 05/VBHN-VPQH（2024），政府公報 https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2024/9/42914/52138-1-20241145-114605-vbhn-vpqh.pdf
- 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效
- 舊個人所得稅法 04/2007/QH12 合併版 103/VBHN-VPQH（2025-08-27），政府公報 https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2025/8/46034/58648-1-20251283-1284103-vbhn-vpqh.pdf
- 所得基本稅額條例（民國 110 年 01 月 27 日修正），全國法規資料庫 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340115
作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問
廣告稿簽章經紀人：陳宜君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）
經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）
國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。
