베트남에서 집 사고, 팔고, 임대할 때 내야 하는 세금과 수수료는? 전체 표 정리

베트남 주택의 세금은 네 단계로 나뉩니다. 신축 주택 구매 시: 판매가에 10% 부가가치세가 포함되어 있으며, 별도로 0.5% 등록비(건당 상한 5억 베트남 동)와 주택가격의 2% 유지기금을 지불합니다. 개인 간 매매 시 공증비가 추가됩니다. 보유 시: 아파트 토지의 비농업 토지사용세율은 0.03%입니다. 임대 시: 세법상 '거주자'의 연간 임대료가 10억 베트남 동 이하이면 납부하지 않고, 초과 시 5% 부가가치세와 5% 소득세를 부과합니다. 매도 시: 양도가격의 2% 소득세를 납부하며, 손실이 나도 납부해야 합니다.

아래는 2026-10-10 적용 법규에 따라 정리한 것으로, 베트남 동 금액은 원화로 환산하지 않고 그대로 유지합니다.

네 단계에서 각각 무엇을 납부하나요?

먼저 확인하세요: 베트남 세법상 거주자인지 비거주자인지?

개인소득세법(Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, 2026-07-01 시행) 제 2조 제 2항에 따르면, 1년 내 베트남에 183일 이상 체류하거나 베트남에 상시 주거지가 있으면 거주자(cá nhân cư trú)입니다. 시행세칙 《제 253/2026호 의정서》 제 4조는 상시 주거지에 거주카드에 등록된 주소와 동일 과세연도에 임대차 계약 기간이 합산 183일 이상인 경우를 포함하며, 일수는 여권 출입국 도장 기준으로 합니다.

둘 다 해당하지 않으면 비거주자입니다. 대부분 대만에 거주하며 가끔 베트남을 방문하는 투자자는 비거주자에 속합니다. 신분은 주로 임대 시 과세 방식에 영향을 미치며, 매매 시에는 거주자와 비거주자 모두 양도가의 2%입니다.

매입 시: 부가가치세, 등록비, 유지기금 및 공증비

부가가치세는 건설사 판매가에 포함되어 있습니다. 부가가치세법(Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15, 2025-07-01 시행) 제 9조 제 3항은 일반 세율 10%를 규정하며, 제 7조 제 1항 h호는 부동산의 과세 가격은 세금 제외 판매가에서 국고에 납부하는 토지사용료(공제 가능한 지가)를 뺀 금액이라고 규정하므로, 세액은 일반적으로 총액에 10%를 곱한 것과 같지 않습니다. 《제 174/2025호 의정서》의 10% 세율 잠정 인하 조치(2026-12-31까지)는 부동산 경영을 제외합니다. 비경영자인 개인 주택 소유자로부터 중고 주택을 매입하는 경우 부가가치세 과세 대상이 아닙니다(제 5조 제 25항).

등록비는 소유권 등록 시 납부합니다. 《제 10/2022호 의정서》(2022-03-01 시행, 통합본 33/VBHN-BTC) 제 8조는 부동산 세율 0.5%, 자산별 건당 최대 5억 베트남 동을 규정하며, 제 7조는 과세 기준은 성급 인민위원회가 공고한 가격이며, 아파트는 분담된 토지 가치를 포함해야 하고, 계약 가격이 더 높을 경우 계약 가격을 기준으로 한다고 규정합니다.

유지기금은 세금이 아니지만 반드시 납부해야 합니다. 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 시행) 제 152조는 건설사로부터 아파트를 매입할 때 주택 가격의 2% 유지비를 추가로 납부해야 하며 이를 매매계약서에 명시한다고 규정하고, 제 153조는 인도 전에 계약서에 명시된 전용 계좌에 입금해야 하며, 납부하지 않으면 인도하지 않는다고 규정합니다.

공증비. 《부동산경영법》(29/2023/QH15, 2024-08-01 시행) 제 44조는 양측 모두 개인인 매매계약은 공증 또는 인증을 받아야 하며, 한쪽이 부동산경영 기업인 경우 양측의 요청에 따라 공증한다고 규정합니다. 요금표는 재정부 257/2016/TT-BTC(통합본 61/VBHN-BTC)로, 가액에 따라 등급이 나뉘며 건당 최대 7,000만 베트남 동입니다. 또한 권리증 발급 수수료가 있으며, 각 성 인민의회가 정합니다(수수료법 97/2015/QH13 별표).

보유 기간: 비농업 토지사용세(아파트에 해당하는 경우)

비농업 토지 사용세법(48/2010/QH12, 2012-01-01 시행, 통합본 05/VBHN-VPQH) 제7조에 따르면 아파트 토지세율은 0.03%입니다. 제6조는 과세 면적을 '분배 계수 × 실내 면적'으로 규정하고, 지가는 토지 가격표를 적용합니다.

하지만 제4조는 납세자를 '토지 사용권을 가진 자'로 규정하는데, 토지법(31/2024/QH15) 제148조 제5항은 외국 개인이 토지 사용권 없이 주택 거래 서류로 권리증을 발급받을 수 있게 합니다. 세무 당국이 외국 아파트 소유자에게 어떻게 세금을 부과하는지 조문에 직접 명시되어 있지 않으므로, 입주 후 현지 세무 당국에 확인하시기 바랍니다. 기타 보유 비용은 〈베트남 아파트 보유 비용에는 어떤 것이 있나요? 관리비, 유지 기금 및 세금〉을 참조하세요.

임대 시: 10억 베트남 동 기준, 5% 부가가치세 및 5% 소득세

거주자는 먼저 연 임대료가 10억 베트남 동을 초과하는지 확인합니다. 개인소득세법 제7조 제1항(09/2026/QH16으로 개정)에 따르면, 거주자의 사업 소득은 정부가 정한 금액 이하일 경우 소득세를 납부하지 않습니다. 제7조 제4항은 부동산 임대 시 '해당 금액을 초과하는 부분 × 5%'로 과세한다고 규정합니다.

이 금액은 2026년에 두 번 변경되었습니다: 《제68/2026호 의정서》(2026-03-05 시행)는 5억 베트남 동(500 triệu đồng)으로 정했고, 《제141/2026호 의정서》(2026-04-29 서명)는 제3조, 제4조 등을 '01 tỷ đồng'으로 변경하여 2026-01-01부터 소급 적용했습니다. 따라서 2026 과세 연도의 기준은 10억 베트남 동이며, 부가가치세도 동일한 기준을 적용합니다.

기준을 초과하는 경우, 재무부의 현행 신고서 01/BĐS(50/2026/TT-BTC)에 따른 계산 방식은 다음과 같습니다: 부가가치세 = 전체 임대료 × 5%, 소득세 = (전체 임대료 − 공제액) × 5%. 예를 들어 거주자의 연 임대료가 12억 베트남 동이면 부가가치세는 6,000만 베트남 동, 소득세는 1,000만 베트남 동입니다. 여러 채를 임대할 경우 10억 베트남 동 공제액은 임대 계약 간에 자유롭게 배분할 수 있으며, 합계는 10억 베트남 동을 한도로 합니다(제68/2026호 의정서 제4조제4항).

누가 신고하는가. 임차인이 법인이고 대리 신고를 약정한 경우 법인이 대리합니다. 개인이 개인에게 임대하는 경우 임대인이 부동산 소재지 세무 당국에 직접 신고해야 하며, 연 2회(7월 31일, 다음 해 1월 31일 이전) 또는 연 1회(다음 해 1월 31일 이전) 중 선택할 수 있습니다(동일 의정서 제8조).

비거주자는 규칙이 다릅니다. 개인소득세법 제20조는 비거주자의 사업 소득을 '매출 × 세율'로 계산하며, 서비스업 5%, 기타 사업 2%를 적용합니다. 조문은 임대를 별도로 명시하지 않았고, 10억 베트남 동 기준의 주어도 거주자입니다. 시행령 부록의 거주자 업종표에서는 주택 임대를 서비스업으로 분류하므로 참고할 수 있지만, 비거주자에게 어떤 업종이 적용되는지, 부가가치세 기준이 비거주자에게도 적용되는지 계약 전에 세무 당국이나 회계사에게 확인하시기 바랍니다. 비거주자에게 지급하는 조직은 먼저 원천징수해야 합니다(제253/2026호 의정서 제67조).

매도 시: 양도가액 × 2%, 손실이어도 납부

개인소득세법 제14조(거주자)와 제24조(비거주자) 모두 부동산 양도 시 소득세는 양도가액 × 2%이며, 수익 여부와 관계없다고 규정합니다. 예를 들어 양도가액이 50억 베트남 동이면 세액은 1억 베트남 동입니다.

• 양도가액: 계약 가격을 기준으로 하며, 계약 지가가 성급 토지 가격표보다 낮을 경우 토지 부분은 가격표에 따라 계산합니다(제253/2026호 의정서 제57조).
• 누가 납부하고, 언제 계산하는가: 매도자가 납부하며, 계약으로 매수자가 대신 납부하도록 정할 수 있습니다. 과세 시점은 계약이 법에 따라 효력이 발생하거나 소유권 등기를 완료한 때입니다(법 제14조 제2항). 공유자는 지분에 따라 각자 과세됩니다.
• 분양 아파트(선분양) 양도도 납부해야 합니다(의정서 제11조 제1항 a호).
• 면세: 배우자, 부모·자녀, 조부모·손자녀, 형제자매 간 양도, 상속 및 증여(법 제4조 제1항); 또는 개인이 베트남에 주택 한 채만 소유하고, 권리증 취득 후 183일이 경과하여 전체를 양도하는 경우(법 제4조 제2항, 의정서 제19조)가 해당되지만, 분양 아파트(선분양) 양도에는 적용되지 않습니다. 조항은 국적을 제한하지 않으며, 매도자가 직접 신고하고, 허위 신고 시 추징 및 제재를 받습니다.
• 이중과세: 베트남과 이중과세 방지 협정을 체결한 국가의 경우, 해외에서 납부한 소득세를 협정에 따라 공제받을 수 있습니다(의정서 제6조 제3항).

신·구 세법 전환: 2026-10-10에는 어느 법이 적용되나요?

• 개인소득세: 신법은 2026-07-01부터 시행되고, 구법 04/2007/QH12는 같은 날 효력이 상실됩니다. 사업소득(임대 포함)은 2026 과세연도부터 신법이 적용됩니다(제29조). 신법은 09/2026/QH16으로 개정되었으며, 통합본은 112/VBHN-VPQH입니다. 《제253/2026호 의정서》는 같은 날 시행되어 《제65/2013호 의정서》를 대체합니다.
• 주택 매도 세율은 법 변경으로 달라지지 않았습니다: 2026-07-01 이전에 효력이 발생한 양도 계약에는 구법이 적용되며, 구법 통합본(103/VBHN-VPQH)의 부동산 양도 세율 역시 2%입니다.
• 임대 기준: 이미 5억 베트남 동 기준으로 세금을 납부한 사람은 《제141/2026호 의정서》 제4조의 경과 규정에 따라 처리합니다. 2025년 이전의 온라인 기준 금액은 더 이상 적용되지 않습니다.
• 부가가치세: 48/2024/QH15가 2025-07-01부터 13/2008/QH12를 대체하며, 이후 90/2025, 149/2025, 09/2026으로 개정되었습니다.
• 등록비: 《제202/2026호 의정서》는 2027-03-01부터 시행되며, 전기차만 변경하고 부동산 0.5%는 영향을 받지 않습니다.

대만 쪽: 해외 소득은 기본소득액에 포함

《소득 기본세액 조례》 제 12조 제1항 제1호 규정에 따르면, 종합소득 총액에 포함되지 않는 '중화민국 외 원천소득'은 기본소득액에 포함되어야 하며, 한 신고세대의 연간 합계가 신대만달러 100만 원 미만이면 포함하지 않습니다. 베트남의 임대료와 주택 판매 소득은 대만 세무 거주자에게 바로 이러한 소득입니다.

제13조에 따르면, 기본세액은 기본소득액에서 신대만달러 600만 원을 공제한 후의 20%입니다(공제액은 동조 제3항에 따라 조정되며, 재정부 고시를 기준으로 합니다). 베트남에서 이미 납부한 소득세는 공제 가능하며, 한도는 이 소득을 추가함으로써 증가한 기본세액이며, 베트남 세무 당국의 동일 연도 납세 증빙을 첨부하고, 우리나라 주재 외 기관의 확인을 받아야 합니다. 소득 계산 방법은 대만의 회계사에게 문의하세요.

핵심 정리

자주 묻는 질문

손해 보고 집을 팔아도 세금을 내야 하나요?

네. 개인소득세법 제14조, 제24조에 따라 양도가액 × 2%이며, 손익과 관계없이 거주자와 비거주자 모두 동일합니다. 법정 친족 간 양도, 또는 베트남에 주택이 한 채뿐이고 183일 이상 보유 후 전체를 양도하는 경우에만 면세되며, 분양 아파트(선분양)에는 적용되지 않습니다.

저는 대만에 살고 있는데, 베트남의 집을 임대했을 때 세금 신고를 해야 하나요?

네. 대부분 비거주자에 해당하므로, 제20조에 따라 매출액에 세율을 곱해 과세합니다. 적용 세율은 먼저 세무 당국에 확인하세요. 회사에 임대하는 경우 회사가 원천징수하고, 개인에게 임대하는 경우 본인이 신고합니다.

2026년 세법이 바뀌었는데, 등록비와 유지 기금은 변경된 것이 있나요?

아니요. 등록비는 여전히 0.5%, 건당 상한 5억 베트남 동이며, 유지 기금은 여전히 주택 가격의 2%입니다. 2026년에 변경된 것은 개인소득세입니다: 새 법이 시행되면서 임대 소득 기준이 10억 베트남 동으로 상향되었습니다.

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자료 출처

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10. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효
11. 부동산 경영법 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 발효
12. 수수료법 Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13, 통합본 92/VBHN-VPQH (2026)
13. 재정부 공증료 징수표 257/2016/TT-BTC, 통합본 61/VBHN-BTC (2019), 정부 공보 https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2019/12/30200/29011-1-2019979-98061-vbhn-btc.pdf
14. 비농업 토지사용세법 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12, 2012-01-01 시행, 통합본 05/VBHN-VPQH (2024), 정부 공보 https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2024/9/42914/52138-1-20241145-114605-vbhn-vpqh.pdf
15. 토지법 Luật Đất đai 31/2024/QH15, 2024-08-01 발효
16. 구 개인소득세법 04/2007/QH12 통합본 103/VBHN-VPQH (2025-08-27), 정부 공보 https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2025/8/46034/58648-1-20251283-1284103-vbhn-vpqh.pdf
17. 소득 기본세액 조례(민국 110년 01월 27일 수정), 전국 법규 데이터베이스 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340115