합법적인 경로는: 매수자 본인이 대만에서 외화를 자신의 베트남 은행 계좌로 전신 송금하고, 베트남에서 베트남 동으로 환전한 후, 건설사나 매도자의 은행 계좌로 이체하는 것입니다. 베트남 주택법 제 21 조는 외국 개인의 주택 구입 대금이 베트남에서 영업 중인 신용 기관을 통해 지불되도록 요구하며, 국내 거래는 원칙적으로 외화 사용이 허용되지 않습니다. 대만 쪽에서는 환전액이 신대만달러 50만 달러 이상이면 신고서를 작성해야 합니다. 모든 송금 영수증, 환전 영수증, 지불 증빙을 보관해야 하며, 나중에 집을 팔고 송금받을 때 자금 출처를 증명하는 데 사용됩니다.
베트남 법률은 주택 구입 대금 지불 방식에 대해 어떤 규정이 있나요?
매수자 측: 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효, 현행 통합본 79/VBHN-VPQH) 제 21 조 제 2 항 c 호에 따르면, 외국 개인 소유자는 "베트남에서 영업 중인 신용 기관, 외국 은행 지점"을 통해 주택 구입 또는 임대 구입 대금을 지불해야 합니다(Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam). "신용 기관"이란 베트남 법상의 은행을 의미합니다.
수취인 측: 부동산 경영법(Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 발효) 제 48 조 제 2 항에 따르면, 분양 프로젝트 개발사와 부동산 기업은 베트남 신용 기관 또는 외국 은행 지점에 개설된 계좌를 통해 고객이 계약에 따라 지불하는 대금을 수취해야 합니다. 즉, 건설사는 회사 계좌로 돈을 받아야 하며, 영업 담당자가 대신 받는 방식이 아닙니다.
위반 시 벌칙이 있습니다. 의정서 제339/2026호(Nghị định 339/2026/NĐ-CP, 2026-08-26 발효, 의정서 제16/2022호를 대체) 제54조 제3항 c호에 따르면, 외국인 개인 주택 소유자가 '신용 기관, 외국 은행 지점을 통해' 주택 구입 대금을 지불하지 않은 경우, 3,000만 베트남 동에서 5,000만 베트남 동의 벌금이 부과됩니다(동 의정서 제5조 제4항 b호에 따라, 이는 개인에 대한 벌금 기준입니다); 같은 조 제4항 d호는 아직 지불하지 않은 부분은 규정에 따라 지불해야 한다고 요구합니다.
왜 베트남 동으로 환전해야 하나요? 달러로 바로 결제할 수 없나요?
원칙적으로는 안 됩니다. 베트남 《외환 조례》(Pháp lệnh Ngoại hối) 제22조가 제06/2013/UBTVQH13호 조례로 개정(2014-01-01 발효)된 후 규정하기를: 베트남境内에서 거주자와 비거주자의 모든 거래, 지불, 표시 가격, 광고, 견적, 가격 결정, 계약 및 협정의 가격 표시는 외환으로 할 수 없으며, 베트남 국립은행(중앙은행)이 규정한 허용 경우에 속하지 않는 한입니다. 따라서 베트남의 주택 구매 계약은 베트남 동으로 가격을 표시하고 베트남 동으로 지불합니다.
실무상으로는 환율 리스크가 매수자에게 있습니다: 계약 금액은 베트남 동이고, 매 기간 환전 당일의 환율이 실제로 쓰는 대만 달러에 영향을 줍니다.
외국인이 베트남에서 계좌를 개설하려면 무엇을 준비해야 하나요?
중앙은행 제 17/2024/TT-NHNN 호 통지(2024-07-01 발효) 제12조 제2항 c호에 따라, 제 25/2025/TT-NHNN 호 통지로 개정(2025-08-31 발효)된 후, 외국인이 지급 계좌를 개설하려면 여권 또는 외국 주무관청이 발급한 신분 증명 서류를 제출해야 하며, '베트남에 거주'하는 외국인은 추가로 입국 비자, 비자를 대체할 수 있는 서류, 또는 비자 면제 증명을 첨부해야 합니다. 이는 법규에 명시된 기본 서류이며, 각 은행은 추가 서류를 요구할 수 있으니 담당 은행 기준을 따릅니다.
대만에 거주하는 매수인은 베트남 외환법상 일반적으로 '비거주자'입니다: 외환조례 제4조 제2항 h호(06/2013호 조례로 개정됨)에 따르면, 베트남에 12개월 이상 거주가 허용된 외국인만 거주자로 간주되며, 여행, 치료, 유학을 위한 외국인은 체류 기간과 관계없이 거주자로 간주되지 않습니다.
비거주 개인의 두 종류 계좌는, 중앙은행 제 16/2014/TT-NHNN 호 통지(2014-09-15 발효)에 따라:
- 외화 계좌(제6조): 수입 항목에는 '해외에서 송금된 외화'가 포함되며, 지출 항목에는 '외화를 신용 기관에 매도'가 포함됩니다.
- 베트남 동 계좌(제7조): 수입 항목에는 '신용 기관에 외화를 매도하여 얻은 금액'이 포함되며, 지출 항목에는 '베트남에서 결제하거나 현금을 인출하여 사용하는 경우'와 '신용 기관에서 외화를 매입하여 해외로 송금하는 경우'가 포함됩니다.
두 가지를 이어 보면 다음과 같습니다: 해외에서 외화 입금 → 외화 계좌 → 은행에 팔아 베트남 동으로 환전 → 베트남 동 계좌 → 건설사에 결제. 제 16/2014호 통지 이후에 수정이 있었으며, 본문은 관보 원문을 인용한 것으로, 제6조와 제7조의 현행 문구는 담당 은행에 확인하시기 바랍니다.
대만 측: 수출 시 무엇을 신고해야 하나요?
대만의 규정은 《외환관리조례》 제6조의1에 따릅니다: 신대만달러 50만 원 이상에 해당하는 외환 수지 또는 거래는 규정에 따라 신고해야 하며, 신고 방법은 중앙은행이 정하는데, 바로 《외환 수지 또는 거래 신고 방법》(최근 개정 2022-12-26, 2023-01-01 시행)입니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:
- 누가 신고해야 하는가: 방법 제2조에 따르면, 신대만달러 50만 원 이상에 해당하는 외환 수지 또는 거래의 자금 소유자 또는 수요자가 '신고 의무자'이며, 계약 등 증빙 서류에 따라 신고서를 성실히 작성하여 은행을 통해 중앙은행에 신고해야 합니다. 제3조의 '개인'은 만 18세 이상이고 국민신분증(또는 1년 이상 체류증)을 소지한 자연인을 말합니다.
- 일반적인 경우: 방법 제4조 제1항 제3호에 따르면, 개인이 연간 누적 매입 또는 매도 금액이 미화 500만 달러 이하인 송금은 신고서를 작성하면 바로 환전을 처리할 수 있습니다.
- 단일 금액이 큰 경우: 방법 제5조 제2호에 따르면, 개인이 건당 환전 금액이 미화 50만 달러 이상인 경우, 계약 또는 기타 증빙 서류를 첨부하고 은행이 신고서와 일치함을 확인한 후에 환전할 수 있습니다. 주택 구매 시, 베트남 주택 구매 계약과 지불 통지서가 바로 이 서류입니다.
- 연간 누적 금액이 매우 큰 경우: 방법 제6조 제1항 제1호에 따르면, 개인이 연간 누적 매입 금액이 미화 500만 달러를 초과하는 필수 송금은 은행을 통해 중앙은행에 승인을 신청해야 합니다.
- 기존 외화 예금으로 송금하는 경우: 방법 제14조에 따르면, 신대만달러 환전을 하지 않는 외환 수지는 은행이 발행한 기타 거래 증빙을 신고서로 간주합니다.
신고는 사실에 근거해야 합니다. 《외환관리조례》 제20조 제1항에 따르면, 고의로 신고하지 않거나 사실과 다르게 신고하면 신대만달러 3만 원 이상 60만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 송금 성격은 실제 용도에 따라 작성하고, 확실하지 않으면 창구에서 안내를 받으세요.
송금으로 주택을 구매하는 절차는 어떻게 되나요?
| 단계 | 어디서 | 할 일 | 남길 증빙 서류 |
|---|---|---|---|
| 1 | 계약 전 | 분양 프로젝트가 외국인에게 판매 가능한지, 쿼터가 남았는지 확인; 수금 계좌의 예금주가 계약서상 매도인과 일치하는지 확인 | 계약서상의 수금 계좌 정보 |
| 2 | 베트남 | 본인이 여권을 지참하여 외화 계좌와 베트남 동 계좌 개설 | 계좌 개설 서류 |
| 3 | 대만 | 본인 계좌에서 본인의 베트남 외화 계좌로 전신환 송금; 환전 금액이 신대만달러 50만 달러 이상이면 신고서 작성 | 송금 영수증, SWIFT 전문, 신고서 |
| 4 | 베트남 | 외화 입금 후 은행에 매도하여 베트남 동으로 환전 | 환전 증빙 |
| 5 | 베트남 | 베트남 동 계좌에서 매도인 계좌로 이체 | 이체 증빙, 영수증 또는 인보이스 |
| 6 | 각 회차마다 | 분양 아파트는 매 회차마다 3단계부터 5단계까지 반복합니다 | 회차별 증빙 세트 |
| 7 | 입주 후 | 핑크북을 받은 후, 증빙을 회차별로 정리하여 하나의 파일로 만듭니다 | 전체 납부 파일 |
분양 아파트의 납부 비율에는 법정 상한선이 있습니다. 부동산경영법 제25조: 계약금과 예약금을 합쳐 계약가의 30%를 초과하지 않으며, 입주 전까지 합계 70%(매도인이 외국인 투자 경제 조직인 경우 50%)를 초과하지 않습니다. 매수인이 권리증을 받기 전에 매도인이 받는 금액은 95%를 초과할 수 없습니다.
어떤 서류를 준비하고 보관해야 하나요?
- 대만 측: 신분증, 여권; 모든 송금 내역서와 SWIFT 전문; 신고서 또는 은행 거래 증빙; 50만 달러 이상일 때 은행에 제출하는 베트남 계약서와 납부 통지서.
- 베트남 측: 계좌 개설 서류; 외화 입금 내역과 환전 증빙; 주택 구매 계약서; 회차별 이체 증빙과 매도인 영수증 또는 인보이스; 입주 기록과 핑크북(Giấy chứng nhận, 베트남의 주택 권리증).
이 서류들은 '동일한 이름으로 일관되게' 유지해야 합니다: 대만 송금인, 베트남 계좌 명의, 계약서 매수인, 핑크북 소유자가 모두 동일인인 것이 좋으며, 중간에 명의가 변경되면 나중에 자금 출처를 증명할 때 추가 설명이 필요합니다.
흔한 실수에는 어떤 것들이 있나요?
첫째, 집값을 영업사원, 중개인 또는 '대리 수금 회사'의 개인 계좌로 송금하는 경우. 부동산 경영법 제48조 제2항은 건설사가 자사 은행 계좌로 수금하도록 요구합니다. 계좌 명의와 계약서상 매도인이 다르면 일단 멈추고 건설사 본사에 직접 확인하세요.
둘째, 현금을 지불하거나 현금을 베트남으로 가져와 지불하는 경우. 주택 구입 대금을 신용 기관을 거치지 않고 지불하면 제339/2026호 의정서 제54조 제3항 c호 위반입니다. 베트남 자금세탁방지법(Luật Phòng, chống rửa tiền 14/2022/QH15, 2023-03-01 시행) 제3조 제3항의 '신고 대상 대액 거래'란 하루 동안 한 번 또는 여러 번 합산하여 기준액에 도달하는 현금 거래를 말하며, 기준액은 총리 결정 제11/2023/QĐ-TTg호 제3조에 따라 4억 베트남 동 이상입니다(2023-12-01 시행). 베트남으로 가져온 외화 현금은 계좌에 입금해야 하며, 제16/2014호 통지서 제6조 제1항 b호에 따라 국경 세관의 확인도 필요합니다.
셋째, 가족이나 친구의 계좌로 송금하는 경우. 베트남 은행은 거래별 '실제적이고 합리적인 필요'에 따라 서류를 심사합니다(제70/2014/NĐ-CP호 의정서 제7조 제4항, 2014-09-05 시행). 송금인이 매수자 본인이 아니면 추가 설명이 필요하며, 대만 쪽에서 증여세가 해당되는지 먼저 회계사에게 문의하세요.
넷째, 신고를 피하려고 여러 소액으로 나누는 경우. 개인 환전은 연간 누적 금액에 합산되므로, 나눠도 신고 의무가 사라지지 않습니다.
다섯째, 계약서를 달러로 작성하거나 매도인에게 달러로 직접 지불하는 경우. 이는 외환 조례 제22조의 원칙과 충돌하며, 중앙은행이 허용하는 예외에 해당하지 않는 한 문제가 됩니다.
나중에 집을 팔면, 돈은 어떻게 송금받나요?
지금 보관하는 증빙 서류가 바로 이 단계를 위한 것입니다. 제70/2014호 의정서 제7조 제3항에 따르면, 비거주자와 거주자에 해당하는 외국인은 계좌상의 외화 또는 합법적인 외화 수입을 해외로 송금할 수 있으며, 합법적인 베트남 동 수입은 은행에서 외화를 매입한 후 송금할 수 있습니다. 은행은 같은 조 제4항에 따라 서류를 심사하므로, 송금 기록, 지불 기록, 집 매매 계약서, 대금 입금 기록, 납세 증빙을 제시할 수 있어야 합니다.
집을 팔 때 세금을 먼저 처리해야 합니다. 베트남 새 개인소득세법(Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, 2026-07-01 시행) 제24조에 따르면, 비거주 개인이 부동산을 양도하면 소득세 = 양도가 × 2%입니다. 송금 전체 절차는 〈베트남 집을 판 후, 돈을 어떻게 합법적으로 대만으로 송금하나요?〉를 참조하세요.
핵심 정리
| 항목 | 규정 | 출처 |
|---|---|---|
| 지불 경로 | 외국인 개인의 주택 구입 대금은 베트남에서 영업하는 신용 기관을 통해 지불해야 합니다. | 주택법 제21조 제2항 c호 |
| 입금 계좌 | 건설사, 부동산 기업이 은행에 개설한 자신의 계좌로 입금받음 | 부동산 경영법 제48조 제2항 |
| 위반 과태료 | 신용기관을 거치지 않고 지급 시 3,000만~5,000만 베트남 동의 과태료, 미지급분은 규정에 따라 지급 | 제339/2026호 의정서 제54조 |
| 통화 | 국내 거래, 계약의 가격 표시는 원칙적으로 외환을 사용할 수 없음 | 외환 조례 제22조 |
| 계좌 경로 | 외화 입금 → 은행에 매도 → 베트남 동 계좌로 지급 | 제 16/2014호 통지제 6, 7조 |
| 대만 신고 기준 | 신대만달러 50만 원 이상 상당 외환 수지 신고 | 외환관리조례 제6조의 1, 신고방법 제2조 |
| 대만 단건 대액 | 개인 건당 50만 달러 이상, 계약서 등 서류 첨부 후 은행 확인 | 신고방법 제5조 제2항 |
| 대만 연간 누적 | 개인 연간 누적 500만 달러 초과 시, 중앙은행에 승인 신청 | 신고방법 제6조 제1항 제1호 |
| 이후 환급 | 합법적인 베트남 동 수입으로 외화 구매 후 송금 가능, 은행이 건별 서류 심사 | 제70/2014호 의정서 제7조 |
자주 묻는 질문
대만 외화 계좌에 있는 기존 달러로 송금하는데, 신고해야 하나요?
새 대만 달러 환전은 따로 할 필요 없지만, 기록은 남습니다: 신고 방법 제14조에 따라 은행이 발행한 거래 증빙은 신고서로 간주됩니다. 이를 송금 확인서와 함께 보관하세요.
반드시 본인이 베트남에 가서 계좌를 개설해야 하나요?
법규는 계좌 개설 시 제출할 신분 서류만 명시하고(제17/2024호 통지 제12조), 반드시 본인이 창구에 방문해야 한다고 규정하지 않습니다. 원격 개설 가능 여부는 각 은행이 결정하므로, 출국 전에 은행에 확인하세요.
베트남 은행에서 자금 출처 자료를 요구하는데, 문제가 있는 건가요?
꼭 그렇지 않습니다. 제19/2023/NĐ-CP호 의정서 제6조 제1항 b호에 따르면, 고객에게 계좌가 없거나 계좌가 6개월 연속 거래가 없을 때, 하루 동안 입금·출금·이체 합계가 4억 베트남 동(또는 이에 상응하는 외화) 이상이면 은행이 고객 신원 확인을 해야 합니다. 큰 금액의 주택 구입 대금에 대해 출처 설명을 요구하는 것은 정상적인 절차이며, 대만 송금 확인서와 주택 구입 계약서를 준비하면 됩니다.
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자료 출처
- 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (현행 통합본 79/VBHN-VPQH), 2024-08-01 발효, 제21조
- 부동산 경영법 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 발효, 제25조, 제48조
- 제339/2026/NĐ-CP호 의정서 (건설·주택·부동산 경영 행정 처벌), 2026-08-26 발효, 제5조, 제54조
- 제06/2013/UBTVQH13호 조례 (외환 조례 개정), 2014-01-01 발효, 제4조, 제22조 개정. 베트남 정부 공보 https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/phap-lenh-so-06-2013-ubtvqh13-1738/1764.htm
- 제 70/2014/NĐ-CP 호 의정서(외환 조례 시행세칙), 2014-09-05 발효, 제 7조. 베트남 정부 공보 https://congbao.chinhphu.vn/noi-dung-van-ban-so-70-2014-nd-cp-3694
- 베트남 중앙은행제 16/2014/TT-NHNN 호 통지(외화 계좌 및 베트남 동 계좌 사용), 2014-09-15 발효, 제 6, 7조. 베트남 정부 공보 https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/thong-tu-so-16-2014-tt-nhnn-12392.htm
- 베트남 중앙은행제 17/2024/TT-NHNN 호 통지(지급 계좌 개설 및 사용), 2024-07-01 발효, 제 12조; 제 25/2025/TT-NHNN 호 통지로 개정, 2025-08-31 발효. 베트남 정부 공보 https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/thong-tu-so-17-2024-tt-nhnn-42189.htm, https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/thong-tu-so-25-2025-tt-nhnn-46158.htm
- 자금세탁방지법 Luật Phòng, chống rửa tiền 14/2022/QH15, 2023-03-01 발효, 제 3조
- 총리 제 11/2023/QĐ-TTg 호 결정(신고 대상 대액 거래 기준), 2023-12-01 발효, 제 3조
- 제 19/2023/NĐ-CP 호 의정서(자금세탁방지법 시행세칙), 제 6조
- 개인소득세법 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, 2026-07-01 발효, 제 24조
- 외환 관리 조례(2009-04-29 개정), 제 6조의 1, 제 20조. 전국 법규 데이터베이스 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0380026
- 외환 수지 또는 거래 신고 방법(중앙은행, 2022-12-26 개정, 2023-01-01 시행), 제 2조부터 6조, 제 14조. 전국 법규 데이터베이스 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0450009
저자: 양병풍(Denny)｜FTT 베트남 국제부동산 컨설턴트
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