외국인이 베트남에서 집을 살 때 대출받을 수 있나요? 베트남과 대만 양쪽의 옵션

법적으로는 가능하지만, 실무적으로는 어렵습니다. 베트남 국립은행(NHNN)제 39/2016/TT-NHNN 호 통지는 '외국 국적의 개인'을 베트남 은행에서 대출받을 수 있는 고객으로 분류하고, 주택법도 외국인 소유자가 베트남에서 영업하는 신용 기관에 주택을 담보로 제공하는 것을 허용합니다. 그러나 같은 통지는 베트남에 거주하는 외국인의 대출 기간이 베트남에서 허가받은 체류 잔여 기간을 초과할 수 없다고 규정합니다. 은행 웹사이트에 나열된 서류도 대부분 취업 허가증, 체류 증명, 베트남 내 소득을 요구합니다. 대만에 거주하고 소득도 대만에 있는 구매자는 베트남 측에서 대출받기 어려운 경우가 많습니다. 대만 측에서는 자신 명의의 대만 주택으로 증액 대출을 받거나 신용 대출을 신청할 수 있지만, 위험이 대만의 가정으로 돌아옵니다. 우리의 제안은 자기 자본으로 계획하고, 대출은 예비 옵션으로만 두는 것입니다.

베트남 법률은 어떻게 말하는가: 외국인이 베트남 은행에서 대출받을 수 있는가

베트남 은행 대출의 모법은 신용 기관법(Luật Các tổ chức tín dụng 32/2024/QH15, 2024-07-01 발효; 현행 통합본 100/VBHN-VPQH는 2025-10-15 발효되는 96/2025/QH15 개정 포함)입니다. 이 법은 '외국인 주택 구매 대출'에 대해 별도 장을 두지 않고, 모든 대출에 공통적인 심사 의무를 규정합니다. 제102조 제1항은 은행이 신용을 결정하기 전에 고객에게 재무 능력, 실행 가능한 자금 사용 계획, 합법적인 사용 목적을 증명하는 자료를 요구해야 한다고 규정합니다. 제100조 제2항은 금리와 수수료가 은행과 고객 간에 법에 따라 약정된다고 규정합니다. 제102조 제7항은 담보 설정 여부도 양측이 약정한다고 규정합니다.

구체적인 대출 규칙은 국립은행제 39/2016/TT-NHNN 호 통지(2017-03-15 발효)에 규정되어 있습니다. 이 통지는 이후 06/2023, 10/2023, 12/2024, 52/2025 및 29/2026 호 통지로 개정되었으며, 국립은행은 2026-06-30에 통합본 86/VBHN-NHNN을 공표했습니다. 가장 최근 개정(29/2026/TT-NHNN)은 2026-08-15부터 발효됩니다.

외국인과 직접 관련된 세 가지 사항은 다음과 같습니다:

1. 외국인이 대출 가능 고객에 포함됨: 제2조 제3항 b점, 대출 고객에는 '베트남 국적의 개인, 외국 국적의 개인'이 포함됩니다.
2. 조건은 베트남인과 동일함: 제7조는 대출 조건을 나열하며, 만 18세 이상이고 완전한 민사 행위 능력을 갖추었으며, 대출 목적이 합법적이고, 실행 가능한 자금 사용 계획이 있으며, 상환 재무 능력이 있는 것을 포함합니다.
3. 은행이 스스로 결정할 권리가 있음: 제3조 제1항은 은행이 대출에 있어 자율권을 가지며 대출 결정에 대한 책임을 스스로 진다고 규정합니다. 즉, 조건을 충족한다고 해서 반드시 승인되는 것은 아니며, 은행은 내부 규정에 따라 거절할 수 있습니다.

대출 기간이 체류 기간에 막히다

이것이 외국인 대출의 진짜门槛입니다. 대출이 생활 수요류(통지 제31조 제2항)로 분류되든 경영류(제28조 제2항)로 분류되든 규정은 동일합니다: 베트남에 거주하는 외국 국적 개인의 경우, 대출 기간은 베트남에서 승인받은 잔여 체류 기간을 초과할 수 없습니다.

예를 들어, 체류 허가가 2년 남았다면 대출 기간은 원칙적으로 2년을 초과할 수 없습니다. 주택담보대출은 원래 기간을 늘려 월 상환액을 줄이는 방식인데, 기간이 짧아지면 매期 금액이 크게 늘어나 대부분의 사람들이 소득으로 감당하기 어렵습니다.

베트남에 거주하지 않는 외국인의 경우, 통지 제5조 제2항 đ점에 따르면 '비거주자' 고객에 대한 대출 및 해외 채무 회수는 국가은행이 별도로 정한 전문 규정에 따라 처리합니다. 우리는 해당 전문 규정의 원문을 확보하지 못했으므로 여기서 조건을 추론하지 않습니다. 실무상으로는 담당 은행에 직접 문의하여 본인을 거주자로 분류하는지 비거주자로 분류하는지 확인하세요.

실무상 은행이 보는 것(은행 공개 정보, 법적 규정 아님)

다음은 베트남 은행 공식 웹사이트에 공개된 내용으로, 개별 은행의 방침을 나타내며 법적 규정이 아니며 각 은행이 언제든지 조정할 수 있습니다. 문턱이 어떤 모습인지 설명하기 위해 나열한 것으로, 특정 은행을 추천하는 것은 아닙니다.

• 베트남-러시아 합작은행(VRB) 공식 웹사이트 주택담보대출 페이지에는 베트남인과 외국인 모두 신청 가능하다고 명시되어 있으며, 외국인 고객은 유효한 여권, 취업 허가, 베트남 체류 증명서를 제공해야 하고, 상환 재원은 최근 3개월 급여명세서 또는 근로계약서 등 서류로 증명해야 합니다(2026-10-10 확인).
• HSBC 베트남(HSBC Vietnam) 공식 웹사이트 주택담보대출 페이지의 신청 자격에는 '베트남 개인 또는 해외 베트남인'만 나열되어 있습니다(2026-10-10 확인). 즉, 일부 은행의 주택담보대출 상품은 외국인에게 아예 개방되지 않습니다.

법률과 실무를 함께 고려하면, 베트남에서 대출이 성립될 가능성이 높은 대상은 베트남에서 근무하며 취업 허가와 거주증을 보유하고 급여가 베트남 계좌로 입금되는 외국인입니다. 대만에 거주하며 소득이 대만에 있는 구매자는 일반적으로 해당되지 않습니다.

주택을 담보로 제공할 수 있는가: 주택법의 근거

가능합니다. 이 부분은 법률이 비교적 명확하게 규정하고 있습니다. 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효):

• 제20조 제2항: 자격을 갖춘 외국 개인은 소유한 주택에 대해 베트남 시민과 동일한 소유자 권리를享有하되, 쿼터, 기간 등의 제한을 준수해야 합니다.
• 제10조 제1항 d호: 소유자의 권리에는 법에 따라 주택을 매도, 증여, 임대, 저당하는 것이 포함됩니다.
• 제181조 제2항: 개인 주택 소유자는 베트남에서 영업하는 신용 기관에 주택을 저당할 수 있습니다.
• 제183조 제3항: 건설사로부터 분양 아파트(선분양)(nhà ở hình thành trong tương lai)를 구매하는 매수인은 해당 분양 아파트를 베트남에서 영업하는 신용 기관에 저당하여 주택 구매 자금을 대출받을 수 있습니다.
• 제164조 제1항: 주택 저당 계약은 공증 또는 인증을 받아야 합니다.

주의할 점은, '주택을 저당할 수 있다'는 것은 은행에 담보물이 있다는 의미일 뿐이며, 은행이 대출을 해줄지 여부는 앞서 설명한 신용 기관법과 제39/2016호 통지의 심사 조건에 따라 결정됩니다.

대만 측 옵션: 증액 대출과 신용 대출

대만 측에서 흔히 쓰이는 두 가지 방법은 개념적으로 다음과 같습니다(특정 은행을 지칭하지 않으며, 금리도 나열하지 않고, 개별 조건은 담당 은행 기준을 따릅니다):

1. 대만 부동산 증액 대출: 자신 명의의 대만 주택을 저당 설정하고 대만 은행에서 대출받는 방식입니다. 은행법 제12조는 부동산 저당권을 담보로 하는 신용을 '담보 신용'이라고 합니다.
2. 신용 대출: 담보물을 제공하지 않고 개인 소득과 신용에 따라 대출이 승인됩니다. 은행법 제13조는 이를 '무담보 신용'이라고 합니다.

중앙은행은 별도로 '중앙은행의 금융기관 부동산 저당 대출 업무에 관한 규정'(최신 개정 2026-09-18 시행)을 제정했습니다. 제2점의 정의에 따르면, 이 규정이 적용되는 '부동산 저당 대출'은 주택 구입 대출, 토지 구입 대출, 잔여 주택 대출, 산업단지 유휴 토지 저당 대출이며, 이 중 주택 구입 대출은 건물 소유권 증서에 '주거' 표시가 있는 주택을 구매하기 위해 실행하는 저당 대출을 말합니다. 대만 주택으로 증액 대출을 받아 자금을 베트남 주택 구매에 사용하는 경우, 이러한 유형에 해당하는지와 은행의 판단 기준은 담당 은행의 설명을 따르시기 바랍니다. 같은 규정 제10점에도 은행 내부 규정이 중앙은행 규정보다 엄격한 경우 내부 규정에 따른다고 명시되어 있습니다.

대만 측 대출이 비교적 실행 가능해 보이지만, 세 가지를 명확히 생각해야 합니다:

• 담보물은 대만에 있는 여러분의 집입니다. 베트남 주택이 공실이 되거나 가격이 하락하거나 팔리지 않아도, 대만의 주택 대출은 매달 상환해야 하며, 상환하지 못하면 처분되는 것은 대만의 주택입니다.
• 대만 달러로 빌리고, 베트남 동 자산을 사다. 부채는 대만 달러, 자산과 임대료는 베트남 동이므로, 환율 변동이 자산 가치와 상환 능력에 동시에 영향을 미칩니다.
• 자금 용도를 정직하게 신고하세요. 은행 심사에서 용도를 묻는데, 용도와 신고 내용이 다르면 대출 계약의 약정을 위반할 수 있습니다.

왜 자기 자금으로 계획하는 것을 권하는가

1. 베트남 쪽에서는 대출이 잘 안 나옵니다: 외국인 개인은 법적으로 대출이 가능하지만, 기간이 체류 기간에 제한되고, 은행 웹사이트도 일반적으로 베트남에서의 근무 및 소득 증빙 서류를 요구합니다.
2. 대만 쪽의 위험은 다시 우리 집으로 돌아옵니다: 증액 대출은 대만 집을 담보로 베트남 투자 위험을 떠안는 것입니다.
3. 임대료로 자금 비용을 메우기 어렵습니다: 호치민시 아파트 임대 수익률은 2025년 1분기 3.1%에서 2025년 3분기 2.2%로 하락했습니다(batdongsan 데이터, 세금과 공실을 제외한 총수익률 기준). 같은 기간 베트남 6~12개월 정기예금 금리는 6.3~7.8%였습니다(VNBA, 2026-07). 임대료로 대출 이자를 감당할 여지가 매우 작으니, 실제 승인 금리로 직접 계산해 보세요.
4. 분양 아파트는 원래 분할 납부입니다: 부동산 경영법(Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 시행) 제25조 제1항, 제3항에 따르면, 분양 아파트의 계약금(예약금 포함)은 계약 가치의 30%를 초과하지 않고, 입주 전까지 누적 70%를 초과하지 않으며, 소유권 증서를 취득하기 전에 매도인이 받는 금액은 95%를 초과할 수 없습니다. 자금은 공사 진행에 따라 단계적으로 준비할 수 있으므로, 한 번에 모두 마련할 필요가 없습니다.
5. 매매대금은 베트남 은행을 통해 지불해야 합니다: 주택법 제21조 제2항 c호에 따르면, 외국인 개인이 주택을 구매하거나 임대 후 구매할 때 그 대금은 베트남에서 영업하는 신용 기관을 통해 지불해야 합니다. 자기 자금을 어떻게 합법적으로 베트남에 송금할지 미리 계획해야 합니다.

실제로는 '총가격 + 매수자 세금 및 수수료 + 약 1년간의 보유 비용 + 예비 자금'을 자기 자금 목표로 삼는 것을 권합니다. 꼭 대만 증액 대출을 써야 한다면, 그것을 자신의 돈으로 계획하세요: '임대 수입이 전혀 없다'는 상황으로 매월 상환액을 계산해 보고, 견딜 수 있을 때 진행하세요.

핵심 정리

자주 묻는 질문

저는 베트남에서 일하지 않고, 그냥 집을 보러 갔는데, 베트남에서 주택 대출을 신청할 수 있나요?

가능성은 매우 낮습니다. 제39/2016/TT-NHNN호 통지에 따르면 외국 국적 개인을 대출 고객으로 포함하고 있지만, 비거주자에 대한 대출에는 별도의 규정이 있으며, 은행 공식 웹사이트에 공개된 외국 고객 서류도 대부분 취업 허가증과 베트남 거주 증명서를 요구합니다. 실제로 가능한지 여부는 은행 심사 결과에 따라 달라지므로, 계획을 세울 때 베트남 주택 대출을 자금 출처에 포함하지 마세요.

저는 베트남 거주증과 취업 증명서가 있는데, 대출 기간은 얼마나 되나요?

베트남에서 허가받은 체류 잔여 기간을 초과할 수 없습니다(동 통지 제31조 제2항). 거주증을 갱신한 후 대출 기간을 연장할 수 있는지 여부는 은행이 계약 및 내부 규정에 따라 결정하므로, 계약 전에 반드시 확인하고 갱신이 되지 않을 경우의 처리 방식을 확인하세요.

대만 집을 활용해 증액 대출을 받아 베트남에서 집을 살 때 주의할 점은 무엇인가요?

세 가지입니다. 첫째, 담보물이 대만의 집이므로 베트남 쪽에 문제가 생겨도 대만 쪽 상환은 멈추지 않습니다. 둘째, 빌린 것은 대만 달러이고 자산은 베트남 동이므로 환율 위험이 있습니다. 셋째, 은행에 신고한 자금 사용 목적이 실제와 일치해야 합니다. 중앙은행의 부동산 담보 대출 업무 규정 적용 및 은행 내부 규정은 담당 은행의 설명을 기준으로 하세요.

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자료 출처

1. 신용기관법 Luật Các tổ chức tín dụng 32/2024/QH15(통합본 100/VBHN-VPQH, 2026), 제100조, 제102조
2. 국가은행 Thông tư 39/2016/TT-NHNN 통합본 86/VBHN-NHNN(2026-06-30), 제2조, 제3조, 제5조, 제7조, 제28조, 제31조, https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2026/7/86-vbhn-nhnn.pdf
3. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15(통합본 79/VBHN-VPQH, 2026), 제10조, 제20조, 제21조, 제164조, 제181조, 제183조
4. 부동산경영법 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15(통합본 06/VBHN-VPQH, 2025), 제25조
5. VRB(베트남-러시아 합작은행) House loan 페이지, 2026-10-10 확인, https://vrbank.com.vn/en/house-loan/
6. HSBC Vietnam Home loan 페이지, 2026-10-10 확인, https://www.hsbc.com.vn/en-vn/loans/products/home/
7. 은행법 제12조, 제13조, 전국법규데이터베이스, https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0380001&flno=12
8. 중앙은행의 금융기관 부동산 담보 대출 업무 규정 개정 규정(2026-09-17 공포, 2026-09-18 시행), https://www.cbc.gov.tw/tw/dl-227611-e262ea5d31724ec696a8e2fa75a94600.html
9. batdongsan 호치민시 아파트 임대 수익률, VNBA 정기예금 금리, FTT 내부에서 이미 검증된 자료()를 정리함