베트남 아파트의 보유 비용에는 어떤 것이 있나요? 관리비, 유지 기금, 세금

베트남에서 아파트 한 채를 보유하는 비용은 세 가지 층위로 나눌 수 있습니다. 첫째는 입주 전에 일시 납부하는 '아파트 유지 기금'으로, 건설사로부터 주택을 구매할 때 주택 가격의 2%이며, 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효) 제152조에 따라 매수인이 납부합니다. 둘째는 입주 후 매달 내는 관리비로, 실내 사용 면적 제곱미터당 단가로 계산하며, 금액은 매매 계약이나 입주자 총회에서 결정하고 호치민시 정부가 별도 참고 기준을 정합니다. 셋째는 매년 내는 비농업 토지 사용세와, 임대 후에만 발생하는 임대 소득세, 임대 관리 대행 수수료, 보험료 및 공실 기간의 고정 지출입니다. 아래에서 법적 근거, 납부 주체, 납부 시기를 항목별로 설명하고, 마지막에 직접 숫자를 채울 수 있는 시산 프레임워크를 첨부합니다.

일시납: 2% 아파트 유지 기금

누가 내고 얼마나 내는가

주택법 제152조 제1항에 따르면, 건설사로부터 아파트를 구매하는 매수인은 '아파트 가치의 2%'에 해당하는 유지 기금(kinh phí bảo trì)을 납부해야 합니다. 이 금액은 주택 가격과 별도로 계산되며 매매 계약서에 명시해야 합니다. 제96/2024/NĐ-CP호 시행령(2024-08-01 발효) 부록 I의 아파트 매매 계약서 표준안에 따르면, 유지 기금은 '세금 제외 판매가'의 2%로 계산되며, 즉 부가가치세를 포함한 총액을 기준으로 하지 않습니다.

건설사가 미분양 세대를 보유한 경우, 제152조 제2항에 따라 건설사가 2%를 직접 납부하며, 해당 건물 입주 시 가장 비싼 세대의 판매가를 기준으로 계산하므로, 팔리지 않은 세대도 공용 수리비를 분담해야 합니다.

언제 내는가

제153조 제1항 b호에 따르면: 매수인은 '입주 인수 전에' 유지 기금을 계약서에 명시된 은행 전용 계좌에 입금하고, 납부 증빙을 건설사에 제출해야 합니다. 납부하지 않으면 건설사는 입주를 시켜주지 않습니다. 계약 시점에 이를 자금 계획에 포함해야 합니다.

돈은 어디에 보관되고 어디에 쓰이는가

이 돈은 국고에 내는 세금이 아닙니다. 건설사는 계약 전에 전용 계좌를 개설해야 하며, 입주자 총회에서 선출된 관리위원회(Ban quản trị)가 주무관청의 승인을 받은 후, 건설사는 기금을 이자와 함께 관리위원회에 이관해야 합니다(제153조 제2항). 제155조 제1항은 이 돈을 공용 부분 설비의 수리와 교체에만 사용할 수 있도록 제한하며, 일상적인 관리 운영비로 쓸 수 없습니다.

제155조 제3항을 주의해야 합니다: 기금이 소진된 후에는 소유주들이 수리 계획이나 돌발 수리에 따라 추가로 비용을 부담해야 합니다. 따라서 '2%를 내면 끝'이라는 생각은 정확하지 않으며, 건물이 오래될수록 관리위원회의 재무 보고서를 더 잘 살펴봐야 합니다.

중고 아파트를 구매할 때, 매도인에게 당초 유지기금 납부 증명서를 제시하도록 요청하고, 이를 계약서에 명시하세요.

매월: 관리비의 법적 근거와 호치민시 시세

법률이 어떻게 규정하는가

관리비는 법조문에서 '아파트 관리 운영 서비스 가격' (giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư)이라고 하며, 주택법 제 151조에 규정되어 있습니다:

• 산정 방식: 베트남 동으로 계산하며, 제곱미터당 '사용 면적' 기준으로 부과합니다 (제 151조 제 2항). 사용 면적은 제 143조에 따라 내벽 순치수 (thông thủy)로 계산하며, 발코니를 포함합니다.
• 포함되지 않는 항목: 관리비에는 화재·폭발 보험, 유지기금, 주차비, 수도·전기·연료비, TV·통신비, 관리위원회 보수, 그리고 입주민이 개별적으로 사용하는 기타 서비스 비용이 포함되지 않습니다 (제 151조 제 2항). 청구서에는 이러한 항목이 일반적으로 별도로 기재됩니다.
• 금액 결정 주체: 입주민 총회가 아직 소집되지 않은 경우, 매매 계약에 따른 약정을 따릅니다; 소집된 후에는 관리 회사와 입주민 총회가 협의하여 결정합니다 (제 151조 제 3항).
• 정부 프레임워크: 성급 인민위원회는 관리비 가격 프레임워크를 공고해야 하며, 비공공 아파트의 경우 '협상 시 참고 기준'으로, 양측이 합의에 이르지 못하거나 분쟁이 발생할 때 프레임워크 내의 가격이 적용됩니다 (제 151조 제 7항).

계약서 표준안에 따르면, 매수인은 입주일부터 매월 관리비를 납부해야 합니다. 관리비는 면적 기준으로 부과되며, 조문에는 빈 집에 대해 감면 규정이 없으므로, 감면 여부는 각 건물의 관리 규약에 따릅니다.

호치민시의 프레임워크와 실제 수수료

호치민시 인민위원회의 제 86/2024/QĐ-UBND 호 결정 (2024-10-21)에 따라 정해진 프레임워크는 다음과 같습니다: 엘리베이터가 있는 아파트는 월 제곱미터당 1,800 ~ 7,000 베트남 동, 엘리베이터가 없는 아파트는 600 ~ 3,500 베트남 동입니다 (VnEconomy, 2024-10-29 보도). 이 프레임워크는 주로 공공 아파트에 적용되며, 일반 상업 분양 프로젝트에는 참고 기준일 뿐입니다.

실제 수수료는 편차가 큽니다. 베트남의 소리 VOV는 2026-08-12 보도에서 호치민시의 세 가지 사례를 들었습니다: Chương Dương Home 관리비는 제곱미터당 5,500 동, Carina는 약 7,700 동, Sunrise Riverside는 71제곱미터 세대가 월 약 88만 동으로, 환산하면 12,000 동을 초과합니다. 보도에 따르면, 프레임워크보다 높은 금액이 이미 계약서나 입주민 총회에서 약정된 경우, 바로 위반으로 간주할 수 없다고 지적했습니다.

결론은 관리비는 분양 프로젝트에 따라 다르며, 시 전체 통일 가격이 없다는 것입니다. 계약 전에 관리 규약(quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư)과 현재 단가를 받아보고, 주차비도 확인하세요. 관리비에 분쟁이 있을 경우, 제140/2025/NĐ-CP호 의정 제15조에 따라 사급(cấp xã) 인민위원회가 처리합니다.

매년: 비농업 토지사용세가 아파트에 적용되나요?

적용됩니다. 베트남에는 건물 자체에 대한 연간 주택세가 없지만, 아파트가 위치한 토지는 주거용지이므로 비농업 토지사용세(thuế sử dụng đất phi nông nghiệp)를 납부해야 합니다.

비농업 토지사용세법(Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12) 제6조 제2항 b점에 따라, 아파트의 과세 면적은 '분배 계수 × 내부 면적'이며, 분배 계수 = 건물 건축 면적 ÷ 전체 세대 내부 면적 합계입니다. 지하실이 있는 건물의 경우 각 세대가 사용하는 지하실 면적의 50%가 합산됩니다. 제7조 제3항에 따라 아파트 토지세율은 0.03%입니다. 평방미터당 토지 가격은 지가표에 따르며, 5년을 주기로 안정적으로 유지됩니다(제6조 제3항, 토지법 31/2024/QH15 제249조에 의해 수정됨).

실제 금액은 지가표와 분배 계수에 따라 달라지며, 세무 기관의 납부 통지서를 기준으로 합니다.

임대 시: 임대료 세금과 사전 통보

외국인 개인이 아파트를 임대하기 전에, 주택법 제21조 제2항 a점에 따라 먼저 서면으로 주택 관할 기관에 통보하고, 법에 따라 임대료 소득세를 납부해야 합니다. 2025-07-01 베트남이 2단계 지방정부로 개편된 후, 이 통보를 접수하는 곳은 사급 인민위원회입니다(제140/2025/NĐ-CP호 의정 제9조).

세금 관련해서는 새로운 《개인소득세법》(109/2025/QH15, 2026-07-01 시행) 제7조 제4항에 따르면, 거주 개인이 부동산을 임대할 경우 정부가 정한 연간 매출 기준을 초과하는 부분에 대해 5%를 과세합니다. 대만에 거주하는 대부분의 집주인은 비거주자에 해당하며, 제20조 '매출 × 세율'이 적용됩니다. 조항에는 서비스업 5%, 기타 사업 2%가 명시되어 있지만, 부동산 임대를 별도로 열거하지 않았으므로 계약 전에 세무 기관이나 회계사에게 확인하세요. 기준 금액, 부가가치세, 신고 기한은 〈베트남에서 집 사고, 팔고, 임대할 때 내야 하는 세금〉을 참고하세요.

보험, 수도·전기, 공실 기간 비용

• 보험: 주택법 제128조 제1항은 집주인의 가입을 권장하며, 소방법상 화재·폭발 위험 장소로 지정된 경우 강제 화재·폭발 보험에 가입해야 합니다. 건물 단위의 이 보험료는 관리비에 포함되지 않으며(제151조 제2항), 별도로 분담될 수 있습니다. 실내 인테리어와 가구에 별도 보험을 들지 여부는 집주인이 결정합니다.
• 수도·전기, 가스, 인터넷: 표준 계약서에는 매수인이 공급업체에 직접 지불한다고 명시되어 있습니다. 임대 기간 중 누가 부담할지는 임대 계약서에 명확히 기재해야 합니다.
• 공실 기간: 세입자가 없을 때도 관리비, 주차장 월 이용료(주차 자리를 유지하는 경우), 인터넷 월 이용료, 기본 전기요금은 계속 발생하며, 이는 모두 집주인의 지출입니다. 시산할 때 1년 중 공실 개월 수를 변수로 두고, 연중 내내 임대된다고 가정하지 않는 것이 좋습니다.
• 수리: 에어컨, 온수기, 가전제품은 실내 전용 부분이므로 2% 유지 기금을 사용할 수 없습니다.

임대 관리 대행 위임 비용

대만에 있는 집주인은 대개 임대 관리 대행을 위임합니다. FTT의 수수료를 예로 들면:

• 임대 대행 서비스 수수료: 성공적으로 임대하고 임대차 계약을 체결한 후 한 달 임대료를 받습니다. 세입자를 찾지 못하면 수수료가 없습니다.
• 관리 대행 수수료: 세입자가 입주한 기간 동안 매달 월 임대료의 10%를 받으며, 임대료에서 공제한 후 집주인에게 송금합니다. 공실 기간에는 받지 않습니다.
• 소액 수리: 건당 약 50달러 이하는 저희가 조율하여 처리하며, 초과 시 집주인 확인을 먼저 받습니다.

관리 대행 수수료와 공실, 수리에 대한 자세한 내용은 〈베트남 관리 대행 수수료 어떻게 계산되나? 공실, 수리 및 임대차 계약 세금〉을 참조하세요.

산정 프레임워크 (항목만 나열, 숫자는 채우지 않음)

아래 표는 산정할 항목과 계산 기준만 나열하며, 숫자는 선택한 분양 프로젝트, 계약 및 실제 임대차 계약에 따라 입력하세요. 본문은 수익률 결론을 제공하지 않습니다. 시장의 임대 수익률 수치는 〈베트남 임대 수익이划算한가?〉 문서를 참조하세요. 거기 인용된 것은 기관이 발표한 총수익률로, 세금·비용과 공실을 공제하지 않았습니다.

핵심 정리

자주 묻는 질문

유지기금 2%는 집값에 포함된 건가요, 아니면 별도로 내야 하나요?

주택법 제 152조 제 1항에 따라, 이는 주택 가격과 별도로 계산되지만, 매매 계약서에 기재해야 합니다. 계약서를 볼 때 'kinh phí bảo trì' 항목을 찾아, 세금 미포함 판매가의 2%로 계산되는지, 그리고 납부할 은행 전용 계좌 정보를 확인하세요.

집이 비어서 임대되지 않았는데도 관리비를 내야 하나요?

네. 관리비는 사용면적 기준으로, 입주 후부터 부과되며 공실 감면 규정은 법에 없습니다. 일부 아파트의 관리 규약에 따라 다를 수 있으므로 규약을 따릅니다.

외국인이 아파트를 소유하면 매년 재산세를 내야 하나요?

베트남에는 건물에 대한 연간 주택세가 없지만, 아파트의 토지 부분은 비농업 토지사용세를 납부해야 하며, 세율은 0.03%이고, 분담된 토지 면적을 기준으로 계산합니다. 외국인 소유주는 주택법 제21조에 따라 베트남 시민과 동일한 소유주 의무를 부담합니다.

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자료 출처

1. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (통합본), 제21, 128, 143, 151, 152, 153, 155조, 2024-08-01 발효
2. 제96/2024/NĐ-CP호 시행령 (부동산 경영법 시행세칙) 부록 I 아파트 매매 계약 표준안, 2024-08-01 발효
3. 제140/2025/NĐ-CP호 시행령 (2단계 지방정부 권한 배분) 제9, 15조, 2025-07-01 발효
4. 개인소득세법 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 (통합본), 제7, 20조, 2026-07-01 발효
5. 토지법 Luật Đất đai 31/2024/QH15 (통합본) 제249조
6. 비농업 토지사용세법 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12, 제6, 7조, https://caselaw.vn/van-ban-phap-luat/115824-luat-thue-su-dung-dat-phi-nong-nghiep-2010
7. VnEconomy，〈TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng〉，2024-10-29，https://vneconomy.vn/tp-hcm-phi-quan-ly-chung-cu-toi-da-7-000-dong-m2-thang.htm
8. VOV，〈Phí quản lý chung cư: Đắt, rẻ không chỉ ở đơn giá〉，2026-08-12，https://vov.vn/kinh-te/phi-quan-ly-chung-cu-dat-re-khong-chi-o-don-gia-post1322902.vov
9. FTT 베트남 국제부동산 임대 관리 대행 수수료 구조 (내부 요금표)