베트남에서 임대 수익이 괜찮나요? 호치민시 임대 수익률 실태와 정기예금 비교

임대 수익만 본다면, 현재 호치민시 아파트는 그다지 유리하지 않습니다. 베트남 부동산 플랫폼 batdongsan의 통계에 따르면, 호치민시 아파트의 임대 수익률은 2025년 1분기 3.1%에서 3분기 2.2%로 하락했습니다. 이는 총수익률로, 아직 관리비, 공실, 세금, 관리 대행 수수료를 차감하기 전입니다. 같은 기간 베트남의 6~12개월 정기예금 금리는 약 6.3~7.8%였습니다(베트남 은행협회 VNBA, 2026년 7월). 즉, 비용 차감 전 임대 수익이 이미 정기예금보다 낮은 셈입니다. 대만 구매자가 베트남 아파트를 평가할 때는 매입가, 전매 유동성, 환율, 자가 수요에 초점을 맞춰야 하며, 임대 수익은 보유 기간 동안의 보조 수입으로만 봐야 합니다.

호치민시 아파트 임대 수익률은 현재 얼마인가요?

베트남 《여성신문》(Báo Phụ Nữ) 2025년 11월 25일자 기사가 batdongsan의 데이터를 인용했습니다: 호치민시 아파트의 임대 수익률은 계속 하락해 2025년 1분기 3.1%에서 3분기 2.2%로 떨어졌습니다. 같은 기사에서는 하락 추이도回顾했습니다: 2023년 약 4.5%, 2024년 약 3.6%였습니다.

다른 기관들의 관측도 방향이 같습니다. 같은 기사에서 베트남 부동산중개인협회(VARS)를 인용해, 하노이와 호치민시의 임대 수익률은 현재 대체로 2% 미만으로 은행 정기예금보다 낮다고 지적했습니다. Savills 호치민시도 현재 임대 수익이 2%에서 2.5%에 그친다고 밝혔습니다. 각 기관의 계산 범위와 방법이 달라 숫자를 직접 비교할 수는 없지만, 결론은 같습니다: 호치민시 아파트의 임대 수익률은 수년래 최저 수준으로 떨어졌다는 점입니다.

주의할 점은, 이들은 모두 총수익률, 즉 '연 임대료를 주택 가격으로 나눈 값'으로, 세금과 공실을 차감하지 않았다는 점입니다. 이는 시 전체 평균으로, 개별 분양 프로젝트, 평수, 층수, 인테리어 수준에 따라 실제 수치는 크게 달라질 수 있습니다.

지금도 여전히 유통되는 높은 임대 수익 이야기는 대부분 팬데믹 이전의 옛 수치입니다. 옛 수치를 오늘날의 투자 근거로 삼으면, 입주 후에 임대 수익이 기대에 미치지 못한다는 사실을 깨닫게 되기 쉽습니다.

왜 임대 수익률이 계속 떨어지고 있을까?

batdongsan은 주된 원인이 매매가와 임대료의 격차가 점점 벌어지고 있기 때문이라고 봅니다. 같은 기사에 따르면, 2025년 3분기 호치민시 아파트 임대료는 11.5% 상승했지만, 매매가는 33% 상승했습니다. 분모(주택 가격)가 분자(임대료)보다 빠르게 오르면서 수익률은 자연히 낮아졌습니다.

CBRE 베트남은 공급 구조의 불균형을 지적합니다: 호치민시는 고급 및 프리미엄 아파트 공급이 많고, 중급 및 저가 아파트는 상대적으로 부족합니다. 고가 아파트의 임대료가 오르지 않으면 수익률 개선이 어렵습니다.

또 다른 요인은 단기 임대 제한입니다. 보도에 따르면, Airbnb 같은 단기 임대가 규제를 받은 후 집주인의 수입이 눈에 띄게 줄어들어, 많은 사람들이 임대료가 더 낮은 장기 임대로 전환할 수밖에 없었습니다. 과거 '단기 임대로 수익률을 높인다'는 계산은 현재 환경에서는 더 이상 적용되지 않습니다.

임대 수익과 정기 예금, 어떻게 비교할까요?

베트남의 6~12개월 정기 예금 금리는 약 6.3~7.8%입니다(VNBA, 2026년 7월). 은행 간 차이가 큽니다. 보수적으로 국영 은행을 보면: 베트남 《금융통화시장》 저널(Thị trường Tài chính Tiền tệ) 2026년 7월 1일 조사에 따르면, Vietcombank의 창구 고시 6개월물은 3.5%, 12개월물은 5.9%입니다. 이 낮은 고시 금리로 비교해도 2025년 3분기 아파트 임대 총수익률 2.2%보다 높습니다.

하지만 둘은 같은 종류가 아니므로 비교할 때 구분해야 합니다:

• 수익 성격: 정기 예금 금리는 예금 시점에 약정됩니다; 임대 수입은 임대가 되었는지, 세입자가 갱신할 것인지에 달려 있고, 먼저 비용을 공제해야 합니다.
• 원금 변동: 정기 예금의 원금은 집값 변동에 영향을 받지 않습니다; 아파트 가치는 시장에 따라 오르내리며, 매도 시 매입가보다 높을 수도 낮을 수도 있습니다.
• 유동성: 정기 예금은 만기가 되면 바로 사용할 수 있습니다; 아파트는 매수자를 찾고 소유권 이전을 마쳐야 돈을 회수할 수 있습니다.
• 환율: 대만인에게 베트남 동 정기 예금과 베트남 부동산은 모두 베트남 동 자산이므로, 대만 달러로 환전할 때 환율 변동 위험을 부담해야 합니다. 이 점은 둘이 동일합니다.

그래서 '임대 수익이 정기 예금보다 나은가'라는 질문에 대한 답은 이미 분명합니다: 현금 수익만 보면 임대 수익은 현재 우위가 없습니다. 집을 사는 이유는 임대 수익 외의 다른 데서 찾아야 합니다.

총수익률과 순수익률의 차이는 무엇인가요?

총수익률은 임대료와 집값만으로 계산합니다. 집주인이 실제로 챙기는 돈은 다음 항목들을 공제해야 합니다:

1. 공실 기간: 세입자가 바뀌는 사이 공백 기간에는 임대료가 없습니다. 공실 개월 수가 많을수록 연간 실제 수령액이 줄어듭니다.
2. 임대 및 관리 대행 수수료: FTT의 임대 관리 대행 수수료를 예로 들면, 성공적으로 임대되었을 때 한 달 임대료를 임대 대행 서비스 수수료로 받고, 세입자를 찾지 못하면 받지 않습니다. 임대 기간 동안 매달 월 임대료의 10%를 관리 대행 수수료로 받으며, 공실 기간에는 받지 않습니다.
3. 아파트 관리비와 아파트 유지 기금: 관리비는 집주인이 매달 관리 기관에 납부하며, 세입자가 부담할지 여부는 임대 계약에 따라 다릅니다. 자세한 항목은 〈베트남 아파트 보유 비용에는 어떤 것들이 있나요?〉를 참조하세요.
4. 세금: 베트남의 새로운 개인 소득세법(Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, 2026-07-01 발효) 제7조 제4항에 따라, 거주 개인이 부동산을 임대하는 경우 정부가 정한 기준을 초과하는 임대 수입에 5%를 곱하여 개인 소득세를 계산합니다. 대부분 베트남에 장기 거주하지 않는 대만 집주인은 비거주자에 해당하며, 적용 방식과 관련 부가가치세는 〈베트남에서 집 사고, 팔고, 임대할 때 어떤 세금과 수수료를 내야 하나요?〉를 참조하고, 회계사가 실제 신고 방식에 따라 확인하는 것을 기준으로 합니다.
5. 수리 및 가구 교체: 에어컨, 온수기, 가전제품 및 페인트 갱신 비용은 일반적으로 집주인이 부담합니다.

시산 프레임워크(알고리즘만 보여주며, 특정 물건의 결과를 나타내지 않음)

아래는 FTT가 고객이 직접 숫자를 대입할 수 있도록 제공하는 프레임워크입니다. 각 칸은 해당 물건의 실제 견적과 임대 조건으로 채워야 하며, 평균값을 적용하면 안 됩니다:

프레임에서 알 수 있듯이, 관리 대행 수수료가 임대 수입의 10분의 1을 직접 잠식하고, 여기에 공실과 세금까지 더해지면 순수익률은 반드시 총수익률보다 낮아집니다. 총수익률이 이미 정기예금보다 낮은 시장에서, '임대 수입만으로 정기예금을 이길 수 있다'는 주장은 항목별 시뮬레이션으로 검증되어야 합니다.

대만 구매자는 무엇을 봐야 할까요, 단순히 임대 수입만 볼 것이 아니라?

임대 수입이 투자 이유를 지탱하지 못한다면, 베트남 아파트를 평가할 때 다음 네 가지가 임대 수입보다 더 중요합니다.

첫째, 진입 가격. 수익률은 임대료를 주택 가격으로 나눈 값입니다. 비싸게 샀다면 아무리 좋은 세입자도 되살릴 수 없습니다. 2025년 3분기 판매 가격 상승폭이 임대료 상승폭보다 현저히 커서, 같은 집이라도 어떤 가격에 매수하느냐에 따라 수익률이 크게 달라집니다. 비교해야 할 것은 같은 지역, 같은 등급, 최근 거래 또는 협의된 가격이지, 개발업체의 분양가가 아닙니다.

둘째, 전매 유동성. batdongsan은 투자자들이 지속적으로 판매가를 끌어올리고 있지만, 대부분의 세입자 부담 능력이 제한적이어서 시장에 유동성이 막히는 상황이 발생하기 쉽다고 지적합니다. 베트남에서 외국인의 주택 보유 기간은 50년을 넘지 않으며, 핑크북(토지 사용권 및 주택 소유권 증서, 통칭 권리증)을 취득한 날부터 기산합니다(주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 제20조 제2항 c호, 2024-08-01 시행). 인수할 수 있는 매수자 범위도 외국인 주택 구매 규정에 따라 제한됩니다. 구매 전에 미리 생각해야 합니다: 언제 누구에게 팔 것인지, 얼마나 빨리 팔릴 수 있는지.

셋째, 환율. 대만인이 베트남 집을 살 때는 신대만달러나 미국 달러를 베트남 동으로 환전해서 들어가고, 판매 후 다시 환전합니다. 보유 기간 중 환율 변동은 집값의 등락을 상쇄하거나 키울 수 있습니다. 송금·입금의 합법적 경로는 〈베트남 집을 판 후, 돈을 어떻게 합법적으로 대만으로 송금할까?〉를 참조하세요.

넷째, 자가 사용 목적. 만약 본인이나 가족이 베트남에서 장기 거주하거나 일할 예정이거나, 자녀가 현지에서 학업 중이라면, 자가 거주로 절약되는 월세와 생활의 편리함은 임대 수익으로 계산되지 않는 가치입니다. 자가 사용 목적이 없고 임대 수익만 원한다면, 앞의 세 가지 항목을 다시 점검해야 합니다.

추가로 주의할 점은, 등록은 반드시 자신의 이름으로 해야 한다는 것입니다. 타인 명의로 등록하면 더 다양한 종류의 주택을 매입할 수 있는 것처럼 보이지만, 베트남 법률에서는 위험이 높습니다. 자세한 내용은 〈베트남인이 명의 등록을 대신해 주택을 매입할 때의 위험〉을 참조하세요.

핵심 정리

자주 묻는 질문

베트남에서 월세 수익률이 정기예금보다 높을 수 있을까?

우리는 예측하지 않습니다. 현재 확실한 것은: batdongsan 통계에 따르면 2025년 3분기 호치민시 아파트 총수익률은 2.2%로, 같은 기간 정기예금 금리보다 낮았고, 이는 비용 차감 전 수치입니다. 개별 물건의 진입 가격이 현저히 낮고 세입자가 안정적이면 결과는 달라질 수 있지만, 해당 물건의 실제 숫자로 항목별로 계산해야 하며 평균값이나 과거의 설명을 적용해서는 안 됩니다.

임대 관리 대행을 맡기면 수익률이 나빠지나요?

관리 대행 수수료는 비용이므로 순수입이 줄어듭니다. FTT의 경우 월세의 10%이며, 공실 기간에는 받지 않습니다. 그 대가로 대만에 있어도 월세를 받고 세입자와 수리를 처리할 수 있습니다. 가치가 있는지는 베트남에서 직접 처리할 수 있는지, 그리고 공실 기간 단축이 이 비용을 상쇄할 수 있는지에 달려 있습니다. 수수료 세부 사항은 〈베트남 임대 관리 수수료는 어떻게 계산되나요?〉를 참조하세요.

월세 수익이 매력적이지 않은데 왜 아직도 베트남 아파트를 사는 사람이 있나요?

흔한 이유는 자가 거주, 자녀의 베트남 유학 또는 취업, 특정 지역의 장기 발전 가능성, 자산 분산입니다. 이러한 이유에는 각자의 위험이 있습니다: 집값 하락 가능성, 전매에 시간이 걸릴 수 있음, 환율이 불리할 수 있음. 먼저 〈베트남 부동산 투자의 위험과 진실〉을 읽고, 월세 수익이 계획에서 차지하는 비중을 결정하세요.

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자료 출처

1. Báo Phụ Nữ Online, 〈Tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ TPHCM xuống thấp kỷ lục, dưới cả lãi suất gửi tiết kiệm〉, 2025-11-25 (batdongsan, VARS, Savills, CBRE 인용), https://tuoitre.vn/phunuonline/ti-suat-loi-nhuan-cho-thue-can-ho-tphcm-xuong-thap-ky-luc-duoi-ca-lai-suat-gui-tiet-kiem-1101567455.htm
2. Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ，〈Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tháng 7/2026: áp lực tăng hiện hữu〉，2026-07-01，https://thitruongtaichinhtiente.vn/lai-suat-tien-gui-tiet-kiem-thang-7-2026-ap-luc-tang-hien-huu-83955.html
3. 베트남 6~12개월 정기예금 금리 구간 (VNBA, 2026-07): FTT 내부 시장 데이터 정리; 원본 공지 링크는 보충 중
4. 개인소득세법 (Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, 2026-07-01 발효), 현행 통합본 112/VBHN-VPQH, 제7조 제4항
5. 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 시행), 제20조 제2항 c호
6. FTT 베트남 국제부동산 임대 관리 대행 수수료 구조(내부 요금표, 2026-10)