베트남 분양 아파트(선분양)의 은행 보증이란 무엇인가요? 계약 전에 어느 조항을 확인해야 하나요

베트남의 분양 아파트(선분양)는 판매 시작 전에 개발업체가 상업은행의 보증 제공 동의를 먼저 받아야 합니다: 개발업체가 계약대로 입주를 시키지 않고, 이미 받은 금액을 환불하지 않을 때, 매수자는 은행에 대신 지급을 요청할 수 있습니다 (부동산경영법 제26조). 이 보호에는 세 가지 전제 조건이 있습니다: 계약서에서 이를 포기하지 않았을 것, 본인 명의로 발급된 은행 보증서를 소지하고 있을 것, 지불한 금액이 법정 비율을 초과하지 않았을 것. 또한 핑크북(소유권 증명서) 지연은 처리하지 않습니다. 계약 전에 가장 확인해야 할 것은 계약서에 '은행 보증 포기' 조항이 있는지 여부입니다.

은행 보증이란 무엇인가? 누가 누구에게 보증하는가

'분양 아파트(선분양)'는 베트남 법률에서 '미래에 형성되는 주택'(nhà ở hình thành trong tương lai)이라고 하며, 아직 건설 중이거나 검수·사용 승인 전인 주택을 말합니다 (주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효, 제2조 제24항).

부동산경영법 (Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 발효) 제26조 제1항에 따르면, 개발업체는 분양 아파트(선분양)를 판매하기 전에 베트남 국내 상업은행 또는 베트남에서 합법적으로 운영되는 외국 은행 지점의 동의를 받아, '개발업체가 계약대로 입주를 시키지 않을 때 매수자에 대한 재정적 의무'에 대한 보증을 제공해야 하며, 범위는 개발업체가 이미 선수령한 금액과 계약상 입주 지연 시 매수자에게 지급해야 하는 기타 금액(있는 경우)을 포함합니다.

베트남 중앙은행의 시행 규정은 제61/2024/TT-NHNN호 통지 (2025-04-01 발효, 제11/2022/TT-NHNN호 통지를 대체)입니다. 이는 분양 아파트(선분양) 은행 보증을 다음과 같이 정의합니다: 은행이 매수자에게 약속하기를, 입주 기한이 도래했는데 개발업체가 입주를 시키지 않고 재정적 의무를 이행하지 않을 때, 은행이 대신 이행한다 (제3조 제4항). 수혜자는 매수자 본인이며, 개발업체가 아닙니다. 또한 '보증서'(thư bảo lãnh) 형식으로만 발행됩니다 (제3조 제14항).

프로세스 중에 두 가지 서류가 나타나므로 혼동하지 마세요:

• 은행 보증서 발급 약정 문서(văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh): 은행이 개발업체에 보내는, 분양 프로젝트의 모든 보증을 선택한 매수인을 위해 보증서를 발급하겠다는 약속; 개발업체는 계약 시 사본을 매수인에게 교부해야 합니다(부동산 경영법 제26조 제2항).
• 보증서: 은행이 귀하의 계약에 따라 개별적으로 발행하여 개발업자를 통해 귀하에게 전달합니다(제26조 제4항). 은행에 청구할 때 근거가 되는 것은 바로 이 서류입니다.

사회주택(nhà ở xã hội)의 매매는 이 규정을 적용하지 않습니다(제26조 제8항).

제26조 제3항: 매수인은 보증을 원하지 않을 수 있다.

이것이 전체에서 가장 중요한 조항이며, 원문은 다음과 같습니다:

Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

중문 요지: 분양 아파트(선분양) 매매 또는 임대 구매 계약을 체결할 때, 매수인은 은행이 개발업자의 자신에 대한 재정적 의무를 보증할지 여부를 선택할 수 있습니다. 매수인이 선택하지 않는 경우, 양측은 이 매수인에 대해 본 조 제4항부터 제8항을 적용하지 않아도 됩니다. 매수인이 보증을 거부하는 경우, 계약 체결 시 서면으로 약정해야 합니다.

이 조항이 매수자에게 미치는 영향은 표면보다 큽니다:

• 포기 후, 제6항 '매수인이 보증서를 받기 전에는 개발사가 계약 대금을 수령할 수 없다'는 보호도 함께 적용되지 않아, 개발사는 계약 체결 후 일정에 따라 대금을 수령할 수 있습니다.
• 포기 후, 개발사가 입주를 시키지도 않고 환불도 해주지 않을 때, 당신은 은행에 청구할 곳이 없고, 오직 개발사 자체를 상대로 추심할 수밖에 없습니다.
• 포기는 서면으로 약정해야 하며, 그 형태는 계약서의 한 조항, 부속서, 체크란 또는 별도의 성명서일 수 있습니다. 계약 시 부속서를 포함하여 모든 페이지를 확인해야 합니다.

정부가 공포한 계약 표준안에도 이 옵션이 유지되어 있습니다: 분양 아파트 매매 계약에는 보증 서류의 번호와 날짜를 명시하고, 인증된 사본을 첨부해야 하며, "매수인이 보증을 원하지 않는 경우는 제외"합니다(제 96/2024/NĐ-CP 호 의정서 부록 I). 계약서의 이 칸이 비어 있거나, 매수인이 보증 없음을 선택했다고 적혀 있다면, 이는 은행 보증이 없다는 것을 의미합니다.

보증은 무엇을 포함하며, 무엇을 포함하지 않나요?

포함되는 것은 환불입니다: 개발자가 계약대로 집을 인도하지 않고, 이미 받은 금액을 환불하지 않을 때, 귀하가 청구하면 은행은 보증서에 따라 대신 이행해야 합니다(부동산경영법 제26조제1항, 제7호).

제61/2024호 통지서는 추가로 세 가지 경계를 설정했습니다:

1. 보증서를 받은 후 지불한 금액만 계산합니다: 개발자의 재정적 의무는 '구매자가 보증서를 받은 후' 개발자가 선수령한 금액과 계약에 명시된 기타 금액을 의미합니다(제3조 제15호). 문자 그대로 추론하면, 계약 체결 전에 지불한 계약금은 귀하가 보증서를 받기 전이므로 범위에 포함되지 않을 수 있습니다. 조문에 명시되지 않았으므로, 계약 전에 발급 은행에 확인하세요.
2. 금액 상한이 있습니다: 각 구매자의 보증 금액은 최대 부동산경영법 제25조가 허용하는 선수령 금액에 계약에 명시된 기타 금액을 더한 금액입니다(제13조 제6호).
3. 초과 지불 부분은 은행이 지불을 거부할 수 있습니다: 제25조 비율을 초과하여 지불한 부분, 또는 구매자가 보증서를 제시하지 못하는 경우, 은행은 이행을 거부할 권리가 있습니다(제13조 제8호 a항).

포함되지 않는 사항:

• 핑크북 지연: 보증의 발동 조건은 '개발자가 계약대로 집을 인도하지 않은 경우'입니다(제26조 제1항). 집은 인도되었지만 핑크북(토지사용권 및 주택소유권 증서, 통칭 권리증)이 늦게 발급되는 경우는 보증 범위에 포함되지 않습니다. 이 기간 동안에는 지불 상한에 의존합니다: 핑크북을 받기 전에 개발자는 계약 금액의 95%를 초과하여 받을 수 없습니다(제25조 제3항). 증서 취득 절차는 〈베트남 핑크북이란 무엇인가? 외국인은 언제 받을 수 있나〉를 참조하세요.
• 지연 인도에 대한 벌금: 양측이 합의하여 계약에 명시합니다(제48조 제3항). 계약에서 이를 미인도 시 지불해야 할 금액으로 명시한 경우에만 '기타 금액'에 포함될 수 있습니다.
• 완공: 은행 보증은 환불을 처리하며, 집을 완공할 책임은 없습니다.

지불 상한: 계약금, 초기 납입금, 인도 전, 핑크북 전

이 비율들이 동시에 은행 보증의 상한을 결정합니다. 다음은 부동산경영법의 조문 원문입니다:

계약금 이후의 각 회차 납부금은 공정 진행에 맞춰야 합니다. '외국인 경제 조직'이란 제10조 제4항에서 정한 매도인을 말합니다. 개발사는 베트남 내 신용기관 또는 합법적으로 운영되는 외국 은행 지점에 개설된 계좌를 통해 수령해야 합니다(제48조 제2항). 각 회차 납부 전에 직접 합산하여 비율을 초과하는 부분은 은행이 지급을 거절할 수 있습니다.

보증서의 유효기간 및 구상 절차

• 유효기간: 보증서는 최소한 '개발사의 환급 의무 이행 기한' 이후 30일까지 유효해야 합니다. 은행과 개발사가 조기 종료하더라도 이미 발급된 보증서는 계속 유효합니다(제61/2024호 통지 제13조제5항 a호).
• 은행의 보증 중단: 조기 종료 시 은행은 늦어도 다음 영업일에 자사 웹사이트에 공고하며, 이후 계약하는 매수인에게는 보증서가 발급되지 않습니다(제13조 제8항 b호). 계약 전에 보증서 발급 은행 웹사이트를 확인하세요.
• 구상: 보증서에 명시된 서류 목록에 따라 준비하여 보증서를 첨부하고, 유효기간 내에 은행에 제출하세요. 등기 우편은 은행이 접수한 날을 기준으로 합니다(제13조 제10항, 제22조 제2항).
• 지급 또는 거절: 서류가 적합하면 은행은 5영업일 내에 지급합니다. 거절하는 경우에도 5영업일 내에 서면으로 사유를 설명해야 합니다(제22조 제3항, 제4항).

2025-04-01 이전에 이미 효력이 발생한 보증은 계속해서 체결 당시의 규정에 따라 의무가 종료될 때까지 적용됩니다(제34조).

계약 전 체크리스트

보증서 자체(제61/2024호 통지 제16조제1항에 규정된 필수 기재 내용):

• 수익자는 본인: 성명, 여권번호가 계약서와 일치(수익자는 법에 따라 매수자, 제3조 제4항).
• 금액 및 통화: 지급 완료 및 지급 예정 금액 대조(제16조 제1항 e호).
• 기간: 만료일이 환불 기간을 포함하여 30일을 더한 날짜를 포함해야 함(제16조 제1항 đ호, 제13조 제5항).
• 청구 조건 및 서류 목록(제16조 제1항 h, i호).
• 진위 확인 방법, 수령 후 발급 은행에 직접 확인(제16조 제1항 k호).

계약서 및 분양 프로젝트 서류:

• 계약서에 보증 포기 조항, 부속서 또는 체크란 여부(부동산 경영법 제26조 제3항).
• 계약서에 보증 서류 및 성급 승인 판매 가능 서류의 번호, 날짜가 명시되고, 인증 사본 첨부(제96/2024호 의정서 부록 I; 2026-02-09부터 제54/2026/NĐ-CP호 의정서가 표준 문구를 'văn bản cam kết bảo lãnh'로 변경).
• 은행 발급 약속 서류 사본: 발급 은행 및 유효기간(제26조 제2항).
• 성급 주관 기관의 '판매 가능' 회신 서면: 주관 기관이 개발업체 통보 수령 후 15일 내 회신(제24조 제4항); 은행은 개발업체가 이 회신을 받은 후에 보증을 심사(제61/2024호 통지 제13조제1항 b호). 이 두 서류는 개발업체가 주택 및 부동산 시장 정보 시스템에도 공개해야 함(제6조 제3항 d, đ호).
• 외국인 매수자: 분양 프로젝트는 국방 안전 통제 구역에 위치할 수 없습니다(주택법 제17조 제2항 b호); 투자 승인 시 국방부, 공안부의 의견을 청취하지 않은 경우, 건설청의 판매 가능 통지서에 두 부처의 의견을 명시해야 합니다(제54/2026호 시행령 제2조).
• 지연 입주에 대한 벌칙은 계약서에 명시되어 있습니다(제48조 제3항).

계약 체결 후: 개발사는 10영업일 이내(또는 계약서에 정한 기한 내)에 보증서를 교부해야 하며, 이를 받기 전까지 개발사는 계약 금액을 수령할 수 없습니다(제26조 제6항). 보증서가 도착하지 않으면 먼저 지불하지 마세요.

개발사가 위반하면 어떻게 처벌되나요?

2026-08-26 시행되는 제339/2026/NĐ-CP호 시행령 제68조(동시에 제16/2022/NĐ-CP호 시행령 폐지)에 따르면:

• 은행의 지급 보증 없이 판매, 약속 문서 사본 미교부, 기한 내 보증서 미교부: 벌금 260,000,000 ~ 300,000,000 베트남 동(제1항).
• 위반으로 계약금 수령, 대금 수령 또는 매수자 자금 사용: 벌금 600,000,000 ~ 800,000,000 베트남 동, 이자와 함께 고객에게 환불해야 합니다(제2항, 제5항 đ호).

이상은 조직에 대한 벌금 기준입니다(제5조 제4항 a호). 행정 벌금은 주무 관청의 처분이며, 자신의 돈을 돌려받는 것은 여전히 계약서와 보증서에 의존합니다. 분양 아파트(선분양)의 기타 위험에 대한 전반적인 설명은 〈베트남 주택 구매의 위험과 진실〉을 참조하세요.

핵심 정리

자주 묻는 질문

개발사가 '은행 보증 불필요' 확인서에 서명해 달라고 하는데, 서명해도 될까요?

법적으로 매수인은 서면으로 포기할 수 있지만(부동산경영법 제26조 제3항), 포기하면 '보증서 수령 전 수령 금지'와 은행에 대한 손해배상 청구 두 가지 보호가 적용되지 않습니다. 확실하지 않을 때는 먼저 베트남 변호사가 계약서를 검토한 후 서명하세요.

집은 넘겨받았는데 핑크북이 너무 오래 걸리네요. 은행에 요청할 수 있나요?

안 됩니다. 은행 보증은 계약대로 집을 넘겨주지 않았을 때의 환불만 처리합니다(제26조 제1항). 핑크북 지연에 대한 보장은 증서를 받기 전에 개발사가 계약 금액의 95%를 초과하여 수취하지 못한다는 것입니다(제25조 제3항).

이미 은행의 발행 약속 서류 사본을 받았는데, 보증서도 필요한가요?

필요합니다. 발행 약속 서류는 은행이 개발사에게 보내는 것입니다(제26조 제2항). 청구 시 본인에게 발급된 보증서를 제시하지 못하면 은행은 지급을 거부할 권리가 있습니다(제61/2024호 통지 제13조 제8항 a호).

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자료 출처

1. 부동산 경영법 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15(2024-08-01 발효; 통합본 06/VBHN-VPQH 2025), 제6, 10, 23, 24, 25, 26, 48조
2. 베트남 국가은행제61/2024/TT-NHNN호 통지(은행 보증, 2025-04-01 발효), 제3, 13, 16, 22, 34, 35조
3. 제96/2024/NĐ-CP호 의정(부동산 경영법 시행세칙, 2024-07-24 서명), 부록 I
4. 제54/2026/NĐ-CP호 의정(주택 및 부동산 경영 분야 의정 수정, 2026-02-09 발효), 제2, 12조
5. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (2024-08-01 발효; 통합본), 제2조, 제17조
6. 제339/2026/NĐ-CP호 의정(건설, 주택, 부동산 경영 행정벌, 2026-08-26 발효), 제5조, 제68조