越南預售屋的銀行保證是什麼？簽約前要看哪一條

越南的預售屋在開賣前，開發商必須先取得商業銀行同意提供保證：開發商沒有依合約交屋、又不退還已收款項時，買方可以要求銀行代為償付（不動產經營法第 26 條）。這份保障有三個前提：你沒有在合約裡放棄它、你手上有銀行開給你本人的保證函、你付的錢沒有超過法定比例。它也不處理粉紅本延遲。簽約前最該看的一條，是合約裡有沒有「放棄銀行保證」的約定。

銀行保證是什麼？誰向誰保證

「預售屋」在越南法律上稱為「未來形成的住宅」（nhà ở hình thành trong tương lai），指仍在興建或尚未驗收啟用的住宅（住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，第 2 條第 24 款）。

不動產經營法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 26 條第 1 款規定，開發商出售預售屋之前，必須取得越南國內商業銀行或在越南合法營運的外國銀行分行同意，為「開發商未依合約交屋時對買方的財務義務」提供保證，範圍是開發商已預收的款項，加上合約約定未交屋時應付買方的其他款項（如有）。

越南國家銀行的施行規定是第 61/2024/TT-NHNN 號通知（2025-04-01 生效，取代第 11/2022/TT-NHNN 號通知）。它把預售屋銀行保證定義為：銀行向買方承諾，交屋期限到了而開發商沒有交屋、也不履行財務義務時，由銀行代為履行（第 3 條第 4 款）。受益人是買方本人，不是開發商；而且只能以「保證函」（thư bảo lãnh）的形式開立（第 3 條第 14 款）。

流程中會出現兩份文件，不要混為一談：

• 銀行承諾發函文件（văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh）：銀行寫給開發商，承諾替建案所有選擇要保證的買方開函；開發商簽約時要把影本交給買方（不動產經營法第 26 條第 2 款）。
• 保證函：銀行依你的合約個別開立，交開發商轉給你（第 26 條第 4 款）。向銀行求償，憑的是這一份。

社會住宅（nhà ở xã hội）的買賣不適用這套規定（第 26 條第 8 款）。

第 26 條第 3 款：買方可以選擇不要保證

這是整篇最重要的一條，原文如下：

Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

中文大意：簽訂預售屋買賣或出租購買合約時，買方可以選擇要或不要銀行為開發商對自己的財務義務提供保證。買方選擇不要時，雙方對這位買方不必執行本條第 4 至第 8 款。買方拒絕保證，須在簽約時以書面約定。

這一條對買方的影響比字面大：

• 放棄後，第 6 款「買方收到保證函之前，開發商不得收取合約款項」的保護也一併不適用，開發商簽約後就能照進度收款。
• 放棄後，開發商不交屋又不退款時，你沒有銀行可以求償，只能向開發商本身追討。
• 放棄必須以書面約定，形式可能是合約中的一個條款、附件、勾選欄或另一份聲明。簽約時每一頁都要看，包括附件。

政府頒布的合約範本也保留了這個選項：預售公寓買賣合約要寫明保證文件的字號與日期，並附經認證的影本，「買方選擇不要保證者除外」（第 96/2024/NĐ-CP 號議定附錄 I）。合約上這一欄空白、或寫著買方選擇無保證，都代表你沒有銀行保證。

保證涵蓋什麼？不涵蓋什麼？

涵蓋的是退款：開發商未依約交屋、又不退還已收款項時，你提出請求，銀行要依保證函代為履行（不動產經營法第 26 條第 1、7 款）。

第 61/2024 號通知另外畫了三道界線：

1. 只算收到保證函之後付的錢：開發商的財務義務，是指「買方收到保證函之後」開發商預收的款項，以及合約約定的其他款項（第 3 條第 15 款）。依字面推論，簽約前付的訂金早於你收到保證函，可能不在範圍內；條文沒有明講，簽約前請向開函銀行確認。
2. 有金額上限：每位買方的保證金額，最多是不動產經營法第 25 條允許預收的金額加上合約約定的其他款項（第 13 條第 6 款）。
3. 超付部分銀行可拒付：繳款超過第 25 條比例的部分，或買方拿不出保證函時，銀行有權拒絕履行（第 13 條第 8 款 a 點）。

不涵蓋的事：

• 粉紅本延遲：保證的觸發條件是「開發商沒有依約交屋」（第 26 條第 1 款）。房子交了、粉紅本（土地使用權與房屋所有權證書，俗稱權狀）遲遲辦不下來，不在保證範圍。這段時間靠的是付款上限：拿到粉紅本前，開發商收款不得超過合約金額的 95%（第 25 條第 3 款）。拿證流程見〈越南粉紅本是什麼？外國人什麼時候拿得到〉。
• 延遲交屋的罰款：由雙方約定並寫入合約（第 48 條第 3 款）；合約若把它列為未交屋時應付的款項，才可能算進「其他款項」。
• 完工：銀行保證處理退款，不負責把房子蓋完。

付款上限：訂金、首期、交屋前、粉紅本前

這些比例同時決定銀行保證的上限。以下是不動產經營法的條文原文：

首期之後的各期款項要配合工程進度。「外資經濟組織」指第 10 條第 4 款所指的賣方。開發商須透過在越南境內信用機構或合法營運的外國銀行分行開立的帳戶收款（第 48 條第 2 款）。每期繳款前自己加總一次，超過比例的部分，銀行可以拒付。

保證函的期限與求償流程

• 期限：保證函至少要有效到「開發商應履行退款義務的期限」之後 30 天；銀行與開發商提前終止協議，已開出的保證函仍然有效（第 61/2024 號通知第 13 條第 5 款 a 點）。
• 銀行停止承保：提前終止時，銀行最遲在下一個工作天於自家網站公告，之後簽約的買方不再開函（第 13 條第 8 款 b 點）。簽約前上開函銀行網站查一下。
• 求償：依保證函列明的文件清單準備，附上保證函，在有效期內送到銀行；掛號以銀行簽收日為準（第 13 條第 10 款、第 22 條第 2 款）。
• 付款或拒付：文件合格，銀行在 5 個工作天內付款；拒付也要在 5 個工作天內書面說明理由（第 22 條第 3、4 款）。

2025-04-01 以前已生效的保證，繼續依簽署當時的規定執行到義務終止（第 34 條）。

簽約前檢查清單

保證函本身（第 61/2024 號通知第 16 條第 1 款規定的必載內容）：

• 受益人是你本人：姓名、護照號碼與合約一致（受益人依法是買方，第 3 條第 4 款）。
• 金額與幣別：對照已付與將付的款項（第 16 條第 1 款 e 點）。
• 期限：到期日要涵蓋退款期限再加 30 天（第 16 條第 1 款 đ 點、第 13 條第 5 款）。
• 求償條件與文件清單（第 16 條第 1 款 h、i 點）。
• 查驗真偽的方式，拿到後直接向開函銀行核對（第 16 條第 1 款 k 點）。

合約與建案文件：

• 合約中有沒有放棄保證的條款、附件或勾選欄（不動產經營法第 26 條第 3 款）。
• 合約寫明保證文件與省級核准可銷售文件的字號、日期，並附認證影本（第 96/2024 號議定附錄 I；2026-02-09 起第 54/2026/NĐ-CP 號議定把範本用語改為「văn bản cam kết bảo lãnh」）。
• 銀行承諾發函文件影本：開函銀行與效期（第 26 條第 2 款）。
• 省級主管機關回覆「可銷售」的書面文件：主管機關收到開發商通知後 15 天內回覆（第 24 條第 4 款）；銀行要在開發商拿到這份回覆後才審核保證（第 61/2024 號通知第 13 條第 1 款 b 點）。這兩份文件開發商也要在住宅與不動產市場資訊系統公開（第 6 條第 3 款 d、đ 點）。
• 外國買方：建案不得位於國防安全管制區（住宅法第 17 條第 2 款 b 點）；若核准投資時未徵詢國防部、公安部，建設廳的可銷售通知要寫明兩部意見（第 54/2026 號議定第 2 條）。
• 延遲交屋罰則已寫入合約（第 48 條第 3 款）。

簽約後：開發商要在 10 個工作天內（或合約約定期限內）交付保證函，你收到前開發商不得收取合約款項（第 26 條第 6 款）。保證函沒到，先不要付款。

開發商違規會怎麼罰？

依 2026-08-26 生效的第 339/2026/NĐ-CP 號議定第 68 條（同時廢止第 16/2022/NĐ-CP 號議定）：

• 沒有銀行同意保證就銷售、未交付承諾文件影本、未如期交付保證函：罰款 260,000,000 至 300,000,000 越南盾（第 1 款）。
• 違規收訂金、收款或使用買方款項：罰款 600,000,000 至 800,000,000 越南盾，並須連同孳息退還客戶（第 2 款、第 5 款 đ 點）。

以上是對組織的罰款標準（第 5 條第 4 款 a 點）。行政罰是主管機關的處分，要拿回自己的錢仍靠合約與保證函。預售屋其他風險的整體說明，見〈越南買房的風險與真相〉。

重點整理

常見問題

開發商請我簽一份「不需要銀行保證」的聲明，可以簽嗎？

法律允許買方書面放棄（不動產經營法第 26 條第 3 款），但放棄後，「收到保證函前不得收款」與向銀行求償兩項保護都不適用。不確定時，先請越南律師看過合約再簽。

房子交了，但粉紅本拖很久，可以找銀行嗎？

不行。銀行保證只處理未依約交屋時的退款（第 26 條第 1 款）。粉紅本延遲的保障，是拿證前開發商收款不得超過合約金額 95%（第 25 條第 3 款）。

我已經拿到銀行承諾發函文件的影本，還需要保證函嗎？

需要。承諾發函文件是銀行寫給開發商的（第 26 條第 2 款）；求償時拿不出開給你本人的保證函，銀行有權拒付（第 61/2024 號通知第 13 條第 8 款 a 點）。

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資料來源

1. 不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效；合併版 06/VBHN-VPQH 2025），第 6、10、23、24、25、26、48 條
2. 越南國家銀行第 61/2024/TT-NHNN 號通知（銀行保證，2025-04-01 生效），第 3、13、16、22、34、35 條
3. 第 96/2024/NĐ-CP 號議定（不動產經營法施行細則，2024-07-24 簽發），附錄 I
4. 第 54/2026/NĐ-CP 號議定（修正住宅與不動產經營領域議定，2026-02-09 生效），第 2、12 條
5. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效；合併版），第 2、17 條
6. 第 339/2026/NĐ-CP 號議定（建設、住宅、不動產經營行政罰，2026-08-26 生效），第 5、68 條