台灣人可以在越南買房嗎？外國人購屋三要件與可買範圍

可以。依越南住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 16 到 18 條，台灣人以「外國個人」身分買房，要同時符合三個要件：能合法入境越南、買的是住宅建案內的商品房、建案不在國防安全管制區。法定文件只有護照、入境章與一份書面承諾，不必先辦工作證或居留證。可以向開發商買，也可以向已合法持有的外國人屋主買；買到的是房屋所有權，不含土地，並受 30%／250 戶配額與 50 年持有期限限制。

以下以不具越南國籍、也不是越南血統的一般台灣人為準。越南血統旅外人士（người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài）另有規定（土地法第 44 條），不在本文範圍。

台灣人在越南買房要符合哪三個要件？

要件一：能合法入境越南，且不具外交豁免身分。 住宅法第 17 條第 1 款 c 點把「獲准入境越南的外國個人」（cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam）列為可以擁有住宅的對象；第 18 條第 3 款另外要求，這個人不屬於享有外交、領事特權豁免的身分。一般持台灣護照入境的商務或觀光旅客，都落在這個範圍。

要件二：買的是「住宅建案」裡的「商品房」。 第 17 條第 2 款 b 點寫明，外國個人透過向住宅建案開發商（chủ đầu tư）購買、租購商品房（nhà ở thương mại），或受贈、繼承建案內的商品房而取得住宅。類型上，公寓（căn hộ chung cư）與獨棟住宅（nhà ở riêng lẻ，含別墅、連棟透天）都包括在內，前提是它們在建案裡。

要件三：建案不在國防安全管制區。 第 16 條第 1 款把「需要確保國防、安全的區域」內的建案排除在外。施行細則《第 95/2024 號議定》（Nghị định 95/2024/NĐ-CP，2024-08-01 生效）第 4 條列出這類區域，包括鄰近軍營與國防安全用地、鄰近省級以上行政機關與黨機關、位在陸地邊界、海上邊界與島嶼的社坊，以及外國人不得暫住的區域等。

三個要件之外，簽約時還要看那一棟或那一區的外國人配額有沒有剩。

要準備哪些文件？需要工作證或居留證嗎？

不需要。《第 95/2024 號議定》第 3 條第 2 款 c 點規定，外國個人要提出外國護照，並以書面承諾自己不屬於外交、領事特權豁免身分；同條第 3 款 d 點要求，簽約當時護照仍然有效，並蓋有入境越南的章，或持有同等的合法入境文件。

居留證、工作證、在越南有工作或公司，都不在法定文件之列。開發商、公證處或銀行可能因作業需要多要資料，以個別交易為準，但那不是法律門檻。

可以向誰買？開發商、外國人屋主與越南人屋主

住宅法第 17 條第 2 款列出外國個人取得住宅的兩個管道：

• 向住宅建案的開發商購買或租購商品房，或受贈、繼承建案內的商品房（b 點）。
• 向「已經依 b 點合法擁有住宅的外國組織或個人」購買或租購（c 點）。換句話說，外國人屋主可以把房子賣給另一位外國人。

向越南本國屋主購買二手屋，條文沒有列入這兩個管道。遇到這類物件，不要假設可以過戶到外國人名下；簽約前請律師或公證處確認，主管機關能不能為外國買方核發粉紅本。

另外，《不動產經營法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 15 條第 2 款規定，外國個人「依住宅法規定」購買、租購住宅；對於住宅以外的建築工程，同條第 4 款只給在越南合法居留的外國個人「承租」並依用途使用的權利。產權性質不是住宅的產品，要先確認產權類別，再談能不能買。

哪些不能買？土地、建案外房屋與管制區

• 土地使用權：越南土地法（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效）第 12 條規定，土地屬全民所有，由國家代表所有權人統一管理，國家再把「土地使用權」交給土地使用人。第 4 條列舉的土地使用人，包括國內個人、具越南國籍的旅外越南人、越南血統旅外人士與外資經濟組織等，其中沒有外國個人。
• 建案以外的房屋：第 16 條限定外國人只能擁有「住宅建案內」的住宅。巷弄裡的自建透天、單獨一筆地上的街屋，不在可買範圍。
• 國防安全管制區內的建案：即使是建案內的商品房，只要建案位在管制區，外國人就不能擁有。
• 超出配額或位在管制區的受贈、繼承：只能享有該房屋的價值，不能取得房屋本身（住宅法第 20 條第 2 款 b 點）。

外國個人取得的是「房屋所有權」。土地法第 148 條第 5 款規定，房屋所有人沒有該筆土地使用權時，外國個人憑住宅交易文件辦理粉紅本（Giấy chứng nhận，越南的房地權狀）。土地與透天的細節，見〈外國人能不能在越南買土地、透天或店面？〉。

怎麼確認某個建案可以賣給外國人？

名單由省級人民委員會公布。《第 95/2024 號議定》第 4 條第 3 款（2026-02-09 經《第 54/2026 號議定》修正）規定，省級人民委員會依國防部、公安部的通知，確定轄區內外國人可以擁有住宅的建案名單，公開在省級人民委員會的電子入口網站，並送省級住宅主管機關同步刊登。名單還沒公布時，開發商可以在辦理投資主張核准或期房銷售通知時，自行請國防部、公安部表示意見；建案只有一部分在管制區外時，由省級人民委員會劃定外國人可擁有的那一部分。

賣方也有查核義務。同一議定第 7 條第 2 款 a 點要求，開發商或賣方在簽約前，要先查省級住宅主管機關網站公布的資訊，只能在配額內賣給外國人。第 7 條第 3 款規定，超出配額、或在不允許外國人擁有的建案內成交的買賣，一律不具法律效力、不核發粉紅本，賣方要賠償買方的損失。

外國人配額怎麼算？（概要）

住宅法第 19 條第 1 款：外國組織與個人合計擁有的戶數，每棟公寓不超過 30%；別墅、連棟透天，在人口規模相當於一個坊（phường）的區域內，合計不超過 250 戶。《第 95/2024 號議定》第 5 條把「相當於一個坊」定為依核定規劃 10,000 人；同一基座上有多個單元或多棟樓時，每個單元、每棟各自計算 30%。

配額用完，就算建案在名單內也買不到。怎麼查剩餘額度、買不到時有哪些選項，見〈外國人 30% 與 250 戶配額是什麼？買不到配額怎麼辦〉。

可以持有多久？（概要）

住宅法第 20 條第 2 款 c 點：外國個人的持有期限依交易約定，但自核發粉紅本之日起不超過 50 年；有需要可以展延一次，同樣不超過 50 年，期限要記載在粉紅本上。依《第 95/2024 號議定》第 6 條第 2 款 a 點，展延申請要在到期前至少 3 個月，向房屋所在地的省級人民委員會提出。

到期前，屋主可以自行或委託他人，把房屋出售或贈與給有資格在越南擁有住宅的人；逾期仍未出售或贈與，房屋歸為公有財產（第 20 條第 2 款 đ 點）。與居住在越南的越南公民結婚的外國個人，則可以像越南公民一樣擁有住宅。展延流程、轉售與繼承，見〈越南房子 50 年產權到期怎麼辦？展延、轉售與繼承〉。

買了之後：付款與出租的兩個義務

• 付款要經過越南的銀行：購屋、租購款項必須透過在越南營業的信用機構或外國銀行分行支付（住宅法第 21 條第 2 款 c 點）。2026-08-26 生效的行政罰則《第 339/2026 號議定》第 54 條第 3 款，對不經銀行付款的外國個人屋主處 3,000 萬至 5,000 萬越南盾罰鍰。
• 出租前要書面通報：外國個人可以把房子出租作法律不禁止的用途，但出租前要以書面通報住宅主管機關，並依法繳納出租所得的稅（住宅法第 21 條第 2 款 a 點）。住宅法條文寫的是縣級機關，《第 339/2026 號議定》第 54 條第 2 款寫的是社級（cấp xã），受理窗口請向當地確認；未通報可處 2,000 萬至 3,000 萬越南盾罰鍰。

匯款路徑與文件，見〈從台灣匯款到越南買房：合法路徑與要準備的文件〉；出租的稅費，見〈越南買房、賣房、出租要繳哪些稅費？全表整理〉。

買的若是期房（nhà ở hình thành trong tương lai），另要看開發商銷售前是否取得銀行同意提供擔保，以及首期款連同訂金是否不超過合約價 30%（《不動產經營法》第 25 條第 1 款、第 26 條），見〈越南預售屋的銀行保證是什麼？簽約前要看哪一條〉。

重點整理

常見問題

只拿觀光簽證入境，也可以在越南買房嗎？

住宅法第 17 條的用語是「獲准入境越南」，沒有區分簽證種類；《第 95/2024 號議定》第 3 條要求的是簽約時有效、蓋有入境章的護照，或同等的合法入境文件。法條本身沒有要求長期簽證。開發商、公證處或銀行可能另有作業要求，以個別交易為準。

越南人自住的二手公寓，外國人可以買嗎？

住宅法第 17 條第 2 款列的管道是「向開發商買商品房」與「向已合法持有的外國組織或個人買」，向越南本國屋主購買沒有列入。如果物件剛好在名單內建案裡、而且額度還有剩，也要先請律師或公證處確認能否為外國買方核發粉紅本，再談價格與訂金。

外國人買的房子，以後可以賣給誰？

住宅法第 20 條第 2 款 đ 點允許屋主把房屋出售或贈與給「有資格在越南擁有住宅的人」，包括越南人，以及符合第 17 條資格的外國組織或個人（後者仍受配額限制）。持有期限內轉售，或到期前處分的安排，見本站 50 年產權一文。

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資料來源

1. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效；現行合併版 79/VBHN-VPQH，2026），第 16 到 21 條
2. 第 95/2024 號議定 Nghị định 95/2024/NĐ-CP（2024-08-01 生效；經 Nghị định 54/2026/NĐ-CP 修正，2026-02-09 生效；現行合併版 21/VBHN-BXD，2026），第 3 到 7 條
3. 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（2024-08-01 生效；現行合併版 44/VBHN-VPQH，2026），第 4、12、44、148 條
4. 不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效；現行合併版 06/VBHN-VPQH，2025），第 15、25、26 條
5. 第 339/2026 號議定 Nghị định 339/2026/NĐ-CP（行政罰則，2026-08-26 生效），第 54 條