越南粉紅本是什麼？外國人買房什麼時候拿得到

「粉紅本」（sổ hồng）是越南房地權狀的俗稱，是國家確認你合法擁有房屋的法律憑證。符合資格的外國個人向開發商買建案住宅，可以拿到自己名下的權狀；開發商須在交屋後 50 天內替你送件，證上寫明持有期限：自核發日起不超過 50 年，可展延一次。50 天是送件期限，不是拿證日期。

粉紅本的正式名稱是什麼？證明了什麼？

住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 9 條第 1 款規定，國家透過核發「Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất」（土地使用權、房屋所有權及其他附著於土地資產證書）來承認房屋所有權，而且證上登記的房屋必須是「已經蓋好的房屋」。這就是一般說的粉紅本。

2024 年施行的土地法（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效）把新版證書的名稱簡化為「Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất」，並在第 3 條第 21 款定義它是國家確認合法土地使用權與附著資產所有權的「法律憑證」。同法第 256 條第 3 款明定，2024-08-01 以前依舊法核發的各種舊版證書仍然有效，不需要換成新版；有需要才申請換發。所以手上的舊版粉紅本和新版證書，法律效力相同。

住宅法第 9 條第 3 款要求公寓權狀寫明建築面積與使用面積，建案住宅要寫上核准的建案名稱，拿到證時要逐一核對。

外國人可以拿到自己名下的粉紅本嗎？

可以，但要符合條件。住宅法第 17 條第 1 款 c 點與第 18 條第 3 款規定，獲准入境越南、且不享有外交或領事豁免的外國個人，屬於可以擁有住宅的對象；第 20 條第 2 款 a 點明定，外國人在配額內購買的房屋「可獲核發權狀」。

取得管道有限制：外國個人要向開發商購買建案內的商業住宅，而且建案不能位在國防安全管制區（第 17 條第 2 款 b 點）；也可以向已經依上述方式合法擁有房屋的外國人購買（同款 c 點）。配額方面，一棟公寓大樓外國人合計不超過 30% 戶數，透天與別墅類在約一個坊人口規模的範圍內不超過 250 戶（第 19 條第 1 款）。配額細節見〈外國人 30% 與 250 戶配額是什麼？〉。

證件方面，住宅法施行細則（第 95/2024/NĐ-CP 號議定，2024-08-01 生效，2026-02-09 經第 54/2026/NĐ-CP 號議定修正）第 3 條第 3 款 d 點要求外國個人在簽約時持有效護照，且護照上有越南入境章。同議定第 7 條第 2 款 c 點規定，登記機關在核發權狀給外國人之前，必須先比對省級住房主管機關公布的配額資訊。

權狀上會寫哪些期限？到期怎麼辦？

外國個人的持有期限依買賣約定，但自權狀核發日起不超過 50 年，有需要可以展延一次、同樣不超過 50 年，而且期限必須寫在權狀上（住宅法第 20 條第 2 款 c 點）。換句話說，50 年是從拿到證那天起算，不是從簽約或交屋那天起算。外國人若與住在越南的越南公民結婚，則享有與越南公民相同的所有權（同點）。

要展延的話，須在到期前至少 3 個月，向房屋所在地的省人民委員會送件；省人委收到完整文件後 30 天內審查答覆；核准後，屋主要在 15 天內持核准文件辦理權狀期限的變更登記（第 95/2024 號議定第 6 條第 2 款 a、b、c 點）。到期前，屋主也可以把房子出售或贈與給有資格在越南擁有住宅的人；若期滿仍未處分，房屋歸為公共財產（住宅法第 20 條第 2 款 đ 點）。展延的細節見〈越南房子 50 年產權到期怎麼辦？〉。

新屋：開發商什麼時候要幫你送件？

向開發商買房，送件由開發商負責，除非買方自願自己辦（不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效，第 16 條第 3 款）。建案住宅的權狀直接核發給買方，不是核發給開發商（住宅法第 9 條第 4 款）。

送件期限是 50 天：開發商須在交屋給買方之日起 50 天內，向主管機關送件申請核發權狀（不動產經營法第 17 條第 3 款；住宅法第 39 條第 8 款有相同規定）。所以交屋紀錄上的日期要保存好，它是期限的起算點。

送件之後還有兩關。一是財務義務：權狀要等申請人完成財務義務後才會核發（土地法第 135 條第 3 款）。二是登記機關的處理時間：原本規定處理天數的第 101/2024/NĐ-CP 號議定第 21、22 條，已於 2025-07-01 被第 151/2025/NĐ-CP 號議定廢止，現行天數改由後續法令與各地行政程序規定，本文未納入，請以送件時登記機關的公告為準。實務上不宜把「50 天」當成拿證日期，任何「幾個月內一定拿證」的口頭說法都不能當真，以合約條款為準。

二手屋：過戶後怎麼換發？

二手成屋買賣，原則上賣方要有權狀，期房買賣才是例外（住宅法第 160 條第 1 款 a 點、第 2 款 a 點）。買賣合約須經公證或認證，合約自公證或認證完成時生效（住宅法第 164 條第 1 款）。

完成買賣後，要向登記機關辦理「變動登記」：土地法第 133 條第 1 款 a 點把轉讓、贈與、繼承列為變動登記事由，第 3 款要求在變動發生後 30 天內辦理。登記機關會在原權狀上加註變更，或在申請人有需要時核發新證（第 133 條第 2 款）；原證已沒有空白欄位可加註、或權利人要求時，就核發新證（第 101/2024 號議定第 23 條第 6 款，2024-08-01 生效）。所以二手過戶不一定換一本新證，也可能是在舊證上加註新屋主。

外國人買二手屋，只能向「已依法擁有房屋的外國人」購買（住宅法第 17 條第 2 款 c 點），不能向越南本地屋主購買成屋。過戶時的稅費要算進去：

• 登記費（lệ phí trước bạ）：房屋、土地為 0.5%（第 10/2022/NĐ-CP 號議定第 8 條第 1 款，2022-03-01 生效），由辦理所有權登記的人繳納（同議定第 4 條）。
• 權狀核發規費與審查費：由各省人民議會訂定，各省金額不同（規費法 Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13，2017-01-01 生效，附錄規費清單）。
• 賣方所得稅：非居民個人轉讓不動產，按轉讓價格課 2%（個人所得稅法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效，第 24 條第 1 款）。

地址提醒：2025-07-01 起越南廢除郡級、改為坊級，舊權狀上的地址可能還是舊郡名。過戶與核對文件時，請以現行坊名對照。

為什麼會拿不到或拖很久？

常見原因有四類：

1. 買在配額外或不在可售名單：超出外國人配額、或建案不在外國人可購名單內的交易，一律無效，也不會核發權狀，賣方要賠償買方損失（第 95/2024 號議定第 7 條第 3 款）。
2. 開發商的土地財務義務沒完成：不動產經營法第 14 條第 2 款 c 點把「開發商已繳清土地使用費、土地租金等土地相關財務義務」列為成屋出售條件之一。開發商欠繳時，買方的權狀程序可能因此卡住。
3. 買方自己的財務義務沒完成：權狀在完成財務義務後才核發（土地法第 135 條第 3 款）。
4. 開發商未在 50 天內送件：這是違反第 17 條第 3 款的義務。

買方有哪些保障？

• 尾款扣在手上：期房買賣在買方拿到權狀前，開發商收款不得超過合約金額的 95%，剩下的款項等權狀核發後才付（不動產經營法第 25 條第 3 款）。也就是說，合約價至少 5% 要等拿到證才付。
• 可以自己送件：法律允許買方自願自行辦理（第 16 條第 3 款、第 17 條第 3 款）。
• 遲延通報要負責：開發商、賣方或登記機關沒有及時通報、公布外國人購屋資訊而造成損害時，要負賠償責任（第 95/2024 號議定第 7 條第 4 款）。
• 銀行保證的範圍要看清楚：期房開發商在銷售前須取得銀行保證（bảo lãnh），但擔保的是「開發商沒有依約交屋」時對買方的財務責任（不動產經營法第 26 條第 1 款），不是權狀遲延。拿證的保障主要還是靠上面那 5% 尾款。

仍無進展時，可向地方主管機關陳情，或依合約爭議條款主張權利；建議先請越南當地律師審閱合約。

簽約前要確認的文件

• 建案在省人民委員會公布的「外國人可購建案名單」內（第 95/2024 號議定第 4 條第 3 款），且該棟外國人配額還有空間（同議定第 7 條第 1 款規定省級住房主管機關要公開各建案的外國人可購數量與已購數量）。
• 期房：開發商已取得土地使用權文件、建築許可，公寓已完成基礎驗收，並已取得省級主管機關確認「可出售」的書面答覆（不動產經營法第 24 條第 2、3、4 款），以及銀行保證（第 26 條第 1 款）。
• 成屋：建物已完成驗收、土地已有權利證書、開發商已完成土地財務義務（不動產經營法第 14 條第 2 款 b、c、d 點）。
• 自己的護照有效、有越南入境章。
• 合約寫明由誰送件、50 天期限、付款進度與「拿證前不超過 95%」的條款。
• 二手屋：看賣方權狀正本、屋主是否為外國人及剩餘期限、有無爭議或查封（住宅法第 160 條第 1 款 b、d 點），合約要公證。
• 拿到證後：核對姓名、護照號碼、建築面積與使用面積、建案名稱、持有期限。

重點整理

常見問題

交屋 50 天內就會拿到粉紅本嗎？

不會。50 天是開發商「送件」的期限（不動產經營法第 17 條第 3 款），之後還有財務義務核定與登記機關處理，權狀要在財務義務完成後才核發（土地法第 135 條第 3 款）。合約裡的付款條款與送件責任，比口頭承諾的拿證時間更值得看。

我的粉紅本是舊版，名稱和新版不一樣，要換嗎？

不用。土地法第 256 條第 3 款規定，2024-08-01 以前依舊法核發的證書仍然有效，不必換成新版；有需要才申請換發。

還沒拿到粉紅本可以轉賣嗎？

只能「轉讓購屋合約」，而且條件是開發商還沒送件申請權狀（不動產經營法第 50 條第 1 款 a 點、第 51 條第 1 款），開發商不得就合約轉讓收取任何費用（第 51 條第 2 款）。一旦送件，就要等拿到權狀後，再以一般買賣方式辦理。

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資料來源

1. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效；合併版 79/VBHN-VPQH 2026），第 9、17、18、19、20、39、160、164 條
2. 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（2024-08-01 生效；合併版 44/VBHN-VPQH 2026），第 3、133、135、256 條
3. 不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效；合併版 06/VBHN-VPQH 2025），第 14、16、17、24、25、26、50、51 條
4. 第 95/2024/NĐ-CP 號議定（住宅法施行細則，2024-08-01 生效；2026-02-09 經第 54/2026/NĐ-CP 號修正；合併版 21/VBHN-BXD 2026），第 3、4、6、7 條
5. 第 101/2024/NĐ-CP 號議定（土地登記與核發證書，2024-08-01 生效；合併版 51/VBHN-BNNMT 2026），第 21、22、23 條
6. 第 10/2022/NĐ-CP 號議定（登記費，2022-03-01 生效；合併版 33/VBHN-BTC 2025），第 4、8 條
7. 規費法 Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13（2017-01-01 生效；合併版 92/VBHN-VPQH 2026），附錄規費清單
8. 個人所得稅法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（2026-07-01 生效；合併版 112/VBHN-VPQH 2026），第 24 條