從台灣匯款到越南買房：合法路徑與要準備的文件

合法路徑是：買方本人從台灣把外幣電匯到自己的越南銀行帳戶，在越南換成越南盾，再轉帳到建商或賣方的銀行帳戶。越南住宅法第 21 條要求外國個人購屋款經在越南營業的信用機構支付，境內交易原則上也不得用外幣。台灣端，結匯達新台幣 50 萬元以上要填申報書。每張水單、換匯單、付款憑證都要留著，日後賣房匯回就靠它們證明資金來源。

越南法律對購屋款怎麼付有什麼規定？

買方這一端：住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，現行合併版 79/VBHN-VPQH）第 21 條第 2 款 c 點規定，外國個人所有權人要「透過在越南營業的信用機構、外國銀行分行」支付購屋或租購款項（Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam）。「信用機構」就是越南法上的銀行。

收款這一端：不動產經營法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 48 條第 2 款規定，建案開發商與不動產企業要透過在越南信用機構或外國銀行分行開立的帳戶，收取客戶依合約支付的款項。也就是建商要用公司帳戶收錢，不是由業務人員代收。

違規有罰則。第 339/2026 號議定（Nghị định 339/2026/NĐ-CP，2026-08-26 生效，取代第 16/2022 號議定）第 54 條第 3 款 c 點，外國個人屋主「未透過信用機構、外國銀行分行」支付購屋款，處 3,000 萬到 5,000 萬越南盾罰鍰（依同議定第 5 條第 4 款 b 點，這是對個人的罰鍰額度）；同條第 4 款 d 點並要求，還沒付清的部分必須改依規定付款。

為什麼要換成越南盾？可以直接付美元嗎？

原則上不行。越南《外匯條例》（Pháp lệnh Ngoại hối）第 22 條經第 06/2013/UBTVQH13 號條例修正（2014-01-01 生效）後規定：在越南境內，居民與非居民的一切交易、付款、標價、廣告、報價、定價、合約與協議記價，都不得以外匯進行，除非屬於越南國家銀行（央行）規定允許的情形。所以越南的購屋合約以越南盾記價、以越南盾付款。

實務上，匯率風險在買方身上：合約金額是越南盾，每一期換匯當天的匯率都會影響你實際花掉的台幣。

外國人在越南開戶要準備什麼？

依央行第 17/2024/TT-NHNN 號通知（2024-07-01 生效）第 12 條第 2 款 c 點，經第 25/2025/TT-NHNN 號通知修正（2025-08-31 生效）後，外國人開立支付帳戶要提出護照或外國主管機關核發、能證明身分的文件；屬於「在越南居住」的外國人，另外要附入境簽證、可替代簽證的文件，或免簽證的證明。這是法規列出的基本文件，各銀行可能再要求其他資料，以承辦銀行為準。

住在台灣的買家，在越南外匯法上通常是「非居民」：外匯條例第 4 條第 2 款 h 點（經 06/2013 號條例修正）規定，獲准在越南居住 12 個月以上的外國人才算居民，旅遊、就醫、讀書的外國人不論停留多久都不算。

非居民個人的兩種帳戶，依央行第 16/2014/TT-NHNN 號通知（2014-09-15 生效）：

• 外幣帳戶（第 6 條）：收入項目包括「從國外匯入的外幣」；支出項目包括「把外幣賣給信用機構」。
• 越南盾帳戶（第 7 條）：收入項目包括「把外幣賣給信用機構所得」；支出項目包括「在越南付款或提領現金使用」，以及「向信用機構買外幣以匯往國外」。

兩條接起來就是：國外匯入外幣 → 外幣帳戶 → 賣給銀行換越南盾 → 越南盾帳戶 → 付款給建商。第 16/2014 號通知之後有修正，本文引的是政府公報原始條文，第 6、7 條現行文字請向承辦銀行確認。

台灣端：匯出時要申報什麼？

台灣的規定在《管理外匯條例》第 6 條之 1：新台幣 50 萬元以上的等值外匯收支或交易，應依規定申報；申報辦法由中央銀行訂定，也就是《外匯收支或交易申報辦法》（最近一次修正 2022-12-26，2023-01-01 施行）。重點如下：

• 誰要申報：辦法第 2 條，新台幣 50 萬元以上等值外匯收支或交易的資金所有者或需求者是「申報義務人」，要依合約等證明文件誠實填寫申報書，經由銀行向中央銀行申報。第 3 條的「個人」指年滿 18 歲、領有國民身分證（或一年以上居留證）的自然人。
• 一般情形：辦法第 4 條第 1 項第 3 款，個人每年累積結購或結售金額未超過等值 500 萬美元的匯款，填妥申報書後就可以直接辦理結匯。
• 單筆金額大：辦法第 5 條第 2 款，個人每筆結匯達等值 50 萬美元以上，要檢附合約或其他證明文件，經銀行確認與申報書相符後才能結匯。買房時，越南購屋合約與付款通知就是這份文件。
• 年度累積很大：辦法第 6 條第 1 項第 1 款，個人每年累積結購超過等值 500 萬美元的必要性匯款，要經由銀行向中央銀行申請核准。
• 用現成的外幣存款匯出：辦法第 14 條，沒有辦理新台幣結匯的外匯收支，以銀行開立的其他交易憑證視同申報書。

申報要據實。《管理外匯條例》第 20 條第 1 項，故意不申報或申報不實，處新台幣 3 萬元以上 60 萬元以下罰鍰。匯款性質照實際用途填，不確定時請櫃台輔導。

匯款買房的流程怎麼走？

預售屋的付款比例有法定上限。不動產經營法第 25 條：頭期款連同訂金不超過合約價 30%，交屋前合計不超過 70%（賣方是外資經濟組織時為 50%）；買方還沒拿到權狀前，賣方收款不得超過 95%。

要準備與保留哪些文件？

• 台灣端：身分證、護照；每筆匯出水單與 SWIFT 電文；申報書或銀行交易憑證；單筆達 50 萬美元以上時附給銀行的越南合約與付款通知。
• 越南端：開戶文件；外幣入帳紀錄與每次換匯憑證；購屋合約；每期轉帳憑證與賣方收據或發票；交屋紀錄與粉紅本（Giấy chứng nhận，越南的房屋權狀）。

這些文件要「同一個名字串到底」：台灣匯款人、越南帳戶戶名、合約買方、粉紅本所有權人，建議都是同一人，中間換了人，日後證明資金來源就要多一層說明。

常見錯誤有哪些？

一、把房款匯進業務員、仲介或「代收公司」的個人帳戶。 不動產經營法第 48 條第 2 款要求建商用自己的銀行帳戶收款。戶名和合約賣方不一致時先停下來，直接向建商總公司核對。

二、付現金，或帶現金到越南付款。 購屋款不經信用機構支付，就是第 339/2026 號議定第 54 條第 3 款 c 點的違規。越南洗錢防制法（Luật Phòng, chống rửa tiền 14/2022/QH15，2023-03-01 生效）第 3 條第 3 款的「應申報大額交易」，指一天內一次或多次、合計達門檻的現金交易，門檻依總理第 11/2023/QĐ-TTg 號決定第 3 條為 4 億越南盾以上（2023-12-01 生效）。帶進越南的外幣現金要存入帳戶，依第 16/2014 號通知第 6 條第 1 款 b 點還要有口岸海關確認。

三、用家人或朋友的帳戶匯款。 越南的銀行依每筆交易「實際、合理的需求」審核文件（第 70/2014/NĐ-CP 號議定第 7 條第 4 款，2014-09-05 生效），匯款人不是買方本人就要多一層說明；台灣端是否涉及贈與稅，請先問會計師。

四、拆成很多小筆想避開申報。 個人結匯要計入年度累積金額，拆筆不會讓申報義務消失。

五、合約寫美元，或直接付美元給賣方。 這和外匯條例第 22 條的原則衝突，除非屬於央行允許的例外。

日後賣房，錢要怎麼匯回？

現在保留的憑證，就是為了這一步。第 70/2014 號議定第 7 條第 3 款規定，非居民與屬於居民的外國人，帳戶上的外幣或合法外幣收入可以匯出境外；合法的越南盾收入，可以向銀行買外幣後匯出。銀行依同條第 4 款審核文件，你要拿得出匯入紀錄、付款紀錄、賣房合約、價金入帳紀錄與繳稅憑證。

賣房的稅要先處理。越南新個人所得稅法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 24 條，非居民個人轉讓不動產，所得稅＝轉讓價 × 2%。匯回的完整流程，見〈越南房子賣掉後，錢怎麼合法匯回台灣？〉。

重點整理

常見問題

我用台灣外幣帳戶裡現成的美元匯出，還要申報嗎？

不用另外辦新台幣結匯，但一樣有紀錄：依申報辦法第 14 條，銀行開立的交易憑證視同申報書。請把它和水單一起保存。

一定要本人到越南開戶嗎？

法規只列出開戶要提出的身分文件（第 17/2024 號通知第 12 條），沒有寫一律要本人臨櫃；能不能遠端開戶由各銀行決定，出發前先向銀行確認。

越南銀行要我補資金來源資料，是不是哪裡有問題？

不一定。第 19/2023/NĐ-CP 號議定第 6 條第 1 款 b 點規定，客戶沒有帳戶，或帳戶連續 6 個月沒有交易，一天內存、提或轉帳合計 4 億越南盾（或等值外幣）以上時，銀行要做客戶身分識別。大筆購屋款被要求說明來源是正常程序，備妥台灣匯出水單與購屋合約即可。

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資料來源

1. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（現行合併版 79/VBHN-VPQH），2024-08-01 生效，第 21 條
2. 不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效，第 25、48 條
3. 第 339/2026/NĐ-CP 號議定（營建、住宅、不動產經營行政處罰），2026-08-26 生效，第 5、54 條
4. 第 06/2013/UBTVQH13 號條例（修正外匯條例），2014-01-01 生效，修正第 4、22 條。越南政府公報 https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/phap-lenh-so-06-2013-ubtvqh13-1738/1764.htm
5. 第 70/2014/NĐ-CP 號議定（外匯條例施行細則），2014-09-05 生效，第 7 條。越南政府公報 https://congbao.chinhphu.vn/noi-dung-van-ban-so-70-2014-nd-cp-3694
6. 越南國家銀行第 16/2014/TT-NHNN 號通知（外幣帳戶與越南盾帳戶之使用），2014-09-15 生效，第 6、7 條。越南政府公報 https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/thong-tu-so-16-2014-tt-nhnn-12392.htm
7. 越南國家銀行第 17/2024/TT-NHNN 號通知（支付帳戶開立與使用），2024-07-01 生效，第 12 條；第 25/2025/TT-NHNN 號通知修正，2025-08-31 生效。越南政府公報 https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/thong-tu-so-17-2024-tt-nhnn-42189.htm 、https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/thong-tu-so-25-2025-tt-nhnn-46158.htm
8. 洗錢防制法 Luật Phòng, chống rửa tiền 14/2022/QH15，2023-03-01 生效，第 3 條
9. 總理第 11/2023/QĐ-TTg 號決定（應申報大額交易門檻），2023-12-01 生效，第 3 條
10. 第 19/2023/NĐ-CP 號議定（洗錢防制法施行細則），第 6 條
11. 個人所得稅法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效，第 24 條
12. 管理外匯條例（2009-04-29 修正），第 6 條之 1、第 20 條。全國法規資料庫 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0380026
13. 外匯收支或交易申報辦法（中央銀行，2022-12-26 修正，2023-01-01 施行），第 2 到 6 條、第 14 條。全國法規資料庫 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0450009