合法路径是：买方本人把本来就在境外、来源合法的外币资金，电汇到自己的越南银行账户，在越南换成越南盾，再转账到开发商或卖方的银行账户。越南住宅法第 21 条要求外国个人购房款经在越南营业的信用机构支付，境内交易原则上也不得用外币。中国大陆读者要先知道一件事：依国家外汇管理局的规定，境内个人购汇不得用于境外买房，所以资金必须是本来就在境外的合法资金（如境外工作收入、港澳或海外账户资产），或企业依对外直接投资程序经外汇局核准的投资，具体以银行与外汇局审核为准；港澳及新马读者不受大陆个人外汇管理约束，以当地规定为准。每张汇款凭证、换汇单、付款凭证都要留着，日后卖房汇回就靠它们证明资金来源。
越南法律对购房款怎么付有什么规定？
买方这一端：住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，现行合并版 79/VBHN-VPQH）第 21 条第 2 款 c 点规定，外国个人所有权人要“通过在越南营业的信用机构、外国银行分行”支付购房或租购款项（Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam）。“信用机构”就是越南法上的银行。
收款这一端：不动产经营法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 48 条第 2 款规定，楼盘开发商与不动产企业要通过在越南信用机构或外国银行分行开立的账户，收取客户依合同支付的款项。也就是开发商要用公司账户收钱，不是由销售人员代收。
违规有罚则。第 339/2026 号议定（Nghị định 339/2026/NĐ-CP，2026-08-26 生效，取代第 16/2022 号议定）第 54 条第 3 款 c 点，外国个人业主“未通过信用机构、外国银行分行”支付购房款，处 3,000 万到 5,000 万越南盾罚款（依同议定第 5 条第 4 款 b 点，这是对个人的罚款额度）；同条第 4 款 d 点并要求，还没付清的部分必须改依规定付款。
为什么要换成越南盾？可以直接付美元吗？
原则上不行。越南《外汇条例》（Pháp lệnh Ngoại hối）第 22 条经第 06/2013/UBTVQH13 号条例修正（2014-01-01 生效）后规定：在越南境内，居民与非居民的一切交易、付款、标价、广告、报价、定价、合同与协议计价，都不得以外汇进行，除非属于越南国家银行规定允许的情形。所以越南的购房合同以越南盾计价、以越南盾付款。
实务上，汇率风险在买方身上：合同金额是越南盾，每一期换汇当天的汇率都会影响你实际花掉的美元或人民币金额。
外国人在越南开户要准备什么？
依越南国家银行第 17/2024/TT-NHNN 号通知（2024-07-01 生效）第 12 条第 2 款 c 点，经第 25/2025/TT-NHNN 号通知修正（2025-08-31 生效）后，外国人开立支付账户要提出护照或外国主管机关核发、能证明身份的文件；属于“在越南居住”的外国人，另外要附入境签证、可替代签证的文件，或免签证的证明。大陆公民须持有效签证或电子签证入境越南。这是法规列出的基本文件，各银行可能再要求其他材料，以承办银行为准。
住在中国大陆的买家，在越南外汇法上通常是“非居民”：外汇条例第 4 条第 2 款 h 点（经 06/2013 号条例修正）规定，获准在越南居住 12 个月以上的外国人才算居民，旅游、就医、读书的外国人不论停留多久都不算。
非居民个人的两种账户，依越南国家银行第 16/2014/TT-NHNN 号通知（2014-09-15 生效）：
- 外币账户（第 6 条）：收入项目包括“从国外汇入的外币”；支出项目包括“把外币卖给信用机构”。
- 越南盾账户（第 7 条）：收入项目包括“把外币卖给信用机构所得”；支出项目包括“在越南付款或提取现金使用”，以及“向信用机构购买外币以汇往国外”。
两条接起来就是：国外汇入外币 → 外币账户 → 卖给银行换越南盾 → 越南盾账户 → 付款给开发商。第 16/2014 号通知之后有修正，本文引的是政府公报原始条文，第 6、7 条现行文本请向承办银行确认。
大陆端：买房的钱从哪里来，规则是什么？
这一段只写规则本身，不提供任何绕开规则的做法。
- 个人购汇不能用来买境外房产。 依《个人外汇管理办法》（中国人民银行令〔2006〕第 3 号）及其实施细则，境内个人购汇与结汇实行年度便利化额度管理，额度为每人每年等值 5 万美元；国家外汇管理局并明确，境内个人购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。也就是说，在大陆用人民币换成美元汇到越南买房，不属于银行可以办理的用途。
- 可以用的资金是什么。 本来就在境外、来源合法的资金，例如境外工作收入、长期存放在港澳或海外账户的资产；或者以企业名义、依对外直接投资程序经外汇局核准后购汇或以自有外汇汇出的投资（办法第十六条）。这类资金汇入越南时，越南银行仍会按“实际、合理的需求”审核来源材料。
- “六不得”与后果。 办理购汇时须填写《个人购汇申请书》，并承诺不虚假申报、不提供不实证明材料、不出借或借用他人额度分拆购汇、不参与洗钱逃税地下钱庄等。办法第七条也规定不得以分拆等方式逃避限额监管。对存在违规行为的个人，外汇管理机关依法列入“关注名单”，列入当年及之后连续 2 年不享有个人便利化额度；违反规定办理购汇的，依《外汇管理条例》予以行政处罚，并依法移送反洗钱调查，相关信息纳入个人征信记录。
- 以银行与外汇局审核为准。 本文只能说明规则框架；每个人的资金来源不同，请在汇款前向开户银行与所在地外汇局确认可行性与所需材料。
港澳居民及新加坡、马来西亚读者不受大陆个人外汇管理约束，资金汇出以当地规定为准。
汇款买房的流程怎么走？
| 步骤 | 在哪里 | 要做的事 | 要留下的凭证 |
|---|---|---|---|
| 1 | 签约前 | 确认楼盘可卖给外国人、配额有剩；核对收款账户户名就是合同卖方 | 合同上的收款账户信息 |
| 2 | 越南 | 本人带护照与签证开外币账户与越南盾账户 | 开户文件 |
| 3 | 境外资金所在地 | 从本人境外账户电汇到自己的越南外币账户；资金须为本来就在境外的合法资金 | 汇款凭证、SWIFT 电文、资金来源证明 |
| 4 | 越南 | 外币入账后卖给银行换越南盾 | 换汇凭证 |
| 5 | 越南 | 从越南盾账户转账到卖方账户 | 转账凭证、收据或发票 |
| 6 | 每一期 | 期房每期重复步骤 3 到 5 | 每期一套凭证 |
| 7 | 交房后 | 拿到粉红本后，把凭证按期别整理成一份文件 | 整份付款文件 |
期房的付款比例有法定上限。不动产经营法第 25 条：首付款连同定金不超过合同价 30%，交房前合计不超过 70%（卖方是外资经济组织时为 50%）；买方还没拿到产权证书前，卖方收款不得超过 95%。
要准备与保留哪些材料？
- 境外汇出端：身份证件、护照；每笔汇出的汇款凭证与 SWIFT 电文；能说明资金本来就在境外且来源合法的材料（如境外收入证明、账户历史记录）；银行要求时提供越南购房合同与付款通知。
- 越南端：开户文件；外币入账记录与每次换汇凭证；购房合同；每期转账凭证与卖方收据或发票；交房记录与粉红本（Giấy chứng nhận，越南的房屋产权证书）。
这些材料要“同一个名字串到底”：境外汇款人、越南账户户名、合同买方、粉红本所有权人，建议都是同一人，中间换了人，日后证明资金来源就要多一层说明，卖房后汇回大陆办理结汇核准时也会被要求解释。
常见错误有哪些？
一、把房款汇进销售人员、中介或“代收公司”的个人账户。 不动产经营法第 48 条第 2 款要求开发商用自己的银行账户收款。户名和合同卖方不一致时先停下来，直接向开发商总公司核对。
二、付现金，或带现金到越南付款。 购房款不经信用机构支付，就是第 339/2026 号议定第 54 条第 3 款 c 点的违规。越南反洗钱法（Luật Phòng, chống rửa tiền 14/2022/QH15，2023-03-01 生效）第 3 条第 3 款的“应申报大额交易”，指一天内一次或多次、合计达门槛的现金交易，门槛依总理第 11/2023/QĐ-TTg 号决定第 3 条为 4 亿越南盾以上（2023-12-01 生效）。带进越南的外币现金要存入账户，依第 16/2014 号通知第 6 条第 1 款 b 点还要有口岸海关确认。
三、用家人或朋友的账户、额度汇款。 越南的银行依每笔交易“实际、合理的需求”审核材料（第 70/2014/NĐ-CP 号议定第 7 条第 4 款，2014-09-05 生效），汇款人不是买方本人就要多一层说明；大陆端，出借或借用他人额度分拆购汇是外汇管理明文禁止的行为，会被列入关注名单。
四、把一笔钱拆成很多小笔。 《个人外汇管理办法》第七条明文禁止以分拆等方式逃避限额监管；而且购汇用途本身就不得是境外买房，拆笔不会改变用途的性质。
五、合同写美元，或直接付美元给卖方。 这和越南外汇条例第 22 条的原则冲突，除非属于越南国家银行允许的例外。
日后卖房，钱要怎么汇回？
现在保留的凭证，就是为了这一步。第 70/2014 号议定第 7 条第 3 款规定，非居民与属于居民的外国人，账户上的外币或合法外币收入可以汇出境外；合法的越南盾收入，可以向银行购买外币后汇出。银行依同条第 4 款审核材料，你要拿得出汇入记录、付款记录、卖房合同、房款入账记录与缴税凭证。
卖房的税要先处理。越南新个人所得税法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 24 条，非居民个人转让不动产，所得税＝转让价 × 2%。钱回到大陆后，收汇没有限额，但结汇属于境外合法资本项目收入、须经外汇局核准，并要按境外财产转让所得申报个税。汇回的完整流程，见〈越南房子卖掉后，钱怎么合法汇回中国大陆？〉。
重点整理
| 项目 | 规定 | 出处 |
|---|---|---|
| 付款渠道 | 外国个人购房款要通过在越南营业的信用机构支付 | 住宅法第 21 条第 2 款 c 点 |
| 收款账户 | 开发商、不动产企业用自己在银行开的账户收款 | 不动产经营法第 48 条第 2 款 |
| 违规罚款 | 未经信用机构付款，罚 3,000 万到 5,000 万越南盾，未付部分改依规定付款 | 第 339/2026 号议定第 54 条 |
| 币种 | 境内交易、合同计价原则上不得用外汇 | 越南外汇条例第 22 条 |
| 账户路径 | 汇入外币 → 卖给银行 → 越南盾账户付款 | 第 16/2014 号通知第 6、7 条 |
| 大陆购汇用途 | 个人购汇不得用于境外买房等尚未开放的资本项目 | 国家外汇管理局《个人外汇业务服务小贴士》；《个人购汇申请书》 |
| 大陆可用资金 | 本来就在境外的合法资金，或经外汇局核准的对外直接投资 | 《个人外汇管理办法》第十六条 |
| 大陆违规后果 | 列入关注名单、当年及之后连续 2 年不享有便利化额度；行政处罚、纳入征信 | 《个人购汇申请书》；《个人外汇管理办法》第七条 |
| 日后汇回 | 合法越南盾收入可购买外币汇出，银行逐笔审核材料 | 第 70/2014 号议定第 7 条 |
常见问题
我在境外账户里本来就有美元，可以直接汇到越南买房吗？
可以，这正是规则允许的情形：资金本来就在境外、来源合法。越南银行入账时仍可能要求说明资金来源，请保留境外账户的收入与资金记录。若资金在大陆境内，则不能通过个人购汇换成外币汇出买房，这一点没有例外。
一定要本人到越南开户吗？
法规只列出开户要提出的身份文件（第 17/2024 号通知第 12 条），没有写一律要本人临柜；能不能远程开户由各银行决定，出发前先向银行确认。
越南银行要我补资金来源材料，是不是哪里有问题？
不一定。第 19/2023/NĐ-CP 号议定第 6 条第 1 款 b 点规定，客户没有账户，或账户连续 6 个月没有交易，一天内存、提或转账合计 4 亿越南盾（或等值外币）以上时，银行要做客户身份识别。大笔购房款被要求说明来源是正常流程，备妥境外汇出的汇款凭证与购房合同即可。
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数据源
- 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（现行合并版 79/VBHN-VPQH），2024-08-01 生效，第 21 条
- 不动产经营法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效，第 25、48 条
- 第 339/2026/NĐ-CP 号议定（建设、住房、不动产经营行政处罚），2026-08-26 生效，第 5、54 条
- 第 06/2013/UBTVQH13 号条例（修正外汇条例），2014-01-01 生效，修正第 4、22 条。越南政府公报 https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/phap-lenh-so-06-2013-ubtvqh13-1738/1764.htm
- 第 70/2014/NĐ-CP 号议定（外汇条例施行细则），2014-09-05 生效，第 7 条。越南政府公报 https://congbao.chinhphu.vn/noi-dung-van-ban-so-70-2014-nd-cp-3694
- 越南国家银行第 16/2014/TT-NHNN 号通知（外币账户与越南盾账户之使用），2014-09-15 生效，第 6、7 条。越南政府公报 https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/thong-tu-so-16-2014-tt-nhnn-12392.htm
- 越南国家银行第 17/2024/TT-NHNN 号通知（支付账户开立与使用），2024-07-01 生效，第 12 条；第 25/2025/TT-NHNN 号通知修正，2025-08-31 生效。越南政府公报 https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/thong-tu-so-17-2024-tt-nhnn-42189.htm 、https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/thong-tu-so-25-2025-tt-nhnn-46158.htm
- 反洗钱法 Luật Phòng, chống rửa tiền 14/2022/QH15，2023-03-01 生效，第 3 条
- 总理第 11/2023/QĐ-TTg 号决定（应申报大额交易门槛），2023-12-01 生效，第 3 条
- 第 19/2023/NĐ-CP 号议定（反洗钱法施行细则），第 6 条
- 个人所得税法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效，第 24 条
- 《个人外汇管理办法》（中国人民银行令〔2006〕第 3 号，2007-02-01 施行）第七、九、十六、十九条；《个人外汇管理办法实施细则》（汇发〔2007〕1 号）第二、十二条
- 国家外汇管理局厦门市分局《个人外汇业务服务小贴士》（2021-10-22，含《个人购汇申请书》样式）
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
广告稿签章经纪人：陈宜君（经纪人证号 (109)金县字第000057号）
经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
