越南公寓持有成本有哪些？管理费、维护基金与税

在越南持有一套公寓，成本可以分成三层。一是交房前一次缴清的“公寓维护基金”，向开发商购房时为房价的 2%，依住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 152 条由买方缴纳。二是交房后每个月的管理费，以室内使用面积每平方米计价，金额由买卖合同或业主大会决定，胡志明市政府另订参考框架。三是每年的非农业土地使用税，以及出租后才会发生的租金所得税、代租代管费、保险与空置期间的固定开销。下面逐项说明法源、谁付、何时付，最后附一张可以自己填数字的估算框架。

一次性：2% 公寓维护基金

由谁缴、缴多少

住宅法第 152 条第 1 款规定，向开发商购买公寓的买方，须缴纳相当于“公寓价值 2%”的维护基金（kinh phí bảo trì）。这笔钱与房价分开计算，并且要在买卖合同中写明。依第 96/2024/NĐ-CP 号议定（2024-08-01 生效）附录 I 的公寓买卖合同范本，维护基金按“不含税售价”的 2% 计算，也就是不以含增值税的总价为基数。

开发商保留未售出的户数，依第 152 条第 2 款由开发商自己缴 2%，以该楼交房时单价最贵一户的售价计算，所以没卖掉的户数也要分摊公共维修。

什么时候缴

第 153 条第 1 款 b 点规定：买方在“接收交房之前”，要把维护基金存入合同载明的银行专户，并把缴款证明交给开发商；没有缴，开发商不得交房。签约时就要把它列进资金计划。

钱放在哪里、用在哪里

这笔钱不是缴给国库的税。开发商必须在签约前开立专户，业主大会选出的业主委员会（Ban quản trị，下称业委会）经主管机关认可后，开发商要把基金连同利息移交给业委会（第 153 条第 2 款）。第 155 条第 1 款限定这笔钱只能用于公共部分设备的维修与更换，不能拿去付日常管理开销。

要留意第 155 条第 3 款：基金用完之后，所有权人要依维修计划或突发维修再出钱。所以“2% 缴完就没事”并不正确，楼龄越高越要看业委会的财务报告。

买二手公寓时，请卖方出示当初的维护基金缴款证明，并写进合同。

每月：管理费的法源与胡志明市行情

法律怎么规定

管理费在法条上叫“公寓管理运营服务价格”（giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư），规定在住宅法第 151 条：

• 计价方式：以越南盾计，按每平方米“使用面积”收取（第 151 条第 2 款）。使用面积依第 143 条按内墙净尺寸（thông thủy）计算，包含阳台。
• 不含哪些项目：管理费不包括火灾爆炸保险、维护基金、停车费、水电燃料、电视通信、业委会酬劳，以及住户自用的其他服务（第 151 条第 2 款）。账单上这些项目通常另列。
• 谁决定金额：业主大会尚未召开前，依买卖合同约定；召开后，由管理公司与业主大会协商决定（第 151 条第 3 款）。
• 政府框架：省级人民委员会要公告管理费价格框架，对非公有公寓是“协商时的参考”，双方谈不拢或发生争议时才适用框架内的价格（第 151 条第 7 款）。

依合同范本，买方从交房日起就要开始按月付管理费。管理费按面积计，条文没有规定空置房可以减收，有没有减免要看各楼的管理规约。

胡志明市的框架与实际收费

胡志明市人民委员会的第 86/2024/QĐ-UBND 号决定（2024-10-21）订出的框架是：有电梯的公寓每月每平方米 1,800 到 7,000 越南盾，无电梯的公寓 600 到 3,500 越南盾（VnEconomy，2024-10-29 报道）。这个框架主要适用于公有公寓，对一般商业楼盘只是参考。

实际收费落差很大。越南之声 VOV 在 2026-08-12 的报道中举了三个胡志明市案例：Chương Dương Home 管理费每平方米 5,500 盾、Carina 约 7,700 盾、Sunrise Riverside 一户 71 平方米每月约 88 万盾，换算超过 12,000 盾。报道也指出，高于框架的金额若已在合同或业主大会中约定，不能直接认定违规。

结论是：管理费依楼盘而异，没有全市统一价。签约前请索取管理规约（quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư）与目前单价，并问清楚停车费。对管理费有争议时，依第 140/2025/NĐ-CP 号议定第 15 条，由社级（cấp xã）人民委员会处理。

每年：非农业土地使用税适用公寓吗？

适用。越南没有针对建筑物本身的年度房产税，但公寓所在的土地属于住宅用地，要缴非农业土地使用税（thuế sử dụng đất phi nông nghiệp）。

依非农业土地使用税法（Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12）第 6 条第 2 款 b 点，公寓的计税面积是“分摊系数 × 你的室内面积”，分摊系数＝楼栋建筑占地面积 ÷ 全体住户室内面积总和；有地下室的楼栋，各户使用的地下室面积以 50% 并入计算。第 7 条第 3 款规定，公寓用地税率为 0.03%。每平方米土地价格依地价表，并以五年为一期维持稳定（第 6 条第 3 款，经土地法 31/2024/QH15 第 249 条修正）。

实际金额取决于地价表与分摊系数，以税务机关的缴款通知为准。

出租时：租金税与事前通报

外国个人把公寓出租前，依住宅法第 21 条第 2 款 a 点，必须先以书面通报住房主管机关，并依法缴纳租金所得税。2025-07-01 越南改为两级地方政府后，受理这份通报的是社级人民委员会（第 140/2025/NĐ-CP 号议定第 9 条）。

税的部分，新《个人所得税法》（109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 7 条第 4 款规定：居民个人出租不动产，就超过政府所定年营收门槛的部分课 5%。多数住在中国大陆或境外的业主，在越南税法上属于非居民，适用第 20 条“营收 × 税率”，条文列出服务类 5%、其他经营 2%，但没有把出租不动产单独列名，签约前要向税务机关或会计师确认。门槛金额、增值税与申报期限，请看〈越南买房、卖房、出租要缴哪些税费〉。

人在大陆的业主还有一层：越南租金属于来源于中国境外的财产租赁所得，回到大陆要按 20% 的比例税率单独计算个人所得税，越南已缴的税可以在限额内抵免，申报期是次年 3 月 1 日至 6 月 30 日。详细口径见〈越南代管费怎么算？空租、修缮与租约税务〉。

保险、水电与空置期间的成本

• 保险：住宅法第 128 条第 1 款鼓励业主投保；属于消防法规列管的火灾爆炸危险场所者，必须投保强制火灾爆炸保险。楼栋层级的这笔保费不在管理费里（第 151 条第 2 款），可能另行分摊。室内装修与家具要不要另外投保，由业主自己决定。
• 水电、燃气、网络：合同范本写明由买方直接付给供应商；出租期间由谁负担，租约要写清楚。
• 空置期间：没有租客时，管理费、停车位月费（若保留车位）、网络月租与基本电费照样发生，这些都是业主自己的支出。估算时建议把一年的空置月数当成一个变量，而不是假设全年出租。
• 修缮：空调、热水器、家电属于室内专有部分，不能动用 2% 维护基金。

委托代租代管的费用

人在大陆或境外的业主多半会委托代租代管。以 FTT 的收费为例：

• 代租服务费：成功出租、签订租约后收一个月租金；找不到租客不收费。
• 代管费：有租客入住期间，每月收月租金的 10%，从租金中扣除后汇给业主；空置期间不收。
• 小额维修：每次约 50 美元以下由我们协调处理，超过要先经业主确认。

代管费与空租、修缮的细节，请看〈越南代管费怎么算？空租、修缮与租约税务〉。

估算框架（只列项目，不代填数字）

下表只列出要估算的项目与计算基础，数字请依你看中的楼盘、合同与实际租约填入。本文不提供回报率结论；市场上的租金回报率数字请看〈越南收租划算吗？〉一文，那里引用的都是机构公布的毛回报，未扣税费与空置。

项目	频率	计算基础	依据	你的数字
公寓维护基金	一次（交房前）	不含税售价 × 2%	住宅法第 152、153 条
管理费	每月	单价 × 使用面积	住宅法第 151 条；买卖合同、管理规约
停车费	每月	依车种、车位	管理规约
非农业土地使用税	每年	分摊面积 × 地价 × 0.03%	税法 48/2010/QH12 第 6、7 条
保险	每年	保单条件	住宅法第 128 条
水电网络基本费	空置月份	实际账单	供应商
越南租金所得税	依申报期	居民：超过门槛部分 × 5%；非居民：待确认	个人所得税法第 7、20 条
代租服务费	每次新租约	一个月租金	FTT 收费表
代管费	有租客的月份	月租 × 10%	FTT 收费表
室内修缮预备	每年	自订	—
空置月数	每年	自订	—

重点整理

成本	谁付	何时	重点
2% 维护基金	向开发商购房的买方	交房前	存入专户，日后移交业委会；用完要再缴
管理费	业主	交房起每月	按使用面积计；胡志明市框架是参考，依楼盘而异
非农业土地使用税	业主	每年	公寓适用，税率 0.03%，按分摊面积计
租金所得税	出租人	依申报期	越南：居民 5%（超过门槛部分），非居民适用类别待确认；大陆：财产租赁所得 20%，越南已缴税可抵免
代租代管费	委托的业主	成交时／每月	一个月租金；月租 10%，空置不收

常见问题

维护基金 2% 是含在房价里，还是另外付？

依住宅法第 152 条第 1 款，它与房价分开计算，但要写进买卖合同。看合同时请找“kinh phí bảo trì”这一行，确认是按不含税售价的 2% 计算，以及缴款的银行专户信息。

房子空着没出租，还要缴管理费吗？

要。管理费按使用面积计，交房后就开始收，法条没有空置减收的规定。少数楼栋的管理规约可能另有安排，以规约为准。

外国人持有公寓，每年要缴房产税吗？

越南没有针对建筑物的年度房产税，但公寓的土地部分要缴非农业土地使用税，税率 0.03%，按分摊后的土地面积计算。外国业主依住宅法第 21 条，与越南公民负同样的业主义务。

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数据源

1. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（合并版），第 21、128、143、151、152、153、155 条，2024-08-01 生效
2. 第 96/2024/NĐ-CP 号议定（不动产经营法施行细则）附录 I 公寓买卖合同范本，2024-08-01 生效
3. 第 140/2025/NĐ-CP 号议定（两级地方政府权限划分）第 9、15 条，2025-07-01 生效
4. 个人所得税法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（合并版），第 7、20 条，2026-07-01 生效
5. 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（合并版）第 249 条
6. 非农业土地使用税法 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12，第 6、7 条，https://caselaw.vn/van-ban-phap-luat/115824-luat-thue-su-dung-dat-phi-nong-nghiep-2010
7. VnEconomy，〈TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng〉，2024-10-29，https://vneconomy.vn/tp-hcm-phi-quan-ly-chung-cu-toi-da-7-000-dong-m2-thang.htm
8. VOV，〈Phí quản lý chung cư: Đắt, rẻ không chỉ ở đơn giá〉，2026-08-12，https://vov.vn/kinh-te/phi-quan-ly-chung-cu-dat-re-khong-chi-o-don-gia-post1322902.vov
9. FTT越南国际地产 代租代管收费结构（内部收费表）
10. 《中华人民共和国个人所得税法》第三、七、十三条；《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》（2020 年第 3 号）第一、二、七条