法律上可以，实务上很难。越南国家银行（NHNN）第 39/2016/TT-NHNN 号通知把“具外国国籍的个人”列为可以向越南银行借款的客户，住宅法也允许外国业主把房子抵押给在越南营业的信用机构。但同一份通知规定，住在越南的外国人，贷款期限不得超过他在越南获准居留的剩余期间；银行官网列出的材料，也多半要求工作许可、居留证明与在越收入。人住在中国大陆、收入在大陆的买家，越南端通常贷不到。大陆端也没有现成的路：大陆银行一般不受理以境外房产为标的的按揭贷款，而且境内个人购汇不得用于境外买房。我们的建议是：以本来就在境外的自备款规划，贷款只当备案。
越南法律怎么说：外国人可以向越南银行借钱吗
越南银行放款的母法是信用机构法（Luật Các tổ chức tín dụng 32/2024/QH15，2024-07-01 生效；现行合并版 100/VBHN-VPQH 含 2025-10-15 生效的 96/2025/QH15 修正）。这部法没有针对“外国人买房贷款”另设专章，而是订出所有放款共通的审核义务。第 102 条第 1 款规定，银行在决定授信前，必须要求客户提出证明财务能力、可行的资金使用方案与合法用途的材料。第 100 条第 2 款规定，利率与费用由银行与客户依法约定；第 102 条第 7 款规定，要不要设置担保也由双方约定。
具体的放款规则，由国家银行第 39/2016/TT-NHNN 号通知规定（2017-03-15 生效）。这份通知之后经 06/2023、10/2023、12/2024、52/2025 与 29/2026 等号通知修正，国家银行在 2026-06-30 公布了合并版 86/VBHN-NHNN，最新一次修正（29/2026/TT-NHNN）自 2026-08-15 生效。
和外国人直接相关的有三点：
- 外国人在可贷款客户之列：第 2 条第 3 款 b 点，借款客户包含“具越南国籍的个人、具外国国籍的个人”。
- 条件与越南人相同：第 7 条列出贷款条件，包括年满 18 岁且具完全民事行为能力、借款用途合法、有可行的资金使用方案、有还款的财务能力。
- 银行有权自己决定：第 3 条第 1 款规定，银行在放款上有自主权，并自行承担放款决定的责任。也就是说，符合条件不等于一定审批通过，银行可以依内部规范拒绝。
贷款期限被居留期限卡住
这是外国人贷款真正的门槛。不论贷款被归为生活需求类（通知第 31 条第 2 款）或经营类（第 28 条第 2 款），规定都一样：对居住在越南、具外国国籍的个人，贷款期限不得超过他在越南获准居留的剩余期间。
举例来说，如果居留许可只剩两年，贷款期限原则上就不能超过两年。房贷本来是靠拉长年限来降低每月还款，期限被压短，每期金额就会大幅提高，多数人的收入撑不起来。
至于人不住在越南的外国人，通知第 5 条第 2 款 đ 点说明，对“非居民”客户的放款与收回境外债务，要依国家银行另外订定的专门规定办理。我们没有取得该专门规定的原文，所以不在这里推论条件。实务上，请直接向承办银行确认它把你归为居民还是非居民。
实务上银行要看什么（银行公开信息，不是法律规定）
以下是越南银行官网上的公开说法，代表个别银行的做法，不是法律规定，各银行可以随时调整。列出来是为了说明门槛长什么样子，不是推荐特定银行。
- 越俄合资银行（VRB）官网房贷页面写明，越南人与外国人都可以申请；外国客户要提供有效护照、工作许可与在越居留证明，还款来源则以近 3 个月工资单或劳动合同等材料证明（2026-10-10 查阅）。
- 汇丰越南（HSBC Vietnam）官网房贷页面的申请资格，只列“越南个人或海外越南人”（2026-10-10 查阅）。换句话说，有些银行的房贷产品根本不对外国人开放。
把法律与实务放在一起看，越南端贷款比较可能成立的对象，是在越南工作、持有工作许可与居留证、工资进越南账户的外国人。人住中国大陆、收入在大陆的买家，通常不符合。
房子可以拿来抵押吗：住宅法的依据
可以，这一点法律写得比较清楚。住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）：
- 第 20 条第 2 款：符合资格的外国个人，对所拥有的住宅享有与越南公民相同的所有权人权利，但须遵守配额、年限等限制。
- 第 10 条第 1 款 d 点：所有权人的权利包含依法出售、赠与、出租、抵押住宅。
- 第 181 条第 2 款：个人业主可以把住宅抵押给在越南营业的信用机构。
- 第 183 条第 3 款：向开发商购买期房（nhà ở hình thành trong tương lai）的买方，可以把该期房抵押给在越南营业的信用机构，借款用于购买该房屋。
- 第 164 条第 1 款：住宅抵押合同必须经过公证或认证。
要注意的是，“房子可以抵押”只是让银行有担保品可用；银行肯不肯借，仍回到前面讲的信用机构法与第 39/2016 号通知的审核条件。
大陆端：一般没有这条路
大陆银行一般不受理以境外房产为标的的按揭贷款，以各银行规定为准；本文不列任何大陆贷款产品、利率或比例。
更先决的是外汇环节。依国家外汇管理局的说明，境内个人购汇不得用于境外买房等尚未开放的资本项目——不论这笔人民币是自有的还是在大陆借来的，换成外汇汇去越南付房款都不在允许用途之内。所以在越南买房的资金，必须是本来就在境外、来源合法的资金（例如境外工作收入、港澳或海外账户资产），或企业依对外直接投资程序经外汇局核准的投资，具体以银行与外汇局审核为准。本站不提供任何分拆购汇、借用他人额度之类的做法；违规者会被列入“关注名单”、当年及之后连续 2 年不享有个人便利化额度，并可能受到行政处罚。港澳及新马读者不受大陆个人外汇管理约束，以当地规定为准。资金怎么走的整体说明，见〈越南买房的钱怎么走：汇款、税费、贷款与持有成本总整理〉。
为什么我们建议以自备款规划
- 越南端多半贷不到：外国籍个人虽然在法律上可以借，但期限受居留期限限制，银行官网也普遍要求越南的工作与收入材料。
- 大陆端一般没有这条路：大陆银行一般不受理境外房产按揭，而且个人购汇不得用于境外买房。
- 租金很难盖过资金成本：胡志明市公寓租金收益率 2025Q1 为 3.1%，2025Q3 降到 2.2%（batdongsan 数据，属毛收益、未扣税费与空置）。同一时期越南 6 到 12 个月定期存款利率为 6.3 到 7.8%（VNBA，2026-07）。用租金支应贷款利息的空间很小，要拿实际审批利率自己试算。
- 期房本来就分期付款：不动产经营法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 25 条第 1、3 款规定，期房首期款（含定金）不超过合同价值 30%，交房前累计不超过 70%，尚未取得产权证书前，卖方收款不得超过 95%。资金可以照工程进度分段准备，不一定要一次到位。
- 购房款要经越南银行支付：住宅法第 21 条第 2 款 c 点规定，外国个人购房、租购的价款要通过在越南营业的信用机构支付。自备款怎么合法汇进越南，要提前规划。
实际做法上，我们建议把“总价＋买方税费＋1 年左右的持有成本＋预备金”当成自备款目标，而且这笔钱要本来就在境外。规划时用“完全没有租金收入”的情况试算持有成本，撑得住再进行。
重点整理
| 问题 | 答案 | 依据 |
|---|---|---|
| 外国人能向越南银行贷款吗 | 法律上可以，外国籍个人列在可贷款客户之中 | 第 39/2016/TT-NHNN 号通知第 2 条第 3 款 b 点 |
| 贷款条件 | 与越南人相同：满 18 岁、用途合法、方案可行、有还款能力；银行可自主决定 | 同通知第 7 条、第 3 条；信用机构法第 102 条 |
| 贷款期限 | 住越外国人不得超过在越可居留的剩余期间 | 同通知第 28 条第 2 款、第 31 条第 2 款 |
| 不住越南的外国人 | 依国家银行对非居民放款的专门规定，须向银行确认 | 同通知第 5 条第 2 款 đ 点 |
| 银行实务 | 常要求工作许可、居留证明、在越收入；有些产品不对外国人开放 | VRB、HSBC Vietnam 官网（2026-10-10 查阅） |
| 房子能抵押吗 | 可以，抵押给在越南营业的信用机构，合同须公证或认证 | 住宅法第 20、181、183、164 条 |
| 大陆端选项 | 大陆银行一般不受理境外房产按揭，以各银行规定为准；境内个人购汇不得用于境外买房 | 各银行规定；国家外汇管理局厦门市分局《个人外汇业务服务小贴士》之二 Q2 |
| 建议 | 以本来就在境外的自备款规划，贷款只当备案 | 本文分析 |
常见问题
我在越南没有工作，只是去看房，可以在越南申请房贷吗？
可能性很低。第 39/2016/TT-NHNN 号通知虽然把外国籍个人列为可贷款客户，但对非居民的放款另有专门规定，银行官网公开的外国客户材料也多半要求工作许可与在越居留证明。实际能不能办，以银行审核结果为准；规划时不要把越南房贷算进资金来源。
我有越南的居留证和工作，贷款能贷多久？
不能超过你在越南获准居留的剩余期间（同通知第 31 条第 2 款）。居留证续签后是否能延长贷款期限，由银行依合同与内部规范决定，签约前请问清楚，并确认续签不成时的处理方式。
我在大陆有房，可以抵押贷款拿去越南买房吗？
大陆银行一般不受理境外房产按揭；境内抵押贷款能不能这样用，以借款合同与银行审核为准，本文不替银行回答。更关键的是，境内个人购汇不得用于境外买房，所以就算借到人民币，也不能换成外汇汇去越南付房款。本站不提供任何规避做法；请以本来就在境外的合法资金规划。
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数据源
- 信用机构法 Luật Các tổ chức tín dụng 32/2024/QH15（合并版 100/VBHN-VPQH，2026），第 100、102 条
- 国家银行 Thông tư 39/2016/TT-NHNN 合并版 86/VBHN-NHNN（2026-06-30），第 2、3、5、7、28、31 条，https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2026/7/86-vbhn-nhnn.pdf
- 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（合并版 79/VBHN-VPQH，2026），第 10、20、21、164、181、183 条
- 不动产经营法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（合并版 06/VBHN-VPQH，2025），第 25 条
- VRB（越俄合资银行）House loan 页面，2026-10-10 查阅，https://vrbank.com.vn/en/house-loan/
- HSBC Vietnam Home loan 页面，2026-10-10 查阅，https://www.hsbc.com.vn/en-vn/loans/products/home/
- 国家外汇管理局厦门市分局《个人外汇业务服务小贴士》（2021-10-22）之二 Q2、Q3 及《个人购汇申请书》说明；《个人外汇管理办法》（中国人民银行令〔2006〕第 3 号）第七、十六条
- batdongsan 胡志明市公寓租金收益率、VNBA 定期存款利率，整理自 FTT 内部已查证数据（）
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
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经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
