如果只看收租，现在的胡志明市公寓并不划算。越南房地产平台 batdongsan 的统计显示，胡志明市公寓的租金回报率从 2025 年第 1 季度的 3.1%，降到第 3 季度的 2.2%；这是毛回报，还没扣管理费、空置、税与代管费。同一时期，越南 6 到 12 个月期定期存款利率约在 6.3 到 7.8%（越南银行公会 VNBA，2026 年 7 月）。也就是说，扣费之前的租金回报就已经低于越南本地的定存。中国大陆买家评估越南公寓，应该把重点放在进场价、转售流动性、汇率与自用需求，收租只能当持有期间的补贴。
胡志明市公寓租金回报率现在是多少？
越南《妇女报》（Báo Phụ Nữ）2025 年 11 月 25 日引述 batdongsan 的数据：胡志明市公寓的租金回报率持续下滑，从 2025 年第 1 季度的 3.1%，降到第 3 季度的 2.2%。同一篇报道也回顾了下滑的轨迹：2023 年约 4.5%，2024 年接近 3.6%。
其他机构的观察方向一致。同篇报道引述越南不动产经纪协会（VARS）指出，河内与胡志明市的租金回报率目前普遍不到 2%，低于银行定存；Savills 胡志明市也表示，目前租金回报只剩 2% 到 2.5%。各家机构的计算范围与方法不同，数字不能直接互换，但结论相同：胡志明市公寓的租金回报率已降到多年来的低水位。
要注意，这些都是毛回报，也就是“一年租金除以房价”，未扣税费与空置。它是全市平均，个别楼盘、面积、楼层、装修程度都会让实际数字差很多。
市面上至今仍流传的高收租说法，多半是疫情前的旧数字。拿旧数字当今天的投资理由，很容易在交房后才发现租金撑不起预期。
为什么租金回报一路往下掉？
batdongsan 认为主因是售价与租金的差距越拉越大。根据同篇报道，2025 年第 3 季度胡志明市公寓租金上涨 11.5%，但售价上涨 33%。分母（房价）涨得比分子（租金）快，回报率自然被压低。
CBRE 越南则指出供给结构失衡：胡志明市高端与豪华公寓供给偏多，中档与平价公寓相对稀缺。高价公寓的租金上不去，回报率就难以改善。
另一个因素是短租受限。报道提到，Airbnb 这类短租受到管制后，房东收入明显减少，不少人只能改做租金较低的长租。很多早年“靠短租拉高回报”的估算，在现行环境下已经不适用。
收租和越南定存怎么比？
越南 6 到 12 个月期定期存款利率约在 6.3 到 7.8%（VNBA，2026 年 7 月），各银行之间差距很大。保守一点看国有银行：越南《金融货币市场》期刊（Thị trường Tài chính Tiền tệ）2026 年 7 月 1 日的调查显示，Vietcombank 柜台挂牌 6 个月期为 3.5%、12 个月期为 5.9%。即使用这组偏低的挂牌利率来比，也都高于 2025 年第 3 季度 2.2% 的公寓租金毛回报。
本文只拿越南本地的越南盾定存与越南公寓收租比较，因为两者是同一种货币、同一个市场的资产；人民币定存的利率本文不另行引用。两者也不是同一种东西，比较时要分清楚：
- 收益性质：定存利率在存入时就约定好；租金收入要看有没有租出去、租客会不会续约，而且要先扣费用。
- 本金波动：定存的本金不随房价变动；公寓的价值会随市场起落，卖出时可能高于、也可能低于买价。
- 流动性：定存到期就能动用；公寓要找到买方、办完过户，才能把钱拿回来。
- 汇率：对大陆买家来说，越南盾定存和越南的房子都是越南盾资产，换回人民币或美元时都要承担汇率变动。这一点两者相同。
所以“收租比不比定存好”这个问题，答案已经很清楚：单看现金收益，收租目前不占优势。买房的理由必须来自收租以外的地方。
毛回报和净回报差在哪里？
毛回报只用租金和房价计算。房东实际放进口袋的钱，还要扣掉下面几项：
- 空置期：换租客之间的空档没有租金。空置月数越多，年度实收越少。
- 代租与代管费：以 FTT 的代租代管收费为例，成功出租时收一个月租金作为代租服务费，找不到租客不收；出租期间每月收月租金的 10% 作为代管费，空置期间不收。
- 公寓管理费与公寓维护基金：管理费由业主按月缴给管理单位，是否转由租客负担要看租约。详细项目见〈越南公寓持有成本有哪些？〉。
- 税：依越南新的个人所得税法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 7 条第 4 款，居民个人出租不动产，以超过政府规定门槛的租金收入乘以 5% 计算个人所得税。多数不在越南长住的中国大陆业主属于非居民，适用方式与可能涉及的增值税，请见〈越南买房、卖房、出租要缴哪些税费？〉，并以会计师依实际申报方式确认为准。大陆居民回到大陆后，越南租金还要按境外财产租赁所得申报个人所得税，越南已缴税可抵免，见〈越南代租代管服务说明〉。
- 修缮与家具更换：空调、热水器、家电与油漆的更新费用，通常由业主负担。
估算框架（只示范算法，不代表任何房源的结果）
下面是 FTT 给客户自行代入数字的框架。每一格都要用该房源的实际报价与租约条件填，不能拿平均数套用：
| 项目 | 算法 |
|---|---|
| 年租金总收入 | 月租 ×（12 − 预估空置月数） |
| 减：代管费 | 实收月租 × 10% |
| 减：代租服务费（年分摊） | 一个月租金 ÷ 租约年数 |
| 减：管理费、修缮 | 依管理单位公告与实际支出 |
| 减：税 | 依身份与申报方式，由会计确认 |
| ＝年净收入 | 上列相减 |
| 毛租金回报率 | 年租金 ÷ 总购房成本 |
| 净租金回报率 | 年净收入 ÷ 总购房成本 |
从框架可以看出，代管费就会直接吃掉租金收入的十分之一，再加上空置与税，净回报一定低于毛回报。在毛回报已经低于越南定存的市场里，任何“收租就能打败定存”的说法都需要拿出逐项估算来检验。
中国大陆买家该看什么，而不是只看收租？
既然收租撑不起投资理由，评估越南公寓时，以下四件事比收租更重要。
一、进场价。 回报率是租金除以房价，买贵了，再好的租客也救不回来。2025 年第 3 季度售价涨幅明显大于租金涨幅，代表同一套房子用不同价格买进，回报率会差很多。要比较的是同区、同等级、近期成交或议定的价格，而不是开发商的开价。
二、转售流动性。 batdongsan 提醒，投资客持续推高售价，但多数租客的负担能力有限，市场容易出现流动性卡住的情况。外国个人在越南的住宅持有期限不超过 50 年，自取得粉红本（土地使用权与房屋所有权证书，即产权证书）之日起算（住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 第 20 条第 2 款 c 点，2024-08-01 生效），可接手的买方范围也受外国人购房规定限制。买之前就要想好：将来卖给谁、多久卖得掉。
三、汇率。 大陆买家买越南房子，是用本来就在境外的美元等外币换成越南盾进场，卖出后再换回来。持有期间的汇率变动，可能抵销或放大房价的涨跌。汇入与汇回的合法路径，见〈越南房子卖掉后，钱怎么合法汇回中国大陆？〉；大陆居民个人购汇不得用于境外买房，资金来源规则见〈从境外汇款到越南买房〉。
四、自用需求。 如果您或家人会在越南长住、工作，或子女在当地求学，自住省下的房租、生活上的便利，是收租回报算不进去的价值。没有自用需求、只想靠收租，就更要回头检查前面三点。
另外要提醒，登记一定要用自己的名字。用别人名义登记看似能买到更多种类的房子，但在越南法律下风险很高，详见〈请越南人出面登记买房的风险〉。
重点整理
| 项目 | 数字或重点 | 出处与口径 |
|---|---|---|
| 胡志明市公寓租金回报率 | 2025 年第 1 季度 3.1% → 第 3 季度 2.2% | batdongsan，毛回报，未扣税费与空置 |
| 其他机构观察 | Savills：2% 到 2.5%；VARS：普遍不到 2% | 各家口径不同，不可直接互换 |
| 2025 年第 3 季度租金与售价涨幅 | 租金 11.5%、售价 33% | batdongsan |
| 越南 6 到 12 个月定存 | 约 6.3 到 7.8% | VNBA，2026 年 7 月 |
| 国有银行参考 | Vietcombank 6 个月 3.5%、12 个月 5.9% | 柜台挂牌，2026-07-01 |
| FTT 代租代管 | 代租一个月租金；代管月租 10%，空置不收 | FTT 收费表 |
| 该看什么 | 进场价、转售流动性、汇率、自用需求 | — |
常见问题
越南收租的回报率还有可能比定存高吗？
我们不做预测。目前能确定的是：batdongsan 统计 2025 年第 3 季度胡志明市公寓毛回报为 2.2%，低于同期的越南定存利率，而且这还是扣费前的数字。个别房源如果进场价明显偏低、租客稳定，结果会不同，但必须用该房源的实际数字逐项估算，不能套用平均值或过去的说法。
找代管会让回报变差吗？
代管费是成本，会让净收入变少；以 FTT 为例是月租的 10%，空置期间不收。换来的是人在大陆也能收租、处理租客与修缮。是否值得，要看您能不能自己在越南处理这些事，以及空置期缩短能不能抵掉这笔费用。收费细节见〈越南代管费怎么算？〉。
既然收租不划算，为什么还有人买越南公寓？
常见的理由是自住、子女在越南求学或工作、看好特定区域的长期发展，或资产分散。这些理由都有各自的风险：房价可能下跌、转售可能需要较长时间、汇率可能不利。建议先读〈越南买房的风险与真相〉，再决定收租在您的计划里占多少比重。
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数据源
- Báo Phụ Nữ Online，〈Tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ TPHCM xuống thấp kỷ lục, dưới cả lãi suất gửi tiết kiệm〉，2025-11-25（引述 batdongsan、VARS、Savills、CBRE），https://tuoitre.vn/phunuonline/ti-suat-loi-nhuan-cho-thue-can-ho-tphcm-xuong-thap-ky-luc-duoi-ca-lai-suat-gui-tiet-kiem-1101567455.htm
- Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ，〈Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tháng 7/2026: áp lực tăng hiện hữu〉，2026-07-01，https://thitruongtaichinhtiente.vn/lai-suat-tien-gui-tiet-kiem-thang-7-2026-ap-luc-tang-hien-huu-83955.html
- 越南 6 到 12 个月定存利率区间（VNBA，2026-07）：FTT 内部市场数据整理；原始公告链接补充中
- 个人所得税法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效），现行合并版 112/VBHN-VPQH，第 7 条第 4 款
- 住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效），第 20 条第 2 款 c 点
- FTT越南国际地产 代租代管收费结构（内部收费表，2026-10）
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
广告稿签章经纪人：陈宜君（经纪人证号 (109)金县字第000057号）
经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
