外国个人在越南买的住宅可以出租，但有两件事是业主本人的法定义务，不会因为委托别人管理而消失：出租前要书面通报住房主管机关，租金收入要依法缴税（住宅法第 21 条第 2 款 a 点）。人在中国大陆或其他境外地区，实务上的做法是把“找租客”交给代租，把“收租、修缮、报表”交给代管。FTT 的收费是：代租成功签约后收一个月租金，代管收月租 10%，空置期间不收管理费。本页先讲法律与税，再讲代租和代管的差别、收费、流程，以及人在大陆怎么看账。
外国业主可以出租吗？住宅法怎么写
可以。《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，现行合并版 79/VBHN-VPQH）第 21 条第 2 款 a 点规定，外国个人业主可以把住宅出租，作法律不禁止的用途；但出租前，业主必须以书面向住宅所在地的住房主管机关通报出租一事，并依法缴纳出租所得的税。这两件事的义务人都是业主本人。
出租的房子要符合基本条件。第 160 条第 2 款 d 点规定，出租、出借、委托管理住宅，不以持有粉红本（土地使用权与房屋所有权证书，即产权证书）为必要；但同条第 3 款要求出租的住宅必须保障承租人的质量与安全，具备完整的电力、供水、排水系统并确保环境卫生，双方另有约定的除外。换句话说，还没拿到粉红本的现房也能出租，但房屋状况要达到可居住的标准。
租约本身的手续比买卖简单。第 164 条第 2 款规定，租赁、借用、委托管理住宅的合同不必公证或认证，除非双方有此需要；合同生效时点由双方约定，没有约定就以签约时为准。第 170 条第 1 款则让出租人与承租人自行议定租期、租金，以及按期或一次付清的付款方式。
出租通报：2025 年两级制之后送到哪里
这一点条文之间不一致，要特别说明。住宅法第 21 条第 2 款 a 点原文写的是“县级”（cấp huyện）住房主管机关，2026 年的现行合并版 79/VBHN-VPQH 仍保留这个用语。但越南 2025 年改为省、社两级地方政府：《地方政府组织法》（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15）第 51 条第 3 款规定，县级的人民议会、人民委员会及其所属机关自 2025-07-01 起结束运作。
接手的规定有两份。《第 140/2025/NĐ-CP 号议定》（划分两级地方政府权限，2025-07-01 施行）第 9 条第 3 款写明，受理外国个人业主依住宅法第 21 条第 2 款 a 点所送出租通报的，是社级人民委员会（Ủy ban nhân dân cấp xã，即坊或社）。2026-08-26 施行的行政处罚规定《第 339/2026/NĐ-CP 号议定》第 54 条第 2 款也以“社级住房主管机关”为通报对象：外国个人业主出租前未通报，或租约终止后未通报终止，处 2,000 万至 3,000 万越南盾罚款；同条第 4 款 b 点并要求补送通报。
所以实务上的结论是：通报要做两次，一次在出租前，一次在租约终止后；受理窗口依两份议定是房子所在的坊（社）级人民委员会，但住宅法本文尚未改字，送件前请向当地坊级人民委员会确认格式与窗口。地址与行政区名称也已在 2025-07-01 起改为坊级，通报文件请用新的坊名。
出租所得要缴哪些税
越南端，新《个人所得税法》（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）先分居民与非居民。第 2 条第 2 款规定，一年内在越南停留满 183 天，或在越南有经常居所（含依有期限租约租房居住），就是居民；多数住在中国大陆的业主，在越南属于非居民。
居民出租不动产，依第 7 条第 4 款，年营收超过政府订定门槛的部分乘以 5% 缴个人所得税；门槛金额由政府议定订定（第 7 条第 1 款）。非居民的经营所得，依第 20 条按营收乘以行业税率，服务类 5%、其他经营 2%，条文并未把出租不动产单独列名，适用哪一类请在签约前向税务机关或会计师确认。增值税方面，《增值税法》（48/2024/QH15）第 5 条第 25 款规定，年营收在政府订定门槛以下的个人经营者不属课税对象。门槛金额、谁申报、何时申报，整理在〈越南买房、卖房、出租要缴哪些税费？全表整理〉。
大陆端，越南租金属于来源于中国境外的所得。《中华人民共和国个人所得税法》第一条规定，居民个人从中国境内和境外取得的所得都要缴纳个人所得税；财政部、税务总局公告 2020 年第 3 号第一条明确，将财产出租给承租人在中国境外使用而取得的所得属于境外所得，第二条规定境外财产租赁所得不与境内所得合并、单独计算应纳税额。财产租赁所得适用 20% 的比例税率（个人所得税法第三条第三项）；应纳税所得额依第六条第一款第四项计算：每次收入不超过四千元的减除费用八百元，四千元以上的减除 20% 的费用。越南已缴的所得税可以抵免，但不超过该笔所得按中国税法计算的应纳税额（个人所得税法第七条；中越税收协定第二十三条第二款第（一）项），超过限额的部分可在以后五个纳税年度内结转（公告第六条）。申报期是取得所得的次年 3 月 1 日至 6 月 30 日（个人所得税法第十三条第三款），抵免须提供越南税务机关出具的完税证明、缴款书或纳税记录（公告第十条）。所以越南的完税凭证请每年留存。港澳及新马读者以当地税法为准。
代租和代管差在哪里
代租是“找到租客、签好租约”，一次性的工作。在越南法下，它属于不动产经纪：《不动产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 62 条把经纪的内容定为寻找符合客户条件的对象来洽谈、签约，以及依委托办理租赁相关手续。
代管是租约期间持续的工作，法律上是“委托管理住宅”。住宅法第 186 条第 1 款规定，委托管理是业主委托他人在委托期间内行使业主管理住宅的权利与义务，而且只能用于现房（nhà ở có sẵn）；第 2 款规定内容与期限由双方约定，写进依民法订立的委托管理合同；第 3 款规定委托方要支付管理费用，另有约定的除外。不动产经营法第 66 条第 3 款列出的不动产管理服务范围，包括依业主委托出租、维持房屋正常运作、组织保养修缮、依合同监督使用，以及依委托履行对客户与国家的权利义务。
委托管理适用民法的委托规定。《民法典》（Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 施行）第 563 条规定，委托期间没有约定、法律也没规定的，委托合同自成立起有效 1 年；第 565 条要求受托人执行委托事项并向委托人报告、保管交付的文件、把收到的财产与利益交回委托人；第 569 条第 1 款规定有报酬的委托，委托人可以随时单方终止，但要支付已完成部分的报酬并赔偿损失。
| 项目 | 代租 | 代管 |
|---|---|---|
| 做什么 | 找租客、完成签约 | 租约期间收租、沟通、修缮、报表、续租 |
| 法律性质 | 不动产经纪（不动产经营法第 62 条） | 委托管理住宅（住宅法第 186 条；民法典委托规定） |
| 期间 | 一次性 | 依委托合同约定，未约定为 1 年 |
| FTT 收费 | 成功签约收一个月租金，没租出去不收 | 月租 10%，空置不收 |
选任何代租代管机构，都可以先问一件事：在越南实际提供服务的是哪个法人。不动产经营法第 61 条规定，经营经纪服务要成立不动产服务企业，并至少有 1 名持有经纪证书的人员；第 67 条规定，经营不动产管理服务也要成立企业，并在营业前把企业信息送省级主管机关公开。签委托书前要求机构出示法人名称与登记信息，是合理的要求。
FTT 怎么收费
依 FTT 代租代管收费表，收费只有两项：
- 代租服务费：一个月租金。成功找到租客、签订租约后收取，一次性，由业主支付；找不到租客不收任何费用。
- 代管理费：月租金的 10%。有租客入住期间每月收取；空置期间不收管理费。采月结，每月从房租中扣除后汇给业主。
用收费表的算式举例：月租 800 美元，代租费 800 美元收一次；之后每月管理费 80 美元，业主实收 720 美元。这只是算式示范，不代表任何房源的租金水平。
收费表的代管内容有六项：租客管理（代收租金、租客沟通、租约执行）、维护管理（协调小额维修，通常 50 美元以下自行处理，超过需业主确认）、每月提供租金收支报告、紧急状况处理并通报、租约到期前协助协商续租条件，以及协助外籍业主处理租赁相关文件。收费表没有列的事项，签约前请逐项问清楚。
代管费之外，小区管理费、出租所得税等是业主本来就要负担的持有成本，见〈越南公寓持有成本有哪些？管理费、维护基金与税〉。代管费也会让净收入变少：胡志明市公寓租金回报率在 2025 年第 3 季度为 2.2%（batdongsan，毛回报，未扣税费与空置），同期越南 6 到 12 个月定期存款约 6.3 到 7.8%（VNBA，2026-07）。我们不承诺出租率、租金或回报，收租的实际情况见〈越南收租划算吗？〉。代管费怎么算、空租与修缮怎么分摊，见〈越南代管费怎么算？空租、修缮与租约税务〉。
服务流程：委托、看房、签约、收租、修缮、报表
委托。先签委托管理合同。依住宅法第 164 条第 2 款，这份合同不必公证；依第 186 条第 2 款，内容与期限由双方约定。建议至少写清楚：委托范围、期间、修缮金额由谁决定、出租通报由谁送件、租金汇到哪个账户、如何终止。委托只能用于现房，期房要等交房后才能开始。
看房。租客看房前，房屋状况要先达到第 160 条第 3 款的标准：质量安全、水电与排水完整、环境卫生。业主要先决定可接受的租金区间、租期，以及家具家电的配置。找到租客并完成签约，是代租服务费涵盖的工作，没租出去不收费。
签约。租期、租金、付款方式依第 170 条第 1 款由双方议定。签约前，业主要完成出租通报（见前文）。租约要约定收租方式、修缮分工与提前终止的条件，因为法律对终止有明确限制：第 172 条第 1 款规定，租期内出租人原则上不得单方终止并收回房屋；第 2 款列出的例外包括承租人无约定理由欠缴租金 3 个月以上、擅自变更用途、擅自转租等；第 4 款规定单方终止要提前至少 30 天通知。
收租。代管期间由我们代收租金，每月扣除 10% 管理费后汇给业主。
修缮。第 132 条第 4 款规定，承租人可以要求出租人维修，房屋损坏是承租人造成的除外；出租人不处理，承租人可以自行维修，但要提前至少 15 天书面通知，维修费由出租人支付或从租金中扣抵。人在境外反应慢，这笔钱可能就从租金里扣掉。所以委托时要先讲好：小额维修（收费表为通常 50 美元以下）由代管方处理，超过要业主确认，紧急状况先处理再通报。
报表与续租。每月提供租金收支报告；租约到期前协助协商续租条件。租约终止后，记得再送一次终止通报。
人在大陆怎么看账
每月的收支报告建议逐项核对四件事：本月实收租金、扣除的 10% 管理费、修缮支出（附单据或照片）、实际汇给您的金额，再和银行入账对一次。空置的月份不会有管理费，报告上也应该看得出来。
租金汇回大陆时，依国家外汇管理局的说明，境内个人接受境外汇款不存在限额或次数限制，汇款金额取决于是否有真实合法的交易背景；限制在结汇环节：结汇在每人每年等值 5 万美元的年度便利化额度内凭本人有效身份证件在银行办理，超过额度的，凭身份证件和租赁合同等资金来源材料直接在银行办理，具体以银行审核为准。港澳及新马读者不受大陆个人外汇管理约束。越南端租金汇出的流程与材料，本文没有逐条查证，以承办银行要求为准；卖房款汇回的完整流程可参考〈越南房子卖掉后，钱怎么合法汇回中国大陆？〉。
年度申报时，越南的完税凭证、每月报表与租约要一起保留：越南端申报要用，大陆端次年 3～6 月申报与抵免也要用。
重点整理
| 事项 | 重点 | 依据 |
|---|---|---|
| 能不能出租 | 外国个人业主可出租作法律不禁止的用途 | 住宅法第 21 条第 2 款 a 点 |
| 出租通报 | 出租前、租约终止后各通报一次；两份议定写社级，住宅法本文仍写县级 | 住宅法第 21 条；第 140/2025 号议定第 9 条；第 339/2026 号议定第 54 条 |
| 未通报罚则 | 2,000 万至 3,000 万越南盾 | 第 339/2026 号议定第 54 条第 2 款 |
| 房屋状况 | 质量安全、水电排水完整；不以粉红本为必要 | 住宅法第 160 条 |
| 合同 | 租约、委托管理合同不必公证 | 住宅法第 164 条第 2 款 |
| 越南税 | 居民超过门槛部分 5%；非居民按营收乘行业税率 | 个人所得税法第 7、20 条 |
| 大陆税 | 境外财产租赁所得单独计税 20%，越南已缴税可抵免；次年 3 月 1 日至 6 月 30 日申报 | 个人所得税法第三、六、七、十三条；财税公告 2020 年第 3 号 |
| 租金汇回 | 收汇无限额；结汇 5 万美元年度便利化额度内凭身份证件办理，超过凭租赁合同等材料办理 | 国家外汇管理局《个人外汇业务服务小贴士》 |
| 代管范围 | 只能用于现房，内容期限依合同 | 住宅法第 186 条 |
| FTT 收费 | 代租一个月租金；代管月租 10%，空置不收 | FTT 收费表 |
常见问题
期房还没交房，可以先委托代管吗？
不行。住宅法第 186 条第 1 款规定，委托管理住宅只能用于现房。期房要等交房、具备出租条件后，才能签委托管理合同、找租客。交房前可以先了解流程与收费，但不能先开始代管。
找不到租客或空置的月份，要付钱吗？
依 FTT 收费表，找不到租客不收代租费；代管费只在有租客入住期间按月收取，空置期间不收。但空置期间小区管理费等持有成本仍由业主负担，见〈越南公寓持有成本有哪些？〉。
租客欠租，可以直接收回房子吗？
要看租约与法律。住宅法第 172 条第 2 款 b 点规定，承租人无约定理由欠缴租金 3 个月以上，出租人可以单方终止并收回房屋；依同条第 4 款，要提前至少 30 天以书面或约定方式通知，违反而造成损害要赔偿。代管期间，租客沟通与租约执行由代管方处理，但终止与收回的决定仍由业主做。
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数据源
- 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效），现行合并版 79/VBHN-VPQH，第 21、132、160、164、170、172、186 条
- 地方政府组织法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，第 51 条，公报 PDF：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
- 第 140/2025/NĐ-CP 号议定（两级地方政府权限划分，2025-07-01 施行），第 9 条
- 第 339/2026/NĐ-CP 号议定（行政处罚，2026-08-26 施行），第 54 条
- 不动产经营法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效），现行合并版 06/VBHN-VPQH，第 61、62、66、67 条
- 民法典 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13（2017-01-01 施行），第 563、565、569 条
- 个人所得税法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（2026-07-01 生效），现行合并版 112/VBHN-VPQH，第 2、7、20 条
- 增值税法 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15（2025-07-01 生效），现行合并版 114/VBHN-VPQH，第 5 条
- 《中华人民共和国个人所得税法》（2018 年第七次修正）第一、三、六、七、十三条；《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》（2020 年第 3 号）第一、二、六、十条；中越税收协定（1995）第二十三条
- 国家外汇管理局厦门市分局《个人外汇业务服务小贴士》（2021-10-22）之一 Q2、Q9，之三 Q14
- 胡志明市公寓租金回报率（batdongsan，2025Q3）与越南定期存款利率（VNBA，2026-07），转引自 FTT 内部查证汇整
- FTT 代租代管收费表
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
广告稿签章经纪人：陈宜君（经纪人证号 (109)金县字第000057号）
经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
