华商（含中国大陆、香港、新马等地的中资企业）在越南南部设厂，实务上是两条路：向工业区开发商“租地自建”，或直接“租现成厂房”。不论哪一条，用地的主体都必须是在越南设立的外资公司，不是境外母公司或个人。土地法（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效，现行合并版 44/VBHN-VPQH）第 43 条让外资经济组织可以在工业区承租或转租土地，第 202 条规定区内用地期限跟着投资项目的运营期限走，若超过工业区剩余年限要申请调整，合计不超过 70 年。选址时，先看工业区所在的新行政区划与交通，再逐条检查租期、租金调整、管理费、押金与交还条件，最后用电力、用水、劳动力、物流、环评五项清单筛掉不合适的地点。
南部工业区在哪里？2025 年合省后的新地名
华商熟悉的南部工业带，主要在胡志明市北边的平阳、东边的同奈，以及西南边的隆安。2025 年 6 月 12 日，越南国会通过第 202/2025/QH15 号决议重整省级行政区：胡志明市、巴地头顿省与平阳省合并为新的胡志明市；平福省与同奈省合并为同奈省；隆安省与西宁省合并为西宁省。之后国会再通过决议成立同奈市（中央直辖市），2026 年 4 月 30 日生效。所以现在说“平阳工业区”，行政上已经属于胡志明市；说“隆安工业区”，行政上属于西宁省。
地址层级也一起改了。地方政府组织法（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15）把行政区改为两级制，原本的县级（含郡、县、市社）自 2025 年 7 月 1 日起结束运作。以平阳的美福（Mỹ Phước）一带为例，依国会常务委员会第 1685/NQ-UBTVQH15 号决议，原 Mỹ Phước 坊一部分并入 phường Long Nguyên，其余并入 phường Bến Cát；原宝鹏（Bàu Bàng）一带则设 xã Bàu Bàng。租约、投资登记与发票上的地址，要以新的坊、社名称为准，签约前请工业区开发商提供最新地址证明。
各区的规模，可以从主管机关或主流媒体的数字看出量级：
- 胡志明市（含原平阳、巴地头顿）：依《投资报》（Báo Đầu tư）引述胡志明市加工出口区与工业区管理委员会（HEPZA）副主任的说法，合并后共有 66 个加工出口区与工业区，土地总面积超过 27,000 公顷，规划到 2050 年为 105 个。管理单位也已合并：总理第 1625/QĐ-TTg 号决定（2025-07-28）以平阳、巴地头顿与胡志明市三个管理委员会合并成立新的 HEPZA。
- 西宁省（含原隆安）：依《越南新闻》（Vietnam News）引述西宁省经济区管理委员会，合省后共有 46 个工业区，规划面积超过 13,900 公顷。以新开工的守承（Thủ Thừa）工业区为例，《工商杂志》引述西宁省政府门户网站，该区规模 170.7 公顷，距胡志明市约 45 公里。
- 同奈：《西贡解放报》（SGGP）访问同奈工商厅长的报道指出，同奈在 1963 年就有边和工业区（Khu kỹ nghệ Biên Hòa），也是全国工业区数量最多的地方，并把隆城国际机场、环城三号公路（Vành đai 3）、边和至头顿高速公路列为带动产业的交通建设。
交通建设的完工时程常会调整，《投资报》同一篇报道也提到，环城公路、高速公路与物流中心进度慢，让供应链不够顺畅。选址时请以主管机关最新公告为准，不要用规划图上的路线估算通勤与运输时间。
外国企业在工业区用地的法源
首先要厘清“谁是承租人”。土地法第 4 条列出的土地使用人，包括“外资经济组织”（tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài），没有一般外国个人这一类。实务上，华商要先依投资法在越南设立公司，再以这家公司的名义承租。
投资法（Luật Đầu tư 143/2025/QH15，2026 年 3 月 1 日生效，取代 61/2020/QH14）第 19 条第 2 款规定，外国投资人可以先设立经济组织，再办理投资登记证书（Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư），设立时要符合第 8 条对外国投资人的市场准入条件；第 26 条第 1 款规定，外国投资人的投资项目要办投资登记证书。公司登记与投资登记证书，是工业区开发商与主管机关审核租约的基本材料。
工业区的土地结构分两层。土地法第 202 条第 2 款规定，国家把土地出租给工业区基础设施的开发商；第 3 款规定，开发商可以再把已建好基础设施的土地转租给进驻企业，付款方式分为“一次付清整个租期”与“每年缴纳”。第 43 条第 2 款规定，外资经济组织在工业区承租或转租土地，若一次付清租金，享有第 33 条第 1 款与第 3 款的权利（例如转让、抵押土地使用权与地上资产）；若按年缴纳，则适用第 34 条第 1 款（例如抵押或出售自有的地上资产）。换句话说，付款方式会影响公司日后能不能拿厂房向银行融资或整体转让，签约前就要想清楚。
租现成厂房，还是租地自建？
租现成厂房，是向开发商或厂房业主承租已盖好的建筑物。不动产经营法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，现行合并版 06/VBHN-VPQH，2024-08-01 生效）第 44 条第 1 款 e 点，把“出租工业用途的建筑物”列为不动产经营合同的一种；同条第 4 款规定，若一方是不动产经营企业，合同公证或认证依双方要求办理，不是强制。第 46 条第 1 款列出租约必备内容，包括价格、付款方式、交付期限、双方权利义务、违约责任、终止与解除条件、争议解决方式。
租地自建，是向开发商转租已整地完成的土地，自行设计、申请建设许可、施工。好处是厂房配置可以完全依生产工艺设计，地上建筑物属于自己，依付款方式还可能拿来抵押；代价是前期资金大、时程长，并且要自行处理建设许可、消防与环评。
| 比较项目 | 租现成厂房 | 租地自建 |
|---|---|---|
| 主要法源 | 不动产经营法第 44、46 条；民法租赁规定 | 土地法第 43、202 条 |
| 前期资金 | 较低，以押金与租金为主 | 较高，含土地租金与工程款 |
| 投产时间 | 较快，依交付时程 | 较慢，需设计、建设许可、施工 |
| 工艺弹性 | 受限于现有层高、承重、电力 | 可依需求设计 |
| 地上建筑物 | 属出租方 | 属承租企业 |
| 适合对象 | 试产、订单不确定、轻工业与仓储 | 长期投资、特殊工艺 |
租约要点：租期、租金、管理费、押金与交还
一、租期不能超过工业区的土地年限。 土地法第 172 条第 1 款 c 点规定，投资项目用地期限依运营期限或申请内容核定，不超过 50 年；运营期限超过 50 年的投资项目，用地期限不超过 70 年。第 202 条第 4 款规定，工业区内投资项目的用地期限跟着投资项目运营期限走；若运营期限比工业区剩余的用地期限长，要申请调整，合计不超过 70 年，并补缴延长部分的土地租金。投资法第 31 条第 2 款则规定，经济区以外的投资项目运营期限不超过 50 年。实务上请开发商提供国家出租土地的决定与剩余年限，确认你的租期不会超过它。
二、到期延长与交还的时间差。 第 172 条第 3 款规定，延长要在用地期限的最后一年办理，至迟在到期前 6 个月送件；第 4 款规定，未获延长时，使用人要处理地上资产并交还土地，到期满 24 个月仍未处理，国家收回土地且不补偿土地与地上资产。这一条约束的是开发商的土地，但会直接影响承租企业，租约要写明开发商未获延长时的通知与补偿安排。
三、租金与调整机制。 民法（Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 生效）第 473 条规定，租金由双方约定。工业区租约常见按年调整条款，请把调整频率、调幅上限、计价币种与汇率基准写进合同，不要只写“依市场行情调整”。
四、管理费要单独列明。 工业区通常另收基础设施维护或管理费用，名称与计算方式各区不同。请开发商列出包含哪些项目（道路、照明、安保、污水处理），是按面积还是按用量计，以及调整方式。污水处理费常按排放量另计，染整、电镀等产业要特别核算。
五、押金与定金。 民法第 328 条规定，定金（đặt cọc）是为担保签约或履约而交付的款项；合同履行后，定金返还或抵充应付款项。厂房租约的押金金额由双方约定，请写明返还期限、可扣抵的项目，以及交付与交还的交接标准。
六、交还条件与终止条款。 民法第 482 条第 1 款规定，承租人要依接收时的状态返还租赁物，但自然损耗除外，或依双方约定的状态返还。厂房改装多，建议交付时拍照、列设备清单，并约定哪些改装可以保留、哪些要拆除复原。不动产经营法第 18 条第 2 款 g 点规定，承租人迟付租金 3 个月以上、未依约定用途使用、或未经同意转租等情形，出租方可以单方终止；第 19 条第 1 款 g 点规定，承租人依约履行时，出租方不得单方终止，承租人违约而出租方终止时，若双方无其他约定，要提前 30 日通知。民法第 475 条也规定，转租需要出租方同意，集团内关联企业共用厂房也要事先写进租约。
选址检查清单：电力、用水、劳动力、物流、环评
电力：确认工业区变电站容量、你的申请负载何时能供电、是否有双回路或备援，以及停电记录。用电大的产业，请开发商出具书面供电承诺。
用水与污水：确认供水量、水质、工业区污水处理厂的收受标准与处理量。有些厂房在设计时就锁定特定产业，例如 FTT 房源资料中有“专为染整行业设计”的厂房，也有标示“适合电镀行业”的厂房。
劳动力：看周边人口、通勤路线与宿舍。土地法第 202 条第 7 款规定，工业区内依规划兴建的员工宿舍用地，按商业服务用地管理，并享有相关优惠；FTT 房源中也有工业区宿舍出租。
物流：量测到港口、机场、高速公路出入口的实际车程，并把在建道路当成加分项，不当成已完成的条件。
产业限制与环评：每个工业区都有核准的产业清单，有些厂房业主也会限制承租产业，例如 FTT 房源中有 VSIP 2A 工业区厂房标示“不允许从事沙发及家具行业”。是否需要做环境影响评估或申请环境许可，依产业与规模而定，请在签约前向工业区管理委员会确认，并把“取得环境相关许可”列为租约生效或交付的前提。
行政主管机关：平阳一带的工业区现由胡志明市 HEPZA 管理，同奈与西宁也各有工业区或经济区管理委员会。投资登记、建设许可、环评等手续的窗口，以签约当时的主管机关公告为准。
FTT 目前的工业区出租房源
截至 2026-10-10，FTT 数据库中的工业区房源共 94 条，经公司确认仍有效。依房源名称分布，原平阳省一带 50 条（含 1 条标示为胡志明市 VSIP II-A 工业区、原属平阳），原隆安省一带 34 条，同奈 10 条。类型以厂房出租为主，另有仓库、少数员工宿舍与出售房源。依房源说明所载的可出租面积（业主刊登数字，不是产权证书面积），小者约 3,200 平方米，大者到 200,000 平方米的仓库。
个别房源的租金、交付时间、可否分割承租与产业限制都不同，请直接洽询。平阳一带的工业区与交通细节，请看下方“平阳工业区厂房出租”一文。
重点整理
| 项目 | 重点 | 依据 |
|---|---|---|
| 承租主体 | 在越南设立的外资公司 | 土地法第 4、43 条；投资法第 19、26 条 |
| 土地结构 | 国家出租给开发商，开发商转租给进驻企业 | 土地法第 202 条第 2、3 款 |
| 用地期限 | 跟着投资项目期限，一般不超过 50 年，延长合计不超过 70 年 | 土地法第 172、202 条；投资法第 31 条 |
| 付款方式 | 一次付清或按年缴，影响抵押与转让权利 | 土地法第 43 条第 2 款 |
| 现成厂房租约 | 属不动产经营合同，必备条款法有明定 | 不动产经营法第 44、46 条 |
| 押金与交还 | 写明返还期限、扣抵项目与复原标准 | 民法第 328、482 条 |
| 新地名 | 平阳并入胡志明市、隆安并入西宁、同奈改制为市 | 第 202/2025/QH15 号决议；《青年报》2026-04-24 |
| FTT 房源 | 94 条，原平阳 50、原隆安 34、同奈 10，租金洽询 | FTT 数据库 2026-10-10 |
常见问题
境外母公司（例如中国大陆或香港的母公司）可以直接跟越南工业区签租约吗？
不建议这样规划。土地法第 4 条列出的土地使用人中，外资企业是以“外资经济组织”的身份出现，也就是在越南设立的公司。常见做法是先依投资法设立越南子公司、取得投资登记证书，再由子公司签约。实际的签约顺序与文件，请与开发商及越南律师确认。
工业区的土地可以用 50 年，我的租约也能签 50 年吗？
不一定。你的租期受投资登记证书上的运营期限，以及开发商向国家承租土地的剩余年限双重限制。很多工业区已经运营多年，剩余年限可能比你想的短。土地法第 202 条第 4 款允许申请调整，但合计不超过 70 年，而且要补缴延长部分的土地租金。
先租现成厂房，之后再自建可以吗？
可以分阶段规划。先租现成厂房试产，同时在同一工业区或邻近工业区预留土地，是华商常见的做法。重点是租约中要保留提前解约或缩减面积的条件，并约定交还时的复原范围，避免搬迁时被高额复原费用卡住。
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数据源
- 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（现行合并版 44/VBHN-VPQH，2026）第 4、33、34、43、120、172、202 条
- 投资法 Luật Đầu tư 143/2025/QH15（2026-03-01 生效）第 19、26、31、51 条
- 不动产经营法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（现行合并版 06/VBHN-VPQH，2025）第 18、19、44、46 条
- 民法 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 第 328、473、475、482 条
- 国会第 202/2025/QH15 号决议（省级行政区重整，2025-06-12），国会《人民代表报》全文：https://daibieunhandan.vn/print/10375832.html（存档：）
- 地方政府组织法 72/2025/QH15，政府公报：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
- 国会常务委员会第 1685/NQ-UBTVQH15 号决议（胡志明市社级单位），政府网站全文（存档：）
- 《青年报》Tuổi Trẻ，〈Đồng Nai chính thức lên thành phố từ ngày 30-4〉，2026-04-24：https://tuoitre.vn/dong-nai-chinh-thuc-len-thanh-pho-tu-ngay-30-4-20260424095327324.htm
- 《投资报》Báo Đầu tư，〈TP.HCM nhẹ gánh nỗi lo quỹ đất phát triển công nghiệp〉，2025-07-23：https://baodautu.vn/tphcm-nhe-ganh-noi-lo-quy-dat-phat-trien-cong-nghiep-d335977.html
- VnEconomy，〈Thành lập Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM〉，2025-07-29：https://vneconomy.vn/thanh-lap-ban-quan-ly-cac-khu-che-xuat-va-cong-nghiep-tp-hcm.htm
- Vietnam News，〈Tây Ninh gives green light to 400ha high-tech industrial park〉：https://vietnamnews.vn/economy/1722587/tay-ninh-gives-green-light-to-400ha-high-tech-industrial-park.html
- 《工商杂志》Tạp chí Công Thương，〈Tây Ninh khởi công Dự án Khu công nghiệp đầu tiên sau sáp nhập tỉnh〉，2025-08-12：https://tapchicongthuong.vn/tay-ninh-khoi-cong-du-an-khu-cong-nghiep-dau-tien-sau-sap-nhap-tinh-178631.htm
- 《西贡解放报》SGGP，〈Đồng Nai phát triển công nghiệp sinh thái, hướng tới tăng trưởng 2 con số〉，2025-11-27：https://www.sggp.org.vn/dong-nai-phat-trien-cong-nghiep-sinh-thai-huong-toi-tang-truong-2-con-so-post825663.html
- FTT 数据库：工业区出租房源（94 条，2026-10-10 备份，公司确认仍有效）
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
广告稿签章经纪人：陈宜君（经纪人证号 (109)金县字第000057号）
经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
