以 FTT 的收费为例：代租服务费在成功签约后收一个月租金，找不到租客不收；代管费是有租客期间每月收月租的 10%，从房租扣除后汇给业主，空置月份不收。月租 800 美元的公寓，业主每月实收 720 美元，这是税前数字，出租所得税另计。维修分工、押金与提前解约，越南住宅法与民法有基本规定；外国业主出租前还要先书面通报。本文金额以美元、越南盾原值列出；换算参考：800 美元约 5,350 元人民币，15,000,000 越南盾约 3,900 元人民币（按 2026 年 10 月下旬汇率约算）。
代租费与代管费分别怎么收？
代租服务费：成功出租才收，一次一个月租金
FTT 的收费表写明：成功找到租客、签订租约后收取一个月租金，一次性，由业主支付；未成功出租不收费。月租 800 美元的公寓，代租服务费就是 800 美元；月租 15,000,000 越南盾，代租服务费就是 15,000,000 越南盾。
这笔费用每签一份新租约收一次。租约越短、换租客越频繁，摊到每个月的成本就越高。
代管费：有租客的月份收月租 10%
代管费按月租金的 10% 计，月结，每月从房租中扣除后把余额汇给业主。收费表的示例：
- 月租 800 美元：每月代管费 80 美元，业主实收 720 美元。
- 月租 15,000,000 越南盾：每月代管费 1,500,000 越南盾，业主实收 13,500,000 越南盾。
法律怎么看代管：属于“委托管理住宅”
越南住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 186 条称为“委托管理住宅”（ủy quyền quản lý nhà ở），只适用于现成住宅；内容与期限由双方约定并写进委托合同，管理费用由委托的业主支付，另有约定者除外。依第 164 条第 2 款，委托管理合同与租约都不强制公证。
空置期间：代管费停收，大楼管理费照付
“管理费”这个词在越南出租时会指两笔不同的钱，要分清楚：
- 代管费：付给代管公司，FTT 的收费表写明“空置期间不收管理费，无租客时暂停收费”。
- 大楼管理费（giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư）：付给大楼管理单位，依住宅法第 151 条第 2 款按每平方米使用面积计算，与有没有租客无关，条文没有空置减收的规定。
空置期间不收代管费，但大楼管理费、停车位月费、网络与基本水电仍由业主支付，细项见〈越南公寓持有成本有哪些？管理费、维护基金与税〉。试算时请把空置月数当成自己填的变量；本文不推估出租率，也不预测租金或收益率。
月租到业主实收：示意表
下表只用 FTT 收费表的两个费率，月租是收费表本身的示例，不代表任何房源的实际租金。“一年”各列假设 12 个月都有租客，只为示范计算。
| 项目 | 例一（美元） | 例二（越南盾） | 计算方式 |
|---|---|---|---|
| 月租 | 800 | 15,000,000 | 租约约定 |
| 每月代管费 | 80 | 1,500,000 | 月租 × 10% |
| 业主每月实收（税前） | 720 | 13,500,000 | 月租 − 代管费 |
| 代租服务费（签约时一次） | 800 | 15,000,000 | 一个月租金 |
| 一年租约租金合计 | 9,600 | 180,000,000 | 月租 × 12 |
| 一年代管费合计 | 960 | 18,000,000 | 每月代管费 × 12 |
| 一年业主实收（税前，已扣代租费） | 7,840 | 147,000,000 | 租金合计 − 代管费合计 − 代租服务费 |
| 出租所得税 | 另计 | 另计 | 依身份与申报方式，见下文 |
表内未列：大楼管理费、空置月份水电、维修费用与各项税费。代租服务费从哪笔款项扣、代管费基数是否含税，以委托合同约定为准。
维修费用由谁负担？
代管公司负责“协调”，费用依委托合同约定
FTT 收费表写的是：协调小额维修，通常每次 50 美元以下由代管方处理，超过需业主确认。维修费用本身由谁负担，收费表没有写，依委托合同约定。签约时请写清楚金额上限、超过时的确认方式，以及维修费从租金扣还是另外汇款。
业主与租客之间：民法的基本分工
越南民法（Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 生效）的原则：
- 业主修损坏与缺陷：第 477 条第 1 款，出租人要让租赁物在租期内维持约定的状态、符合租赁目的，并修理租赁物的损坏与缺陷，但依习惯应由承租人自行修理的小损坏除外。
- 租客做保养与小修：第 479 条第 1 款，承租人要保管租赁物、负责保养与小修；造成遗失或损坏要赔偿，但自然损耗不必负责。
- 大损坏不修，租客可以解约：住宅法第 172 条第 3 款 a 点，出租人在住宅严重损坏时不修理，承租人可以单方终止租约。
“小修”的范围法条没有定义，要在租约里列举，例如灯泡、滤网由租客处理，空调压缩机、热水器、漏水由业主负责。
租约必备条款：押金、租期、提前解约
租约要写什么
住宅法第 163 条规定住宅合同要以书面订立，内容包括双方姓名地址、房屋描述、价格、付款期限与方式、交房时间、租期、权利义务、生效时点与签名。未约定生效时点时，以签约时生效（第 164 条第 2 款）。
租期与租金
住宅法第 170 条：租期、租金与付款方式（定期或一次付）由双方约定（第 1 款）；租客转租须经业主同意（第 4 款）。
押金
住宅法与民法都没有规定押金金额或月数，由双方约定。民法第 328 条的“定金”（đặt cọc）是为担保合同缔结或履行而交付的财物，合同履行后退还或抵充应付款项。租约要写明押金金额、退还时点与可扣抵项目（欠租、损坏、未缴水电）。民法第 482 条第 1 款规定承租人返还时要维持接收时的状态，自然损耗除外；入住时做附照片的交接清单，退房才有依据。
提前解约与终止
- 业主不能任意收回：住宅法第 172 条第 1 款，约定租期内，出租人不得单方终止租约收回房屋，除非有第 2 款列举的情形。
- 业主可以单方终止的情形：包括租客无正当理由欠缴租金达 3 个月以上、未按约定用途使用、擅自改建、未经同意转租，以及经三次记录仍严重妨碍邻居等（第 172 条第 2 款）。
- 通知期：单方终止的一方要以书面或约定方式提前至少 30 天通知对方，双方另有约定者除外；违反而造成损害要赔偿（第 172 条第 4 款）。
- 不定期租约：租约没有约定期限时，业主通知终止后 90 天租约终止（第 171 条第 2 款 a 点）。
法律没有规定提前解约要赔几个月租金，要在租约里约定。
出租中要卖房
出租中的房子可以卖，但租客有优先购买权，收到书面通知 30 天内不买，业主才可卖给他人（第 168 条第 1 款）；换手后租约继续有效，新业主要承接到期满（第 173 条第 2 款）。
外国业主出租前：先书面通报
住宅法第 21 条第 2 款 a 点规定，外国个人业主出租住宅之前，要以书面通报住宅主管机关，并依法缴纳出租的税。2025-07-01 起越南地方政府改为省、社两级，县级结束运作（地方政府组织法 72/2025/QH15 第 51 条），第 140/2025/NĐ-CP 号议定第 9 条把受理这份通报的权责交给社级人民委员会。
第 339/2026/NĐ-CP 号议定（2026-08-26 生效）第 54 条第 2 款规定：出租前未书面通报，或租约终止后未通报终止，罚 20,000,000 到 30,000,000 越南盾，并须补办。代管公司可以协助备文件，但通报义务在业主。
出租所得税怎么算？谁申报？
先分居民与非居民
越南个人所得税法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 2 条：一年内在越南停留 183 天以上，或在越南有经常居所，就是居民；都不符合是非居民。多数住在中国大陆的业主属于非居民。
居民：超过门槛的部分课 5%
第 7 条第 4 款：个人出租不动产（旅宿经营除外），就年营收超过政府所定门槛的部分乘以 5%。门槛金额由政府以议定订定（第 253/2026/NĐ-CP 号议定第 45 条指向第 68/2026/NĐ-CP 号议定），本文未取得该议定原文，不写门槛金额，以税务机关公告为准。
非居民：条文没有单列出租
非居民经营所得依第 20 条按“营收 × 税率”计算，列出服务类 5%、其他经营 2% 等，但没有单独列出出租不动产，适用哪一类请向税务机关或会计师确认。
谁申报
第 253/2026/NĐ-CP 号议定第 67 条：
- 付款给非居民的组织或个人，付款前有扣缴义务（第 1 款）；依文义，租客付租金给非居民业主时要先扣缴。
- 居民的经营所得不实施扣缴（第 4 款 a 点），由业主自行申报。
- 付款方没有扣缴，或付款方是未在越南办税籍登记的外国组织时，收入的一方要自行申报缴纳（第 5 款）。
代管公司代收租金，不等于代为报税；由谁申报、凭证怎么留存，要写进委托合同与租约。申报期限与增值税请看〈越南买房、卖房、出租要缴哪些税费？全表整理〉。
大陆端还有一道申报
中国大陆居民个人在越南取得的租金，回到大陆属于境外财产租赁所得，按 20% 计算个人所得税，越南已缴的税可以抵免、但不超过按中国税法计算的应纳税额，申报期是取得所得的次年 3 月 1 日至 6 月 30 日，并需越南的完税凭证。所以请代管公司每年把租金收支与越南缴税凭证整理成册。细节见〈越南买房、卖房、出租要缴哪些税费？全表整理〉的“中国大陆这一边”一节。
重点整理
| 项目 | 规则 | 依据 |
|---|---|---|
| 代租服务费 | 成功出租后收一个月租金；未出租不收 | FTT 收费表 |
| 代管费 | 有租客期间每月收月租 10%，从租金扣除 | FTT 收费表 |
| 空置期间 | 代管费不收；大楼管理费照付 | FTT 收费表；住宅法第 151 条 |
| 小额维修 | 每次约 50 美元以下由代管方协调，超过需业主确认；费用负担依委托合同约定 | FTT 收费表 |
| 业主与租客维修分工 | 业主修损坏与缺陷；租客保养与小修 | 民法第 477、479 条 |
| 押金 | 法律未定金额，由双方约定 | 民法第 328 条 |
| 提前解约 | 业主不得任意终止；单方终止提前至少 30 天通知 | 住宅法第 172 条 |
| 外国业主出租通报 | 出租前书面通报社级机关；未通报罚 20,000,000 到 30,000,000 越南盾 | 住宅法第 21 条；议定 140/2025、339/2026 |
| 出租所得税 | 居民：超过门槛部分 × 5%；非居民：适用类别待确认 | 个人所得税法第 7、20 条 |
| 大陆端申报 | 境外财产租赁所得 20%，越南已缴税可抵免；次年 3 月 1 日至 6 月 30 日申报 | 《中华人民共和国个人所得税法》第 3、7、13 条；财政部 税务总局公告 2020 年第 3 号 |
常见问题
房子空着没租出去，代管公司会收钱吗？
依 FTT 收费表，不会：代租服务费成功签约才收，代管费空置期间暂停。但大楼管理费空置期间仍由业主负担。
押金一般收几个月？
越南住宅法与民法没有规定，由双方约定。比月数更要紧的是写清楚可扣抵项目、退还时点与交接方式。
我人在中国大陆，出租所得税要我自己报吗？
越南端看你是不是居民、租客有没有扣缴。依第 253/2026/NĐ-CP 号议定第 67 条，付款给非居民者有扣缴义务；未扣缴时由业主自行申报。大陆端则由你本人在次年 3 月 1 日至 6 月 30 日申报境外所得，越南已缴税凭完税凭证抵免。签约前请与会计师确认。
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数据源
- 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（合并版），第 21、151、163、164、168、170、171、172、173、186 条，2024-08-01 生效
- 民法 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，第 328、477、479、482 条，2017-01-01 生效
- 个人所得税法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（合并版），第 2、7、20 条，2026-07-01 生效
- 第 253/2026/NĐ-CP 号议定（个人所得税法施行细则），第 45、67 条，2026-07-01 生效
- 第 140/2025/NĐ-CP 号议定（两级地方政府权限划分），第 9 条，2025-07-01 生效
- 第 339/2026/NĐ-CP 号议定（建设、住宅、不动产经营行政处罚），第 54 条，2026-08-26 生效
- 地方政府组织法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，第 1、51 条，https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
- FTT越南国际地产 代租代管收费结构（内部收费表）
- 《中华人民共和国个人所得税法》（2018 年第七次修正）第三、七、十三条；《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》（2020 年第 3 号）第一、二、七、十条
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
广告稿签章经纪人：陈宜君（经纪人证号 (109)金县字第000057号）
经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
