可以。依越南住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 16 到 18 条，中国大陆人士以“外国个人”身份买房，要同时符合三个要件：能合法入境越南、买的是住宅楼盘内的商品房、楼盘不在国防安全管制区。法定文件只有护照、入境章与一份书面承诺，不必先办工作证或居留证。可以向开发商买，也可以向已合法持有的外国人业主买；买到的是房屋所有权，不含土地，并受 30%／250 户配额与 50 年持有期限限制。
以下以不具越南国籍、也不是越南血统的一般中国大陆人士为准；持港澳特区护照或新加坡、马来西亚护照的华人读者，在越南同样属于外国个人，规定相同。越南血统旅外人士（người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài）另有规定（土地法第 44 条），不在本文范围。
中国大陆人士在越南买房要符合哪三个要件？
要件一：能合法入境越南，且不具外交豁免身份。 住宅法第 17 条第 1 款 c 点把“获准入境越南的外国个人”（cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam）列为可以拥有住宅的对象；第 18 条第 3 款另外要求，这个人不属于享有外交、领事特权豁免的身份。中国大陆公民赴越南须持有效签证或电子签证入境；持签证入境的商务或旅游旅客，都落在这个范围。
要件二：买的是“住宅楼盘”里的“商品房”。 第 17 条第 2 款 b 点写明，外国个人通过向住宅楼盘开发商（chủ đầu tư）购买、租购商品房（nhà ở thương mại），或受赠、继承楼盘内的商品房而取得住宅。类型上，公寓（căn hộ chung cư）与独栋住宅（nhà ở riêng lẻ，含别墅、联排住宅）都包括在内，前提是它们在楼盘里。
要件三：楼盘不在国防安全管制区。 第 16 条第 1 款把“需要确保国防、安全的区域”内的楼盘排除在外。施行细则《第 95/2024 号议定》（Nghị định 95/2024/NĐ-CP，2024-08-01 生效）第 4 条列出这类区域，包括邻近军营与国防安全用地、邻近省级以上行政机关与党机关、位于陆地边界、海上边界与岛屿的社坊，以及外国人不得暂住的区域等。
三个要件之外，签约时还要看那一栋或那一区的外国人配额有没有剩。
要准备哪些文件？需要工作证或居留证吗？
不需要。《第 95/2024 号议定》第 3 条第 2 款 c 点规定，外国个人要提出外国护照，并以书面承诺自己不属于外交、领事特权豁免身份；同条第 3 款 d 点要求，签约当时护照仍然有效，并盖有入境越南的章，或持有同等的合法入境文件。
居留证、工作证、在越南有工作或公司，都不在法定文件之列。开发商、公证处或银行可能因作业需要多要材料，以个别交易为准，但那不是法律门槛。
可以向谁买？开发商、外国人业主与越南人业主
住宅法第 17 条第 2 款列出外国个人取得住宅的两个渠道：
- 向住宅楼盘的开发商购买或租购商品房，或受赠、继承楼盘内的商品房（b 点）。
- 向“已经依 b 点合法拥有住宅的外国组织或个人”购买或租购（c 点）。换句话说，外国人业主可以把房子卖给另一位外国人。
向越南本国业主购买二手房，条文没有列入这两个渠道。遇到这类房源，不要假设可以过户到外国人名下；签约前请律师或公证处确认，主管机关能不能为外国买方核发粉红本。
另外，《不动产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 15 条第 2 款规定，外国个人“依住宅法规定”购买、租购住宅；对于住宅以外的建筑工程，同条第 4 款只给在越南合法居留的外国个人“承租”并依用途使用的权利。产权性质不是住宅的产品，要先确认产权类别，再谈能不能买。
哪些不能买？土地、楼盘外房屋与管制区
- 土地使用权：越南土地法（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效）第 12 条规定，土地属全民所有，由国家代表所有权人统一管理，国家再把“土地使用权”交给土地使用人。第 4 条枚举的土地使用人，包括国内个人、具越南国籍的旅外越南人、越南血统旅外人士与外资经济组织等，其中没有外国个人。
- 楼盘以外的房屋：第 16 条限定外国人只能拥有“住宅楼盘内”的住宅。巷弄里的自建小楼、单独一笔地上的街屋，不在可买范围。
- 国防安全管制区内的楼盘：即使是楼盘内的商品房，只要楼盘位于管制区，外国人就不能拥有。
- 超出配额或位于管制区的受赠、继承：只能享有该房屋的价值，不能取得房屋本身（住宅法第 20 条第 2 款 b 点）。
外国个人取得的是“房屋所有权”。土地法第 148 条第 5 款规定，房屋所有人没有该笔土地使用权时，外国个人凭住宅交易文件办理粉红本（Giấy chứng nhận，越南的房地产权证书）。土地与独栋住宅的细节，见〈外国人能不能在越南买土地、独栋住宅或商铺？〉。
怎么确认某个楼盘可以卖给外国人？
名单由省级人民委员会公布。《第 95/2024 号议定》第 4 条第 3 款（2026-02-09 经《第 54/2026 号议定》修正）规定，省级人民委员会依国防部、公安部的通知，确定辖区内外国人可以拥有住宅的楼盘名单，公开在省级人民委员会的电子门户网站，并送省级住宅主管机关同步刊登。名单还没公布时，开发商可以在办理投资主张核准或期房销售通知时，自行请国防部、公安部表示意见；楼盘只有一部分在管制区外时，由省级人民委员会划定外国人可拥有的那一部分。
卖方也有查核义务。同一议定第 7 条第 2 款 a 点要求，开发商或卖方在签约前，要先查省级住宅主管机关网站公布的信息，只能在配额内卖给外国人。第 7 条第 3 款规定，超出配额、或在不允许外国人拥有的楼盘内成交的买卖，一律不具法律效力、不核发粉红本，卖方要赔偿买方的损失。
外国人配额怎么算？（概要）
住宅法第 19 条第 1 款：外国组织与个人合计拥有的户数，每栋公寓不超过 30%；别墅、联排住宅，在人口规模相当于一个坊（phường）的区域内，合计不超过 250 户。《第 95/2024 号议定》第 5 条把“相当于一个坊”定为依核定规划 10,000 人；同一基座上有多个单元或多栋楼时，每个单元、每栋各自计算 30%。
配额用完，就算楼盘在名单内也买不到。怎么查剩余额度、买不到时有哪些选项，见〈外国人 30% 与 250 户配额是什么？买不到配额怎么办〉。
可以持有多久？（概要）
住宅法第 20 条第 2 款 c 点：外国个人的持有期限依交易约定，但自核发粉红本之日起不超过 50 年；有需要可以延长一次，同样不超过 50 年，期限要记载在粉红本上。依《第 95/2024 号议定》第 6 条第 2 款 a 点，延长申请要在到期前至少 3 个月，向房屋所在地的省级人民委员会提出。
到期前，业主可以自行或委托他人，把房屋出售或赠与给有资格在越南拥有住宅的人；逾期仍未出售或赠与，房屋归为公有财产（第 20 条第 2 款 đ 点）。与居住在越南的越南公民结婚的外国个人，则可以像越南公民一样拥有住宅。延长流程、转售与继承，见〈越南房子 50 年产权到期怎么办？延长、转售与继承〉。
买了之后：付款与出租的两个义务
- 付款要经过越南的银行：购房、租购款项必须通过在越南营业的信用机构或外国银行分行支付（住宅法第 21 条第 2 款 c 点）。2026-08-26 生效的行政罚则《第 339/2026 号议定》第 54 条第 3 款，对不经银行付款的外国个人业主处 3,000 万至 5,000 万越南盾罚款。
- 出租前要书面通报：外国个人可以把房子出租作法律不禁止的用途，但出租前要以书面通报住宅主管机关，并依法缴纳出租所得的税（住宅法第 21 条第 2 款 a 点）。住宅法条文写的是县级机关，《第 339/2026 号议定》第 54 条第 2 款写的是社级（cấp xã），受理窗口请向当地确认；未通报可处 2,000 万至 3,000 万越南盾罚款。
大陆读者还要先知道一件事：中国大陆居民个人的购汇额度不得用于境外买房，汇到越南的购房款必须是本来就在境外的合法资金，或经外汇局核准的对外直接投资，具体以银行与外汇局审核为准。汇款路径与文件，见〈从境外汇款到越南买房：合法路径与要准备的材料〉；出租的税费与大陆端申报，见〈越南买房、卖房、出租要缴哪些税费？全表整理〉。
买的若是期房（nhà ở hình thành trong tương lai），另要看开发商销售前是否取得银行同意提供担保，以及首期款连同定金是否不超过合同价 30%（《不动产经营法》第 25 条第 1 款、第 26 条），见〈越南期房的银行保证是什么？签约前要看哪一条〉。
重点整理
| 项目 | 规定 | 法源 |
|---|---|---|
| 谁可以买 | 获准入境越南、不具外交领事豁免的外国个人 | 住宅法第 17 条第 1 款 c 点、第 18 条第 3 款 |
| 法定文件 | 有效护照＋入境章（或同等文件）＋书面承诺；不要求工作证、居留证 | 第 95/2024 号议定第 3 条 |
| 能买什么 | 住宅楼盘内的商品房：公寓、别墅、联排住宅 | 住宅法第 16 条、第 17 条第 2 款 |
| 向谁买 | 楼盘开发商；已合法持有的外国组织或个人 | 住宅法第 17 条第 2 款 b、c 点 |
| 不能买 | 土地使用权、楼盘外房屋、国防安全管制区内楼盘 | 土地法第 4、12 条；住宅法第 16 条 |
| 配额 | 每栋公寓 30%；规划人口 10,000 人范围内独栋住宅、别墅 250 户 | 住宅法第 19 条；第 95/2024 号议定第 5 条 |
| 期限 | 自核发粉红本起不超过 50 年，可延长一次；到期前至少 3 个月申请 | 住宅法第 20 条；第 95/2024 号议定第 6 条 |
| 付款 | 经在越南营业的信用机构或外国银行分行 | 住宅法第 21 条 |
| 出租 | 事前书面通报住宅主管机关并缴税 | 住宅法第 21 条 |
常见问题
只拿旅游签证或电子签证入境，也可以在越南买房吗？
住宅法第 17 条的用语是“获准入境越南”，没有区分签证种类；《第 95/2024 号议定》第 3 条要求的是签约时有效、盖有入境章的护照，或同等的合法入境文件。法条本身没有要求长期签证。开发商、公证处或银行可能另有作业要求，以个别交易为准。
越南人自住的二手公寓，外国人可以买吗？
住宅法第 17 条第 2 款列的渠道是“向开发商买商品房”与“向已合法持有的外国组织或个人买”，向越南本国业主购买没有列入。如果房源刚好在名单内楼盘里、而且额度还有剩，也要先请律师或公证处确认能否为外国买方核发粉红本，再谈价格与定金。
外国人买的房子，以后可以卖给谁？
住宅法第 20 条第 2 款 đ 点允许业主把房屋出售或赠与给“有资格在越南拥有住宅的人”，包括越南人，以及符合第 17 条资格的外国组织或个人（后者仍受配额限制）。持有期限内转售，或到期前处分的安排，见本站 50 年产权一文。
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数据源
- 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效；现行合并版 79/VBHN-VPQH，2026），第 16 到 21 条
- 第 95/2024 号议定 Nghị định 95/2024/NĐ-CP（2024-08-01 生效；经 Nghị định 54/2026/NĐ-CP 修正，2026-02-09 生效；现行合并版 21/VBHN-BXD，2026），第 3 到 7 条
- 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（2024-08-01 生效；现行合并版 44/VBHN-VPQH，2026），第 4、12、44、148 条
- 不动产经营法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效；现行合并版 06/VBHN-VPQH，2025），第 15、25、26 条
- 第 339/2026 号议定 Nghị định 339/2026/NĐ-CP（行政罚则，2026-08-26 生效），第 54 条
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
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经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
