越南买房的钱，可以分成“买之前、买的时候、持有期间、卖的时候”四段来看。买之前，房款要从境外汇进越南，并通过在越南营业的银行支付——对中国大陆买家，这笔钱必须是本来就在境外的合法资金，因为个人购汇额度不能用于境外买房；买的时候，期房依法分期付款、有银行保证可选，买方另缴 0.5% 登记费与 2% 公寓维护基金，向开发商购买时售价内含增值税；持有期间有管理费，出租还要通报与缴税；卖的时候，卖方按成交价缴 2% 个人所得税，钱再经银行汇回大陆（收汇无限额、结汇须经外汇局核准），并在大陆申报境外所得。本页是总入口，每一段的细节都有专文。
四段一览：每个阶段要付什么
| 阶段 | 主要的钱 | 细节专文 |
|---|---|---|
| 买之前 | 境外资金来源、越南银行入账与换汇 | 〈从境外汇款到越南买房〉 |
| 买的时候 | 定金与分期款、登记费、维护基金、公证费 | 〈越南期房的银行保证是什么〉、〈越南买房、卖房、出租要缴哪些税费〉 |
| 持有期间 | 管理费、出租所得税、代管费 | 〈越南公寓持有成本有哪些〉 |
| 卖的时候 | 2% 个人所得税、汇回大陆、大陆申报 | 〈越南房子卖掉后，钱怎么合法汇回中国大陆〉 |
贷款横跨买之前与买的时候，另见〈外国人在越南买房能贷款吗〉。以下依序说明。
买之前：资金从哪里来、怎么进越南
先讲越南端的付款渠道。越南《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 21 条第 2 款 c 点规定，外国个人支付购房、租购款项，必须通过在越南营业的信用机构或外国银行分行办理。卖方这端也一样：《不动产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 48 条第 2 款要求开发商通过在越南开立的账户收款。不照规定付款，依《第 339/2026/NĐ-CP 号议定》（2026-08-26 施行）第 54 条第 3 款 c 点，可处 3,000 万至 5,000 万越南盾罚款。
实务上常见的路径，是把境外的外币汇进自己在越南银行开立的账户，换成越南盾后再付给开发商或卖方。越南端的外汇规定（账户种类、换汇、汇出条件）不在本页展开，请看〈从境外汇款到越南买房：合法路径与要准备的材料〉。
大陆端要先知道两件事。一是购汇用途。 依国家外汇管理局的说明，个人结汇和境内个人购汇实行年度便利化额度管理，便利化额度为每人每年等值 5 万美元；但境内个人购汇不得用于境外买房、证券投资等尚未开放的资本项目——所以这个额度不是用来付越南房款的。《个人外汇管理办法》第七条也规定，不得以分拆等方式逃避限额监管，不得使用虚假单据逃避真实性管理；违规的个人会被列入“关注名单”，当年及之后连续 2 年不享有个人便利化额度，并可能受到行政处罚、移送反洗钱调查、纳入个人征信记录。本站不提供任何规避做法。二是资金来源。 在越南买房的钱，必须是本来就在境外、来源合法的资金，例如境外工作收入、港澳或海外账户里的资产；若以企业名义投资，则要依对外直接投资程序，所需外汇经所在地外汇局核准后购汇或以自有外汇汇出，并办理境外投资外汇登记（《个人外汇管理办法》第十六条）。具体以银行与外汇局审核为准。港澳及新马读者不受大陆个人外汇管理约束，以当地规定为准。
每一笔汇款凭证、越南账户入账与换汇记录、付款凭证都要保留。这些材料是日后卖房、把钱汇回大陆并结汇时，证明资金来源与财产原值的基础。
买的时候（一）：付款期程与期房银行保证
向开发商买期房，付款比例有法定上限。《不动产经营法》第 23 条第 5 款规定，开发商收取的定金不得超过售价 5%；第 25 条第 1 款规定，首期（含定金）不超过合同金额 30%，之后依工程进度收款，交房前累计不超过 70%；第 25 条第 3 款再规定，买方还没拿到产权证书（粉红本）前，开发商收款不得超过 95%，余款在产权证书核发后支付。
银行保证是期房买方的主要保障。同法第 26 条第 1 款规定，开发商销售期房前，必须取得在越南合法营业的银行同意，担保开发商未依约交房时对买方的财务义务；第 26 条第 6 款规定，开发商要在签约后 10 个工作日内（或合同约定期限）把保证函交给买方，而且买方收到保证函之后，开发商才能收款。
要注意第 26 条第 3 款：买方可以选择不要银行保证，但必须在签约时以书面约定。看到合同附件里有“放弃保证”之类的条款，签名前先停下来问清楚。保证范围、生效期限、怎么请求，请看〈越南期房的银行保证是什么？签约前要看哪一条〉。
买的时候（二）：增值税、登记费、维护基金与公证
增值税（thuế giá trị gia tăng）。向开发商购买时，增值税由开发商开立、含在售价里。《增值税法》（Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15，2025-07-01 生效）第 9 条第 3 款的一般税率是 10%；第 7 条规定，不动产销售的税基是未税售价扣除可扣除的土地使用费，所以 10% 不是乘在整个房价上。向不从事经营的个人买二手房，依同法第 5 条第 25 款，不属增值税课税对象。签约前请确认报价是否已含税。
登记费（lệ phí trước bạ）。办理所有权登记时由买方缴纳。依《第 10/2022/NĐ-CP 号议定》（2022-03-01 生效，现行合并版 33/VBHN-BTC）第 8 条，房地费率 0.5%，每笔资产每次上限 5 亿越南盾；第 7 条规定，合同价高于省级人民委员会公告价格时，以合同价计算。另外，修正这份议定的第 202/2026/NĐ-CP 号议定已公布、预定 2027-03-01 生效，届时交易请重新确认。
公寓维护基金（kinh phí bảo trì）。向开发商买公寓，依《住宅法》第 152 条第 1 款，买方要缴房价 2% 的维护经费，与房款分开计算并写进合同；第 153 条第 1 款规定，这笔钱在交房前存入合同载明的银行专户，没缴就不交房。它不是税，日后移交给大楼业委会（Ban quản trị）用于公共部分的维修。
公证费。《不动产经营法》第 44 条第 5 款规定，双方都是个人的房屋买卖合同必须公证或认证；第 44 条第 4 款规定，至少一方是不动产经营企业的合同，依当事人要求才公证。公证费的收费标准由越南财政部订定，核发产权证书的规费由省级人民议会订定（《规费法》97/2015/QH13 规费目录），各地不同，以实际收据为准。全部税费的对照表请看〈越南买房、卖房、出租要缴哪些税费？全表整理〉。
贷款选项：越南端与大陆端
越南法律并没有把外国人排除在房屋抵押之外。《住宅法》第 181 条第 2 款规定，个人业主可以把住宅抵押给在越南营业的信用机构；第 183 条第 3 款规定，向开发商购买楼盘内期房的个人，也可以把这间期房抵押给信用机构，借钱支付购房款。
但“法律允许抵押”不等于“银行一定会贷给外国人”。银行是否受理、可贷比例、利率、要求的收入证明，取决于越南国家银行的放款规定与各银行的授信政策，本页没有查证到可以概括的数字，请以银行实际审批为准。
大陆端的情况要说清楚：大陆银行一般不受理以境外房产为标的的按揭贷款，以各银行规定为准，本页不列任何大陆贷款产品或数字。而且不论资金是自有还是借来的，境内个人购汇都不得用于境外买房（见上一节），所以“在大陆借钱、换成外汇汇去越南买房”这条路在外汇环节就走不通。越南端的贷款条件与自备款规划，请看〈外国人在越南买房能贷款吗？越南端条件与自备款规划〉。
持有期间：管理费、维护基金与出租税
管理费。《住宅法》第 151 条规定，公寓的管理运营服务价格以越南盾、按每平方米使用面积计算；首次住户大会召开前依买卖合同约定，召开后由管理单位与住户大会议定；这个价格不含维护经费、停车、水电、电视通信等费用。省级人民委员会另订价格框架，供公有公寓收费与其他公寓协商参考。以胡志明市为例，依 VnEconomy 2024-10-29 报道，市政府第 86/2024/QĐ-UBND 号决定订的框架，有电梯公寓为每月每平方米 1,800 至 7,000 越南盾；但同一报道也写明，已在合同或住户大会议定的管理费不适用这个框架。所以实际管理费依楼盘而异，以你的买卖合同与业委会公告为准。
维护基金。交房时缴的 2% 是一次性的，业委会成立后，开发商要把这笔钱连同孳生的利息移转到业委会的账户（《住宅法》第 153 条第 2 款）。持有期间的大楼修缮从这笔钱支出；用完之后如何续筹，依各大楼的管理规约与住户大会决议，建议买前向管理处问清楚。
出租。外国业主出租前，要以书面通报当地住宅主管机关，并依法缴税（《住宅法》第 21 条第 2 款 a 点）；未通报可处 2,000 万至 3,000 万越南盾罚款（《第 339/2026/NĐ-CP 号议定》第 54 条第 2 款）。税的部分，依 2026-07-01 施行的新《个人所得税法》（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15）第 7 条第 1、4 款，居民个人出租不动产，年收入在政府规定门槛以下不缴，超过的部分按 5% 课征；门槛金额由政府议定订定，现行数字请看税费全表专文。一年在越南停留满 183 天，或在越南有经常居所，才是居民（第 2 条第 2 款）；多数住在中国大陆的业主属非居民，非居民的经营所得依第 20 条按营收乘行业税率计算，条文没有把出租不动产单独列出，签约前请向税务机关或会计师确认。租金汇回大陆：收汇没有限额，结汇在每人每年等值 5 万美元的便利化额度内凭本人有效身份证件在银行办理，超过的部分凭租赁合同等资金来源材料办理。
委托代管也是持有成本。以 FTT 的代租代管为例，成功出租时收一个月租金的代租费，有租客期间每月收月租金 10% 的管理费（FTT 现行收费表）。收租的期待要放实际：依 batdongsan 统计，胡志明市公寓租金收益率由 2025 年第 1 季度的 3.1% 降到第 3 季度的 2.2%（毛收益，未扣税费与空置），同期越南 6 到 12 个月定期存款约 6.3 到 7.8%（VNBA，2026-07）。管理费、维护基金与税的完整清单，请看〈越南公寓持有成本有哪些？管理费、维护基金与税〉。
卖的时候：2% 所得税与把钱汇回大陆
越南个人卖房，所得税按转让价格乘 2% 计算，不看赚赔。居民适用《个人所得税法》第 14 条第 1 款，非居民适用第 24 条第 1 款，税率相同。依《第 253/2026/NĐ-CP 号议定》（2026-07-01 施行）第 19 条，在越南只有一间住宅、持有满 183 天、而且整笔转让的个人可免税；若同时还持有期房，就不算唯一住宅。是否符合由卖方自行申报并负责，申报不实会被追缴并处罚。配偶、父母子女、兄弟姊妹等法定亲属之间的转让、继承、赠与另有免税规定（《个人所得税法》第 4 条第 1 款）。
买方也有限制。外国业主可以在持有期限内把房子卖给或赠与“有资格在越南拥有住宅”的人（《住宅法》第 20 条第 2 款 đ 点）；个人之间的买卖合同要公证或认证。成交后，买方同样要过一次登记费与产权证书流程。
钱要汇回大陆，实务上是在越南的银行把越南盾换成外币汇出，银行会要求买卖合同、完税凭证、当初的汇入与付款记录等材料证明资金来源。这也是前面一再提醒保留材料的原因。汇出要件与材料清单，请看〈越南房子卖掉后，钱怎么合法汇回中国大陆？〉。钱到了大陆这一端，收汇与结汇是两件事：依国家外汇管理局的说明，境内个人接受境外汇款没有限额或次数限制，金额取决于是否有真实合法的交易背景；但把外汇结汇成人民币时，境外卖房所得属于“境内个人在境外获得的合法资本项目收入”，依《个人外汇管理办法》第十九条须经外汇局核准后才能结汇，实务上要提供越南的买卖合同、完税凭证、资金划转证明等真实性材料，具体以银行与外汇局审核为准。
大陆端：境外所得的申报概念
依《中华人民共和国个人所得税法》第一条，居民个人从中国境内和境外取得的所得，都要缴纳个人所得税。财政部、税务总局公告 2020 年第 3 号第一条规定，转让中国境外的不动产所得，以及把财产出租给承租人在境外使用的所得，都是境外所得；第二条规定，境外的财产转让所得、财产租赁所得不与境内所得合并，单独计算应纳税额。
税率依个人所得税法第三条第三项为 20%。应纳税所得额依第六条：财产租赁所得，每次收入不超过四千元的减除费用八百元，四千元以上的减除 20% 的费用；财产转让所得，以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额计算。在越南已缴的所得税可以抵免：中越两国 1995 年签署、现行有效的税收协定第二十三条第二款（一）与个人所得税法第七条都规定，抵免额不得超过该所得按中国税法计算的应纳税额；公告第六条规定，超过限额的部分可在以后五个纳税年度内结转抵免。抵免要提供越南税务机关出具的完税证明、缴款书或纳税记录（公告第十条）。申报期是取得所得的次年 3 月 1 日至 6 月 30 日（个人所得税法第十三条第三款、公告第七条）。
实务重点有三：卖房所得怎么计算（财产原值与合理费用的认定）、越南完税凭证怎么取得与保存、申报年度看的是取得所得的年度而不是钱汇回的年度。这三件事会因个人状况不同，报税前请洽大陆的税务师。港澳及新马读者不适用大陆个税，以当地规定为准。
重点整理
| 阶段 | 项目 | 规定或数字 | 法源 |
|---|---|---|---|
| 买之前 | 付款渠道 | 须经在越南营业的信用机构 | 住宅法第 21 条 |
| 买之前 | 大陆资金来源 | 个人购汇不得用于境外买房；须为境外合法资金或经外汇局核准的对外直接投资 | 《个人外汇管理办法》第 7、9、16 条；国家外汇管理局厦门市分局《个人外汇业务服务小贴士》之二 Q2 |
| 买的时候 | 期房付款 | 定金 ≤5%；首期 ≤30%；交房前 ≤70%；产权证书前 ≤95% | 不动产经营法第 23、25 条 |
| 买的时候 | 银行保证 | 开发商销售前须取得；买方可书面放弃 | 不动产经营法第 26 条 |
| 买的时候 | 增值税 | 10%，税基扣除土地使用费，含在开发商售价内 | 增值税法第 7、9 条 |
| 买的时候 | 登记费 | 0.5%，每次上限 5 亿越南盾 | 第 10/2022 号议定第 8 条 |
| 买的时候 | 公寓维护基金 | 房价 2%，交房前存入专户 | 住宅法第 152、153 条 |
| 持有期间 | 管理费 | 按使用面积计，依合同或住户大会议定，依楼盘而异 | 住宅法第 151 条 |
| 持有期间 | 出租 | 先通报；居民超过门槛部分 5%；租金汇回大陆收汇无限额、结汇在年度便利化额度内凭身份证件办理 | 住宅法第 21 条；个人所得税法第 7 条；小贴士之一 Q9、之三 Q14 |
| 卖的时候 | 个人所得税 | 转让价 × 2%，居民与非居民相同 | 个人所得税法第 14、24 条 |
| 卖的时候 | 汇回大陆 | 收汇无限额；结汇属境外合法资本项目收入，须经外汇局核准 | 《个人外汇管理办法》第 19 条；小贴士之三 Q14 |
| 大陆申报 | 境外所得 | 财产租赁／转让所得 20%，越南已缴税可抵免；次年 3 月 1 日至 6 月 30 日申报 | 《中华人民共和国个人所得税法》第 3、6、7、13 条；财政部 税务总局公告 2020 年第 3 号；中越税收协定第 23 条 |
常见问题
外国人买越南房子，总共要准备房价以外多少钱？
向开发商买公寓，法定的一次性费用主要是 0.5% 登记费（每次上限 5 亿越南盾）与 2% 公寓维护基金，增值税已含在售价内；再加上公证、产权证书规费，以及交房后依楼盘而异的管理费。各项金额依个案合同而定，签约前请开发商或顾问列出完整的费用清单。
我在大陆的钱可以直接汇去越南买房吗？
不能用个人购汇额度买。依国家外汇管理局的说明，境内个人购汇不得用于境外买房，每人每年等值 5 万美元只是便利化额度，不是用来付房款的渠道。在越南买房的资金必须是本来就在境外、来源合法的资金，或企业经外汇局核准的对外直接投资，以银行与外汇局审核为准。本站不提供分拆购汇或借用他人额度之类的做法，违规者会被列入关注名单并受处罚。
期房买方可以不要银行保证吗？
法律允许，但必须在签约时以书面约定（《不动产经营法》第 26 条第 3 款）。放弃之后，开发商若未依约交房，就少了银行代为返还款项这一层保障，一般不建议放弃。
卖房亏本也要缴 2% 吗？
要。越南个人转让不动产的所得税是按转让价格乘 2%，不是按获利课税，居民与非居民都一样（《个人所得税法》第 14、24 条）。只有符合唯一住宅、持有满 183 天且整笔转让等免税条件时才不用缴。大陆端则按“收入减原值和合理费用”计算，亏本时可能无税可补，但仍要申报。
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数据源
- 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效），现行合并版 79/VBHN-VPQH，第 20、21、151、152、153、181、183 条
- 不动产经营法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效），现行合并版 06/VBHN-VPQH，第 23、25、26、44、48 条
- 增值税法 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15（2025-07-01 生效），现行合并版 114/VBHN-VPQH，第 5、7、9 条
- 第 10/2022/NĐ-CP 号议定（登记费，2022-03-01 生效），现行合并版 33/VBHN-BTC，第 7、8 条
- 规费法 Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13（2017-01-01 生效），现行合并版 92/VBHN-VPQH，规费目录
- 个人所得税法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（2026-07-01 生效），现行合并版 112/VBHN-VPQH，第 2、4、7、14、20、24 条
- 第 253/2026/NĐ-CP 号议定（个人所得税法施行细则，2026-07-01 施行），第 19 条
- 第 339/2026/NĐ-CP 号议定（行政罚则，2026-08-26 施行），第 54 条
- VnEconomy，〈TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng〉，2024-10-29，https://vneconomy.vn/tp-hcm-phi-quan-ly-chung-cu-toi-da-7-000-dong-m2-thang.htm
- 《个人外汇管理办法》（中国人民银行令〔2006〕第 3 号，2007-02-01 施行）第七、九、十六、十九条；《个人外汇管理办法实施细则》（汇发〔2007〕1 号）第二、十二、十六条
- 国家外汇管理局厦门市分局《个人外汇业务服务小贴士》（2021-10-22）之一 Q2、Q8、Q9，之二 Q2、Q3，之三 Q14，之十，及《个人购汇申请书》说明
- 《中华人民共和国个人所得税法》（2018 年第七次修正）第一、二、三、六、七、十三条，国家税务总局政策法规库
- 《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2020 年第 3 号）第一、二、三、六、七、十条；《中华人民共和国政府和越南社会主义共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》（1995-05-17 签订）第二十三条
- 胡志明市公寓租金收益率（batdongsan，2025Q1 至 2025Q3）与越南定期存款利率（VNBA，2026-07），转引自 FTT 内部查证汇整
- FTT 代租代管收费表
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
广告稿签章经纪人：陈宜君（经纪人证号 (109)金县字第000057号）
经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）
国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
