越南、泰国、马来西亚海外置业比较：外国人能买什么

三国都允许外国人买公寓，差别在持有多久、配额多少、要不要另外核准。越南：只能买住宅楼盘内的住宅，每栋公寓外国人合计不超过 30%，产权自核发粉红本起不超过 50 年、可延长一次。泰国：可买公寓单位，同一楼盘外国人合计不超过 49%，土地不能持有。马来西亚：取得房地要先经州政府核准，并有购买价门槛。本文只比制度，不比收益。对中国大陆读者还有一个共同前提：三国都属于境外买房，个人购汇额度一律不能用于购房款，资金必须是本来就在境外的合法资金，具体以银行与外汇局审核为准。

重点整理：三国七项制度比较

标“查无一手资料”的格子，是这次没有取得官方或主流媒体原文，不代表没有规定。

项目	越南	泰国	马来西亚
能买的类型	住宅楼盘内的公寓与独栋住宅，排除国防安全管制区	公寓单位；土地上的建筑物可买，土地不行	经州政府核准可买住宅、商业房产；低价与中低价住宅、马来保留地上房产、土著保留单位不能买
产权年限	不超过 50 年，可延长一次、不超过 50 年	公寓单位可永久持有；土地只能承租，常见 30 年可续约租约	看地契：不超过 99 年的租期，或永久
外国人配额	每栋公寓 30%；相当一个坊的区域内独栋住宅 250 户	每个公寓楼盘 49%（公寓法第 19 条之 2）	各州自订，柔佛州依类型 10% 到 50%
购买价门槛	住宅法未设	未设门槛；须证明以外汇汇入不低于售价的款项（公寓法第 19 条之 3）	联邦准则每单位 RM1,000,000 起，各州可另订
能否买土地	不能	不能（土地法第 86 条）	可以，须事先经州政府核准
贷款可能性	法律上可以，期限不超过剩余居留期间	查无一手资料	非居民可借令吉买不动产，单纯买地除外
交易税费类别	登记费、卖方个人所得税、新房增值税	过户费、特别营业税、印花税、预扣所得税	移转印花税（2026 起外国人买住宅 8%）、出售时不动产利得税

外国人能买的类型

越南：住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，现行合并版 79/VBHN-VPQH）第 16 条，外国人只能拥有住宅楼盘内的住宅，国防安全管制区除外；第 17 条第 2 款包括公寓与独栋住宅。可售楼盘名单依第 95/2024 号议定（2024-08-01 生效，现行合并版 21/VBHN-BXD）第 4 条第 3 款，由省级人民委员会公布。

泰国：Bangkok Post 2026-06-21 报道，外国买方可拥有至多整个公寓楼盘的 49%，因不涉及土地所有权，可合法拥有单位。2022-07-20 的报道引述泰国律师：外国人可以买土地上的房屋建筑物，以登记租约等权利申请自建房屋许可，但土地本身不能持有。

马来西亚：国家土地法（Act 828）第 433B 条规定，非公民与外国公司取得土地或土地权益，要先取得州政府核准；第 433C 条规定违反者无效。经济部《不动产取得准则》（2022-07-13 生效）列出外国人不能买：每单位低于 RM1,000,000 的房产、低价与中低价住宅、马来保留地上的房产、楼盘中保留给土著的单位。

产权年限

越南住宅法第 20 条第 2 款：外国个人自核发粉红本（土地使用权与房屋所有权证书，俗称产权证书）之日起持有不超过 50 年，可延长一次、不超过 50 年；到期没有出售、赠与的，归为公有财产。

泰国：Bangkok Post 2026-06-21 报道引述业者，常见的合规方式是以公寓单位登记并永久持有（freehold），或登记 30 年租约，并提醒“可自动延长到 90 年”的租约条款不具执行力。

马来西亚没有另订外国人年限，看地契；国家土地法第 76 条，州政府批出土地为不超过 99 年的租期，或特定情形下永久。

外国人配额

越南住宅法第 19 条：每栋公寓外国人合计不超过 30% 户数；独栋住宅在人口相当于一个坊的区域内不超过 250 户，第 95/2024 号议定第 5 条把一个坊定为 10,000 人。超额成交依同议定第 7 条不具法律效力、不核发粉红本。

泰国：Bangkok Post 2026-04-21 报道，外国人在任何公寓楼盘的持有配额不能超过 49%。

马来西亚由各州决定：柔佛州土地与矿务局表格对向开发商直购的住宅与商业房产，依类型订 10% 到 50% 不等；雪兰莪州议会 2016 年答询说明，外国人销售配额不超过非土著单位的 10%。

购买价门槛

越南住宅法第 16 到 21 条没有购买价门槛。泰国没有找到法定门槛的一手资料；2025 年 10 月起的长期签证方案有一项是购买 300 万泰铢以上的公寓（Bangkok Post 2026-04-21），这是签证条件，不是购房门槛。

马来西亚各州不同：

• 联邦：经济部准则，住宅单位每单位 RM1,000,000 以上，由州政府管辖。
• 柔佛州：州土地与矿务局列出，公寓、服务式公寓、度假屋与两层以上独栋住宅，门槛都是 RM1,000,000 以上。
• 雪兰莪州：州议会 2016 年答询引用 2014-09-01 生效的州通函：住宅第 1、2 区 RM2,000,000、第 3 区 RM1,000,000，限分层地契房产。2026 年现行版本查无一手资料。

能不能买土地

越南：不能。土地法（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效）第 12 条规定土地属全民所有，第 4 条枚举的土地使用人没有外国个人；外国人依第 148 条凭住宅交易文件取得粉红本，拿到的是房屋所有权。

泰国：不能。土地法第 86 条规定外国人只能依条约取得土地，泰国土地厅说明泰国目前没有这类条约。例外是土地法第 96 条之 2：投资至少 4,000 万泰铢并维持不少于 5 年，经内政部长许可，可取得不超过 1 莱的居住用地（法条引自泰国法制委员会英译本，仅泰文本有法律效力）。

马来西亚：可以，但要先经州政府核准。柔佛州把“盖独栋住宅用的空地”列为可买；农业地只能承租；马来保留地上的房产不能买。

贷款可能性

越南：国家银行第 39/2016/TT-NHNN 号通知（合并版 86/VBHN-NHNN）把具外国国籍的个人列为可借款客户，但住在越南的外国人，贷款期限不得超过剩余居留期间。详见外国人在越南买房能贷款吗？越南端条件与自备款规划。

泰国：查无一手资料。

马来西亚：国家银行 2025 年 10 月的常见问答写明，非居民（金融机构除外）可借任何金额的令吉，用于购买不动产，单纯买地除外。这是外汇规定允许，银行是否放贷由银行审核。

交易税费类别

越南：登记费依第 10/2022 号议定第 8 条为 0.5%，每笔每次上限 5 亿越南盾；卖方个人所得税依个人所得税法（109/2025/QH15，2026-07-01 生效）为成交价 × 2%，不分居民与否；向开发商买新房涉及增值税（48/2024/QH15，一般税率 10%）。完整税费见越南买房、卖房、出租要缴哪些税费？全表整理。

泰国：Bangkok Post 2026-07-01 报道，正常过户费是评估价的 2%、抵押登记费 1%；降到 0.01% 的优惠延长到 2027-06-30，只限泰国人、成交价与评估价不超过 700 万泰铢，外国人按正常费率缴。依泰国土地厅与税务厅，一般过户费为评估价的 2%；以营利方式出售不动产要缴特别营业税 3%，另加 10% 地方税；收据印花税每 200 泰铢课 1 泰铢；卖方另有预扣所得税。哪些情况缴特别营业税、哪些情况改缴印花税，查无一手资料，请向泰国律师确认。

马来西亚：马来西亚财政部 2026 年预算案把非公民（永久居民除外）与外国公司购买住宅的移转印花税，由固定 4% 提高到 8%；马来西亚税务局说明添加的第 32(ab) 项自 2026-01-01 起适用。出售时的不动产利得税，非公民非永久居民在 5 年内出售为 30%，第 6 年起为 10%（马来西亚税务局税率表）。

日本对照

日本没有限制外国人买地买房的现行规定：1925 年外国人土地法虽授权以政令限制，日本内阁 2013 年答询说明目前没有这类政令。财务省说明，非居民取得日本不动产后，要在 20 天内经日本银行向财务大臣报告，2026-04-01 起不论金额、面积都要报。法务省规定 2026-10-05 起登记时要申报国籍。日经 2026-10-01 报道，政府准备提出重要土地等调查法修正案，对重要设施周边引入取得许可制，尚未完成立法。

依你的目的怎么选

不排名，只把目的对到制度：

1. 想要名下有土地：越南、泰国不允许；马来西亚逐案申请核准；日本无国籍限制。
2. 想长期持有或传承：越南 50 年加一次延长，见越南房子 50 年产权到期怎么办？延长、转售与继承；泰国公寓可永久持有；马来西亚看地契。
3. 预算有限：马来西亚有购买价门槛；越南、泰国要看楼盘配额是否还有。
4. 需要当地贷款：先问银行再选国家；越南受居留期间限制，马来西亚外汇规定允许。
5. 能接受多少流程：马来西亚每笔要州政府核准；越南要确认楼盘在可售名单、配额未满。
6. 资金从哪里来：对中国大陆读者，不论选哪一国，境内个人购汇都不得用于境外买房，购房款必须是本来就在境外的合法资金或经外汇局核准的对外直接投资，以银行与外汇局审核为准；港澳及新马读者不受大陆个人外汇管理约束，以当地规定为准。越南的做法见越南买房的钱怎么走：汇款、税费、贷款与持有成本。

常见问题

外国人在越南、泰国买的公寓可以永久持有吗？

越南不是，外国个人持有不超过 50 年、可延长一次。泰国公寓单位可 freehold 持有，但土地不能持有。请以产权证书或租约实际登记内容为准。

马来西亚购买价门槛全国一样吗？

不一样。联邦准则每单位 RM1,000,000 起，各州可另订，例如雪兰莪州 2016 年答询第 1、2 区住宅 RM2,000,000。请以州土地与矿务局现行公告为准。

哪一国对外国人比较宽松？

要看你在意哪一项：要土地，马来西亚有核准渠道；要长期持有公寓，泰国可永久持有；越南有明确的配额与年限规定。主要考虑越南的话，可从中国大陆人士在越南买房完整指南：资格、产权、流程、费用开始。

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数据源

1. 越南住宅法 27/2023/QH15（合并版 79/VBHN-VPQH）
2. 越南第 95/2024/NĐ-CP 号议定（合并版 21/VBHN-BXD）
3. 越南土地法 31/2024/QH15（合并版 44/VBHN-VPQH）
4. 越南个人所得税法 109/2025/QH15（合并版 112/VBHN-VPQH）
5. 越南第 10/2022/NĐ-CP 号议定（合并版 33/VBHN-BTC）、增值税法 48/2024/QH15（合并版 114/VBHN-VPQH）
6. 越南国家银行 39/2016/TT-NHNN 合并版 86/VBHN-NHNN，https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2026/7/86-vbhn-nhnn.pdf
7. Bangkok Post，2026-04-21，https://www.bangkokpost.com/business/general/3241235/longstay-visas-for-condo-buyers-in-phuket-clarified
8. Bangkok Post，2026-06-21，https://www.bangkokpost.com/business/general/3274234/thai-property-crackdown-foreign-buyers-hit-pause-on-villas-as-nominee-loophole-closes
9. Bangkok Post，2026-07-01，https://www.bangkokpost.com/property/3279217/property-stimulus-extended-a-year
10. Bangkok Post，2022-07-20，https://www.bangkokpost.com/business/general/2349718/explainer-exploring-the-land-scheme-for-foreigners
11. Malaysia National Land Code (Act 828, Revised 2020)，https://faolex.fao.org/docs/pdf/mal5145.pdf
12. Kementerian Ekonomi，Garis Panduan Perolehan Hartanah（2022-07-13），https://ekonomi.gov.my/sites/default/files/2025-01/GPPH%2013%20Julai%202022.pdf
13. Pejabat Tanah dan Galian Johor，https://ptj.johor.gov.my/pendaftaran/perolehan-hartanah-oleh-kepentingan-asing/
14. Dewan Negeri Selangor（2016），https://dewan.selangor.gov.my/question/pemilikan-hartanah-oleh-warga-asing/
15. Bank Negara Malaysia，FAQs Non-Resident Borrowing（2025-10），https://www.bnm.gov.my/documents/20124/60360/FAQs_Non-Resident+Borrowing+in+Malaysia_Oct+2025.pdf
16. Ministry of Finance Malaysia，Budget 2026 Tax Measures，https://belanjawan.mof.gov.my/pdf/belanjawan2026/ucapan/tax-measures.pdf
17. 日本财务省，https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/real_property/seido_gaiyo.html
18. 日本众议院答弁书（2013），https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/b183115.htm
19. 日本法务省，https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00678.html
20. 日本经济新闻，2026-10-01，https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA015BM0R01C26A0000000/
21. 国家外汇管理局厦门市分局《个人外汇业务服务小贴士》（2021-10-22）之二 Q2；《个人外汇管理办法》（中国人民银行令〔2006〕第 3 号）第十六条