第七郡是胡志明市南区的成熟住宅区，核心是台资参与开发的富美兴（Phú Mỹ Hưng）新都市区。日本、韩国、台湾三所学校与 FV 医院都设在这一带，外籍住户比例高，FTT 网站目前收录的第七郡楼盘条数也较多。对计划到胡志明市工作、陪读或长期居住的大陆家庭，这是常被拿来比较的区域之一。要注意两件事：一是 2025-07-01 起越南废除郡级，原第七郡改分属 Tân Thuận、Phú Thuận、Tân Mỹ、Tân Hưng 四个坊，合同与粉红本要用新坊名；二是沿河低洼路段有涨潮淹水，看房时要实地确认。
第七郡在哪里？富美兴是怎么来的
第七郡位于胡志明市中心南侧，隔着运河与第四郡相邻。依《青年报》（Tuổi Trẻ）2021 年刊出的胡志明市房地产协会主席黎黄洲（Lê Hoàng Châu）专文，第七郡在 1997 年成立；这一带过去属于芽皮县（Nhà Bè），文中形容是偏僻的沼泽地，交通只有 Huỳnh Tấn Phát 路和一条乡道。
改变这一区的是三件事：新顺加工出口区（Khu chế xuất Tân Thuận）、Nguyễn Văn Linh 大道、富美兴新都市区。三者都和同一个合资架构有关，越方是新顺工业发展公司（Tân Thuận IPC），外方是 Phu My Hung Asia Holdings。《西贡解放报》（SGGP）的回顾报道写到，当年找到的投资方是台湾的 CT&D 公司，并提到台湾企业家丁善理（Lawrence S. Ting）主动参与提出富美兴都市区计划。
Nguyễn Văn Linh 大道由富美兴合资公司担任投资方，1996 年动工、2007 年完成，路宽 120 米、10 车道，是南区通往湄公河三角洲各省的干道（SGGP）。富美兴都市区在 2008 年获越南建设部认定为全国首个“模范都市区”（SGGP、Tuổi Trẻ 同载）。
2025-07-01 之后，第七郡的地址怎么写
口语上还是说“第七郡”，但地址、合同与产权登记一律用新坊名。依地方政府组织法（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15）第 1 条，越南地方行政单位改为省级与社级两级；第 51 条第 3 款规定郡、县等“县级”机关自 2025-07-01 起结束运作。
原第七郡改成哪些坊，依国会常务委员会第 1685/NQ-UBTVQH15 号决议（2025-06-16 通过）第 1 条第 18 到 21 款：
| 改制后的坊 | 由哪些旧坊整并（决议原文） |
|---|---|
| phường Tân Thuận | Bình Thuận、Tân Thuận Đông、Tân Thuận Tây |
| phường Phú Thuận | Phú Thuận，加上 Phú Mỹ（原第七郡）的一部分 |
| phường Tân Mỹ | Tân Phú（原第七郡），加上 Phú Mỹ 的其余部分 |
| phường Tân Hưng | Tân Phong、Tân Quy、Tân Kiểng、Tân Hưng |
同一决议写明，整并后胡志明市共有 168 个社级单位，新的地方政府自 2025-07-01 起运作。
以 FTT 网站收录的房源旧地址为例：Luxcity 写的是 Huỳnh Tấn Phát 路、旧 Tân Thuận Đông 坊，对照上表属于现在的 Tân Thuận 坊；Docklands 在 Nguyễn Thị Thập 路、旧 Tân Phú 坊，属于现在的 Tân Mỹ 坊；Sunrise City View 在 Nguyễn Hữu Thọ 路、旧 Tân Hưng 坊，坊名没变。麻烦的是旧 Phú Mỹ 坊被切成两半，分别并入 Phú Thuận 与 Tân Mỹ，决议没有列出逐街界线，所以旧 Phú Mỹ 坊的房源（例如 Q7 Saigon Riverside）要以开发商最新文件或地方机关说明为准，不要自己推。
已经核发的旧粉红本（土地使用权与房屋所有权证书，俗称产权证书）上的旧地址要不要换发、怎么换，本文没有找到胡志明市的一手规定，办理前请向土地登记机关确认。
生活配套：学校、医院与外籍社群
以下只列各机构官网上的地址，不做评比；它们都已改用新坊名“Tân Mỹ”：
- 日本人学校（The Japanese School in Ho Chi Minh City）：官网地址为 Sai Gon South, Block M9, Tan Phu Street, Tan My Ward。
- 胡志明市韩国学校：官网地址为 21 Tan Phu Street, Tan My Ward。
- 越南胡志明市台湾学校：官网校址为 Lô S3, Khu A, Đô thị mới Nam Thành phố, phường Tân Mỹ。
- FV 医院：官网地址为 6 Nguyễn Lương Bằng, phường Tân Mỹ（quận 7 cũ，即原第七郡）。
外籍社群方面，《青年报》2021 年的专文写到，富美兴都市区住了超过 35,000 名居民，其中接近一半是外国人；二、三十年前胡志明市的韩国社群主要住在 Ông Tạ 一带，现在则集中在富美兴。VnExpress 2020-02-27 的报道引述当时的第七郡领导，辖区内住了近 11,000 名韩国人，主要在富美兴；光是 Bùi Bằng Đoàn、Phạm Văn Nghị、Đặng Đại Độ 三条路，就有超过 200 家商家与服务网点。日本、台湾与中国大陆住户人数，本文没有找到官方统计，所以不写数字。
这些是报道当时的数字，说明生活服务已经成形，不代表任何一栋大楼的住户组成。
交通：桥梁、干道与规划中的地铁
现有对外道路。黎黄洲的专文列出近年新建或拓宽、连接南区与市中心的道路桥梁，包括 Nguyễn Hữu Thọ 路、Nguyễn Tất Thành 路、Calmette 桥、Kênh Tẻ 桥、Nguyễn Văn Cừ 桥、Nguyễn Tri Phương 桥。往原第二郡（守德）方向则有富美桥（cầu Phú Mỹ），VnExpress 报道指出这座桥以 BOT 方式兴建，2009 年 9 月通车。本文没有找到一手来源的“到市中心距离或车程”，所以不写数字，建议在高峰时段实际跑一趟。
守添 4 号桥（cầu Thủ Thiêm 4）。依 VnEconomy 2025-12-28 报道，胡志明市人民议会已通过这座桥的投资主张决议，总投资额超过 5.063 tỷ 越南盾（原文 hơn 5.063 tỷ đồng），预计 2026 年第 4 季度选商动工、2028 年第 4 季度完工。起点在 Nguyễn Văn Linh 路与新顺 2 号桥交会处（Tân Thuận 坊），终点接守添新都市区的 Nguyễn Cơ Thạch 路（An Khánh 坊），全长约 2.16 公里、8 车道。截至本文数据日，本文没有查到正式动工的一手报道，时程以官方公告为准。
地铁 4 号线（Đông Thạnh–Hiệp Phước）。依《经济财政杂志》（Tạp chí Kinh tế Tài chính）2026-10-06 报道，这条线规划 31 个车站、全长约 45 公里，穿越市中心的路段研究以地下方式沿 Nguyễn Văn Trỗi、Hai Bà Trưng、Pasteur、Lê Lợi、Đề Thám、Khánh Hội、Nguyễn Hữu Thọ 等路线布设；可行性前期研究报告预定今年送审，预计 2027 年第 1 或第 2 季度动工。VTC News 2026-07-30 的报道则提到，从 Nguyễn Văn Linh 站（ST18）到 Bà Chiêm 站（ST24）约 8 公里的路段，研究以高架沿 Nguyễn Hữu Thọ、Nguyễn Văn Tạo 布设。路线、站点与时程都可能调整，不要把规划中的地铁当成已确定的条件。
主要楼盘类型与 FTT 网站收录
FTT 网站目前收录的第七郡共 206 条挂牌信息，去重后约 93 个楼盘（2026-10-10 数据库备份），是网站各区之中条数较多的一区。代表楼盘名称如下（只列名称，不代表推荐或仍有可售房源）：
- 富美兴及周边：The Peak – Midtown、The Antonia、Nam Phúc Le Jardin、Golden King、Happy Valley
- Nguyễn Thị Thập、Huỳnh Tấn Phát 一带：Docklands、Luxcity、Sunshine Sky City、The Era Town
- 沿 Nguyễn Hữu Thọ、沿河一带：Sunrise City View、Q7 Saigon Riverside、River Panorama、Q7 Boulevard
- 其他：Hưng Phúc Happy Residence、Viva Plaza、Sky 89、The Infiniti（Riviera Point）
收录房源以高层公寓为主，另有少数办公兼住宅（officetel）。officetel 的产权性质与一般公寓不同，要逐案确认产权证书上的用途登记。各区价格请看枢纽页〈胡志明市房价与区域地图〉，本文不列价格。
外国人在第七郡买房：配额与名单
外籍住户多，热门大楼的外国人额度可能较早用完。依住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 19 条第 1 款，外国组织与个人合计不得超过一栋公寓 30% 的户数；别墅、联排住宅在人口规模相当于一个坊的区域内，外国人合计不得超过 250 户。第 95/2024/NĐ-CP 号议定第 5 条第 1 款规定，“相当于一个坊”以核定规划人口 10,000 人为准，不区分行政单位层级，所以这次并坊并不会让配额自动放大。
另外，外国人只能在省级人民委员会公告允许外国人持有住宅的楼盘名单内购买（住宅法第 16 条第 2 款）。顺序是：先确认楼盘在名单内，再请开发商或卖方书面确认该栋额度还有剩，最后才付定金。细节请看〈外国人 30% 与 250 户配额是什么？〉。
注意事项：淹水、老小区管理与产权文件
涨潮淹水。依《青年报》2025-11-20 报道胡志明市建设厅记者会，2025 年起到报道日，全市有 75 天潮位超过一级警戒（1.4 米）；受影响较重的沿河低洼地区包括 Tân Thuận、Tân Mỹ、Phú Thuận 三个坊（原第七郡）。建设厅列出原胡志明市范围 12 处淹水点、水深 0.1 到 0.3 米，其中包括 Huỳnh Tấn Phát 路与 Trần Xuân Soạn 路。看房时也要看出入动线与地下停车场在涨潮期间的状况。
老小区的管理。第七郡有不少交房十年以上的大楼。住宅法第 58 条规定，公寓的使用年限依设计文件与主管机关的鉴定结论认定，自验收投入使用起算。买二手公寓前至少确认三件事：住户大会是否已成立业委会（Ban quản trị）、开发商是否已依第 153 条第 2 款把公寓维护基金连同利息移交业委会、管理费依第 151 条是怎么约定的。管理费争议依第 140/2025/NĐ-CP 号议定第 15 条由社级人民委员会处理。
产权文件。期房要看银行保证，现房要看粉红本是否已核发、地址与用途。请看〈越南粉红本是什么？〉与〈越南公寓持有成本有哪些？〉。
哪些需求会把第七郡列入比较
| 你的需求 | 第七郡相关的事实 | 要先确认的事 |
|---|---|---|
| 子女要读日、韩、台学校 | 三所学校官网地址都在 Tân Mỹ 坊 | 招生资格与学位，直接问学校 |
| 工作地点在南区或新顺加工出口区 | 加工出口区与 Nguyễn Văn Linh 大道都在原第七郡 | 高峰时段实际通勤时间 |
| 想要生活服务已成形的小区 | 富美兴 2008 年获建设部认定为模范都市区 | 个别大楼的管理与房龄 |
| 重视未来交通建设 | 守添 4 号桥、地铁 4 号线都在规划或准备阶段 | 官方时程，不以规划为前提 |
本表是事实对照，不是投资建议；本文不讨论租金收益与涨跌。
重点整理
| 项目 | 内容 | 来源 |
|---|---|---|
| 行政区 | 2025-07-01 起原第七郡分属 Tân Thuận、Phú Thuận、Tân Mỹ、Tân Hưng 四个坊 | 1685/NQ-UBTVQH15 第 1 条第 18 到 21 款 |
| 富美兴 | Phu My Hung Asia Holdings 与 Tân Thuận IPC 合资开发，2008 年获认定模范都市区 | Tuổi Trẻ、SGGP |
| 学校与医院 | 日本人学校、韩国学校、台湾学校、FV 医院官网地址均在 Tân Mỹ 坊 | 各机构官网 |
| 交通 | 守添 4 号桥预计 2026 年第 4 季度动工；地铁 4 号线预计 2027 年动工，仍在研究送审 | VnEconomy、Tạp chí Kinh tế Tài chính |
| FTT 收录 | 第七郡 206 条挂牌信息（约 93 个楼盘） | FTT 数据库 2026-10-10 |
| 外国人配额 | 每栋 30%、每坊人口规模区域独栋住宅 250 户 | 住宅法第 19 条、议定 95/2024 第 5 条 |
| 淹水 | Tân Thuận、Tân Mỹ、Phú Thuận 列为受涨潮影响较重地区 | Tuổi Trẻ 2025-11-20 |
常见问题
合同上还能写“Quận 7”吗？
不建议。依 72/2025/QH15 号法律，县级机关自 2025-07-01 起结束运作，第 1685/NQ-UBTVQH15 号决议也已把原第七郡各坊整并为四个新坊。新签的合同、授权书与申请文件应写新坊名；旧 Phú Mỹ 坊的房源要以文件确认落在哪一坊。
富美兴和第七郡是同一个地方吗？
不完全相同。富美兴是第七郡里的新都市区，第七郡还包括新顺加工出口区周边、Huỳnh Tấn Phát 路一带等较早发展的小区，房龄、管理与淹水状况可能差很多，要逐案看。
外国人在第七郡买房，额度会不会因为并坊而变多？
不会。配额看的是每栋公寓 30%，以及“相当于一个坊人口规模”区域内的独栋住宅 250 户；议定 95/2024 明定这个规模以规划人口 10,000 人计算，不区分行政单位层级。
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数据源
- 国会常务委员会第 1685/NQ-UBTVQH15 号决议（胡志明市 2025 年社级行政单位整并），2025-06-16 通过；越南政府门户网站“建设政策与法律”全文：https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-nghi-quyet-so-1685-nq-ubtvqh15-sap-xep-cac-dvhc-cap-xa-cua-thanh-pho-ho-chi-minh-nam-2025-119250616211341304.htm （）
- 地方政府组织法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，政府公报 PDF：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf （）
- 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效）第 16、19、58、151、153 条
- 第 95/2024/NĐ-CP 号议定第 5 条；第 140/2025/NĐ-CP 号议定第 15 条
- Tuổi Trẻ，Lê Hoàng Châu〈Phú Mỹ Hưng - Sự thành công của một dự án FDI〉，2021-05-19：https://tuoitre.vn/phu-my-hung-su-thanh-cong-cua-mot-du-an-fdi-20210518165014403.htm
- SGGP〈50 năm non sông liền một dải - Bài 5: Biến đầm lầy thành đô thị phồn vinh〉：https://www.sggp.org.vn/50-nam-non-song-lien-mot-dai-bai-5-bien-dam-lay-thanh-do-thi-phon-vinh-post790096.html
- VnExpress〈‘Phố Seoul’ ở Sài Gòn〉，2020-02-27：https://vnexpress.net/pho-seoul-o-sai-gon-4060840.html
- VnExpress〈Vì sao cầu biểu tượng TP HCM ế khách〉：https://vnexpress.net/vi-sao-cau-bieu-tuong-tp-hcm-e-khach-2940583.html
- VnEconomy〈TP. Hồ Chí Minh đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng xây cầu Thủ Thiêm 4〉，2025-12-28：https://vneconomy.vn/tp-ho-chi-minh-dau-tu-hon-5000-ty-dong-xay-cau-thu-thiem-4.htm
- Tạp chí Kinh tế Tài chính〈Metro số 4 TP. Hồ Chí Minh dự kiến có 31 nhà ga, dài 45 km〉，2026-10-06：https://tapchikinhtetaichinh.vn/metro-so-4-tp-ho-chi-minh-du-kien-co-31-nha-ga-dai-45-km-168807.html
- VTC News，2026-07-30：https://vtcnews.vn/tap-doan-cua-ty-phu-phuong-thao-sap-lam-metro-di-ngam-qua-san-bay-tan-son-nhat-ar1031864.html
- Tuổi Trẻ〈23 tuyến đường ngập do triều cường ở TP.HCM, người dân cần ghi nhớ〉，2025-11-20：https://tuoitre.vn/23-tuyen-duong-ngap-do-trieu-cuong-o-tp-hcm-nguoi-dan-can-ghi-nho-20251120193639188.htm
- 各机构官网（2026-10-10 读取）：日本人学校 https://jschoolhcmc.com/access/ ；韩国学校 http://kshcm.net/ ；台湾学校 https://www.tshcmc.edu.vn/ ；FV 医院 https://www.fvhospital.com/vi/lien-he/
- FTT 数据库：上架楼盘数依区域（2026-10-10 备份）
作者：杨秉丰（Denny）｜FTT越南国际地产 顾问
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本文为法规与市场信息整理，非个别投资建议；个案条件以不动产说明书及买卖合同为准。资料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顾问团队撰写与审核，部分资料整理使用 AI 工具协助；中国大陆法规部分依国家税务总局、国家外汇管理局公布的现行文本整理。
