胡志明市没有一个“均价”可以直接拿来比。2025 年 7 月起，胡志明市与平阳、巴地头顿合并，越南地方行政也改为省、社两级，郡已不存在；各机构统计的范围因此不同。CBRE 统计 2026 年第 2 季度扩大市域的一手公寓均价每平方米约 76 百万越盾，JLL 统计旧市界同季度约 98.1 百万越盾。看价格前，先问清楚比的是哪个范围、一手还是二手。本文沿用市场习惯的旧郡名，整理各区的生活配套、交通、常见买家，以及 FTT 网站目前收录的楼盘数。
先搞懂：郡已经废除，市场仍用旧郡名
越南《地方政府组织法》（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，2025-06-16 国会通过，自通过日起生效）第 1 条第 1 款规定，全国行政单位分为两级：省级（省、中央直辖市）与社级（社、坊、特区）。同法第 51 条第 3 款规定，原本的县级政府（县、郡、省辖市、直辖市辖市、市社）自 2025-07-01 起结束运作。换句话说，“第七郡”“第二郡”在行政上已不存在，原本郡下的坊经过重组，直接隶属胡志明市。
市场的习惯没有跟着改。楼盘广告、中介、出租车司机，甚至多数越南媒体在谈房价时，仍然用“第七郡”“第二郡”这些旧名称描述位置；媒体报道价格时也常写成“原第七郡（Quận 7 cũ）”。本文标题与一般叙述沿用旧郡名，是为了让读者对得上市场信息。
但凡是地址、产权登记与合同，就要改用新的坊名。FTT 内部查证汇整的原则是：口语可以讲“原第七郡”，文件与合同一律用新坊名。签约前请核对买卖合同、开发商文件与粉红本（土地使用权与房屋所有权证书，即产权证书）上的坊名是否一致；原各郡已改为坊级，旧郡名只能当作找房时的地理参考。粉红本的细节见越南粉红本是什么？外国人买房什么时候拿得到。
胡志明市“均价”为什么每家都不一样
第二个变化是合并。为执行国会关于省级行政单位重组的第 202/2025 号决议，胡志明市与平阳省、巴地头顿省合并，新的胡志明市自 2025 年 7 月 1 日起运作。越南政府电子报胡志明市专页的报道指出，合并后的胡志明市面积超过 6,772 平方公里、人口超过 14 百万人，下辖 168 个社级单位，包括 113 个坊、54 个社与 1 个特区。
范围变大，“胡志明市均价”就不再是同一个东西。各机构的统计口径如下，数字不能直接互相比较：
| 机构 | 期间 | 范围与口径 | 数字 |
|---|---|---|---|
| CBRE | 2026 年第 2 季度 | 扩大市域，一手公寓，未含增值税与维护基金 | 每平方米约 76 百万越盾 |
| CBRE | 2026 年第 2 季度 | 旧市中心区，一手公寓 | 每平方米约 92 百万越盾 |
| JLL | 2026 年第 2 季度 | 旧市界（合并前），一手公寓 | 每平方米约 98.1 百万越盾 |
| Knight Frank | 2026 年第 3 季度 | 旧市界，新开卖公寓 | 每平方米 4,210 美元（报道换算约 110 百万越盾） |
| Knight Frank | 2026 年第 3 季度 | 含原平阳、原巴地头顿 | 每平方米 3,754 美元（报道换算约 97.6 百万越盾） |
| CBRE | 2026 年第 2 季度 | 扩大市域，二手公寓 | 每平方米约 62 百万越盾 |
CBRE 越南研究主管在 2026 年 8 月的论坛上说明，一手公寓均价从旧市中心区的约 92 百万越盾，算进整个扩大市场后降为约 76 百万越盾，差了 16 百万越盾；这是范围改变造成的，不代表同一套房子变便宜。FTT 内部查证汇整也提醒，CBRE（扩大市域）、JLL（旧市界）、建设部（二手）三套口径可差到 1.7 倍，所以客户问“房价多少”，我们会先问“你要比哪个范围”。
二手市场的信号也不一致。CBRE 统计 2026 年第 2 季度扩大市域二手公寓每平方米约 62 百万越盾，比去年同期高 26%；DKRA Consulting 同季度则统计胡志明市二手公寓价格比前一季度平均下跌 3 到 6%（《青年报》Thanh Niên 报道）。一个比年、一个比季度，样本也不同。看到单一数字时，先看它的机构、期间与口径。
供给的重心也移动了。CBRE 指出，2026 年上半年扩大市域约 80% 的新公寓供给来自原平阳地区，原平阳第 2 季度约 95% 的新供给属高端产品；旧市区的公寓库存只剩累计供给的约 2.3%。Knight Frank 也观察到，旧市中心区新盘多属高端与豪华产品，平价、中价供给较集中在原平阳与原巴地头顿。
各区一览：生活配套、交通、常见买家
以下依旧郡名整理。价格只引用有机构或主流媒体来源的数字，并写明期间与口径；查不到可靠数字的区，写“价格依楼盘差异大，请咨询顾问”。常见买家是 FTT 顾问的实务观察，不是统计数据，仅供思考方向。
第一郡与第三郡（中心区）
原第一郡是胡志明市的商业与行政核心，办公大楼、百货与酒店集中，第三郡与其相邻。地铁一号线（滨城－仙泉）的起点在这一区，全线三个地下站（滨城市场站、市剧院站、Ba Son 站）都在中心区。
价格方面，Batdongsan.com.vn 的数据（CafeF 2026 年 7 月报道）显示，中心区的 Grand Marina Saigon 常见报价为每平方米 450 到 700 百万越盾；Avison Young 统计 2026 年第 2 季度中心区一手公寓价格约每平方米 3,500 到 5,900 美元（《青年报》报道）。这是高价产品的区间，不是整区平均。
常见买家：预算充裕、重视地段与稀缺性、以长期持有为主的人，以及需要每天往返中心区办公室的派驻人员。FTT 网站目前收录第一郡 28 条房源（约 19 个楼盘）、第三郡 2 条房源（约 2 个楼盘）。
第四郡
第四郡紧邻第一郡南侧，隔着运河与市中心相望。目前没有查到以第四郡为范围、可引用的机构价格统计。
价格依楼盘差异大，请咨询顾问。常见买家：想在短程车距内通勤到第一郡、又希望选择比中心区多一些的自住者。FTT 网站目前收录第四郡 18 条房源（约 12 个楼盘）。
平盛郡
平盛郡位在第一郡东北侧，是从市中心往原第二郡、守德方向的必经之地。地铁一号线过 Ba Son 站后，沿 Nguyễn Hữu Cảnh、Điện Biên Phủ、西贡桥与河内公路往东，沿线设有 Văn Thánh 公园站、Tân Cảng 站等高架站。
价格依楼盘差异大，请咨询顾问。常见买家：以地铁通勤中心区为主要考量的自住者，以及看重河岸大型社区的人。FTT 网站目前收录平盛郡 12 条房源（约 9 个楼盘）。
第二郡（守德）
原第二郡位在西贡河东岸，与原第九郡、原守德郡一带在市场上常合称“原守德市”（TP. Thủ Đức cũ），守添（Thủ Thiêm）新城区也在这一带。地铁一号线在这一带设有 Thảo Điền 站与 An Phú 站，往东再经 Rạch Chiếc、Phước Long 等站到新东部客运站。VnExpress 报道，一号线全长 19.7 公里、14 个车站，2024-12-22 开始运营；运营初期从仙泉端搭到滨城的车程，报道写约 30 分钟。
供给与价格：JLL 统计 2026 年上半年旧市界的新公寓供给，东区约占 70%。Batdongsan.com.vn 的数据（CafeF 2026 年 7 月报道）显示，当时胡志明市 13 个开卖中的公寓楼盘，有 6 个在原守德市一带；除 MT Eastmark 每平方米约 45 到 60 百万越盾外，Gladia Heights 约 80 到 100 百万、Imperia Sensa Park 约 95 到 105 百万，Palm River 报价达 180 到 220 百万越盾。这些是个别楼盘的开卖报价，不是区域均价。
常见买家：看重地铁一号线与东区新城区规划的自住者，以及打算长期持有、出租给外企派驻人员的投资者。详细介绍请看胡志明市第二郡（守德）买房指南：守添、地铁与楼盘。FTT 网站目前收录第二郡 96 条房源（约 47 个楼盘）、守德郡 9 条房源（约 7 个楼盘）、第九郡 4 条房源（约 4 个楼盘）。
第七郡
原第七郡位在市中心南方，以富美兴（Phú Mỹ Hưng）规划新城区为核心，在 FTT 网站收录的楼盘中数量居首。南边与牙皮县（Nhà Bè）相邻。
价格方面，Batdongsan.com.vn 的数据（CafeF 2026 年 7 月报道）显示，原第七郡的 The Symphony 报价每平方米约 170 到 190 百万越盾，Vlasta Premier 约 85 到 100 百万；牙皮县的两个楼盘约 70 到 90 百万。另据 VnExpress 2026 年 10 月引述数据平台 Biggee，旧市界 2026 年第 3 季度公寓售价比前三个月高 1.8%，其中原第二郡、原第七郡、平新郡、牙皮县、Gò Vấp 等区涨幅为 2.8 到 3.5%。这是已发生的统计，不代表之后的走势。
常见买家：重视生活配套成熟、步行可及商场与医疗的自住者，以及在附近工作的外企人员。详细介绍请看胡志明市第七郡买房指南：富美兴、生活配套与楼盘。FTT 网站目前收录第七郡 206 条房源（约 93 个楼盘）、牙皮县 6 条房源（约 6 个楼盘）。
平新郡
平新郡（Bình Tân）位在市区西侧，往西接平正县。除上段 Biggee 的区域涨幅统计外，目前没有查到以平新郡为范围、可引用的机构均价。
价格依楼盘差异大，请咨询顾问。常见买家：预算有限、以自住或家人居住为主的本地买家。FTT 网站目前收录平新郡 38 条房源（约 20 个楼盘）。
原平阳省（顺安、迪安一带）
合并后原平阳省成为胡志明市的北侧，是新公寓供给的主要来源（见上方 CBRE 数字）。VnExpress 2026 年 9 月报道，一年前迪安、顺安的新盘还有不少每平方米 35 到 40 百万越盾的选择，现在新供给中已几乎看不到，每平方米 50 到 60 百万越盾的产品越来越多；同篇引述 One Mount Group，原平阳 2026 年第 2 季度一手公寓均价约每平方米 60 百万越盾，比第 1 季度高 4 百万越盾。
常见买家：在周边工业区工作的自住者与租房需求、预算以总价控制为优先的首次购房者，以及因工厂运营需要就近居住的中资与华商企业干部。工业区与厂房租赁另见越南工业区与厂房租赁：华商选址与租约要点。FTT 网站目前收录顺安市 12 个、迪安市 3 个、平阳新城 3 个楼盘，另有平阳工业区房源 20 个。
原巴地头顿省（现为胡志明市东南侧）目前 FTT 网站没有分类收录楼盘，价格依楼盘差异大，请咨询顾问。
其他旧郡
FTT 网站另收录第六郡 5 条房源（约 3 个楼盘）、平正县 4 条房源（约 4 个楼盘）。这些区域目前没有查到可引用的分区机构价格，价格依楼盘差异大，请咨询顾问。
外国人选区前要先确认的三件事
第一，不是每个楼盘都能卖给外国人。《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 16 条规定，外国组织与个人只能拥有住宅楼盘内的住宅，且国防安全管制区内的楼盘除外；《第 95/2024/NĐ-CP 号议定》第 4 条第 3 款要求省级人民委员会确定并公开“外国人可拥有住宅的楼盘名单”。同一区里，有的楼盘能买、有的不能，选区之后还要选盘。资格与流程见中国大陆人士可以在越南买房吗？外国人购房三要件与可买范围。
第二，收租不是选区的理由。batdongsan 统计胡志明市公寓租金回报率从 2025 年第 1 季度的 3.1% 降到第 3 季度的 2.2%（毛回报、未扣税费与空置），越南 6 到 12 个月定期存款约 6.3 到 7.8%（越南银行公会 VNBA，2026 年 7 月）。各区差异见越南收租划算吗？胡志明市租金回报率实况与越南定存比较。
第三，把总成本与风险一起算。汇款、税费与持有成本见越南买房的钱怎么走：汇款、税费、贷款与持有成本；期房、汇率与转售风险见越南买房的风险与真相：中国大陆买家最该先知道的事。
重点整理
| 区域（旧郡名） | 交通重点（有一手报道者） | 价格参考（机构／期间／口径） | FTT 网站目前收录 |
|---|---|---|---|
| 第一郡、第三郡 | 地铁一号线起点，三个地下站 | Grand Marina Saigon 报价每平方米 450 到 700 百万越盾（Batdongsan.com.vn，2026 年 7 月报道） | 第一郡 28、第三郡 2 |
| 第四郡 | 查无一手报道 | 价格依楼盘差异大，请咨询顾问 | 18 |
| 平盛郡 | 一号线 Văn Thánh、Tân Cảng 等站 | 价格依楼盘差异大，请咨询顾问 | 12 |
| 第二郡（守德） | 一号线 Thảo Điền、An Phú 等站 | 开卖楼盘报价每平方米 45 到 220 百万越盾不等（Batdongsan.com.vn，2026 年 7 月报道） | 第二郡 96、守德郡 9、第九郡 4 |
| 第七郡 | 查无一手报道 | The Symphony 170 到 190 百万、Vlasta Premier 85 到 100 百万（同上） | 206 |
| 平新郡 | 查无一手报道 | 价格依楼盘差异大，请咨询顾问 | 38 |
| 原平阳省 | 查无一手报道 | 一手公寓约每平方米 60 百万越盾（One Mount Group，2026 年第 2 季度） | 顺安 12、迪安 3、平阳新城 3 |
常见问题
胡志明市公寓现在每平方米多少钱？
要看范围与口径。CBRE 统计 2026 年第 2 季度扩大市域一手公寓约 76 百万越盾、旧市中心区约 92 百万；JLL 统计旧市界同季度约 98.1 百万；Knight Frank 统计旧市界第 3 季度新开卖公寓约 4,210 美元。区域与楼盘之间差距更大，同一个原守德市，报价就从 45 百万到 220 百万越盾都有。请先决定区域与预算，再比对同口径的数字。
合同和地址上还能写“第七郡”吗？
不建议。依《地方政府组织法》第 51 条第 3 款，原郡级政府自 2025-07-01 起结束运作，行政上已改为坊级。口头沟通可以说“原第七郡”，但买卖合同、地址与粉红本一律以新坊名为准，签约前要核对三份文件上的坊名一致。
外国人在每一区都能买吗？
区域本身不是限制，楼盘才是。外国人只能买住宅楼盘内、且列入省级人民委员会公开名单的住宅（《住宅法》第 16 条、《第 95/2024/NĐ-CP 号议定》第 4 条第 3 款），另有配额限制。FTT 顾问会在看房前先查证楼盘是否在名单内。
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数据源
- 地方政府组织法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15（2025-06-16 通过并生效），第 1、51 条，政府公报 Công báo 807+808 号 PDF：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
- 越南政府电子报胡志明市专页，〈Bộ máy lãnh đạo của TPHCM mới〉，2025-07-01：https://tphcm.chinhphu.vn/bo-may-lanh-dao-cua-tphcm-moi-101250701111824083.htm
- Thanh Niên，〈TP.HCM họp với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu về sáp nhập tỉnh từ 1.7〉，2025-06-16：https://thanhnien.vn/tphcm-hop-voi-binh-duong-ba-ria-vung-tau-ve-sap-nhap-tinh-tu-17-185250616100410919.htm
- CafeF（转载 Nhịp sống thị trường），CBRE 越南 2026 年第 2 季度胡志明市住宅市场报告，2026-07-07：https://cafef.vn/gia-can-ho-tphcm-lap-mat-bang-moi-76-trieu-dong-m-90-nguon-hang-duoc-hap-thu-188260707164106882.chn
- CafeF（转载 Nhịp sống thị trường），CBRE 越南于 2026 年不动产论坛的说明，2026-08-26：https://cafef.vn/gia-trung-binh-toan-bo-thi-truong-can-ho-tphcm-mo-rong-giam-16-trieu-dong-m2-188260826061655198.chn
- VietnamNet，JLL 2026 年上半年胡志明市市场数据，2026-07：https://vietnamnet.vn/lai-suat-cao-gia-can-ho-tphcm-bay-gio-ra-sao-2533954.html
- VnExpress，Knight Frank 2026 年第 3 季度报告与 Biggee 数据，2026-10-08：https://vnexpress.net/gia-can-ho-chao-ban-moi-tai-tp-hcm-tiep-tuc-tang-5129592.html
- CafeF，Batdongsan.com.vn 2026 年上半年开卖楼盘价格，2026-07-18：https://cafef.vn/thanh-pho-giau-nhat-ca-nuoc-dan-vang-bong-can-ho-moi-duoi-60-trieu-dong-m2-mat-bang-gia-so-cap-thiet-lap-nac-thang-moi-188260718060758092.chn
- Thanh Niên，Avison Young 与 DKRA 2026 年第 2 季度报告，2026-07-14：https://thanhnien.vn/sau-thoi-gian-tang-nong-gia-can-ho-tren-thi-truong-so-cap-da-giam-185260714164237138.htm
- VnExpress，原平阳公寓价格与 One Mount Group 数据，2026-09-23：https://vnexpress.net/kho-kiem-chung-cu-duoi-45-trieu-dong-moi-m2-tai-binh-duong-cu-5122953.html
- VnExpress，〈Metro Bến Thành - Suối Tiên vận hành〉，2024-12-22：https://vnexpress.net/metro-ben-thanh-suoi-tien-van-hanh-4830508.html
- VnExpress，〈Cách di chuyển thuận tiện với metro Bến Thành - Suối Tiên〉：https://vnexpress.net/cach-di-chuyen-thuan-tien-voi-metro-ben-thanh-suoi-tien-4832861.html
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