대만인이 베트남에서 집을 살 수 있을까? 외국인 주택 구입 3대 요건과 구매 가능 범위

가능합니다. 베트남 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효) 제16조부터 제18조에 따라, 대만인이 '외국 개인' 자격으로 주택을 구매하려면 세 가지 조건을 동시에 충족해야 합니다: 베트남에 합법적으로 입국할 수 있고, 주거용 분양 프로젝트 내의 상품 주택을 구매하며, 프로젝트가 국방·안보 통제 구역에 있지 않아야 합니다. 법정 서류는 여권, 입국 도장, 그리고 서면 약속서뿐이며, 사전에 취업증이나 거주증을 발급받을 필요가 없습니다. 개발사로부터 구매하거나, 이미 합법적으로 소유한 외국인 주택 소유자로부터 구매할 수 있습니다. 구매하는 것은 토지를 제외한 주택 소유권이며, 30% / 250세대 쿼터와 50년 소유 기간 제한이 적용됩니다.

이하에서는 베트남 국적이 없고 베트남 혈통도 아닌 일반 대만인을 기준으로 설명합니다. 베트남 혈통 해외 거주자(người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài)는 별도 규정(토지법 제44조)이 적용되므로 이 글의 범위에 포함되지 않습니다.

대만인이 베트남에서 주택을 구매하려면 어떤 세 가지 조건을 충족해야 하나요?

조건 1: 베트남에 합법적으로 입국할 수 있고, 외교 면제 신분이 아닐 것. 주택법 제17조 제1항 c호는 '베트남 입국이 허가된 외국 개인'(cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam)을 주택 소유 대상으로 명시하고 있습니다. 제18조 제3항은 이 사람이 외교·영사 특권 및 면제를 누리는 신분이 아니어야 한다고 추가로 요구합니다. 일반적으로 대만 여권으로 입국하는 상업 또는 관광 방문객은 이 범위에 해당합니다.

조건 2: '주거용 분양 프로젝트' 내의 '상품 주택'을 구매할 것. 제17조 제2항 b호는 외국 개인이 주거용 분양 프로젝트 개발사(chủ đầu tư)로부터 상품 주택(nhà ở thương mại)을 구매하거나 임대 후 구매하거나, 프로젝트 내 상품 주택을 증여받거나 상속받아 주택을 취득한다고 명시합니다. 유형상 아파트(căn hộ chung cư)와 단독 주택(nhà ở riêng lẻ, 빌라 및 연립 주택 포함)이 모두 포함되며, 전제는 이들이 프로젝트 내에 있어야 한다는 점입니다.

요건 3: 분양 프로젝트가 국방 안전 통제 구역에 있지 않아야 합니다. 제16조 제1항은 '국방·안전을 확보해야 하는 지역' 내의 분양 프로젝트를 제외합니다. 시행세칙 《제95/2024호 의정서》(Nghị định 95/2024/NĐ-CP, 2024-08-01 발효) 제4조는 이러한 지역을 열거하고 있으며, 여기에는 군부대 및 국방 안전 용지와 인접한 지역, 성급 이상 행정 기관 및 당 기관과 인접한 지역, 육상 국경, 해상 국경 및 섬에 위치한 사·방, 그리고 외국인이 임시 거주할 수 없는 지역 등이 포함됩니다.

세 가지 조건 외에도, 계약 시 해당 동이나 해당 구역의 외국인 쿼터가 남아 있는지 확인해야 합니다.

어떤 서류를 준비해야 하나요? 취업증이나 거주증이 필요한가요?

필요 없습니다. 제95/2024호 의정서 제3조 제2항 c호는 외국 개인이 외국 여권을 제시하고, 자신이 외교·영사 특권 및 면제 신분이 아님을 서면으로 약속해야 한다고 규정합니다. 같은 조 제3항 d호는 계약 당시 여권이 유효하고 베트남 입국 도장이 찍혀 있거나, 이에 준하는 합법적 입국 서류를 소지해야 한다고 요구합니다.

거주증, 근무증, 베트남에서의 직장 또는 회사는 법정 서류에 포함되지 않습니다. 개발사, 공증처 또는 은행이 업무상 추가 서류를 요구할 수 있으며, 이는 개별 거래에 따라 다르지만 법적 기준은 아닙니다.

누구에게 살 수 있나요? 개발사, 외국인 집주인, 베트남인 집주인

주택법 제17조 제2항은 외국 개인이 주택을 취득할 수 있는 두 가지 경로를 제시합니다:

• 주택 분양 프로젝트의 개발사로부터 상품 주택을 구매 또는 임대 후 구매하거나, 프로젝트 내 상품 주택을 증여 또는 상속받는 경우(b항).
• '이미 b항에 따라 합법적으로 주택을 소유한 외국 조직 또는 개인'으로부터 구매 또는 임대 후 구매하는 경우(c항). 즉, 외국인 집주인은 다른 외국인에게 집을 팔 수 있습니다.

베트남 현지 집주인으로부터 중고 주택을 구매하는 경우는 이 두 경로에 포함되지 않습니다. 이런 유형의 물건을 만나면 외국인 명의로 소유권 이전이 가능하다고 가정하지 마세요. 계약 전에 변호사나 공증처를 통해 주무관청이 외국인 매수인에게 핑크북을 발급할 수 있는지 확인하세요.

또한, 《부동산 경영법》(Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 시행) 제15조 제2항은 외국 개인이 '주택법 규정에 따라' 주택을 구매 또는 임대 후 구매한다고 규정합니다. 주택 외의 건축물에 대해서는 같은 조 제4항이 베트남에 합법적으로 거주하는 외국 개인에게 '임차' 후 용도에 따라 사용할 권리만 부여합니다. 주택이 아닌 성격의 상품은 먼저 소유권 유형을 확인한 후 구매 가능 여부를 논의해야 합니다.

무엇을 살 수 없을까? 토지, 분양 프로젝트 외 주택과 규제 구역

• 토지 사용권: 베트남 토지법(Luật Đất đai 31/2024/QH15, 2024-08-01 시행) 제12조는 토지가 전 국민 소유이며, 국가가 소유자를 대신해 통일적으로 관리하고, 국가가 '토지 사용권'을 토지 사용자에게 부여한다고 규정합니다. 제4조에 열거된 토지 사용자에는 국내 개인, 베트남 국적의 해외 거주 베트남인, 베트남 혈통의 해외 거주자, 외국인 투자 경제 조직 등이 포함되며, 외국 개인은 여기에 없습니다.
• 프로젝트 외 주택: 제16조는 외국인이 '주택 분양 프로젝트 내'의 주택만 소유할 수 있도록 제한합니다. 골목의 자체 건축 다세대 주택, 단일 필지의 상가주택은 구매 범위에 포함되지 않습니다.
• 국방안전통제구역 내 분양 프로젝트: 분양 프로젝트 내 상품 주택이라도, 분양 프로젝트가 통제구역에 위치하면 외국인은 소유할 수 없습니다.
• 쿼터 초과 또는 규제 구역 내 증여·상속: 해당 주택의 가치만 누릴 수 있고, 주택 자체는 취득할 수 없습니다(주택법 제20조 제2항 b항).

외국인 개인이 취득하는 것은 「주택 소유권」입니다. 토지법 제 148조 제 5항에 따르면, 주택 소유자가 해당 토지 사용권이 없을 때, 외국인 개인은 주택 거래 서류로 핑크북(Giấy chứng nhận, 베트남 부동산 권리증)을 처리합니다. 토지와 단독주택에 대한 자세한 내용은 〈외국인이 베트남에서 토지, 단독주택 또는 상가를 살 수 있나요?〉를 참조하세요.

특정 분양 프로젝트가 외국인에게 판매 가능한지 어떻게 확인하나요?

명단은 성급 인민위원회가 공표합니다. 《제 95/2024호 의정서》 제 4조 제 3항(2026-02-09 《제 54/2026호 의정서》로 개정)에 따르면, 성급 인민위원회는 국방부, 공안부의 통지에 따라 관할 구역 내 외국인이 주택을 소유할 수 있는 분양 프로젝트 명단을 확정하고, 성급 인민위원회 전자 포털에 공개하며, 성급 주택 담당 기관에 보내 동시에 게재합니다. 명단이 아직 공표되지 않았을 때, 개발사는 투자 승인 또는 기간 분양 판매 통지 처리 시 국방부, 공안부에 의견을 요청할 수 있습니다. 분양 프로젝트의 일부만 규제 구역 밖에 있을 때는 성급 인민위원회가 외국인이 소유할 수 있는 부분을 지정합니다.

매도인도 확인 의무가 있습니다. 동일 의정서 제 7조 제 2항 a점은 개발사 또는 매도인이 계약 전에 성급 주택 담당 기관 웹사이트에 공표된 정보를 먼저 확인하고, 쿼터 내에서만 외국인에게 판매하도록 요구합니다. 제 7조 제 3항은 쿼터 초과 또는 외국인 소유가 허용되지 않는 분양 프로젝트 내에서 체결된 매매는 모두 법적 효력이 없고, 핑크북이 발급되지 않으며, 매도인이 매수인의 손해를 배상해야 한다고 규정합니다.

외국인 쿼터는 어떻게 계산하나요? (개요)

주택법 제 19조 제 1항: 외국인 조직과 개인이 합산 소유한 세대 수는 각 아파트 동에서 30%를 초과하지 않습니다. 빌라, 연립 단독주택은 인구 규모가 하나의 방(phường)에 해당하는 지역 내에서 합산 250세대를 초과하지 않습니다. 《제 95/2024호 의정서》 제 5조는 「하나의 방에 해당」을 승인된 계획에 따라 10,000명으로 정의합니다. 동일 기초 위에 여러 단위 또는 여러 동이 있을 때 각 단위, 각 동마다 각각 30%를 계산합니다.

쿼터가 소진되면 분양 프로젝트가 명단에 있어도 구매할 수 없습니다. 잔여 쿼터를 확인하는 방법과 구매할 수 없을 때의 옵션은 〈외국인 30% 및 250세대 쿼터란 무엇인가요? 쿼터를 구매할 수 없으면 어떻게 하나요?〉를 참조하세요.

얼마나 보유할 수 있나요? (개요)

주택법 제 20조 제 2항 c점: 외국인 개인의 보유 기간은 거래 약정에 따르지만, 핑크북 발급일로부터 50년을 초과하지 않습니다. 필요 시 1회 연장할 수 있으며, 역시 50년을 초과하지 않고, 기간은 핑크북에 기재됩니다. 《제 95/2024호 의정서》 제 6조 제 2항 a점에 따라, 연장 신청은 만료일 최소 3개월 전에 주택 소재지 성급 인민위원회에 제출해야 합니다.

만료 전에 주택 소유자는 직접 또는 위임을 통해 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 사람에게 주택을 매도하거나 증여할 수 있습니다. 기한 내에 매도 또는 증여하지 않으면 주택은 공유 재산이 됩니다(제 20조 제 2항 đ점). 베트남에 거주하는 베트남 시민과 결혼한 외국인 개인은 베트남 시민처럼 주택을 소유할 수 있습니다. 연장 절차, 재매도 및 상속은 〈베트남 주택 50년 소유권 만료 시 어떻게 하나요? 연장, 재매도 및 상속〉을 참조하세요.

구매 후: 지불과 임대의 두 가지 의무

• 결제는 베트남 은행을 거쳐야 함: 주택 구입 및 임대 구입 대금은 베트남에서 영업 중인 신용 기관 또는 외국 은행 지점을 통해 지불해야 합니다(주택법 제21조 제2항 c호). 2026-08-26 시행 행정벌칙 《제339/2026호 의정서》 제54조 제3항에 따라, 은행을 거치지 않고 지불한 외국인 개인 주택 소유자에게 3,000만~5,000만 베트남 동의 벌금이 부과됩니다.
• 임대 전 서면 통보 필요: 외국인 개인은 법이 금지하지 않는 용도로 주택을 임대할 수 있지만, 임대 전에 주택 관할 기관에 서면으로 통보하고, 임대 소득에 대한 세금을 법에 따라 납부해야 합니다(주택법 제21조 제2항 a호). 주택법 조문은 군급 기관을 명시하고 있으며, 《제339/2026호 의정서》 제54조 제2항은 사급(cấp xã)을 명시하고 있으므로, 접수 창구는 현지에서 확인하세요. 미통보 시 2,000만~3,000만 베트남 동의 벌금이 부과될 수 있습니다.

송금 경로와 서류는 〈대만에서 베트남으로 송금하여 주택 구매: 합법적 경로와 준비 서류〉를 참조하세요. 임대 세금은 〈베트남에서 주택 구매, 판매, 임대 시 납부해야 할 세금은? 전체 표 정리〉를 참조하세요.

분양 아파트(nhà ở hình thành trong tương lai)를 구매하는 경우, 개발업체가 판매 전에 은행의 지급 보증 동의를 받았는지, 그리고 계약금과 예치금을 합쳐 계약 가격의 30%를 초과하지 않는지도 확인해야 합니다(《부동산 경영법》 제25조 제1항, 제26조). 〈베트남 분양 아파트의 은행 보증이란? 계약 전에 확인할 조항〉을 참조하세요.

핵심 정리

자주 묻는 질문

관광 비자만으로 입국해도 베트남에서 집을 살 수 있나요?

주택법 제17조의 표현은 '베트남 입국이 허용된 자'이며, 비자 종류를 구분하지 않습니다. 《제95/2024호 의정서》 제3조는 계약 체결 시 유효하고 입국 도장이 찍힌 여권 또는 이에 준하는 합법적 입국 서류를 요구합니다. 법 조항 자체는 장기 비자를 요구하지 않습니다. 개발사, 공증처 또는 은행이 별도의 업무 요건을 가질 수 있으며, 개별 거래 기준을 따릅니다.

베트남인이 자가 거주하는 중고 아파트를 외국인이 살 수 있나요?

주택법 제17조 제2항에 열거된 경로는 '개발사로부터 상업용 주택 구매'와 '합법적으로 보유한 외국 조직 또는 개인으로부터 구매'이며, 베트남 현지 주택 소유자로부터의 구매는 포함되지 않습니다. 해당 물건이 목록에 있는 분양 프로젝트에 속하고 쿼터가 남아 있다면, 먼저 변호사나 공증처에 외국인 매수인에게 핑크북(소유권 증명서)을 발급할 수 있는지 확인한 후 가격과 계약금을 논의하세요.

외국인이 산 집은 나중에 누구에게 팔 수 있나요?

주택법 제20조 제2항 đ호는 주택 소유자가 '베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 자'에게 주택을 매도하거나 증여할 수 있도록 허용하며, 여기에는 베트남인과 제17조 요건을 충족하는 외국 조직 또는 개인(후자는 여전히 쿼터 제한 적용)이 포함됩니다. 보유 기간 내 재매각 또는 만기 전 처분에 관한 내용은 본 사이트의 50년 소유권 문서를 참조하세요.

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자료 출처

1. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (2024-08-01 발효; 현행 통합본 79/VBHN-VPQH, 2026), 제16조부터 제21조
2. 제95/2024호 의정서 Nghị định 95/2024/NĐ-CP (2024-08-01 발효; Nghị định 54/2026/NĐ-CP에 의해 수정, 2026-02-09 발효; 현행 통합본 21/VBHN-BXD, 2026), 제3조부터 제7조
3. 토지법 Luật Đất đai 31/2024/QH15 (2024-08-01 발효; 현행 통합본 44/VBHN-VPQH, 2026), 제4, 12, 44, 148조
4. 부동산 경영법 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (2024-08-01 발효; 현행 통합본 06/VBHN-VPQH, 2025), 제15, 25, 26조
5. 제339/2026호 의정서 Nghị định 339/2026/NĐ-CP (행정 벌칙, 2026-08-26 발효), 제54조