외국인이 베트남에서 토지, 단독주택, 상가를 살 수 있을까? 조문별로 살펴보기

簡短回答：台灣人以外國個人身分，不能取得越南的土地使用權，也不能買住宅建案以外的透天或街屋。可以買的是省級政府公布名單內「住宅建案」裡的商品住宅，公寓與建案內的獨棟、連棟透天、別墅都算，但透天類在人口相當於一個坊（phường）的範圍內，外國人合計不超過 250 戶。店面（shophouse）能不能買，要看它在法律上是「住宅」還是「非住宅的建築工程」：前者依住宅規定處理，後者外國個人依條文只能承租。以下逐項說明條文依據，並說明與越南公民結婚的例外。

다음은 일반적인 대만인(베트남 국적이 없고 베트남 혈통도 아닌 사람)에게 적용되는 '외국 개인' 규정을 기준으로 설명합니다.

외국인이 베트남의 토지를 살 수 있나요?

안 됩니다. 베트남의 토지는 사유 재산이 아닙니다. 《토지법》(Luật Đất đai 31/2024/QH15, 2024-08-01 시행, 현행 통합본 44/VBHN-VPQH) 제12조에 따르면, 토지는 전 국민의 소유이며, 국가가 소유자를 대표하여 통일적으로 관리하고, 국가가 다시 '토지사용권'을 토지사용자에게 부여합니다. 그래서 베트남에서는 베트남 사람이라도 매입하는 것은 토지소유권이 아니라 토지사용권입니다.

문제는 누가 '토지 사용인'이 될 수 있느냐에 있습니다. 《토지법》 제4조에 열거된 토지 사용인에는 국내 조직, 종교 조직, 국내 개인 및 베트남 국적의 해외 거주 베트남인, 공동체, 외국 외교 기관, 베트남 혈통 해외 거주자, 그리고 외자 경제 조직이 포함되며, 명단에는 외국 개인이 없습니다. 제28조에는 양수, 증여, 상속 또는 국가로부터 토지를 임차할 수 있는 대상이 열거되어 있는데, 역시 외국 개인은 없습니다.

따라서 대만인이 베트남에서 합법적으로 집을 구매하면 받는 것은 '토지 사용권'이 아니라 '주택 소유권'입니다. 《토지법》 제 148조 제5항에 따르면, 주택 소유자가 해당 토지 사용권을 갖지 않은 경우, 외국인 개인은 주택 거래 서류를 근거로 권리증(Giấy chứng nhận, 통칭 핑크북)을 발급받습니다. 핑크북의 자세한 내용은 〈베트남 핑크북이란 무엇인가? 외국인은 언제 받을 수 있나〉를 참조하세요.

연립주택(透天)을 살 수 있나요? 분양 프로젝트 내로 한정되며, 250세대 상한이 있습니다

가능합니다. 단, 두 가지 전제 조건이 있습니다.

전제 1: 주택 분양 프로젝트(dự án đầu tư xây dựng nhà ở) 내에 있어야 합니다. 《주택법》(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효, 현행 통합본 79/VBHN-VPQH) 제16조에 따르면, 외국 조직과 개인이 소유할 수 있는 것은 '주택 분양 프로젝트 내'의 주택이며, 프로젝트가 국방·안전 통제 구역에 위치해서는 안 됩니다. 제17조 제2항은 소유 가능한 유형을 '아파트와 단독주택(nhà ở riêng lẻ)을 포함한다'고 명시하고 있으며, 취득 방식은 건설사로부터 상품 주택을 구매 또는 임대 후 구매하거나, 프로젝트 내 상품 주택을 증여 또는 상속받거나, 합법적으로 보유 중인 외국 조직·개인으로부터 구매하는 것입니다. 제2조는 단독주택의 정의에 빌라, 연립주택(nhà ở liền kề) 및 독립주택을 포함합니다.

어떤 분양 프로젝트를 외국인에게 판매할 수 있는지는 성급 인민위원회가 명단을 확정하고 전자 포털에 공개합니다(《제95/2024호 의정서》 제4조 제3항).

전제 2: 외국인 쿼터 이내. 《주택법》 제19조에 따르면, 단독주택·빌라류는 인구 규모가 하나의 ‘방(坊)’에 해당하는 지역 내에서 외국 조직과 개인 합계가 250호를 초과하지 않습니다. 《제95/2024호 의정서》(Nghị định 95/2024/NĐ-CP, 현행 통합본 21/VBHN-BXD) 제5조는 ‘하나의 방(坊)에 해당’을 승인된 계획 인구 10,000명 기준으로 정하며, 같은 지역에 두 개 이상의 분양 프로젝트가 있을 때 모든 분양 프로젝트 합계가 여전히 250호를 초과하지 않습니다. 아파트는 각 동의 주거용 세대수의 30%입니다. 쿼터를 초과한 거래는 법적 효력이 없으며 핑크북이 발급되지 않고, 매도인은 매수인의 손해를 배상해야 합니다(《제95/2024호 의정서》 제7조 제3항). 쿼터 확인 방법은 〈외국인 30% 및 250호 쿼터란 무엇인가? 쿼터를 못 받으면 어떻게 하나?〉를 참조하세요.

연립주택은 아파트와 동일하게, 외국 개인은 핑크북 발급일로부터 50년을 초과하지 않는 범위 내에서 보유할 수 있으며, 50년을 초과하지 않는 범위 내에서 1회 연장할 수 있습니다(《주택법》 제20조 제2항 c호). 만기 및 연장에 대한 자세한 내용은 〈베트남 주택 50년 소유권 만료 시 어떻게 하나? 연장, 재매각 및 상속〉를 참조하세요.

상점 겸 주택(shophouse)도 살 수 있나요? 먼저 소유권이 '주택'인지 확인하세요

베트남 법령 조문에는 'shophouse'라는 단어가 없으며, 시장에서 shophouse라고 불리는 상품은 법적 성격이 완전히 다를 수 있습니다. 판단의 핵심은 법적으로 '주택'(nhà ở)인지, 아니면 '비주거 건축물'(công trình xây dựng) 또는 그 내부의 바닥 면적인지입니다.

상황 1: 분양 프로젝트 내, 주거용으로 등록된 '주상복합' 단독주택.《주택법》 제2조에 따르면, 주거와 법률이 금지하지 않는 비주거 용도를 동시에 충족하는 주택은 '혼합용도 주택'으로 분류되며 여전히 주택입니다. 단독주택의 정의에도 '주거 또는 혼합 용도로 건축된 것'이라고 명시되어 있습니다. 조문 내용에 따라, 이 유형의 상품은 외국인에게 분양 가능한 분양 프로젝트 명단에 포함되고, 대상이 상품 주택인 경우 앞서 설명한 단독주택 규정이 적용되며, 250호 쿼터에 산입됩니다.

상황 2: 건물 저층 상가 점포, 상업서비스 용지에 지어진 스트리트 하우스. 《부동산경영법》(Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 발효) 제15조 제2항에 따르면, 외국 개인은 '주택법 규정에 따라 주택을 구매, 임대구매할 수 있다'; 같은 조 제4항은 베트남에 합법적으로 거주하는 외국 개인에게 '건축물을 임차하고 원래 용도대로 사용할 수 있는' 권리를 부여한다. 반면, 제1항은 국내 조직과 개인이 건축물과 그 안의 바닥 면적을 구매할 수 있도록 하고, 제2항은 외국 개인에게 이 권리를 주지 않는다. 조문 문언상, 비주택 성격의 상가는 외국 개인이 임차할 수 있지만 구매할 수는 없다.

어떻게 구분할까? 구매 전에 건설사에 서류를 요청하여 세 가지를 확인하세요:

• 매매계약의 목적물이 '주택'(nhà ở)인지, '건축물' 또는 '바닥 면적'(công trình xây dựng／phần diện tích sàn xây dựng)인지.
• 토지 용도가 주택용지(đất ở)인지, 상업서비스 용지(đất thương mại, dịch vụ)인지. 《토지법》제9조는 두 가지를 다른 토지 유형으로 분류한다.
• 이 세대가 성급이 발표한 외국인 소유 가능 명단 및 쿼터 내에 있는지.

세 가지 중 하나라도 불분명하면 먼저 계약금을 내지 마세요. FTT의 실무 방식은 건설사에 서면 회신을 요청하고, 매수인이 별도로 베트남 변호사에게 계약 검토를 의뢰하도록 권하는 것입니다.

분양 프로젝트 밖의 단독주택, 옛날 상가는 왜 살 수 없을까?

대만인이 상상하는 '베트남에서 길가 단독주택을 사서楼下에 가게를 여는 것'은 보통 베트남 집주인이 자기 땅에 직접 지은 스트리트 하우스(nhà phố)로, 어떤 주택 분양 프로젝트에도 속하지 않습니다. 《주택법》제16조에 따르면, 외국 개인은 분양 프로젝트 내의 주택만 소유할 수 있으므로 이런 집은 구매 범위에 들지 않습니다. 또한 집은 토지사용권과 묶여 있는데, 외국 개인은 《토지법》제4조의 토지사용자 명단에 없습니다.

증여나 상속을 받아도 마찬가지입니다. 《주택법》제20조제2항 b호에 따르면, 외국 개인이 증여나 상속으로 받은 주택이 소유 가능 범위에 속하지 않거나, 쿼터를 초과하거나, 국방안전 통제구역에 위치한 경우, 그 주택의 '가치'만 누릴 수 있습니다. 즉, 소유자로 등록할 수 없고, 매도 등을 통해 대금만 받을 수 있습니다.

베트남인 명의로 등록하는 것이 왜 해결책이 아닐까?

자주 묻는 질문: 자신이 살 수 없다면 베트남인 친구, 직원, 친척 명의로 등록하면 되지 않을까? 이런 방식은 베트남 법에서 위험이 높습니다. 핑크북에 등록된 권리자는 상대방이지 자신이 아니기 때문입니다. 분쟁이 생기거나 상대방이 사망하거나 채무로 압류될 때, 자금을 댄 사람이 권리를 주장하기 어렵습니다. FTT는 이런 방식을 지원하지 않으며, 자세한 법적 분석은 〈베트남인 명의로 집을 사는 경우의 위험〉을 참조하세요.

베트남 시민과 결혼하면 규정이 어떻게 다른가요?

이 조문은 명시된 예외입니다. 《주택법》 제20조 제2항 c호에 따르면, '베트남에 거주하는 베트남 시민'과 결혼한 외국인 개인은 주택을 소유할 수 있으며, 베트남 시민과 동일한 주택 소유권자의 권리를享有합니다. 제21조는 또한 그 의무가 베트남 시민에 준함을 규정합니다. 배우자가 해외 거주 베트남인(người Việt Nam định cư ở nước ngoài)인 경우, 해외 거주 베트남인의 권리에 준합니다.

두 가지에 유의해야 합니다.

• 조문은 '주택 소유자'의 권리가 베트남 시민과 동일하다고 규정하지만, 《토지법》 제4조의 토지 사용자 명단에는 여전히 외국 개인이 포함되지 않습니다. 외국인 배우자가 분양 프로젝트 외의 단독주택이나 토지에 등기를 취득할 수 있는지에 대해 조문은 명확히 규정하지 않았고, 본문에서도 시행령의 명문을 찾을 수 없으므로, 개별 사안은 부동산 소재지의 토지 등기 기관이나 베트남 변호사에게 확인해야 합니다.
• 「베트남에 거주」가 조건 중 하나이며, 배우자가 대만에 장기 거주하는 경우에는 개별 사례에 따라 확인이 필요합니다.

베트남 혈통 해외 거주자(người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài)는 별도 규정이 있습니다: 《토지법》 제 44 조 제 1 항은 주거용 토지 사용권과 연결된 주택을 소유할 수 있도록 허용하며, 분양 프로젝트 내 주거용 토지를 양수하여 사용권을 취득할 수 있습니다. 이는 본문 범위에 포함되지 않습니다.

회사 명의로 하거나 공업용지를 원하시나요?

외자 경제 조직은 《토지법》 제 4조의 토지 사용인 명단에 포함되며, 제28조는 또한 산업단지, 산업 클러스터, 첨단기술단지 내에서 토지 사용권을 양수받는 것을 허용합니다. 이는 투자 공장 설립의 경로로, 투자법에 따라 회사를 설립하고 투자 등록을 해야 하며, 개인이 주택을 구매하는 것과는 별개의 문제입니다. 대만 상인이 공장과 산업용지를 찾을 때는 〈베트남 산업단지와 공장 임대: 대만 상인의 입지 선정 및 임대차 계약 요점〉을 참조하세요.

핵심 정리

자주 묻는 질문

분양 프로젝트 내 단독주택을 샀는데, 토지는 누구 소유인가요?

외국인 개인이 취득하는 것은 주택 소유권이지 토지 사용권이 아닙니다. 핑크북은 《토지법》 제148조 제5항에 따라 주택 거래 문서를 근거로 발급되며, 보유 기간이 명시됩니다. 추후 매도 시, 매수자 역시 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 사람이어야 합니다.

건설사가 특정 샵하우스는 '외국인도 아파트처럼 살 수 있다'고 하는데, 믿어도 될까요?

구두 설명만 믿지 마세요. 건설사에 계약 대상이 주택인지 건축물인지, 토지 용도가 주택용지인지 상업·서비스용지인지, 그리고 이 세대가 외국인 쿼터에 포함되는지 서면으로 확인하세요. 대상이 주택이 아닌 건축물이라면, 《부동산거래법》 제15조에 따라 외국인 개인에게는 임차권만 주어집니다.

베트남 배우자가 이미 단독주택을 한 채 가지고 있는데, 제 이름을 추가할 수 있을까요?

《주택법》 제20조에 따라 베트남에 거주하는 베트남 시민과 결혼한 외국인 개인은 주택 소유자 권리가 베트남 시민과 동일합니다. 다만 토지 사용권 부분은 《토지법》에 명문 규정이 없습니다. 명의 추가 가능 여부와 기재 방식은 먼저 현지 토지등록기관이나 베트남 변호사에게 확인하고, 문서에 서명하기 전에 확인하세요.

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자료 출처

1. 《토지법》Luật Đất đai 31/2024/QH15, 현행 통합본 44/VBHN-VPQH(2026), 제4, 9, 12, 28, 44, 148조, 2024-08-01 발효
2. 《주택법》Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 현행 통합본 79/VBHN-VPQH(2026), 제2, 16, 17, 19, 20, 21조, 2024-08-01 발효
3. 《제95/2024호 의정》Nghị định 95/2024/NĐ-CP, 현행 통합본 21/VBHN-BXD(2026), 제4, 5, 7조, 2024-08-01 발효
4. 《부동산 경영법》Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 현행 통합본 06/VBHN-VPQH(2025), 제15조, 2024-08-01 발효