베트남 산업단지 및 공장 임대: 대만 기업의 입지 선정과 임대차 계약 핵심 사항

대만 기업이 베트남 남부에 공장을 설립할 때 실무적으로는 두 가지 방법이 있습니다: 산업단지 개발업체로부터 '토지를 임대하여 자체 건설'하거나, '기존 공장을 직접 임대'하는 것입니다. 어느 방법이든 용지의 주체는 베트남에 설립된 외자 기업이어야 하며, 대만 모기업이나 개인이 아닙니다. 토지법(Luật Đất đai 31/2024/QH15, 2024-08-01 발효, 현행 통합본 44/VBHN-VPQH) 제43조는 외자 경제 조직이 산업단지 내에서 토지를 임대하거나 전대할 수 있도록 허용하며, 제202조는 단지 내 용지 기간이 투자 프로젝트의 운영 기간에 따라 결정되고, 산업단지의 잔여 기간을 초과하는 경우 조정을 신청해야 하며 총 70년을 초과하지 않는다고 규정합니다. 입지 선정 시, 먼저 산업단지가 속한 새로운 행정 구역과 교통을 확인한 후, 임대 기간, 임대료 조정, 관리비, 보증금 및 반환 조건을 항목별로 점검하고, 마지막으로 전력, 용수, 노동력, 물류, 환경 영향 평가의 다섯 가지 체크리스트로 적합하지 않은 입지를 걸러냅니다.

남부 산업단지는 어디에 있나요? 2025년 합병 후 새로운 지명

대만 상인들에게 익숙한 남부 공업 벨트는 주로 호치민시 북쪽의 빈즈엉, 동쪽의 동나이, 그리고 남서쪽의 롱안에 있습니다. 2025년 6월 12일, 베트남 국회는 제202/2025/QH15호 결의를 통과시켜 성급 행정구역을 재편했습니다: 호치민시, 바리어붕타우성, 빈즈엉성이 새로운 호치민시로 통합되었고; 빈푹성과 동나이성은 동나이성으로 통합되었으며; 롱안성과 떠이닌성은 떠이닌성으로 통합되었습니다. 이후 국회는 다시 결의를 통과시켜 동나이시(중앙직할시)를 설립하고 2026년 4월 30일부터 시행하기로 했습니다. 그래서 지금 '빈즈엉 산업단지'라고 하면 행정상 이미 호치민시에 속하고, '롱안 산업단지'라고 하면 행정상 떠이닌성에 속합니다.

주소 체계도 함께 변경되었습니다. 지방정부조직법(Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15)은 행정구역을 2급제로 개편하여, 기존의 군급(군, 현, 시사를 포함)은 2025년 7월 1일부터 운영을 종료했습니다. 빈즈엉의 미푹(Mỹ Phước) 일대를 예로 들면, 국회상임위원회 제1685/NQ-UBTVQH15호 결의에 따라 기존 Mỹ Phước 방(坊)의 일부는 phường Long Nguyên에 편입되고, 나머지는 phường Bến Cát에 편입되었습니다. 기존 바우방(Bàu Bàng) 일대는 xã Bàu Bàng으로 신설되었습니다. 임대차 계약, 투자 등록, 인보이스의 주소는 새로운 방(坊)·사(社) 명칭을 기준으로 해야 하므로, 계약 체결 전에 산업단지 개발사가 최신 주소 증명서를 제공하는지 확인하세요.

각 지역의 규모는 주관 기관이나 주요 언론의 수치로 그 크기를 가늠할 수 있습니다:

• 호치민시(기존 빈즈엉, 바리어붕타우 포함): 《투자보》(Báo Đầu tư)가 호치민시 수출가공구·산업단지관리위원회(HEPZA) 부위원장의 발언을 인용한 바에 따르면, 통합 후 총 66개의 수출가공구와 산업단지가 있으며, 총 토지 면적은 27,000헥타르를 넘고, 2050년까지 105개로 계획되어 있습니다. 관리 기관도 통합되었습니다: 총리 제1625/QĐ-TTg호 결정(2025-07-28)에 따라 빈즈엉, 바리어붕타우, 호치민시 세 관리위원회가 통합되어 새로운 HEPZA가 설립되었습니다.
• 떠이닌성(기존 롱안 포함): 《베트남뉴스》(Vietnam News)가 떠이닌성 경제구관리위원회를 인용한 바에 따르면, 성 통합 후 총 46개의 산업단지가 있으며, 계획 면적은 13,900헥타르를 넘습니다. 새로 착공한 투터(Thủ Thừa) 산업단지를 예로 들면, 《공상잡지》가 떠이닌성 정부 포털을 인용해 이 단지 규모는 170.7헥타르이고 호치민시에서 약 45km 거리에 있다고 보도했습니다.
• 동나이: 《사이공해방보》(SGGP)가 동나이성 상공청장을 인터뷰한 기사에 따르면, 동나이는 1963년에 이미 비엔호아 산업단지(Khu kỹ nghệ Biên Hòa)가 있었으며, 전국에서 산업단지 수가 가장 많은 곳이기도 합니다. 또한 롱타인 국제공항, 3순환도로(Vành đai 3), 비엔호아-붕타우 고속도로를 산업을 견인하는 교통 인프라로 꼽았습니다.

교통 인프라의 완공 시기는 자주 조정됩니다. 《투자보》의 같은 기사에서도 순환도로, 고속도로, 물류센터의 진척이 더뎌 공급망이 원활하지 않다고 지적했습니다. 입지 선정 시 주관 기관의 최신 공고를 기준으로 하고, 계획도면상의 노선으로 통근·운송 시간을 추정하지 마세요.

외국 기업의 산업단지 토지 사용에 관한 법적 근거

먼저 '임차인이 누구인지'를 명확히 해야 합니다. 토지법 제4조에 열거된 토지 사용자는 '외자 경제 조직'(tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài)을 포함하지만, 일반 외국 개인은 포함되지 않습니다. 실무상 대만 기업은 먼저 투자법에 따라 베트남에 회사를 설립한 후, 그 회사 명의로 임차해야 합니다.

투자법(Luật Đầu tư 143/2025/QH15, 2026년 3월 1일 발효, 61/2020/QH14 대체) 제19조 제2항에 따르면, 외국 투자자는 먼저 경제 조직을 설립한 후 투자등록증(Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư)을 발급받을 수 있으며, 설립 시 제8조의 외국 투자자 시장 진입 조건을 충족해야 합니다. 제26조 제1항은 외국 투자자의 투자 건은 투자등록증을 발급받아야 한다고 규정합니다. 회사 등록과 투자등록증은 산업단지 개발업체와 주관 기관이 임대차 계약을 심사할 때 기본 자료가 됩니다.

산업단지의 토지 구조는 두 층으로 나뉩니다. 토지법 제202조 제2항은 국가가 산업단지 기반 시설 개발업체에 토지를 임대한다고 규정하고, 제3항은 개발업체가 기반 시설이 완비된 토지를 입주 기업에 전대할 수 있으며, 지불 방식은 '전 임대 기간 일시불'과 '연납'으로 나뉜다고 규정합니다. 제43조 제2항은 외자 경제 조직이 산업단지에서 토지를 임차하거나 전대받을 때 임대료를 일시불로 지불하면 제33조 제1항 및 제3항의 권리(예: 토지 사용권 및 지상 자산 양도, 저당)를 누릴 수 있고, 연납하면 제34조 제1항(예: 자체 지상 자산 저당 또는 매각)이 적용된다고 규정합니다. 즉, 지불 방식이 회사가 나중에 공장을 은행에 담보로 제공하거나 전체 양도할 수 있는지에 영향을 미치므로, 계약 전에 신중히 고려해야 합니다.

기존 공장을 임대할까요, 아니면 토지를 임대하여 직접 지을까요?

기존 공장 임대는 개발업체나 공장 소유주에게 이미 완공된 건물을 임차하는 것입니다. 부동산 경영법(Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 현행 통합본 06/VBHN-VPQH, 2024-08-01 발효) 제44조 제1항 e호는 '공업용 건물 임대'를 부동산 경영 계약의 한 유형으로 규정하고, 같은 조 제4항은 한쪽 당사자가 부동산 경영 기업인 경우 계약 공증 또는 인증은 양측 요청에 따라 진행되며 강제가 아니라고 규정합니다. 제46조 제1항은 임대차 계약의 필수 내용으로 가격, 지불 방식, 인도 기한, 양측 권리와 의무, 위반 책임, 종료 및 해지 조건, 분쟁 해결 방식을 열거합니다.

토지 임대 후 자체 건설은 개발업체로부터 정지 작업이 완료된 토지를 전대받아 직접 설계, 건축 허가 신청, 시공을 하는 것입니다. 장점은 공장 배치를 생산 공정에 맞게 완전히 설계할 수 있고, 지상 건물이 자신의 소유가 되며, 지불 방식에 따라 저당 설정도 가능하다는 점입니다. 대가는 초기 자금이 크고 기간이 길며, 건축 허가, 소방, 환경 영향 평가를 직접 처리해야 한다는 점입니다.

임대차 계약 요점: 임대 기간, 임대료, 관리비, 보증금 및 반환

첫째, 임대 기간은 산업단지의 토지 사용 연한을 초과할 수 없습니다. 토지법 제172조 제1항 c호에 따르면, 투자 사업의 토지 사용 기간은 운영 기간 또는 신청 내용에 따라 결정되며, 50년을 초과하지 않습니다. 운영 기간이 50년을 초과하는 투자 사업의 토지 사용 기간은 70년을 초과하지 않습니다. 제202조 제4항에 따르면, 산업단지 내 투자 사업의 토지 사용 기간은 투자 사업의 운영 기간을 따릅니다. 운영 기간이 산업단지의 잔여 토지 사용 기간보다 길면 조정을 신청해야 하며, 합계 70년을 초과하지 않고, 연장된 부분의 토지 임대료를 추가 납부해야 합니다. 투자법 제31조 제2항은 경제구 외 투자 사업의 운영 기간이 50년을 초과하지 않는다고 규정합니다. 실무상으로는 개발업체가 국가의 토지 임대 결정과 잔여 연한을 제공하는지 확인하여 임대 기간이 이를 초과하지 않도록 하십시오.

둘째, 만기 연장과 반환 사이의 시간 차이. 제172조 제3항에 따르면, 연장은 토지 사용 기간의 마지막 해에 신청해야 하며, 늦어도 만기 6개월 전에 서류를 제출해야 합니다. 제4항에 따르면, 연장이 승인되지 않으면 사용자는 지상 자산을 처리하고 토지를 반환해야 하며, 만기 후 24개월 내에 처리하지 않으면 국가가 토지를 회수하고 토지와 지상 자산에 대해 보상하지 않습니다. 이 조항은 개발업체의 토지에 적용되지만, 임차 기업에 직접적인 영향을 미치므로, 임대차 계약에는 개발업체가 연장을 받지 못한 경우의 통지 및 보상 방안을 명시해야 합니다.

셋째, 임대료 및 조정 메커니즘. 민법(Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, 2017-01-01 시행) 제473조에 따르면, 임대료는 당사자 간 합의로 정합니다. 산업단지 임대차 계약에서는 연 단위 조정 조항이 흔하므로, 조정 주기, 조정 상한, 계산 통화 및 환율 기준을 계약서에 명시하고, 단순히 '시장 상황에 따라 조정'이라고만 쓰지 마십시오.

넷째, 관리비는 별도로 명시해야 합니다. 산업단지는 일반적으로 기반 시설 유지 또는 관리 비용을 별도로 징수하며, 명칭과 계산 방식은 단지마다 다릅니다. 개발업체에 어떤 항목(도로, 조명, 경비, 하수 처리)이 포함되는지, 면적 기준인지 사용량 기준인지, 그리고 조정 방식을 요청하십시오. 하수 처리비는 종종 배출량에 따라 별도로 계산되므로, 염색, 도금 등의 업종은 특별히 정산해야 합니다.

다섯째, 보증금과 계약금. 민법 제328조에 따르면, 계약금(đặt cọc)은 계약 체결 또는 이행을 보장하기 위해 지급하는 금액입니다. 계약이 이행되면 계약금은 반환되거나 지급해야 할 금액에 충당됩니다. 공장 임대차 계약의 보증금은 당사자 간 합의로 정하며, 반환 기한, 공제 가능한 항목, 그리고 인도 및 반환 시 점검 기준을 명시하십시오.

여섯째, 반환 조건 및 종료 조항. 민법 제482조 제1항에 따르면, 임차인은 인수 시의 상태로 임대물을 반환해야 하며, 단 자연적인 마모는 제외하거나, 당사자 간 합의한 상태로 반환해야 합니다. 공장 개조가 많은 경우, 인도 시 사진 촬영과 설비 목록 작성을 권장하며, 어떤 개조를 유지할지, 어떤 것을 철거하고 원상 복구할지 약정하십시오. 부동산 경영법 제18조 제2항 g호에 따르면, 임차인이 3개월 이상 임대료를 연체하거나, 약정된 용도로 사용하지 않거나, 동의 없이 전대하는 경우 등에는 임대인이 단독으로 계약을 종료할 수 있습니다. 제19조 제1항 g호에 따르면, 임차인이 약정을 이행하면 임대인은 단독으로 종료할 수 없으며, 임차인이 위반하여 임대인이 종료하는 경우, 다른 약정이 없으면 30일 전에 통지해야 합니다. 민법 제475조도 전대에는 임대인의 동의가 필요하다고 규정하므로, 그룹 내 관계사가 공장을 공동 사용하는 경우에도 사전에 임대차 계약에 명시하십시오.

입지 선정 체크리스트: 전력, 용수, 노동력, 물류, 환경영향평가

전력: 산업단지 변전소 용량, 신청 부하가 언제 공급 가능한지, 이중 회로 또는 예비 전원이 있는지, 정전 기록을 확인하세요. 전력 사용량이 많은 업종은 개발사가 서면 전력 공급 약속을 제공하도록 요청하세요.

용수 및 하수: 공급량, 수질, 산업단지 하수처리장의 수질 기준과 처리 용량을 확인하세요. 일부 공장은 설계 시 특정 업종을 겨냥합니다. 예를 들어 FTT 물건 자료에는 '염색 업종 전용으로 설계된' 공장이 있고, '도금 업종에 적합'이라고 표시된 공장도 있습니다.

노동력: 주변 인구, 통근 경로, 기숙사를 살펴보세요. 토지법 제202조 제7항에 따르면, 산업단지 내 계획에 따라 건설된 직원 기숙사 용지는 상업·서비스 용지로 관리되며 관련 혜택을 받습니다. FTT 물건 중에는 산업단지 기숙사 임대 물건도 있습니다.

물류: 항구, 공항, 고속도로 인터체인지까지의 실제 주행 시간을 측정하고, 건설 중인 도로는 가점 요소로만 보고 완료된 조건으로 간주하지 마세요.

업종 제한 및 환경영향평가: 각 산업단지에는 승인된 업종 목록이 있으며, 일부 공장 임대인도 임대 업종을 제한합니다. 예를 들어 FTT 물건 중 VSIP 2A 산업단지 공장에는 '소파 및 가구 업종 허용 안 함'이라고 표시된 것이 있습니다. 환경영향평가 또는 환경 허가 신청이 필요한지는 업종과 규모에 따라 다르므로, 계약 전에 산업단지 관리위원회에 확인하고 '환경 관련 허가 취득'을 임대 계약 발효 또는 인도 조건으로 명시하세요.

행정 주관기관: 빈즈엉 일대 산업단지는 현재 호치민시 HEPZA가 관리하며, 동나이와 떠이닌에도 각각 산업단지 또는 경제구 관리위원회가 있습니다. 투자 등록, 건축 허가, 환경영향평가 등의 절차 창구는 계약 당시 주관기관 공고를 기준으로 합니다.

FTT의 현재 산업단지 임대 물건

2026-10-10 기준, FTT 데이터베이스의 산업단지 물건은 총 94건이며, 회사 확인 결과 여전히 유효합니다. 물건명 분포에 따르면, 원 빈즈엉성 일대 50건(호치민시 VSIP II-A 산업단지로 표시된 1건 포함, 원래 빈즈엉 소속), 원 롱안성 일대 34건, 동나이 10건입니다. 유형은 공장 임대가 주를 이루며, 창고, 소수의 직원 기숙사 및 매매 물건도 있습니다. 물건 설명에 기재된 임대 가능 면적(업체 게재 숫자, 등기부 면적 아님)은 작게는 약 3,200제곱미터, 크게는 200,000제곱미터 창고까지 있습니다.

개별 물건의 임대료, 인도 시기, 분할 임대 가능 여부, 업종 제한이 모두 다르므로 직접 문의하세요. 빈즈엉 일대 산업단지와 교통 세부 사항은 아래 '빈즈엉 산업단지 공장 임대' 글을 참고하세요.

핵심 정리

자주 묻는 질문

대만 모회사가 베트남 산업단지와 직접 임대차 계약을 체결할 수 있나요?

이렇게 계획하는 것이 좋지 않습니다. 토지법 제4조에 열거된 토지 사용자 중 외자 기업은 '외자 경제 조직'의 신분으로 등장하는데, 이는 베트남에 설립된 회사를 의미합니다. 일반적인 방법은 먼저 투자법에 따라 베트남 자회사를 설립하고 투자등록증을 취득한 후, 자회사가 계약을 체결하는 것입니다. 실제 계약 체결 순서와 서류는 개발사 및 베트남 변호사와 확인하세요.

산업단지의 토지는 50년간 사용할 수 있는데, 제 임대차 계약도 50년으로 체결할 수 있나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 임대 기간은 투자등록증에 명시된 운영 기간과 개발사가 국가로부터 토지를 임차한 잔여 연한이라는 두 가지 제약을 받습니다. 많은 산업단지가 이미 오랫동안 운영되어 잔여 연한이 예상보다 짧을 수 있습니다. 토지법 제202조 제4항에 따라 조정을 신청할 수 있지만, 총 70년을 초과할 수 없으며 연장된 부분에 대한 토지 임대료를 추가 납부해야 합니다.

먼저 기존 공장을 임대한 후, 나중에 직접 지어도 될까요?

단계적으로 계획할 수 있습니다. 먼저 기존 공장을 임대하여 시험 생산을 하고, 동시에 같은 산업단지나 인근 산업단지에 토지를 미리 확보하는 것은 대만 기업들이 흔히 쓰는 방식입니다. 핵심은 임대 계약에 조기 해지 또는 면적 축소 조건을 남겨 두고, 반환 시 원상 복구 범위를 약정하여 이사할 때 높은 복구 비용에 막히지 않도록 하는 것입니다.

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자료 출처

1. 토지법 Luật Đất đai 31/2024/QH15 (현행 통합본 44/VBHN-VPQH, 2026) 제4, 33, 34, 43, 120, 172, 202조
2. 투자법 Luật Đầu tư 143/2025/QH15 (2026-03-01 발효) 제19, 26, 31, 51조
3. 부동산 경영법 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (현행 통합본 06/VBHN-VPQH, 2025) 제18, 19, 44, 46조
4. 민법 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 제328, 473, 475, 482조
5. 국회 결의 제202/2025/QH15호 (성급 행정구역 재편, 2025-06-12), 국회 《인민대표신문》 전문: https://daibieunhandan.vn/print/10375832.html (보관: )
6. 지방정부조직법 72/2025/QH15, 정부관보: https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
7. 국회상임위원회 결의 제1685/NQ-UBTVQH15호 (호치민시 사급 단위), 정부 웹사이트 전문 (보관: )
8. 《청년신문》Tuổi Trẻ, 〈Đồng Nai chính thức lên thành phố từ ngày 30-4〉, 2026-04-24: https://tuoitre.vn/dong-nai-chinh-thuc-len-thanh-pho-tu-ngay-30-4-20260424095327324.htm
9. 《투자신문》Báo Đầu tư, 〈TP.HCM nhẹ gánh nỗi lo quỹ đất phát triển công nghiệp〉, 2025-07-23: https://baodautu.vn/tphcm-nhe-ganh-noi-lo-quy-dat-phat-trien-cong-nghiep-d335977.html
10. VnEconomy，〈Thành lập Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM〉，2025-07-29：https://vneconomy.vn/thanh-lap-ban-quan-ly-cac-khu-che-xuat-va-cong-nghiep-tp-hcm.htm
11. Vietnam News，〈Tây Ninh gives green light to 400ha high-tech industrial park〉：https://vietnamnews.vn/economy/1722587/tay-ninh-gives-green-light-to-400ha-high-tech-industrial-park.html
12. 《상공잡지》Tạp chí Công Thương, 〈Tây Ninh khởi công Dự án Khu công nghiệp đầu tiên sau sáp nhập tỉnh〉, 2025-08-12: https://tapchicongthuong.vn/tay-ninh-khoi-cong-du-an-khu-cong-nghiep-dau-tien-sau-sap-nhap-tinh-178631.htm
13. 《사이공 해방 신문》SGGP, 〈Đồng Nai phát triển công nghiệp sinh thái, hướng tới tăng trưởng 2 con số〉, 2025-11-27: https://www.sggp.org.vn/dong-nai-phat-trien-cong-nghiep-sinh-thai-huong-toi-tang-truong-2-con-so-post825663.html
14. FTT 데이터베이스: 산업단지 임대 물건 (94건, 2026-10-10 백업, 회사 확인 유효)