FTT의 수수료를 예로 들면: 임대 서비스 수수료는 성공적으로 계약 체결 후 한 달 치 임대료를 받고, 세입자를 찾지 못하면 받지 않습니다; 관리 대행 수수료는 세입자가 있는 기간 동안 매월 월 임대료의 10%를 받아 임대료에서 공제한 후 집주인에게 송금하며, 공실 기간에는 받지 않습니다. 월 임대료 800달러 아파트의 경우, 집주인은 매월 실수령 720달러이며, 이는 세전 금액으로 임대 소득세는 별도로 계산됩니다. 수리 업무 분담, 보증금 및 조기 해지에 대해 베트남 주택법과 민법에 기본 규정이 있습니다; 외국인 집주인은 임대 전에 먼저 서면 통보해야 합니다.
임대 수수료와 관리 대행 수수료는 각각 어떻게 받나요?
임대 서비스 수수료: 성공적으로 임대된 경우에만 받으며, 한 번에 한 달 치 임대료
FTT의 요금표에 명시되어 있습니다: 세입자 찾기에 성공하여 임대 계약을 체결하면 월 임대료 1개월분을 일시불로 받으며, 집주인이 지불합니다. 임대에 실패하면 수수료가 없습니다. 월 임대료가 800달러인 아파트의 임대 대행 서비스 수수료는 800달러입니다. 월 임대료가 15,000,000베트남 동이면 임대 대행 서비스 수수료는 15,000,000베트남 동입니다.
이 비용은 새 임대 계약을 체결할 때마다 한 번씩 부과됩니다. 임대 기간이 짧을수록, 세입자가 자주 바뀔수록 월별로 분담되는 비용이 높아집니다.
관리 대행 수수료: 세입자가 있는 달에는 월 임대료의 10%를 받습니다.
관리 대행 수수료는 월 임대료의 10%로 계산하며, 월 단위로 정산하여 매달 임대료에서 공제한 후 잔액을 집주인에게 송금합니다. 요금표의 예시:
- 월 임대료 800달러: 월 관리 대행 수수료 80달러, 집주인 실수령액 720달러.
- 월 임대료 15,000,000베트남 동: 월 관리 대행 수수료 1,500,000베트남 동, 집주인 실수령액 13,500,000베트남 동.
법률에서 임대 관리를 어떻게 보는가: '주택 위탁 관리'에 속함
베트남주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효) 제186조에서는 '주택 관리 위탁'(ủy quyền quản lý nhà ở)이라고 하며, 기존 주택에만 적용됩니다. 내용과 기간은 양측이 합의하여 위탁 계약서에 명시하며, 관리 비용은 위탁한 집주인이 지불하고, 다른 약정이 있으면 그에 따릅니다. 제164조 제2항에 따라 위탁 관리 계약과 임대 계약 모두 공증이 의무 사항이 아닙니다.
공실 기간: 관리 대행 수수료는 중단되고, 아파트 관리비는 계속 지불
'관리비'라는 단어는 베트남 임대 시 두 가지 다른 비용을 의미하므로 구분해야 합니다:
- 관리 대행 수수료: 임대 관리 회사에 지불하며, FTT의 요금표에 '공실 기간에는 관리비를 받지 않고, 세입자가 없을 때는 요금을 일시 중지한다'고 명시되어 있습니다.
- 아파트 관리비(giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư): 아파트 관리 기관에 지불하며, 주택법 제151조 제2항에 따라 사용 면적 제곱미터당 계산되며, 세입자 유무와 관계없이 적용되고, 공실 시 감면 규정은 조항에 없습니다.
공실 기간에는 관리 대행 수수료를 받지 않지만, 아파트 관리비, 주차장 월 이용료, 인터넷 및 기본 수도·전기 요금은 여전히 집주인이 부담합니다. 자세한 내용은 〈베트남 아파트 보유 비용에는 어떤 것이 있나요? 관리비, 유지 기금 및 세금〉을 참조하세요. 계산 시 공실 개월 수를 직접 입력하는 변수로 간주하세요. 본문에서는 임대율을 추정하지 않으며, 임대료나 수익률도 예측하지 않습니다.
월세 집주인 실수령액: 예시 표
아래 표는 FTT 요금표의 두 가지 요율만 사용하며, 월세는 요금표 자체의 예시로 특정 물건의 실제 임대료를 의미하지 않습니다. '1년' 각 행은 12개월 모두 세입자가 있는 것으로 가정하여 계산을 보여주기 위한 것입니다.
| 항목 | 예시 1 (미국 달러) | 예시 2 (베트남 동) | 계산 방식 |
|---|---|---|---|
| 월세 | 800 | 15,000,000 | 임대차 계약 약정 |
| 월 관리 대행 수수료 | 80 | 1,500,000 | 월세 × 10% |
| 집주인 월 실수령액 (세전) | 720 | 13,500,000 | 월세 − 관리 대행 수수료 |
| 임대 대행 서비스 수수료 (계약 시 1회) | 800 | 15,000,000 | 월세 1개월분 |
| 1년 임대료 합계 | 9,600 | 180,000,000 | 월세 × 12 |
| 1년 임대 관리 수수료 합계 | 960 | 18,000,000 | 월 관리 대행 수수료 × 12 |
| 1년 집주인 실수령액(세금 공제 전, 임대 수수료 차감) | 7,840 | 147,000,000 | 임대료 합계 − 관리 대행 수수료 합계 − 임대 대행 서비스 수수료 |
| 임대 소득세 | 별도 계산 | 별도 계산 | 신분 및 신고 방식에 따라 아래 참조 |
표에 포함되지 않음: 아파트 관리비, 공실 기간의 수도·전기 요금, 수리비 및 각종 세금. 임대 서비스 수수료가 어느 금액에서 차감되는지, 임대 관리 수수료 기준에 세금이 포함되는지 여부는 위탁 계약 약정에 따릅니다.
수리비는 누가 부담하나요?
임대 관리 회사가 '조정'을 담당하며, 비용은 위탁 계약 약정에 따릅니다.
FTT 요금표에는 '소액 수리 조정, 보통 건당 50달러 이하는 임대 관리 측이 처리하고, 초과 시 집주인 확인 필요'라고 적혀 있습니다. 수리 비용 자체를 누가 부담하는지는 요금표에 명시되지 않았으며, 위탁 계약에 따릅니다. 계약 시 금액 상한선, 초과 시 확인 방법, 수리비를 임대료에서 공제할지 별도 송금할지를 명확히 적어 주세요.
집주인과 세입자 간: 민법의 기본 역할 분담
베트남 민법(Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, 2017-01-01 발효)의 원칙:
- 집주인의 손상·하자 수리 의무: 제477조 제1항, 임대인은 임대 기간 동안 임대물을 약정된 상태로 유지하고 임대 목적에 부합하도록 하며, 임대물의 손상과 하자를 수리해야 합니다. 단, 관례상 임차인이 직접 수리해야 하는 경미한 손상은 예외입니다.
- 세입자의 유지보수 및 소규모 수리 의무: 제479조 제1항, 임차인은 임대물을 보관하고 유지보수 및 소규모 수리를 담당해야 합니다. 분실이나 손상이 발생하면 배상해야 하지만, 자연적인 마모에 대해서는 책임지지 않습니다.
- 중대한 손상을 수리하지 않으면 세입자가 계약 해지 가능: 주택법 제172조 제3항 a호, 임대인이 주택이 심각하게 손상되었을 때 수리하지 않으면, 임차인은 단독으로 임대 계약을 종료할 수 있습니다.
'소규모 수리'의 범위는 법조문에 정의되어 있지 않으므로, 임대 계약서에 구체적으로 나열해야 합니다. 예를 들어 전구, 필터는 세입자가 처리하고, 에어컨 압축기, 온수기, 누수는 집주인이 담당합니다.
임대 계약 필수 조항: 보증금, 임대 기간, 조기 해지
임대 계약서에 무엇을 써야 하나
주택법 제163조는 주택 계약을 서면으로 체결하도록 규정하며, 내용에는 양측의 성명·주소, 주택 설명, 가격, 지불 기한 및 방법, 인도 시기, 임대 기간, 권리·의무, 발효 시점 및 서명이 포함됩니다. 발효 시점을 약정하지 않은 경우, 계약 체결 시 발효합니다(제164조 제2항).
임대 기간과 임대료
주택법 제170조: 임대 기간, 임대료 및 지불 방법(정기 또는 일시불)은 양측이 약정합니다(제1항); 세입자가 전대하려면 집주인의 동의가 필요합니다(제4항).
보증금
주택법과 민법 모두 보증금 액수나 개월 수를 규정하지 않으며, 쌍방이 약정합니다. 민법 제 328 조의 '계약금'(đặt cọc)은 계약 체결 또는 이행을 담보하기 위해 교부하는 재물로, 계약 이행 후 반환되거나 지급해야 할 금액에 충당됩니다. 임대차 계약서에는 보증금 액수, 반환 시점, 공제 가능 항목(연체 임대료, 파손, 미납 수도·전기요금)을 명시해야 합니다. 민법 제 482 조 제 1 항은 임차인이 반환 시 인수 당시의 상태를 유지해야 하며, 자연적인 마모는 제외한다고 규정합니다. 입주 시 사진이 첨부된 인계 목록을 작성해야 퇴실 시 근거가 됩니다.
조기 해지와 종료
- 집주인은 임의로 회수할 수 없습니다: 주택법 제 172 조 제 1 항에 따라 약정 임대 기간 내에 임대인은 제 2 항에 열거된 경우가 아니면 단독으로 임대차 계약을 종료하고 주택을 회수할 수 없습니다.
- 집주인이 단독으로 종료할 수 있는 경우: 세입자가 정당한 사유 없이 3개월 이상 임대료를 연체하거나, 약정된 용도와 다르게 사용하거나, 임의로 개조하거나, 동의 없이 전대하거나, 3회 기록 후에도 여전히 이웃을 심각하게 방해하는 경우 등을 포함합니다(제 172 조 제 2 항).
- 통지 기간: 단독 종료하는 쪽은 서면 또는 약정된 방법으로 최소 30일 전에 상대방에게 통지해야 하며, 쌍방이 달리 약정한 경우는 제외합니다. 위반하여 손해를 입히면 배상해야 합니다(제 172 조 제 4 항).
- 기간 미정 임대차: 임대차 계약에 기간을 정하지 않은 경우, 집주인이 종료를 통지한 후 90일이 지나면 임대차 계약이 종료됩니다(제 171 조 제 2 항 a 점).
법률은 조기 해지 시 몇 개월치 임대료를 배상해야 하는지 규정하지 않으므로, 임대차 계약서에 약정해야 합니다.
임대 중 주택 매도
임대 중인 주택도 매도할 수 있지만, 세입자에게 우선매수권이 있어 서면 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 매수하지 않으면 집주인이 타인에게 매도할 수 있습니다(제 168 조 제 1 항). 소유권이 이전된 후에도 임대차 계약은 계속 유효하며, 새 집주인이 만기까지 승계해야 합니다(제 173 조 제 2 항).
외국인 집주인의 임대 전: 서면 통보 먼저
주택법 제 21 조 제 2 항 a 점에 따라 외국인 개인 집주인은 주택을 임대하기 전에 주택 주관 기관에 서면으로 통보하고, 법에 따라 임대 관련 세금을 납부해야 합니다. 2025-07-01부터 베트남 지방 정부는 성(省), 사(社) 2개 체제로 개편되어 군(郡) 단위는 운영을 종료합니다(지방정부조직법 72/2025/QH15 제 51 조). 제 140/2025/NĐ-CP 호 의정 제 9 조는 이 통보를 접수하는 권한을 사급 인민위원회에 부여합니다.
제 339/2026/NĐ-CP 호 의정(2026-08-26 발효) 제 54조 제 2항 규정: 임대 전 서면 통보를 하지 않았거나, 임대 종료 후 종료를 통보하지 않은 경우, 20,000,000 ~ 30,000,000 베트남 동의 벌금이 부과되며, 사후 보완 절차를 이행해야 합니다. 임대 관리 회사가 서류 준비를 도울 수 있지만, 통보 의무는 집주인에게 있습니다.
임대 소득세는 어떻게 계산하나요? 누가 신고하나요?
먼저 거주자와 비거주자를 구분하세요
베트남 개인소득세법(Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, 2026-07-01 발효) 제 2조: 1년 내 베트남에 183일 이상 체류하거나, 베트남에 상시 거주지가 있으면 거주자입니다. 둘 다 해당하지 않으면 비거주자입니다. 대부분 대만에 거주하는 집주인은 비거주자에 해당합니다.
거주자: 기준 금액을 초과하는 부분에 5% 과세
제 7조 제 4항: 개인이 부동산을 임대하는 경우(숙박업 제외), 정부가 정한 기준 금액을 초과하는 연간 매출액에 5%를 곱합니다. 기준 금액은 정부가 의정으로 정합니다(제 253/2026/NĐ-CP 호 의정 제 45조가 제 68/2026/NĐ-CP 호 의정을 가리킴). 본문에서는 해당 의정 원문을 확보하지 못해 기준 금액을 쓰지 않으며, 세무 당국 공고를 기준으로 합니다.
비거주자: 조항에 임대가 별도로 명시되지 않음
비거주자의 사업 소득은 제 20조에 따라 '매출액 × 세율'로 계산하며, 서비스업 5%, 기타 사업 2% 등이 명시되어 있지만, 부동산 임대가 별도로 구분되어 있지 않아 어느 항목에 해당하는지 세무 당국이나 회계사에게 확인하세요.
누가 신고하나요
제 253/2026/NĐ-CP 호 의정 제 67조:
- 비거주자에게 지급하는 조직 또는 개인은 지급 전에 원천징수 의무가 있습니다(제 1항); 문언상, 세입자가 비거주자 집주인에게 임대료를 지급할 때 먼저 원천징수해야 합니다.
- 거주자의 사업 소득은 원천징수를 적용하지 않으며(제 4항 a호), 집주인이 직접 신고합니다.
- 付款方沒有扣繳，或付款方是未在越南辦稅籍登記的外國組織時，收入的一方要自行申報繳納（第 5 款）。
임대 관리 회사가 임대료를 대신 받는 것이 곧 세금 신고를 대신하는 것은 아닙니다. 누가 신고하는지, 증빙을 어떻게 보관하는지 위탁 계약서와 임대차 계약서에 명시해야 합니다. 신고 기한과 부가가치세는 〈베트남에서 집 사고, 팔고, 임대할 때 어떤 세금과 수수료를 내야 하나? 전체 표 정리〉를 참고하세요.
핵심 정리
| 항목 | 규칙 | 근거 |
|---|---|---|
| 임대 대행 서비스 수수료 | 성공적으로 임대 후 한 달 임대료 수령; 임대되지 않으면 수령하지 않음 | FTT 요금표 |
| 관리 대행 수수료 | 세입자가 있는 기간 동안 매달 월 임대료의 10%를 임대료에서 공제 | FTT 요금표 |
| 공실 기간 | 관리 대행 수수료는 받지 않음; 아파트 관리비는 지불 | FTT 요금표; 주택법 제 151조 |
| 소액 수리 | 건당 약 50달러 이하는 임대 관리 측이 조정하고, 초과 시 집주인 확인 필요; 비용 부담은 위탁 계약서에 따름 | FTT 요금표 |
| 집주인과 세입자의 수리 업무 분담 | 집주인은 손상과 결함 수리; 세입자는 유지보수와 소규모 수리 | 민법 제477조, 제479조 |
| 보증금 | 법률이 금액을 정하지 않음, 양 당사자가 약정 | 민법 제328조 |
| 조기 해지 | 집주인은 임의로 종료할 수 없음; 일방적 종료 시 최소 30일 전 통지 | 주택법 제172조 |
| 외국인 집주인 임대 신고 | 임대 전 서면으로 사급(社級) 기관에 신고; 미신고 시 벌금 20,000,000 ~ 30,000,000 베트남 동 | 주택법 제21조; 시행령 140/2025, 339/2026 |
| 임대 소득세 | 거주자: 기준 초과분 × 5%; 비거주자: 적용 세율 확정 대기 | 개인소득세법 제7조, 제20조 |
자주 묻는 질문
집이 비어 임대되지 않으면, 임대 관리 회사가 비용을 받나요?
FTT 요금표에 따르면, 아닙니다: 임대 대행 서비스료는 계약 성공 시에만 받고, 관리 대행 수수료는 공실 기간 동안 면제됩니다. 단, 아파트 관리비는 공실 기간에도 집주인이 부담합니다.
보증금은 보통 몇 개월을 받나요?
베트남 주택법과 민법에는 규정이 없으며, 양측이 합의하여 정합니다. 개월 수보다 더 중요한 것은 공제 항목, 반환 시점, 인도 방식을 명확히 기재하는 것입니다.
저는 대만에 있는데, 임대 소득세를 제가 직접 신고해야 하나요?
거주자인지, 세입자가 원천징수했는지에 따라 다릅니다. 제 253/2026/NĐ-CP 호 의정서 제 67조에 따르면, 비거주자에게 지급하는 자는 원천징수 의무가 있으며, 원천징수하지 않은 경우 주택 소유자가 직접 신고해야 합니다. 계약 전에 회계사와 확인하세요.
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자료 출처
- 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (통합본), 제 21, 151, 163, 164, 168, 170, 171, 172, 173, 186조, 2024-08-01 발효
- 민법 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, 제 328, 477, 479, 482조, 2017-01-01 발효
- 개인소득세법 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 (통합본), 제 2, 7, 20조, 2026-07-01 발효
- 제 253/2026/NĐ-CP 호 의정서 (개인소득세법 시행세칙), 제 45, 67조, 2026-07-01 발효
- 제 140/2025/NĐ-CP 호 의정서 (2급 지방정부 권한 구분), 제 9조, 2025-07-01 발효
- 제 339/2026/NĐ-CP 호 의정서 (건설, 주택, 부동산 경영 행정처벌), 제 54조, 2026-08-26 발효
- 지방정부조직법 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15, 제 1, 51조, https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
- FTT 베트남 국제부동산 임대 관리 대행 수수료 구조 (내부 요금표)
저자: 양병풍(Denny)｜FTT 베트남 국제부동산 컨설턴트
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本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。
本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。
