외국인 30%와 250호 쿼터란 무엇인가요? 쿼터를 못 구하면 어떻게 하나요

베트남은 외국인의 주택 구매에 수량 상한을 두고 있습니다: 한 아파트 건물에서 외국 조직과 개인이 합산하여 해당 건물 세대수의 최대 30%까지 보유할 수 있으며, 단독주택(빌라 등)은 계획 인구 10,000명의 지역 내에서 합산 250세대를 초과하지 않습니다(주택법 27/2023/QH15 제19조, 시행령 95/2024/NĐ-CP 제5조). 쿼터는 건물 전체, 지역 전체가 공유하는 것으로, 개인별로 별도 할당이 아닙니다. 쿼터가 가득 차면 기존 보유 외국인에게서 구매하거나, 다른 건물이나 다른 프로젝트로 변경할 수 있습니다. 쿼터를 초과하여 체결한 계약은 법적 효력이 없습니다.

30%는 어떻게 계산하나요?

주택법 제19조 제1항에 따르면, 외국 조직과 외국 개인은 '한 아파트 건물의 30% 이하의 세대수만 구매, 임대구매, 증여, 상속 및 보유할 수 있습니다'.

시행령 95/2024/NĐ-CP 제5조 제2항 a호는 계산 방식을 더 자세히 설명하며, 두 가지 핵심 사항이 있습니다:

• 분모는 '주거용 세대수'입니다: 조항이 말하는 것은 해당 건물의 'có mục đích để ở'(주거용) 총 세대수이며, 복합용도 건물에도 동일하게 적용됩니다. 즉, 같은 건물 내 상업 공간, 사무 공간은 분모에 포함되지 않습니다.
• 하나의 기단 위에 여러 동이나 여러 유닛이 있을 때, 각 동, 각 유닛별로 30%를 각각 계산합니다. A동에서 사용하지 않은 할당량을 B동으로 옮길 수 없습니다.

예를 들어, 어떤 건물의 주거용 세대가 총 400세대라면, 외국인은 이 동에서 합계 최대 120세대(400 × 30%, 이는 예시일 뿐 특정 분양 프로젝트가 아님)를 보유할 수 있습니다. 121번째 세대부터는 이 동에서 더 이상 외국인에게 분양할 수 없습니다.

250세대는 어떻게 계산하나요? '하나의坊(방)'은 몇 명의 인구를 기준으로 하나요?

주택법 제19조 제1항 후단에 따르면, 단독주택(빌라, 연립주택 포함)의 경우 '인구 규모가 하나의 방(坊)에 상당하는 지역' 내에서 외국인이 합계 250세대를 초과할 수 없습니다. 주택법 제2조는 단독주택(nhà ở riêng lẻ)의 정의에 빌라, 연립주택, 독립주택을 포함합니다.

'하나의 방(坊)에 상당'은 행정구역상 어느 방(坊)을 보는 것이 아니라, 시행령 95/2024/NĐ-CP 제5조 제1항에 정한 환산 기준을 따릅니다: 주관기관이 승인한 계획 인구 10,000명을 기준으로 하며, '행정 단위 계층을 구분하지 않습니다'.

이 점은 2025년 이후 특히 중요합니다. 2025-07-01부터 베트남은 군(郡, 현)급을 폐지하고 지방 행정을 성(시)과 방(坊)의 2급 체제로 개편하며, 성(시)과 방(坊)을 통합하면서 많은 방(坊)의 범위가 과거와 달라졌습니다. 다만, 시행령 제5조는 고정된 10,000명 환산 기준을 명시하고 있으며 '현재의 하나의 방(坊)'을 의미하는 것이 아니므로, 방(坊) 통합으로 250세대 할당량이 함께 늘어나지는 않습니다. 2026-10-10 현재 본 사이트에서 확인한 통합본 조항에서도 이 숫자는 여전히 10,000명입니다.

또 하나 주의할 변화: 시행령은 원래 성급 계획 주관기관이 계획 승인 시 공식 웹사이트에 '하나의 방(坊)에 상당하는' 인구 범위를 공개하도록 요구했지만, 이 문구는 시행령 54/2026/NĐ-CP(2026-02-09 발효) 제15조에 의해 삭제되었습니다. 실무적으로 매수자는 계획 문서만으로 특정 지역의 단독주택 할당량을 스스로 판단하기 어려우므로, 건설사나 주관기관이 공표한 수치를 기준으로 해야 합니다.

여러 동, 여러 단계, 여러 분양 프로젝트일 때는 어떻게 계산하나요?

법규는 '단계(分期)'에 대해 별도 규정을 두지 않고, '동'과 '지역' 두 단위로 계산합니다:

• 아파트: 원칙적으로 동(또는 유닛)별로 각각 30%를 계산합니다. 주택법 제19조 제2항은 하나의 방(坊) 인구에 상당하는 지역 내에 여러 동의 아파트가 있을 때, 외국인이 각 동에서 여전히 제1항의 수량을 초과할 수 없다고 규정합니다. 따라서 1단계든 2단계든 각 동은 각자 계산합니다.
• 단독주택: 지역별로 합산합니다. 시행령 95/2024/NĐ-CP 제5조 제2항 b점에 따르면, 10,000명 인구 지역 내에 분양 프로젝트가 1개뿐이면 외국인은 해당 프로젝트에서 최대 250세대까지 가능하며, 2개 이상의 분양 프로젝트가 있으면 외국인은 모든 프로젝트를 합쳐 여전히 250세대를 초과할 수 없습니다. 지역 내 할당량이 소진된 후에는 외국인이 해당 지역의 다른 분양 프로젝트에서 단독주택을 추가로 매수할 수 없습니다.
• 같은 거리의 단독주택도 주택법 제19조 제2항이 위 상한을 동일하게 적용합니다.

실질적인 의미는: 같은 대형 단지 내에서 아파트는 아직 구매할 수 있어도, 단독주택은 구매하지 못할 수 있다는 뜻입니다. 옆 분양 프로젝트의 단독주택이 먼저 외국인에게 팔리면, 여러분이 사고자 하는 그 프로젝트의 할당량도 줄어듭니다.

누가 어떤 분양 프로젝트를 외국인에게 판매할 수 있는지 공고하나요? 어떻게 확인하나요?

외국인은 '외국인 보유 허용' 명단에 있는 주택 분양 프로젝트만 구매할 수 있습니다. 이 명단의 공고 의무는 법규에 명시되어 있습니다:

• 주택법 제16조 제2항: 국방부, 공안부가 국방 안전 보장이 필요한 지역을 통보하고, 성급 인민위원회(Ủy ban nhân dân cấp tỉnh)가 이를 확정하여 성급 인민위원회와 성급 주택 주관 기관의 전자 포털에 '외국 조직·개인이 주택을 보유할 수 있는 분양 프로젝트 명단'을 공개합니다.
• 시행령 95/2024/NĐ-CP 제4조 제3항(시행령 54/2026/NĐ-CP로 개정): 성급 인민위원회는 국방부, 공안부의 통보에 따라 관할 구역 내 외국인 주택 보유를 허용하는 분양 프로젝트 명단을 확정하고, '성급 인민위원회 전자 포털에 이 명단을 공개하며, 동시에 성급 주택 주관 기관에 송부하여 그 전자 포털에 게재합니다'.
• 시행령 제4조 제4항: 명단 게재 후 07 근무일 이내에, 성급 주택 주관 기관은 제7조 제1항의 정보를 웹사이트에 공개해야 합니다. 여기에는 각 분양 프로젝트, 각 아파트의 외국인 보유 허용 세대수, 그리고 외국인이 이미 구매하고 소유권 증서를 취득한 세대수가 포함됩니다.

성급 명단이 아직 공고되지 않은 경우, 건설사는 투자 주체 승인 신청 또는 분양 아파트(선분양) 판매 통지 시 국방부, 공안부의 의견을 직접 요청할 수 있습니다(시행령 제4조 제3항).

대만 구매자 입장에서는 다음과 같이 확인할 수 있습니다:

1. 먼저 분양 프로젝트가 소재한 성·시 인민위원회 또는 성급 주택 주관 기관 웹사이트에서 해당 프로젝트가 명단에 있는지 확인합니다.
2. 건설사나 매도인에게 '이 동(棟)' 현재 외국인 보유 허용 세대수와 외국인에게 판매된 세대수를 서면으로 요청합니다. 시행령 95/2024/NĐ-CP 제7조 제2항 a호에 따르면, 건설사나 매도인은 계약 체결 전에 원래 성급 주택 주관 기관 웹사이트를 조회해야 하며, 규정된 수량만 외국인에게 판매할 수 있습니다.
3. 계약 체결 후 03 근무일 이내에, 건설사나 매도인은 구매자 이름과 주소를 성급 주택 주관 기관에 통보하여 게재해야 합니다. 소유권 증서 발급 기관도 발급 전에 이 정보를 대조해야 합니다(같은 조 제2항 b, c호). 건설사에 통보 서면 기록을 요청할 수 있습니다.

중고 주택을 구매하면 쿼터를 차지하나요?

먼저 외국인 개인이 어떤 방식으로 주택을 취득할 수 있는지 명확히 해야 합니다. 주택법 제17조 제2항은 세 가지를 제시합니다:

• 건설사로부터 상품 주택을 구매하거나 임대 후 구매합니다(b항).
• 명단에 포함된 분양 프로젝트의 상품 주택을 증여받거나 상속받습니다(b항).
• 'b항에 따라 주택을 취득한 외국 조직, 개인'으로부터 구매하거나 임대 후 구매합니다(c항).

조항에 제시된 방식 중에는 '베트남 개인으로부터 중고 주택 구매' 항목이 없으므로, 외국인의 중고 주택 구매 경로는 조항상 이미 보유한 외국인으로부터 구매하는 것입니다.

외국인 주택 소유자로부터 중고 주택을 구매할 때, 해당 세대는 원래 그 건물의 외국인 보유 수에 포함되어 있었으므로, 소유권이 이전된 후에도 그 건물의 외국인 총 보유 세대 수는 증가하지 않습니다. 조항의 논리에 따르면 이러한 거래는 추가 쿼터를 차지하지 않으므로, 특정 건물의 외국인 쿼터가 이미 가득 찼더라도 그 건물의 외국인 주택 소유자로부터 구매할 수 있습니다. 다만 시행령 제7조 제2항 a항은 '매도인'이 계약 체결 전에 성급 웹사이트를 조회하고, 계약 체결 후에도 통보하도록 요구하므로 절차는 생략할 수 없습니다.

쿼터가 가득 차면 어떻게 하나요?

다음은 합법적으로 가능한 옵션으로, 실무에서 흔히 볼 수 있는 순서대로 나열했습니다:

1. 이미 보유한 외국인으로부터 구매: 주택법 제17조 제2항 c항에 명시적으로 허용됩니다. 특정 건물, 특정 층을 원하는 구매자에게 적합합니다.
2. 같은 프로젝트의 다른 건물이나 다른 유닛으로 변경: 아파트는 건물별, 유닛별로 각각 30%를 계산하므로, 같은 분양 프로젝트의 다른 건물에는 여전히 여유가 있을 수 있습니다.
3. 분양 프로젝트나 지역 변경: 같은 도시 내 다른 명단에 포함된 분양 프로젝트; 단독주택, 빌라는 인구 10,000명 지역 내 다른 분양 프로젝트를 찾을 수 있습니다.
4. 쿼터가 풀릴 때까지 기다리기: 외국인 집주인이 베트남인에게 집을 팔면, 해당 건물의 외국인 보유 수가 줄어듭니다. 이는 조항에 따른 추론이며, 법규에는 풀리는 절차가 명시되어 있지 않고 시기를 예측하기 어려우므로 주요 방안으로 권장하지 않습니다.

또한, 외국인 개인이 베트남에 거주하는 베트남 시민과 결혼한 경우, 주택법 제20조 제2항 c호에 따라 '베트남 시민과 동일한 주택 소유자 권리를 누린다'고 규정되어 있습니다. 이것이 외국인 쿼터 제한을 완전히 받지 않는다는 의미인지에 대해서는, 각 지역의 실무 관행에 따라 개별 사안별로 주관 기관이나 베트남 변호사에게 확인하는 것이 좋습니다.

옵션에 없는 방법: 타인 명의로 등록하거나, 비공식적으로 베트남인이 대신 보유하도록 약정하는 방식. 이러한 arrangements는 베트남 법상 일반적으로 효력이 없으며, FTT는 이를 계획하지 않습니다. 이유는 관련 기사를 참조하세요.

쿼터를 초과하여 계약을 강행하면 어떻게 되나요?

시행령 95/2024/NĐ-CP 제7조 제3항에 따르면, 외국인이 주택법 제19조의 수량을 초과하는 매매, 임대 후 구매, 증여 거래는 '법적 효력이 없으며, 주관 기관이 권리증을 발급하지 않으므로', 매도자는 매수자의 손해를 배상해야 합니다.

증여, 상속의 경우에는 주택법에 따라 처리됩니다: 외국인이 쿼터를 초과하는 주택을 증여받거나 상속받은 경우, 제20조 제2항 b호에 따라 '주택의 가치만 누릴 수 있습니다'; 제22조에 따르면, 이러한 경우 권리증이 발급되지 않으며, 주택을 자격을 갖춘 소유자에게 매도하거나 증여할 수 있습니다. 직접 처리하거나 타인에게 위임할 수 있습니다.

쿼터는 거래 성립의 전제 조건입니다; 계약 전에 확인하지 않으면, 돈을 지불했지만 권리증을 받지 못해 매도자에게 손해배상을 청구해야 할 수 있습니다.

핵심 정리

자주 묻는 질문

30%가 제 개인 구매 한도인가요?

아닙니다. 30%는 한 아파트 내 '모든 외국 법인과 외국 개인을 합산'한 상한입니다. 법규는 외국 개인에 대해 별도 구매 호수를 정하지 않지만, 건물 전체 외국인 합계가 30%에 도달하면 어떤 외국인도 이 건물을 건설사로부터 더 구매할 수 없습니다.

坊合併之後，250 戶的額度有沒有變大？

없습니다. 법령 95/2024/NĐ-CP 제5조 제1항은 계획 인구 10,000명을 기준으로 '하나의 방(坊)에 해당한다'고 계산하며, 행정 등급을 구분하지 않는다고 명시하고 있습니다. 2025-07-01에 군(郡)을 방(坊)으로 전환한 후에도 방의 범위는 바뀌었지만 환산 기준은 변하지 않아, 단독주택 한도는 여전히 인구 10,000명당 250호입니다. 시중에서 더 높은 호수 기준이 언급되더라도 법 조항을 기준으로 삼으시기 바랍니다.

분양 아파트(선분양)를 산 후에, 쿼터는 언제 인정되나요?

依議定第 7 條，建商在簽約前查詢、簽約後 03 個工作天內通報，省級住宅主管機關公布的資訊包含「已購買、承租購買」的戶數，所以從簽約通報起就會反映在名單數字上。發證機關在核發權狀前會再核對一次。建議在簽約前取得建商的書面配額說明，並在合約中寫明若因配額問題無法取得權狀的處理方式。

관련 기사

• 대만인이 베트남에서 집 사는 완전 가이드: 자격, 소유권, 절차, 비용 한눈에 보기
• 대만인도 베트남에서 집을 살 수 있나요? 외국인 주택 구입 3대 조건과 구매 가능 범위
• 베트남 집의 50년 소유권 만료 시 어떻게 하나요? 연장, 재판매 및 상속
• 외국인이 베트남에서 토지, 단독주택, 상가를 구매할 수 있나요?
• 타인 명의로 집을 사는 것이 왜 안 되는가

자료 출처

1. 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 시행), 통합본 79/VBHN-VPQH(2026), 제2, 16, 17, 19, 20, 22조; 본 사이트 법규 라이브러리
2. 의정 95/2024/NĐ-CP（주택법 시행세칙, 2024-08-01 발효), 통합본 21/VBHN-BXD（2026), 제4조, 제5조, 제7조; 본 사이트 법규 라이브러리
3. 의정 54/2026/NĐ-CP (2026-02-09 발효), 제14조, 제15조; 본 사이트 법규 라이브러리
4. 2025-07-01 베트남이 군(현)급을 폐지하고 성과 방(坊)의 2급 체제로 변경: 지방정부조직법 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15, 제1조, 제51조, 정부공보 PDF: https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf; 호치민시 방(坊)급 통합은 국회상임위원회 제1685/NQ-UBTVQH15호 결의(2025-06-16) 참조, 정부공보 2025년 제805+806호: https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2025/6/45141/56880-1-2025805-8061685-nq-ubtvqh15.pdf