호치민시 2군 (투득) 주택 구매 가이드: 투티엠, 지하철 및 분양 프로젝트

2군은 사이공강 동쪽 기슭에 위치해 강 건너 시내 중심가와 마주 보고 있으며, 투티엠(Thủ Thiêm) 신도시, 타오디엔(Thảo Điền), 안푸(An Phú) 등 외국인에게 익숙한 커뮤니티를 포함합니다. 행정적으로는 이미 두 차례 변경을 겪었습니다: 2021-01-01에 9군, 투득군과 합병하여 투득시가 되었고; 2025-07-01에 베트남이 성, 사 2급제로 개편하면서 투득시도 더 이상 1급 정부가 아니게 되었으며, 기존 2군의 방(坊)들은 An Khánh, Bình Trưng, Cát Lái 등의 새 방으로 합쳐졌습니다. 외국인은 여기서 명단에 포함된 분양 프로젝트 아파트를 구매할 수 있지만, 먼저 쿼터, 분양 아파트(선분양)의 은행 보증, 토지 문서를 확인해야 하며, 계약서 주소는 반드시 새 방 이름을 사용해야 합니다.

2군, 투득시는 지금도 존재하나요?

행정 단위로서는 더 이상 존재하지 않지만, 두 이름은 구어와 시장에서 여전히 통용됩니다. 변경은 두 단계로 이루어졌습니다.

먼저 2021년에 투득시가 설립되었습니다. 국회 상임위원회가 2020-12-09에 제1111/NQ-UBTVQH14호 결의를 통과시켜 2군, 9군, 투득군을 통합하여 투득시를 설립했고, 2021-01-01에 발효되었습니다. 결의 원문에 따르면, 2군이 합병될 당시 면적은 49.79제곱킬로미터, 인구는 171,311명이었습니다; 세 구가 합병된 후 투득시의 면적은 211.56제곱킬로미터, 인구는 1,013,795명이었습니다. 투득시는 행정적으로 '직할시 소속의 시'에 속하며, 군과 함께 현급에 해당합니다.

다음으로 2025년에 군급이 폐지되었습니다. 지방정부조직법(Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15, 2025-06-16 통과 및 발효) 제1조에 따르면, 행정 단위는 성과 직할시, 그리고 그 아래의 사, 방, 특구 두 급만 존재합니다. 같은 법 제51조 제3항은 군, 현, 시사 및 '직할시 소속의 시'(통칭 현급)의 정부 기관이 2025-07-01부터 운영을 종료한다고 명시하고 있습니다. 투득시가 바로 이에 해당하므로, 그날부터 더 이상 하나의 행정 계층이 아닙니다.

방이 어떻게 합쳐졌는지에 대해서는, 국회 상임위원회 제1685/NQ-UBTVQH15호 결의(2025-06-16 통과) 제1조에 항목별로 나열되어 있습니다. 기존 2군과 관련된 세 항목은 다음과 같습니다:

• 제78항: 투티엠, 안리동(An Lợi Đông), 타오디엔, An Khánh 네 방 전체, 그리고 안푸 방에서 분리된 일부를 제외한 나머지 범위를 합쳐 새로운 An Khánh 방으로 합니다.
• 제76항: Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây 두 방과 안푸 방의 일부를 합쳐 Bình Trưng 방으로 합니다.
• 제75항: Thạnh Mỹ Lợi와 Cát Lái 두 방을 합쳐 Cát Lái 방으로 합니다.

같은 결의 제2조는 새로운 사급 정부가 2025-07-01부터 공식 운영되도록 요구합니다. 구매자에게 중요한 점은: 광고와 구어에서 '2군'이라고 말하는 것은 문제가 없지만, 계약서, 핑크북(토지 사용권 및 주택 소유권 증서, 통칭 권리증), 개발사 공문을 볼 때 새 방 이름을 확인해야 한다는 것입니다. 기존 안푸 방은 두 개의 새 방으로 분할되었으므로, 안푸 일대의 물건은 주소가 현재 An Khánh 방에 속하는지 Bình Trưng 방에 속하는지 건별로 확인해야 합니다.

투티엠 신도시란 무엇인가요? 먼저 알아야 할 논란은 무엇인가요?

투득 신도시는 사이공강 동쪽 기슭에 위치해 시내 중심가와 강을 사이에 두고 마주 보고 있으며, 계획 면적은 약 770헥타르입니다(VnExpress 2018-12-08 보도). 공식적으로는 경제·금융 중심지이자 스마트 시티로 지정되었습니다(VnExpress 2022-04-28 인용). 이 지역에는 대형 아파트 및 상업·업무용 개발 프로젝트가 있으며, 아직 개발되지 않은 토지도 있습니다.

교통 면에서 투득 2교는 2022-04-28에 개통되었으며, 총 길이 약 1.5km, 6차로입니다. 시내 중심가의 Tôn Đức Thắng로와 Lê Duẩn로 교차로에서 시작해 사이공강을 건너 투득 신도시 내의 곡선 대로(R1선)와 연결됩니다(VnExpress 2022-04-28).

논란과 관련해 투득의 수용 및 보상 문제는 여러 해 동안 이어져 왔습니다. 정부 감찰총국(Thanh tra Chính phủ)은 2018년 결론에서 시청이 투득 지역 내 일부 사업을 위해 Bình An방 1번가의 약 4.3헥타르 토지를 수용한 것에 대해 "법적 근거가 부족하다"고 지적했습니다(VnExpress 2018-12-08). 2022년 감찰총국이 주민들과 대화할 때 3개 방의 5개 구역이 계획 범위 내에 있다고 판단했지만, 주민들은 감찰총국이 사용한 지도를 받아들이지 않았습니다(Tuổi Trẻ 2022-06-17).

이러한 논란은 주로 초기 수용 범위와 보상과 관련된 것으로, 투득의 모든 분양 프로젝트에 문제가 있다는 뜻은 아닙니다. 하지만 이는 구매자에게 투득에서 분양 아파트(선분양)를 구매할 때 개발사에게 토지 사용권 서류(교지 결정, 임대 결정 또는 권리증)를 요청하고, 베트남 변호사에게 해당 부지에 미결된 수용 또는 보상 분쟁이 없는지 확인받아야 한다는 점을 상기시켜 줍니다.

1호선이 2군을 지나는 역은 어디인가요?

1호선(Bến Thành – Suối Tiên)은 2024-12-22 오전 10시부터 정식 상업 운행을 시작했습니다(VietnamNet 2024-12-21 보도). 전선 19.7km, 14개 역으로 시내 중심가에서 투득 일대까지 연결됩니다(VietnamNet 2025년 보도). 이 중 3개 역은 지하역(Bến Thành, 시립극장, Ba Son)이고, 11개 역은 고가역으로 순서대로 Văn Thánh, Tân Cảng, 타오디엔, 안푸, Rạch Chiếc 등이 포함됩니다.

타오디엔역과 안푸역은 원래 2군 범위 내에 있으며, 타오디엔, 안푸 일대의 아파트 단지와 인접해 있습니다. 집을 볼 때 "역까지 도보 실제 거리"를 비교 항목으로 포함할 수 있지만, 지하철이 개별 물건의 가격과 임대료에 미치는 영향에 대해 현재 인용할 수 있는 기관 데이터는 없으므로 이 글에서는 추정하지 않습니다.

순환도로 및 기타 교통 인프라

• 투득 2교: 앞 절 참조, 2022-04-28 개통, 시내 중심가와 투득을 연결합니다.
• 3순환도로(Vành đai 3): 호치민시 구간 중 원래 투득시 범위 내 약 14.7km가 고가 구간이며, 2025-12-19에 Long Bình, Long Phước, Long Trường방에서 기술 개통을 완료했습니다(Tuổi Trẻ 2025-12-19). 다만 전선 공정이 늦어져 시 교통공사 관리기관은 2026-04-22에 전선 운행이 2026년 말로 연기될 수 있다고 밝혔습니다(Tuổi Trẻ 2026-04-22). 이 방들은 투득 동쪽에 위치해 있어, 원래 2군 물건과의 실제 거리는 위치에 따라 개별적으로 판단해야 합니다.

기타 아직 계획 중이거나 공사 중인 도로, 교량에 대해서는 이 글에서는 1차 보도가 있는 항목만 다루고 나머지는 나열하지 않습니다.

2군에는 어떤 분양 프로젝트 유형이 있나요? FTT 웹사이트에는 몇 개가 등록되어 있나요?

원래 2군의 주택은 주로 개발사 분양 프로젝트이며, 흔히 세 가지 유형이 있습니다:

• 타오디엔, 안푸 일대의 중고가 아파트: 지하철 타오디엔역, 안푸역 및 사이공강과 인접해 있습니다.
• 투티엠 신도시 내 아파트 및 상업용 오피스: 대부분 대형 개발 프로젝트이며, 일부는 아직 건설 중이거나 분양 중입니다.
• 분양 프로젝트 내 빌라, 연립 주택 및 상가(shophouse): 단독 주택에 속하며, 외국인 구매 시 별도의 쿼터 제한이 적용됩니다. 상가를 외국인이 취득할 수 있는지 여부는 별도 규정이 있으며, 관련 문서를 참조하세요.

FTT 웹사이트에 현재 등록된 분양 프로젝트 중 '호치민시 2군'으로 표시된 것은 96건(약 47개 프로젝트)이며, '호치민시 투득군'으로 표시된 것은 9건(약 7개 프로젝트), '호치민시 9군'으로 표시된 것은 4건(약 4개 프로젝트)입니다. 웹사이트에 등록된 2군 프로젝트로는 Masteri Thảo Điền, Vista Verde, Homyland Riverside, Empire City, Lumière Riverside, Eaton Park, The Global City, Imperia An Phú, New City Thủ Thiêm(투티엠 신도시) 등의 아파트와 An Phu New City, Vivian Le Jardin 등의 빌라 프로젝트가 있습니다.

이것은 FTT 웹사이트의 수록 수치로, 시장의 분양 프로젝트 총수가 아닙니다. 수록되었다고 해서 현재 매물이 있다는 뜻도, 가격을 의미하지도 않으며, 해당 프로젝트가 외국인 구매 가능 명단에 포함되었다는 뜻도 아닙니다. 각 프로젝트마다 개별적으로 확인해야 합니다.

외국인이 2군에서 집을 살 때 주의할 점은 무엇인가요?

첫째, 쿼터와 명단을 먼저 확인하세요. 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 시행) 제19조 제1항에 따르면, 외국 조직과 개인은 합산하여 한 아파트의 세대 수 최대 30%를 보유할 수 있습니다. 빌라, 연립 주택은 하나의 방(坊) 인구에 해당하는 지역 내에서 합산 250세대를 초과할 수 없습니다. 시행령 제95/2024/NĐ-CP 제5조는 '하나의 방'을 계획 인구 10,000명으로 환산합니다. 외국인은 또한 성급 인민위원회가 외국인 보유를 허용한다고 공고한 분양 프로젝트만 구매할 수 있습니다(주택법 제16조 제2항). 쿼터를 초과하는 거래는 시행령 제7조 제3항에 따라 법적 효력이 없으며 핑크북이 발급되지 않으므로, 매도인이 배상해야 합니다.

둘째, 소유권 기간. 주택법 제20조 제2항 c호에 따라, 외국 개인은 핑크북 취득일로부터 50년을 초과하지 않는 범위 내에서 주택을 보유할 수 있으며, 50년을 초과하지 않는 범위 내에서 한 번 연장을 신청할 수 있습니다.

셋째, 분양 아파트는 입주 조건과 납부 일정을 확인하세요. 부동산 경영법(Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 시행)에는 직접 관련된 몇 가지 조항이 있습니다:

• 제24조: 분양 아파트는 착공되었고, 토지 사용권 서류와 건축 허가증이 있어야 하며, 아파트는 기초 검수를 완료해야 합니다. 개발사는 또한 주택이 분양 조건을 충족했음을 서면으로 성급 주관 기관에 통보해야 합니다.
• 제23조 제5항: 개발사는 주택이 판매 조건을 충족한 후, 계약금은 판매 가격의 5%를 초과할 수 없습니다.
• 제25조 제1항: 계약금을 포함한 1차 분납금은 계약 가격의 30%를 초과하지 않으며, 입주 전까지 누적 납부액은 70%(매도인이 외국인 투자 기업인 경우 50%)를 초과할 수 없습니다. 제25조 제3항: 매수인이 핑크북(소유권 증명서)을 받기 전에 매도인이 수령하는 금액은 95%를 초과할 수 없습니다.
• 제26조: 개발사는 분양 아파트(선분양)를 판매하기 전에 은행 보증을 받아야 하며, 개발사가 계약대로 입주를 시키지 못하면 매수인은 보증 은행에 재정적 의무 이행을 요청할 수 있습니다.

분양 아파트(선분양)는 모두 입주 지연 가능성이 있습니다. 분양 프로젝트를 비교할 때, 개발사의 과거 입주 기록, 은행 보증서, 계약서상의 입주일, 지연 시 벌칙 조항을 함께 살펴보는 것이 모델하우스만 보는 것보다 더 실질적입니다.

넷째, 주소는 새 동(坊) 이름을 사용합니다. 2025-07-01부터 베트남은 군(郡) 단위를 폐지했으며, 기존 2군은 현재 An Khánh, Bình Trưng, Cát Lái 등의 동(坊)에 속합니다. 계약서, 핑크북(소유권 증명서), 송금 서류의 주소가 일치해야 추후 등록 시 보완 서류를 요구받지 않습니다.

다섯째, 투득(守添) 지구는 개별 확인이 필요합니다. 앞서 언급했듯이 투득(守添)은 수용 범위와 보상 관련 분쟁이 있었습니다. 투득(守添)의 분양 프로젝트를 구매하기 전에 개발사가 제24조에서 요구하는 토지 및 건축 허가 서류 사본을 제공하도록 하고, 베트남 변호사의 확인을 받으세요.

2군은 어떤 구매자에게 적합할까요?

• 베트남에 장기 거주하거나 파견 근무 중이며 시내 중심가로의 통근이 필요한 사람: 타오디엔(草田), 안푸(安富) 일대는 생활 인프라가 잘 갖춰져 있고 지하철역이 있습니다.
• 커뮤니티 관리를 중시하는 자거주 목적의 구매자: 대형 분양 프로젝트는 일반적으로 전문적인 부동산 관리가 있으며, 관리비와 아파트 유지 기금 금액은 계약 전에 명확히 확인해야 합니다.
• 법적 검토에 시간을 투자할 의향이 있고, 분양 아파트(선분양)의 입주 시기 불확실성을 수용할 수 있는 사람: 투득(守添) 일대는 대형 분양 프로젝트가 주를 이룹니다.

상대적으로 적합하지 않은 경우: 분양 프로젝트 외의 토지나 단독주택을 원하는 사람(외국인이 구매할 수 있는 범위가 제한적이며, 관련 글 참조), 단기간에 자금을 회수해야 하는 사람, 직접 또는 전문가를 통해 서류를 검토할 수 없는 사람.

핵심 정리

자주 묻는 질문

계약서에 아직 '2군' 또는 '투득시'라고 쓸 수 있나요?

권장하지 않습니다. 2025-07-01부터 군급과 투득시가 모두 운영을 종료했으므로, 새 문서에는 새 동(坊) 이름을 써야 합니다. 예를 들어 투티엠, 타오디엔 일대는 An Khánh 동에 속합니다. 새로 체결하는 매매계약서, 위임장, 송금 서류에는 새 동 이름을 사용하고 비고란에 옛 주소를 첨부하는 것이 좋습니다. 이미 발급된 핑크북의 주소 갱신 여부는 토지등록기관의 처리 방식에 따릅니다.

투티엠의 분양 프로젝트를 외국인이 구매할 수 있나요?

개별 사례를 봐야 합니다. 법규는 수이티엔(守添)에 대해 별도로 정한 것이 없으며, 판단 기준은 다른 지역과 동일합니다: 분양 프로젝트가 성급 인민위원회가 공고한 외국인 구매 가능 명단에 포함되어 있고, 해당 동의 외국인 쿼터가 아직 차지 않았으며, 개발사가 분양 아파트(선분양) 판매 조건을 충족해야 합니다. 수이티엔은 추가로 한 가지 더 확인해야 합니다: 토지 사용권 서류와 미결된 수용·보상 분쟁이 있는지 여부입니다.

지하철이 개통되면 2군의 집값이 오를까요?

본문은 가격을 예측하지 않습니다. 지하철 1호선이 2024-12-22부터 운행을 시작한 것은 사실이지만, 개별 물건 가격에 미치는 영향에 대해서는 현재 인용할 수 있는 기관 통계가 없습니다. 호치민시 각 지역의 가격을 알고 싶으시면, 허브 문서에서 인용한 기관 보고서와 기준 설명을 참고하세요.

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자료 출처

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2. 지방정부조직법(Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15, 2025-06-16 통과), 관보 2025년 제 807+808호: https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
3. 국회 상임위원회 결의 제 1685/NQ-UBTVQH15호(2025-06-16), 관보 2025년 제 805+806호: https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2025/6/45141/56880-1-2025805-8061685-nq-ubtvqh15.pdf ; 전문은 별도 참조 https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-nghi-quyet-so-1685-nq-ubtvqh15-sap-xep-cac-dvhc-cap-xa-cua-thanh-pho-ho-chi-minh-nam-2025-119250616211341304.htm
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6. 부동산 경영법(Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 발효), 제 23, 24, 25, 26조; 본 사이트 법규 라이브러리
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12. Tuổi Trẻ（PLO），〈Chính thức thông xe kỹ thuật 14,7 km Vành đai 3 TP.HCM〉，2025-12-19：https://tuoitre.vn/plo/chinh-thuc-thong-xe-ky-thuat-147-km-vanh-dai-3-tphcm-post887306.html
13. Tuổi Trẻ，〈Ban Giao thông TP.HCM: Vành đai 3 có thể lùi tiến độ khai thác đến cuối năm 2026〉，2026-04-22：https://tuoitre.vn/ban-giao-thong-tp-hcm-vanh-dai-3-co-the-lui-tien-do-khai-thac-den-cuoi-nam-2026-20260422162147906.htm
14. FTT 웹사이트 데이터베이스, 지역별 등록 분양 프로젝트 수(2026-10-10 백업)