호치민시 집값과 지역 지도: 각 군의 특징과 적합한 구매자

호치민시에는 바로 비교할 수 있는 '평균가'가 하나로 정해져 있지 않습니다. 2025년 7월부터 호치민시가 빈즈엉, 바리어붕타우와 통합되고, 베트남 지방 행정도 성, 사 2단계로 개편되면서 군은 더 이상 존재하지 않습니다. 각 기관의 통계 범위가 따라서 달라집니다. CBRE 통계 2026년 2분기 확장 시역 신규 아파트 평균가는 평방미터당 약 76백만 동, JLL 통계 구 시경계 같은 분기 약 98.1백만 동입니다. 가격을 보기 전에 먼저 비교 대상이 어느 범위인지, 신규인지 구형인지 확인하세요. 본문은 시장 관행에 따라 옛 군 이름을 사용하여 각 지역의 생활 편의시설, 교통, 일반적인 구매자, 그리고 FTT 웹사이트에 현재 등록된 분양 프로젝트 수를 정리했습니다.

먼저 이해하기: 군은 이미 폐지되었지만, 시장에서는 여전히 옛 군 이름을 사용합니다

베트남 《지방정부조직법》(Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15, 2025-06-16 국회 통과, 통과일부터 발효) 제1조 제1항에 따르면, 전국 행정 단위는 2개 등급으로 나뉩니다: 성급(성, 중앙직할시)과 사급(사, 방, 특구). 같은 법 제51조 제3항에 따르면, 기존의 현급 정부(현, 군, 성할시, 직할시할시, 시사)는 2025-07-01부터 운영을 종료합니다. 즉, '7군', '2군'은 행정적으로 더 이상 존재하지 않으며, 기존 군 아래의 방은 재편되어 호치민시에 직접 속하게 됩니다.

시장의 관행은 그대로 따르지 않았습니다. 분양 프로젝트 광고, 중개인, 택시 기사, 그리고 대부분의 베트남 미디어가 집값을 이야기할 때 여전히 '7군', '2군' 같은 옛 이름으로 위치를 설명합니다. 미디어가 가격을 보도할 때도 '옛 7군(Quận 7 cũ)'이라고 쓰는 경우가 많습니다. 이 글의 제목과 일반적인 서술은 옛 군 이름을 사용하는데, 이는 독자가 시장 정보와 맞출 수 있도록 하기 위함입니다.

하지만 주소, 소유권 등기, 계약서에서는 새로운 방 이름을 사용해야 합니다. FTT 내부에서 확인·정리한 원칙은: 구어로는 '옛 7군'이라고 말할 수 있지만, 문서와 계약서에서는 반드시 새 방 이름을 사용합니다. 계약 전에 매매 계약서, 개발사 문서, 핑크북(토지사용권 및 주택소유권 증명서, 흔히 권위증이라고 함)에 적힌 방 이름이 일치하는지 확인하세요. 기존의 각 군은 방급으로 변경되었으며, 옛 군 이름은 집을 찾을 때 지리적 참고로만 사용할 수 있습니다. 핑크북에 대한 자세한 내용은 〈베트남 핑크북이란 무엇인가? 외국인은 언제 받을 수 있나〉를 참조하세요.

호치민시 '평균가'가 왜 회사마다 다를까

第二個變化是合併。為執行國會關於省級行政單位重組的第 202/2025 號決議，胡志明市與平陽省、巴地頭頓省合併，新的胡志明市自 2025 年 7 月 1 日起運作。越南政府電子報胡志明市專頁的報導指出，合併後的胡志明市面積超過 6,772 平方公里、人口超過 14 百萬人，下轄 168 個社級單位，包括 113 個坊、54 個社與 1 個特區。

범위가 커지면서 '호치민시 평균가'는 더 이상 동일한 개념이 아닙니다. 각 기관의 통계 기준은 다음과 같으며, 숫자를 직접 비교할 수 없습니다:

CBRE 베트남 연구 책임자가 2026년 8월 포럼에서 설명하기를, 신규 아파트 평균 단가는 구도심 중심가의 약 92백만 동에서, 확장된 시장 전체를 포함하면 약 76백만 동으로 낮아져 16백만 동 차이가 난다고 했습니다. 이는 범위 변경에 따른 것으로, 같은 집이 싸진 것을 의미하지 않습니다. FTT 내부 검증 정리에서도 CBRE(확장 시역), JLL(구시 경계), 건설부(중고) 세 가지 기준이 최대 1.7배까지 차이날 수 있음을 상기시키며, 고객이 "집값이 얼마냐"고 물으면 "어느 범위로 비교할지"를 먼저 묻는다고 합니다.

중고 시장의 신호도 일관되지 않습니다. CBRE는 2026년 2분기 확장 시역 중고 아파트가 평방미터당 약 62백만 동으로 집계했으며, 전년 동기 대비 26% 높았습니다. DKRA Consulting은 같은 분기에 호치민시 중고 아파트 가격이 전 분기 대비 평균 3~6% 하락했다고 집계했습니다(《청년보》 Thanh Niên 보도). 하나는 전년 대비, 하나는 전 분기 대비이며, 표본도 다릅니다. 단일 숫자를 볼 때는 먼저 그 기관, 기간, 기준을 확인하세요.

공급의 중심도 이동했습니다. CBRE에 따르면 2026년 상반기 확장 시장 신규 아파트 공급의 약 80%가 원래 빈즈엉 지역에서 나왔고, 원래 빈즈엉의 2분기 신규 공급의 약 95%가 고급 제품이었습니다. 구 시가지의 아파트 재고는 누적 공급의 약 2.3%에 불과했습니다. 나이트 프랭크도 구도심 중심부의 신규 프로젝트는 대부분 고급 및 프리미엄 제품이며, 중저가 공급은 원래 빈즈엉과 원래 바리어붕타우에 더 집중되어 있음을 관찰했습니다.

지역별 개요: 생활 편의, 교통, 일반적인 구매자

아래는 기존 군 이름 기준으로 정리했습니다. 가격은 기관이나 주요 언론 출처가 있는 숫자만 인용하고 기간과 기준을 명시했습니다. 신뢰할 수 있는 숫자가 없는 지역은 "가격은 프로젝트별로 차이가 크니 상담사에게 문의하세요"라고 표기했습니다. 일반적인 구매자는 FTT 상담사들의 실무 관찰로, 통계 데이터가 아니며 참고용으로만 활용하세요.

1군과 3군(중심부)

원래 1군은 호치민시의 상업 및 행정 중심지로, 오피스 빌딩, 백화점, 호텔이 밀집해 있으며 3군이 인접해 있습니다. 지하철 1호선(벤타인-센쑤옌)의 기점이 이 지역에 있고, 전 구간의 3개 지하역(벤타인 시장역, 시립 극장역, 바선역)이 모두 중심부에 있습니다.

가격 측면에서 Batdongsan.com.vn의 자료(CafeF 2026년 7월 보도)에 따르면, 중심가의 Grand Marina Saigon 일반 시세는 제곱미터당 450~700백만越南盾입니다. Avison Young 통계에 따르면 2026년 2분기 중심가 신규 아파트 가격은 제곱미터당 약 3,500~5,900달러입니다(《青年報》 보도). 이는 고가 상품의 구간이지, 전체 지역 평균이 아닙니다.

일반적인 구매자: 예산이 넉넉하고 입지와 희소성을 중시하며 장기 보유를 위주로 하는 사람, 그리고 매일 중심가 사무실로 출퇴근해야 하는 파견 직원입니다. FTT 웹사이트에는 현재 1군 28건의 매물(약 19개 분양 프로젝트), 3군 2건의 매물(약 2개 분양 프로젝트)이 등록되어 있습니다.

4군

4군은 1군 남쪽에 인접해 있으며, 운하를 사이에 두고 시내 중심가와 마주 보고 있습니다. 현재 4군을 범위로 한 인용 가능한 기관 가격 통계는 찾지 못했습니다.

가격은 분양 프로젝트에 따라 차이가 크니, 컨설턴트에게 문의하세요. 흔한 구매자: 짧은 차량 거리로 1군에 통근하고 싶으면서도, 중심가보다 조금 더 다양한 선택지를 원하는 자영업자입니다. FTT 웹사이트에는 현재 4군의 18건 매물(약 12개 분양 프로젝트)이 등록되어 있습니다.

빈탄군

빈탄군은 1군의 북동쪽에 위치하며, 시내 중심지에서 옛 2군, 투득 방향으로 가는 길목입니다. 지하철 1호선이 Ba Son 역을 지난 후 Nguyễn Hữu Cảnh, Điện Biên Phủ, 사이공 다리와 하노이 고속도로를 따라 동쪽으로 가며, 노선상에 Văn Thánh 공원역, Tân Cảng 역 등의 고가역이 있습니다.

가격은 분양 프로젝트에 따라 차이가 커서 컨설턴트에게 문의하세요. 일반적인 구매자: 지하철로 도심 통근을 주요 고려 사항으로 하는 자거주자, 그리고 강변 대형 커뮤니티를 중시하는 사람들. FTT 웹사이트에는 현재 빈탄군 12건의 매물(약 9개 분양 프로젝트)이 등록되어 있습니다.

2군(투득)

옛 2군은 사이공강 동쪽 기슭에 위치하며, 옛 9군, 옛 투득군 일대와 함께 시장에서 흔히 '옛 투득시'(TP. Thủ Đức cũ)로 통칭됩니다. 투티엠(Thủ Thiêm) 신시가지도 이 일대에 있습니다. 지하철 1호선은 이 일대에 Thảo Điền 역과 An Phú 역을 설치했으며, 동쪽으로 Rạch Chiếc, Phước Long 등의 역을 지나 신동부 버스터미널까지 연결됩니다. VnExpress 보도에 따르면 1호선은 총연장 19.7km, 14개 역이며 2024년 12월 22일부터 운행을 시작했습니다. 개통 초기에는 Suối Tiên 쪽에서 Bến Thành까지의 소요 시간이 약 30분이라고 보도되었습니다.

공급과 가격: JLL 통계에 따르면 2026년 상반기 구시계(舊市界) 내 신규 아파트 공급 중 동부 지역이 약 70%를 차지했습니다. Batdongsan.com.vn의 자료(CafeF 2026년 7월 보도)에 따르면, 당시 호치민시에서 분양 중인 13개 아파트 분양 프로젝트 중 6개가 옛 투득시 일대에 있었습니다. MT Eastmark는 제곱미터당 약 45~60백만 동, Gladia Heights는 약 80~100백만 동, Imperia Sensa Park는 약 95~105백만 동, Palm River는 180~220백만 동으로报价되었습니다. 이는 개별 분양 프로젝트의 분양가이며, 지역 평균가가 아닙니다.

일반적인 구매자: 지하철 1호선과 동부 신시가지 계획을 중시하는 자거주자, 그리고 장기 보유하여 외국인 파견 직원에게 임대할 투자자. 자세한 내용은 〈호치민시 2군(투득) 주택 구매 가이드: 투티엠, 지하철 및 분양 프로젝트〉를 참조하세요. FTT 웹사이트에는 현재 2군 96건의 매물(약 47개 분양 프로젝트), 투득군 9건의 매물(약 7개 분양 프로젝트), 9군 4건의 매물(약 4개 분양 프로젝트)이 등록되어 있습니다.

7군

옛 7군은 시내 중심지 남쪽에 위치하며, 푸미흥(Phú Mỹ Hưng) 계획 신시가지를 핵심으로 하여 FTT 웹사이트에 등록된 분양 프로젝트 수가 가장 많습니다. 남쪽으로는 녜베현(Nhà Bè)과 인접해 있습니다.

價格方面，Batdongsan.com.vn 的資料（CafeF 2026 年 7 月報導）顯示，原第七郡的 The Symphony 報價每平方公尺約 170 到 190 百萬越盾，Vlasta Premier 約 85 到 100 百萬；牙皮縣的兩個建案約 70 到 90 百萬。另據 VnExpress 2026 年 10 月引述數據平台 Biggee，舊市界 2026 年第 3 季公寓售價比前三個月高 1.8%，其中原第二郡、原第七郡、平新郡、牙皮縣、Gò Vấp 等區漲幅為 2.8 到 3.5%。這是已發生的統計，不代表之後的走勢。

일반적인 구매자: 생활 편의시설이 잘 갖춰지고 도보로 상가와 의료시설에 접근 가능한 곳을 중시하는 자립 거주자, 그리고 인근에서 근무하는 외국인 직원. 자세한 소개는 〈호치민시 7군 주택 구매 가이드: 푸미흥, 생활 편의시설 및 분양 프로젝트〉를 참조하세요. FTT 웹사이트는 현재 7군 206건(약 93개 분양 프로젝트), Nha Be군 6건(약 6개 분양 프로젝트)을 등록하고 있습니다.

빈떤군

Binh Tan군은 시내 서쪽에 위치하며, 서쪽으로 Binh Chanh군과 접합니다. 위 단락의 Biggee 지역 상승률 통계 외에, Binh Tan군을 범위로 한 인용 가능한 기관 평균 가격은 현재 확인되지 않았습니다.

가격은 분양 프로젝트에 따라 크게 다르므로 컨설턴트와 상담하세요. 일반적인 구매자: 예산이 제한적이고 자립 또는 가족 거주를 우선하는 현지 구매자. FTT 웹사이트는 현재 Binh Tan군 38건(약 20개 분양 프로젝트)을 등록하고 있습니다.

옛 빈즈엉성(Thuan An, Di An 일대)

합병 후 원래 빈즈엉성이 호치민시의 북쪽이 되었으며, 신규 아파트 공급의 주요 원천입니다(위 CBRE 수치 참조). VnExpress 2026년 9월 보도에 따르면, 1년 전만 해도 지안, 투언안의 신규 프로젝트에는 평방미터당 35~40백만 동짜리 선택지가 많았지만, 지금은 신규 공급에서 거의 찾아볼 수 없고 평방미터당 50~60백만 동짜리 제품이 점점 늘고 있습니다. 같은 기사에서 One Mount Group을 인용해, 원래 빈즈엉의 2026년 2분기 신규 아파트 평균 가격은 평방미터당 약 60백만 동으로 1분기보다 4백만 동 높았다고 전했습니다.

일반적인 구매자: 주변 산업단지에서 일하는 자립 거주자와 임대 수요, 총액 기준으로 예산을 우선하는 첫 구매자, 그리고 공장 운영상 인근 거주가 필요한 대만계 간부. 산업단지 및 공장 임대에 대해서는 〈베트남 산업단지 및 공장 임대: 대만계 입지 선정과 임대차 계약 핵심〉를 참조하세요. FTT 웹사이트는 현재 Thuan An시 12개, Di An시 3개, Binh Duong New City 3개 분양 프로젝트와 Binh Duong 산업단지 물건 20개를 등록하고 있습니다.

옛 바리아붕타우성(현재 호치민시 동남쪽)은 현재 FTT 웹사이트에 분양 프로젝트가 분류 등록되어 있지 않으며, 가격은 분양 프로젝트에 따라 크게 다르므로 컨설턴트와 상담하세요.

기타 옛 군

FTT 웹사이트는 또한 6군 5건(약 3개 분양 프로젝트), Binh Chanh군 4건(약 4개 분양 프로젝트)을 등록하고 있습니다. 이 지역들은 현재 인용 가능한 지역별 기관 가격이 확인되지 않았으며, 가격은 분양 프로젝트에 따라 크게 다르므로 컨설턴트와 상담하세요.

외국인이 지역을 선택하기 전에 확인해야 할 세 가지 사항

첫째, 모든 분양 프로젝트가 외국인에게 판매될 수 있는 것은 아닙니다. 《주택법》(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효) 제16조에 따르면, 외국 조직과 개인은 주택 프로젝트 내의 주택만 소유할 수 있으며, 국방·안전 통제 구역 내의 프로젝트는 예외입니다. 《제95/2024/NĐ-CP호 의정서》 제4조 제3항은 성급 인민위원회가 '외국인이 주택을 소유할 수 있는 프로젝트 명단'을 결정하고 공개하도록 요구합니다. 같은 구역 내에서도 일부 프로젝트는 구매 가능하고 일부는 불가능하므로, 구역을 선택한 후에는 프로젝트도 선택해야 합니다. 자격과 절차는 〈대만인이 베트남에서 집을 살 수 있나요? 외국인 주택 구매 3대 조건과 구매 가능 범위〉를 참조하세요.

둘째, 임대 수익이 구역 선택의 이유는 아닙니다. batdongsan 통계에 따르면 호치민시 아파트 임대 수익률은 2025년 1분기 3.1%에서 3분기 2.2%로 하락했습니다(총 수익률, 세금·비용·공실 미차감). 베트남 6~12개월 정기예금 금리는 약 6.3~7.8%입니다(베트남은행협회 VNBA, 2026년 7월). 구역별 차이는 〈베트남 임대 수익이划算한가요? 호치민시 임대 수익률 실태와 정기예금 비교〉를 참조하세요.

셋째, 총비용과 위험을 함께 계산하세요. 송금, 세금·비용, 보유 비용은 〈베트남 부동산 구매 자금 흐름: 송금, 세금·비용, 대출, 보유 비용 총정리〉를 참조하세요. 분양 아파트(선분양), 환율, 전매 위험은 〈베트남 부동산 구매의 위험과 진실: 대만 구매자가 가장 먼저 알아야 할 사항〉를 참조하세요.

핵심 정리

자주 묻는 질문

호치민시 아파트의 현재 평방미터당 가격은 얼마인가요?

범위와 기준에 따라 다릅니다. CBRE 통계에 따르면 2026년 2분기 확장 시역의 신규 아파트는 약 76백만 동, 기존 시내 중심가는 약 92백만 동이었습니다. JLL 통계에 따르면 기존 시 경계의 같은 분기는 약 98.1백만 동이었고, Knight Frank 통계에 따르면 기존 시 경계의 3분기 신규 분양 아파트는 약 4,210달러였습니다. 지역과 분양 프로젝트 간 차이는 더 커서, 같은 투득시 내에서도 가격이 45백만 동에서 220백만 동까지 다양합니다. 먼저 지역과 예산을 정한 후, 같은 기준의 숫자를 비교하세요.

계약서와 주소에 여전히 '7군'이라고 쓸 수 있나요?

권장하지 않습니다. 《지방정부조직법》 제51조 제3항에 따르면, 기존 군급 정부는 2025-07-01부터 운영을 종료하고 행정적으로는 방급(坊級)으로 변경되었습니다. 구두로는 '옛 7군'이라고 말할 수 있지만, 매매 계약서, 주소, 핑크북은 모두 새로운 방(坊) 이름을 기준으로 하며, 계약 전에 세 서류의 방 이름이 일치하는지 확인해야 합니다.

외국인이 모든 구역에서 살 수 있나요?

구역 자체가 제한이 아니라 분양 프로젝트가 제한입니다. 외국인은 주거용 분양 프로젝트 내에서, 그리고 성급 인민위원회가 공개한 명단에 포함된 주택만 구매할 수 있습니다(《주택법》 제16조, 《제95/2024/NĐ-CP호 법령》 제4조 제3항), 쿼터 제한도 있습니다. FTT 컨설턴트는 집을 보러 가기 전에 해당 분양 프로젝트가 명단에 있는지 먼저 확인해 드립니다.

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자료 출처

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2. 베트남 정부 전자신문 호치민시 특집 페이지, 〈Bộ máy lãnh đạo của TPHCM mới〉, 2025-07-01: https://tphcm.chinhphu.vn/bo-may-lanh-dao-cua-tphcm-moi-101250701111824083.htm
3. Thanh Niên，〈TP.HCM họp với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu về sáp nhập tỉnh từ 1.7〉，2025-06-16：https://thanhnien.vn/tphcm-hop-voi-binh-duong-ba-ria-vung-tau-ve-sap-nhap-tinh-tu-17-185250616100410919.htm
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5. CafeF (Nhịp sống thị trường 재게재), CBRE 베트남의 2026년 부동산 포럼 발표, 2026-08-26: https://cafef.vn/gia-trung-binh-toan-bo-thi-truong-can-ho-tphcm-mo-rong-giam-16-trieu-dong-m2-188260826061655198.chn
6. VietnamNet, JLL 2026년 상반기 호치민시 시장 데이터, 2026-07: https://vietnamnet.vn/lai-suat-cao-gia-can-ho-tphcm-bay-gio-ra-sao-2533954.html
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8. CafeF，Batdongsan.com.vn 2026년 상반기 분양 프로젝트 가격, 2026-07-18: https://cafef.vn/thanh-pho-giau-nhat-ca-nuoc-dan-vang-bong-can-ho-moi-duoi-60-trieu-dong-m2-mat-bang-gia-so-cap-thiet-lap-nac-thang-moi-188260718060758092.chn
9. Thanh Niên, Avison Young 및 DKRA 2026년 2분기 보고서, 2026-07-14: https://thanhnien.vn/sau-thoi-gian-tang-nong-gia-can-ho-tren-thi-truong-so-cap-da-giam-185260714164237138.htm
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11. VnExpress，〈Metro Bến Thành - Suối Tiên vận hành〉，2024-12-22：https://vnexpress.net/metro-ben-thanh-suoi-tien-van-hanh-4830508.html
12. VnExpress，〈Cách di chuyển thuận tiện với metro Bến Thành - Suối Tiên〉：https://vnexpress.net/cach-di-chuyen-thuan-tien-voi-metro-ben-thanh-suoi-tien-4832861.html
13. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (2024-08-01 시행), 제16조; 제95/2024/NĐ-CP호 의정서, 제4조
14. 호치민시 아파트 임대 수익률 (batdongsan, 2025Q1~2025Q3), 베트남 정기예금 금리 (VNBA, 2026-07) 및 평균 가격 기준 설명, FTT 내부 검증 정리
15. FTT 웹사이트 분양 프로젝트 등록 수, FTT 데이터베이스 2026-10-10 백업