베트남에서 집을 살 때 돈의 흐름: 송금, 세금, 대출 및 보유 비용

베트남에서 부동산을 구매하는 비용은 '구매 전, 구매 시, 보유 기간, 판매 시' 네 단계로 나눌 수 있습니다. 구매 전에는 주택 대금을 대만에서 베트남으로 송금하고, 베트남에서 영업하는 은행을 통해 지불합니다. 구매 시에는 분양 아파트가 법에 따라 분할 납부되며, 은행 보증을 선택할 수 있고, 매수자는 0.5% 등록비와 2% 아파트 유지 기금을 추가로 납부하며, 건설사로부터 구매할 때 판매 가격에 부가가치세가 포함됩니다. 보유 기간에는 관리비가 있으며, 임대 시 신고 및 세금 납부가 필요합니다. 판매 시에는 매도자가 거래 가격의 2% 개인 소득세를 납부하고, 자금은 은행을 통해 대만으로 송금된 후 대만에서 해외 소득을 신고합니다. 이 페이지는 총괄 입구이며, 각 단계의 세부 사항은 별도 문서에 있습니다.

4단계 개요: 각 단계에서 무엇을 지불해야 하나

대출은 구매 전과 구매 시점에 걸쳐 있으며, 별도로 〈외국인이 베트남에서 집을 살 때 대출이 가능한가〉를 참조하세요. 아래에서 순서대로 설명합니다.

구매 전: 대만에서 베트남으로 자금 송금

먼저 결제 경로를 설명합니다. 베트남 《주택법》(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효) 제21조 제2항 c호에 따르면, 외국 개인이 주택 구매·임대 구매 대금을 지급할 때는 베트남에서 영업 중인 신용 기관 또는 외국 은행 지점을 통해야 합니다. 매도자 측도 동일합니다: 《부동산 경영법》(Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, 2024-08-01 발효) 제48조 제2항은 건설사가 베트남에 개설된 계좌를 통해 수령하도록 요구합니다. 규정대로 지급하지 않으면, 《제339/2026/NĐ-CP호 의정서》(2026-08-26 시행) 제54조 제3항 c호에 따라 3,000만 베트남 동 이상 5,000만 베트남 동 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.

실무에서 흔한 경로는 대만에서 외화를 자신의 베트남 은행 계좌로 송금한 후, 베트남 동으로 환전하여 건설사나 매도자에게 지급하는 것입니다. 베트남 측 외환 규정(계좌 종류, 환전, 송금 조건)은 이 페이지에서 다루지 않으니, 〈대만에서 베트남으로 송금하여 집 사기: 합법적 경로와 준비 서류〉를 참조하세요.

대만 측에서 알아야 할 두 가지가 있습니다. 첫째는 신고입니다: 《외환관리조례》 제6-1조에 따르면, 신대만달러 50만 달러 이상 상당의 외환 수지 또는 거래는 규정에 따라 신고해야 합니다. 둘째는 한도입니다: 중앙은행 《외환 수지 또는 거래 신고 방법》 제4조에 따라, 개인이 연간 누적 매입 또는 매도 금액이 500만 미국 달러 상당을 초과하지 않는 송금은 신고서를 작성하면 바로 처리할 수 있습니다. 초과하는 필수 송금은 제6조에 따라 은행이 중앙은행에 승인을 신청해야 합니다. 대규모 주택 구매 대금을 연도별 또는 분할로 보내려면, 송금 은행에 먼저 확인하세요.

모든 송금 영수증, 베트남 계좌 입금 및 환전 기록, 지급 증빙을 보관해야 합니다. 이 서류들은 나중에 집을 팔고 돈을 대만으로 송금할 때 자금 출처를 증명하는 기초가 됩니다.

구매 시점(1): 지급 일정과 분양 아파트 은행 보증

건설사로부터 분양 아파트를 구매할 때 지급 비율에는 법정 상한이 있습니다. 《부동산 경영법》 제23조 제5항에 따르면, 건설사가 받는 계약금은 판매가의 5%를 초과할 수 없습니다. 제25조 제1항에 따르면, 첫 회(계약금 포함)는 계약 금액의 30%를 초과하지 않으며, 이후 공정 진행에 따라 수령하고, 입주 전까지 누적 70%를 초과하지 않습니다. 제25조 제3항은 다시 규정하여, 매수자가 권리증(핑크북)을 받기 전에는 건설사가 95%를 초과하여 수령할 수 없고, 잔금은 권리증 발급 후 지급합니다.

은행 보증은 분양 아파트 매수자의 주요 보호 장치입니다. 동법 제26조 제1항에 따르면, 건설사는 분양 아파트를 판매하기 전에 베트남에서 합법적으로 영업하는 은행의 동의를 받아, 건설사가 약정대로 인도하지 않을 경우 매수자에 대한 재정적 의무를 보증해야 합니다. 제26조 제6항에 따르면, 건설사는 계약 체결 후 10영업일 이내(또는 계약에서 정한 기간 내)에 보증서를 매수자에게 교부해야 하며, 매수자가 보증서를 받은 후에 건설사가 대금을 수령할 수 있습니다.

제26조 제3항에 주의하세요: 매수자는 은행 보증을 받지 않기로 선택할 수 있지만, 계약 시 서면으로 약정해야 합니다. 계약 부속서에 '보증 포기' 같은 조항이 있으면, 서명 전에 멈추고 확인하세요. 보증 범위, 효력 기간, 청구 방법은 〈베트남 분양 아파트의 은행 보증이란? 계약 전에 확인할 조항〉을 참조하세요.

구매 시점(2): 부가가치세, 등록비, 유지 기금 및 공증

부가가치세(thuế giá trị gia tăng). 건설사로부터 구매 시, 부가가치세는 건설사가 발행하며 판매가에 포함됩니다. 《부가가치세법》(Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15, 2025-07-01 시행) 제9조 제3항의 일반 세율은 10%입니다. 제7조에 따르면, 부동산 매매의 과세표준은 비과세 판매가에서 공제 가능한 토지사용료를 뺀 금액이므로, 10%는 전체 주택 가격에 곱해지는 것이 아닙니다. 사업을 하지 않는 개인으로부터 중고 주택을 구매하는 경우, 동법 제5조 제25항에 따라 부가가치세 과세 대상에 해당하지 않습니다. 계약 전에 견적에 세금이 포함되어 있는지 확인하세요.

등록세(lệ phí trước bạ). 소유권 등록 시 매수인이 납부합니다. 《제10/2022/NĐ-CP호 의정서》(2022-03-01 시행, 현행 통합본 33/VBHN-BTC) 제8조에 따르면, 부동산 세율은 0.5%이며, 자산별 1회당 상한은 5억 베트남 동입니다. 제7조에 따르면, 계약 가격이 성급 인민위원회 고시 가격보다 높을 경우 계약 가격을 기준으로 계산합니다. 또한, 이 의정서를 수정하는 제202/2026/NĐ-CP호 의정서가 공포되어 2027-03-01 시행 예정이므로, 거래 시 다시 확인하세요.

아파트 유지관리기금(kinh phí bảo trì). 건설사로부터 아파트를 구매할 때, 《주택법》 제152조 제1항에 따라 매수인은 주택 가격의 2%에 해당하는 유지관리비를 납부해야 하며, 이는 주택 대금과 별도로 계산되어 계약서에 명시됩니다. 제153조 제1항에 따르면, 이 금액은 인도 전에 계약서에 명시된 은행 전용 계좌에 입금되어야 하며, 납부하지 않으면 주택이 인도되지 않습니다. 이는 세금이 아니며, 이후 아파트 관리위원회(Ban quản trị)에 이관되어 공용 부분의 수리에 사용됩니다.

공증료. 《부동산경영법》 제44조 제5항에 따르면, 양측 모두 개인인 주택 매매 계약은 공증 또는 인증을 받아야 합니다. 제44조 제4항에 따르면, 최소 한쪽이 부동산 경영 기업인 계약은 당사자의 요청에 따라 공증합니다. 공증료의 징수 기준은 재무부가 정하며, 권리증 발급 수수료는 성급 인민의회가 정합니다(《수수료법》 97/2015/QH13 수수료 목록). 지역마다 다르므로 실제 영수증을 기준으로 합니다. 모든 세금 및 수수료 비교표는 〈베트남에서 주택 매매·임대 시 납부해야 하는 세금 및 수수료는? 전체 표 정리〉를 참조하세요.

대출 옵션: 베트남 측과 대만 측

베트남 법률은 외국인을 주택 담보에서 제외하지 않습니다. 《주택법》 제181조 제2항에 따르면, 개인 소유자는 주택을 베트남에서 영업하는 신용 기관에 담보로 제공할 수 있습니다. 제183조 제3항에 따르면, 건설사로부터 분양 프로젝트 내 분양 아파트를 구매하는 개인도 이 분양 아파트를 신용 기관에 담보로 제공하여 주택 구매 대금을 빌릴 수 있습니다.

하지만 '법적으로 담보가 허용된다'는 것이 '은행이 반드시 외국인에게 대출해 준다'는 의미는 아닙니다. 은행이 취급하는지, 대출 가능 비율, 금리, 요구되는 소득 증빙은 베트남 중앙은행의 대출 규정과 각 은행의 신용 정책에 따라 달라집니다. 이 페이지에서는 일반화할 수 있는 수치를 확인하지 못했으므로, 은행의 실제 대출 승인 조건을 기준으로 하세요.

대만 측의 일반적인 방법은 대만의 자산이나 소득을 활용해 대만 은행에서 대출받은 후, 그 자금을 베트남으로 송금하는 것입니다. 이 경우 금리, 대출 비율, 기간은 대만 은행의 대출 조건에 따르며, 동시에 대만 달러와 베트남 동 간의 환율 변동 위험을 부담해야 합니다. 베트남과 대만 양측의 옵션 및 위험 비교는 〈외국인이 베트남에서 주택을 구매할 때 대출이 가능한가요? 베트남과 대만 양측의 옵션〉을 참조하세요.

보유 기간: 관리비, 유지관리기금 및 임대 세금

관리비. 《주택법》 제151조에 따르면, 아파트 관리·운영 서비스 요금은 베트남 동으로, 사용면적 1제곱미터당으로 계산합니다; 최초 입주자대회 개최 전에는 매매계약에 따라 정하고, 개최 후에는 관리기관과 입주자대회가 협의하여 정합니다; 이 요금에는 유지비, 주차비, 수도·전기, TV·통신비 등이 포함되지 않습니다. 성급 인민위원회는 별도로 요금 기준을 정하여, 공공 아파트 징수 및 기타 아파트 협상 시 참고하도록 합니다. 호치민시를 예로 들면, VnEconomy 2024-10-29 보도에 따르면, 시청 제86/2024/QĐ-UBND호 결정으로 정한 기준에 따르면, 엘리베이터가 있는 아파트는 월간 제곱미터당 1,800~7,000베트남 동입니다; 하지만 같은 보도에서 계약 또는 입주자대회에서 이미 정한 관리비는 이 기준을 적용받지 않는다고 명시했습니다. 따라서 실제 관리비는 분양 프로젝트에 따라 다르며, 매매계약과 관리위원회 공고를 기준으로 합니다.

유지기금. 입주 시 납부하는 2%는 일회성이며, 관리위원회가 설립된 후 건설사는 이 돈을 이자와 함께 관리위원회 계좌로 이체해야 합니다(《주택법》 제153조 제2항). 보유 기간 중 건물 수리는 이 돈으로 지출합니다; 소진 후 추가 조달 방법은 각 건물의 관리규약과 입주자대회 결의에 따르며, 구매 전에 관리사무소에 문의하시길 권장합니다.

임대. 외국인 집주인은 임대 전에 서면으로 지역 주택主管기관에 통보하고, 법에 따라 세금을 납부해야 합니다(《주택법》 제21조 제2항 a호); 통보하지 않으면 2,000만~3,000만 베트남 동의 벌금이 부과될 수 있습니다(《제339/2026/NĐ-CP호 시행령》 제54조 제2항). 세금 관련해서는, 2026-07-01부터 시행되는 새로운 《개인소득세법》(Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15) 제7조 제1항·제4항에 따르면, 거주 개인이 부동산을 임대할 때 연간 소득이 정부가 정한 기준 이하이면 납부하지 않고, 초과분은 5%로 과세합니다; 기준 금액은 정부가 정하며, 현재 수치는 세금·비용 전체 표 전문을 참조하세요. 1년에 베트남에 183일 이상 체류하거나 베트남에 상시 거소가 있으면 거주자입니다(제2조 제2항); 대만에 거주하는 대부분의 집주인은 비거주자에 해당하며, 비거주자의 사업소득은 제20조에 따라 매출액에 업종별 세율을 곱해 계산하는데, 조문에 임대 부동산을 별도로 명시하지 않았으므로 계약 전에 세무기관 또는 회계사에게 확인하세요.

임대 관리 위탁도 보유 비용입니다. FTT의 임대 관리 대행을 예로 들면, 성공적으로 임대 시 한 달 임대료의 임대 수수료를 받고, 세입자가 있는 기간 동안 매월 월 임대료의 10%를 관리비로 받습니다(FTT 현행 요금표). 임대 수익 기대치는 현실적으로 잡아야 합니다: batdongsan 통계에 따르면, 호치민시 아파트 임대 수익률은 2025년 1분기 3.1%에서 3분기 2.2%로 하락했습니다(총수익률, 세금·비용·공실 미차감), 같은 기간 베트남 6~12개월 정기예금은 약 6.3~7.8%였습니다(VNBA, 2026-07). 관리비, 유지기금, 세금의 전체 목록은 〈베트남 아파트 보유 비용에는 무엇이 있나? 관리비, 유지기금, 세금〉을 참조하세요.

매도 시: 2% 소득세와 대만으로 송금

베트남에서 개인이 주택을 매도할 때, 소득세는 양도가격에 2%를 곱해 계산하며, 손익과 관계없이 적용됩니다. 거주자는 《개인소득세법》 제14조 제1항을 적용하고, 비거주자는 제24조 제1항을 적용하며, 세율은 동일합니다. 《제253/2026/NĐ-CP호 의정서》(2026-07-01 시행) 제19조에 따르면, 베트남에 주택이 한 채만 있고, 보유기간이 183일 이상이며, 주택 전체를 양도하는 개인은 면세 대상입니다. 다만 분양 아파트(선분양)를 동시에 보유하고 있다면 유일한 주택으로 보지 않습니다. 해당 여부는 매도자가 직접 신고하고 책임지며, 신고가 사실과 다르면 추징 및 제재가 적용됩니다. 배우자, 부모·자녀, 형제자매 등 법정 친족 간 양도, 상속, 증여에는 별도의 면세 규정이 있습니다(《개인소득세법》 제4조 제1항).

매수자에게도 제한이 있습니다. 외국인 소유자는 보유기간 내에 주택을 '베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 사람'에게 매도하거나 증여할 수 있습니다(《주택법》 제20조 제2항 đ호). 개인 간 매매계약은 공증 또는 인증을 받아야 합니다. 거래 완료 후, 매수자도 동일하게 등록비와 권리증 절차를 거쳐야 합니다.

자금을 대만으로 송금할 때, 실무적으로는 베트남 은행에서 베트남 동을 외화로 환전하여 송금합니다. 은행은 매매계약, 납세증명서, 최초 송금 및 지급 기록 등 자금 출처를 증명하는 서류를 요구합니다. 이는 앞서 서류 보관을 강조한 이유이기도 합니다. 송금 요건과 서류 목록은 〈베트남 주택 매도 후, 자금을 합법적으로 대만에 송금하는 방법〉을 참조하세요. 자금이 대만에 들어와 신대만달러로 환전될 때도 앞서 언급한 신대만달러 50만 원 이상 신고 규정이 적용됩니다.

대만 측: 해외소득 신고 개념

대만의 종합소득세는 원칙적으로 중화민국 출처 소득만 과세합니다(《소득세법》 제2조). 베트남 주택의 임대소득이나 매도소득은 종합소득세에 직접 합산되지 않고, 《소득기본세액조례》의 '최저세율제'로 처리됩니다. 동 조례 제12조 제1항 제1호에 따라 종합소득 총액에 포함되지 않은 비중화민국 출처 소득은 기본소득액에 산입되지만, 한 신고세대의 연간 합계가 신대만달러 100만 원 미만이면 산입하지 않습니다.

산입 후, 제13조에 따라 기본세액은 기본소득액에서 신대만달러 600만 원을 공제한 뒤 20%를 적용해 계산하고, 일반소득세액과 비교합니다. 이 600만 원 공제액은 소비자물가지수에 따라 조정되며, 적용 연도의 금액은 재정부 고시를 기준으로 합니다. 베트남에서 납부한 소득세는 공제할 수 있지만, 베트남 세무기관이 발급한 동일 연도 납세증명서를 제출하고, 주재기관 또는 정부 인증기관의 확인을 받아야 하며, 공제액은 이 소득을 추가함으로써 증가한 기본세액을 초과할 수 없습니다.

실무상 핵심은 세 가지입니다: 매도소득 계산 방법(비용, 경비 인정), 베트남 납세증명서 확인 절차, 다른 해외소득과 합산 후 기준금액 초과 여부. 이 세 가지는 개인 상황에 따라 다르므로, 신고 전에 대만의 회계사와 상담하세요.

핵심 정리

자주 묻는 질문

외국인이 베트남 집을 살 때, 집값 외에 총 얼마를 준비해야 하나요?

분양업체로부터 아파트를 구매할 때, 법정 일회성 비용은 주로 0.5% 등록비(회당 상한 5억 베트남 동)와 2% 아파트 관리 기금이며, 부가가치세는 판매가에 포함되어 있습니다. 여기에 공증, 권리증 수수료, 그리고 입주 후 프로젝트에 따라 다른 관리비가 추가됩니다. 각 금액은 개별 계약에 따라 다르므로, 계약 전에 분양업체나 컨설턴트에게 전체 비용 명세서를 요청하세요.

분양 아파트(선분양) 매수자가 은행 보증을 포기할 수 있나요?

법적으로 가능하지만, 계약 시 서면으로 약정해야 합니다(부동산경영법 제26조 제3항). 포기한 경우, 분양업체가 기한 내에 입주를 못 하면 은행이 대신 환불해 주는 보호 장치가 사라지므로 일반적으로 포기를 권하지 않습니다.

집을 팔아 손해를 봐도 2%를 내야 하나요?

네. 베트남에서 개인이 부동산을 양도할 때의 소득세는 양도가액에 2%를 곱한 방식으로, 이익에 과세하는 것이 아닙니다. 거주자와 비거주자 모두 동일합니다(개인소득세법 제14조, 제24조). 유일한 주택 요건, 183일 이상 보유, 전체 양도 등의 면세 조건에 해당할 때만 납부하지 않습니다.

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자료 출처

1. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15(2024-08-01 발효), 현행 통합본 79/VBHN-VPQH, 제20, 21, 151, 152, 153, 181, 183조
2. 부동산경영법 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15(2024-08-01 발효), 현행 통합본 06/VBHN-VPQH, 제23, 25, 26, 44, 48조
3. 부가가치세법 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15 (2025-07-01 발효), 현행 통합본 114/VBHN-VPQH, 제 5, 7, 9조
4. 제 10/2022/NĐ-CP 호 의정 (등록비, 2022-03-01 발효), 현행 통합본 33/VBHN-BTC, 제 7, 8조
5. 수수료법 Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13 (2017-01-01 발효), 현행 통합본 92/VBHN-VPQH, 수수료 목록
6. 개인소득세법 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 (2026-07-01 발효), 현행 통합본 112/VBHN-VPQH, 제 2, 4, 7, 14, 20, 24조
7. 제 253/2026/NĐ-CP 호 의정 (개인소득세법 시행세칙, 2026-07-01 시행), 제 19조
8. 제339/2026/NĐ-CP호 의정(행정 제재, 2026-08-26 시행), 제54조
9. VnEconomy，〈TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng〉，2024-10-29，https://vneconomy.vn/tp-hcm-phi-quan-ly-chung-cu-toi-da-7-000-dong-m2-thang.htm
10. 외환관리조례 제6-1조, https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0380026
11. 외환 수지 또는 거래 신고 방법 제 2, 4, 6조 (중앙은행, 민국 111년 12월 26일 개정), https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0450009
12. 소득세법 제 2조, https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340003
13. 소득 기본세액 조례 제 3, 12, 13조, https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340115
14. 호치민시 아파트 임대 수익률(batdongsan, 2025Q1~2025Q3) 및 베트남 정기예금 금리(VNBA, 2026-07), FTT 내부 검증 자료에서 인용
15. FTT 임대 관리 대행 수수료표