베트남, 태국, 말레이시아 해외 부동산 비교: 외국인이 살 수 있는 것

세 나라 모두 외국인이 아파트를 구매할 수 있지만, 보유 기간, 쿼터, 별도 승인 필요 여부에 차이가 있습니다. 베트남: 주거용 분양 프로젝트 내 주택만 구매할 수 있으며, 각 아파트 건물마다 외국인 합계가 30%를 초과할 수 없습니다. 소유권은 핑크북 발급일로부터 50년을 초과할 수 없으며, 한 번 연장할 수 있습니다. 태국: 아파트 단위를 구매할 수 있으며, 같은 분양 프로젝트 내 외국인 합계가 49%를 초과할 수 없습니다. 토지는 소유할 수 없습니다. 말레이시아: 부동산 취득 시 주 정부의 승인을 먼저 받아야 하며, 구매 가격 기준이 있습니다. 이 글은 제도만 비교하며, 수익률은 비교하지 않습니다.

핵심 정리: 세 나라의 7가지 제도 비교

'1차 자료 없음'으로 표시된 칸은 이번에 공식 자료나 주요 언론의 원문을 확보하지 못했다는 뜻으로, 규정이 없다는 의미는 아닙니다.

외국인이 구매할 수 있는 유형

베트남: 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 발효, 현행 통합본 79/VBHN-VPQH) 제16조에 따르면 외국인은 국방·안보 통제 구역을 제외하고 주택 분양 프로젝트 내 주택만 소유할 수 있습니다. 제17조 제2항에는 아파트와 단독주택이 포함됩니다. 판매 가능한 프로젝트 목록은 제95/2024호 시행령(2024-08-01 발효, 현행 통합본 21/VBHN-BXD) 제4조 제3항에 따라 성급 인민위원회가 공표합니다.

태국: Bangkok Post 2026-06-21 보도에 따르면, 외국인 구매자는 전체 아파트 분양 프로젝트의 최대 49%를 소유할 수 있으며, 토지 소유권이 포함되지 않아 합법적으로 주택을 소유할 수 있습니다. 2022-07-20 보도에서는 태국 변호사의 말을 인용해, 외국인은 토지 위의 주택 건물을 구매할 수 있고, 등록된 임대차 등의 권리를 통해 자가 건축 허가를 신청할 수 있지만, 토지 자체는 소유할 수 없다고 전했습니다.

말레이시아: 국가토지법(Act 828) 제433B조에 따르면, 비시민권자와 외국 기업이 토지 또는 토지 권리를 취득하려면 먼저 주 정부의 승인을 받아야 합니다. 제433C조는 이를 위반한 경우 무효라고 규정합니다. 경제부의 《부동산 취득 기준》(2022-07-13 발효)은 외국인이 구매할 수 없는 항목을 명시하고 있습니다: 단위당 RM1,000,000 미만의 물건, 저가 및 중저가 주택, 말레이 보존지 내 물건, 분양 프로젝트에서 토착민에게 배정된 단위.

소유권 기간

베트남 주택법 제20조 제2항: 외국인 개인은 핑크북(토지사용권 및 주택소유권 증서, 통칭 권리증) 발급일로부터 50년을 초과하지 않는 기간 동안 소유할 수 있으며, 50년을 초과하지 않는 범위에서 1회 연장할 수 있습니다. 만기가 되어도 매도하거나 증여하지 않으면 공유 재산으로 귀속됩니다.

태국: 방콕포스트 2026-06-21자 보도가 업계 관계자를 인용해, 일반적인 적법 방식은 아파트 구획을 등록하여 영구 소유(freehold)하거나 30년 임대차를 등록하는 것이며, '90년까지 자동 연장 가능'한 임대차 조항은 집행력이 없다고 지적했습니다.

말레이시아는 외국인에 대한 별도 기간 규정이 없으며, 토지 증서에 따릅니다. 국가 토지법 제76조에 따라 주정부가 승인하는 토지는 99년을 초과하지 않는 임대 기간 또는 특정 경우 영구 소유입니다.

외국인 쿼터

베트남 주택법 제19조: 각 아파트 건물에서 외국인이 차지하는 세대 수는 총 세대수의 30%를 초과할 수 없습니다. 단독주택은 인구가 하나의 방(坊)에 해당하는 지역 내에서 250호를 초과할 수 없으며, 제95/2024호 시행령 제5조는 하나의 방을 10,000명으로 정의합니다. 초과 거래는 동일 시행령 제7조에 따라 법적 효력이 없으며 핑크북이 발급되지 않습니다.

태국: Bangkok Post 2026-04-21 보도에 따르면, 외국인이 어떤 아파트 분양 프로젝트에서도 보유 쿼터가 49%를 초과할 수 없습니다.

말레이시아는 각 주가 결정합니다: 조호르주 토지광물국 양식에 따르면 개발업체로부터 직접 구매하는 주택 및 상업용 부동산은 유형에 따라 10%에서 50%까지 다양합니다. 슬랑오르주의회 2016년 답변에 따르면 외국인 판매 쿼터는 비부미푸트라 단위의 10%를 초과하지 않습니다.

구매 가격 기준

베트남 주택법 제16조부터 제21조까지에는 구매 가격 상한선이 없습니다. 태국에서는 법정 상한선에 대한 1차 자료를 찾지 못했습니다. 2025년 10월부터 시행되는 장기 비자 제도 중 하나는 300만 바트 이상의 아파트를 구매하는 조건이 있습니다(Bangkok Post 2026-04-21). 이는 비자 조건이지 구매 상한선이 아닙니다.

말레이시아는 주마다 다릅니다:

• 연방: 경제부 지침에 따라 주거용 주택은 단위당 RM1,000,000 이상이며, 주 정부가 관할합니다.
• 조호르주: 주 토지광물국에 따르면 아파트, 서비스 아파트, 리조트 하우스, 2층 이상의 단독주택 모두 상한선이 RM1,000,000 이상입니다.
• 슬랑오르주: 주 의회 2016년 답변에서 2014-09-01부터 시행된 주 통지문을 인용했습니다: 주거 지역 1, 2구역은 RM2,000,000, 3구역은 RM1,000,000이며, 분할 소유권 대상에 한합니다. 2026년 현재 버전에 대한 1차 자료는 확인되지 않았습니다.

토지를 살 수 있는지

베트남: 불가능합니다. 토지법(Luật Đất đai 31/2024/QH15, 2024-08-01 시행) 제12조에 따르면 토지는 전 국민 소유이며, 제4조에 열거된 토지 사용자에 외국인 개인은 포함되지 않습니다. 외국인은 제148조에 따라 주택 거래 서류로 핑크북을 취득하며, 이는 주택 소유권입니다.

태국: 불가능합니다. 토지법 제86조에 따르면 외국인은 조약에 따라서만 토지를 취득할 수 있으며, 태국 토지청은 현재 태국에 그러한 조약이 없다고 설명합니다. 예외는 토지법 제96조의 2입니다: 최소 4,000만 바트를 투자하고 5년 이상 유지하면, 내무부 장관의 허가를 받아 최대 1라이의 주거용 토지를 취득할 수 있습니다(법 조항은 태국 법제위원회 영어 번역본에서 인용, 태국어 원본만 법적 효력이 있음).

말레이시아: 가능하지만, 먼저 주 정부의 승인을 받아야 합니다. 조호르주는 '단독주택 건설용 빈 토지'를 구매 가능 항목으로 분류합니다. 농업용 토지는 임대만 가능하며, 말레이 보존지의 부동산은 구매할 수 없습니다.

대출 가능성

베트남: 국가은행제39/2016/TT-NHNN호 통지(통합본 86/VBHN-NHNN)는 외국 국적의 개인을 대출 대상 고객으로 분류하지만, 베트남에 거주하는 외국인의 경우 대출 기간은 남은 체류 기간을 초과할 수 없습니다. 자세한 내용은 외국인이 베트남에서 집을 살 때 대출받을 수 있나요를 참조하세요.

태국: 1차 자료를 찾지 못했습니다.

말레이시아: 국가은행 2025년 10월 자주 묻는 질문에 따르면, 비거주자(금융기관 제외)는 부동산 구매를 위해 모든 금액의 링깃을 빌릴 수 있으며, 단순 토지 구매는 제외됩니다. 이는 외환 규정상 허용되며, 대출 승인 여부는 은행이 심사합니다.

거래 세금 및 수수료 종류

베트남: 등록비는 제 10/2022호 시행령 제8조에 따라 0.5%이며, 건당 최대 5억 베트남 동입니다. 매도인의 개인소득세는 개인소득세법(109/2025/QH15, 2026-07-01 시행)에 따라 거래가의 2%이며, 거주 여부와 관계없이 적용됩니다. 개발사로부터 신규 주택 구입 시 부가가치세(48/2024/QH15, 일반 세율 10%)가 적용됩니다. 전체 세금 및 수수료는 베트남에서 주택 매매·임대 시 납부해야 하는 세금 및 수수료를 참조하세요.

태국: Bangkok Post 2026-07-01 보도에 따르면, 일반 소유권 이전 수수료는 평가가의 2%, 저당권 등록 수수료는 1%입니다. 0.01%로 인하된 혜택은 2027-06-30까지 연장되며, 태국인에 한해 거래가 및 평가가가 700만 바트 이하인 경우에 적용되고, 외국인은 일반 요율을 적용받습니다. 태국 토지청 및 세무청에 따르면, 일반 소유권 이전 수수료는 평가가의 2%입니다. 영리 목적의 부동산 매도 시 특별사업세 3%와 별도로 지방세 10%가 부과됩니다. 영수증 인지세는 200바트당 1바트입니다. 매도인은 별도로 원천징수 소득세가 부과됩니다. 어떤 경우에 특별사업세를 납부하고 어떤 경우에 인지세를 납부하는지에 대한 1차 자료가 없으므로 태국 변호사에게 확인하세요.

말레이시아: 재무부 2026년 예산안은 비시민권자(영주권자 제외)와 외국 법인이 주택을 구입할 때 적용되는 양도세를 기존 고정 4%에서 8%로 인상했습니다. 말레이시아 국세청은 신설된 제32(ab)항이 2026-01-01부터 적용된다고 밝혔습니다. 매도 시 부동산 이득세는 비시민권자·비영주권자의 경우 5년 이내 매도 시 30%, 6년차부터 10%입니다(말레이시아 국세청 세율표).

일본 비교

일본에는 외국인의 토지·주택 구입을 제한하는 현행 규정이 없습니다. 1925년 외국인 토지법이 법령으로 제한할 수 있도록 규정했지만, 일본 내각은 2013년 답변에서 현재 그러한 법령이 없다고 설명했습니다. 재무성에 따르면, 비거주자가 일본 부동산을 취득한 경우 20일 이내에 일본은행을 통해 재무대신에게 신고해야 하며, 2026-04-01부터는 금액·면적에 관계없이 신고 대상입니다. 법무성은 2026-10-05부터 등록 시 국적을 신고하도록 규정했습니다. 닛케이 2026-10-01 보도에 따르면, 정부는 중요 토지 등 조사법 개정안을 준비 중이며, 중요 시설 주변에 취득 허가제를 도입할 예정이지만 아직 입법은 완료되지 않았습니다.

목적에 따른 선택

순위를 매기지 않고 목적에 맞는 제도를 안내합니다:

1. 토지를 소유하고 싶다: 베트남·태국은 허용되지 않습니다. 말레이시아는 건별 승인을 받아야 합니다. 일본은 국적 제한이 없습니다.
2. 장기 보유 또는 상속을 원한다: 베트남은 50년 후 1회 연장 가능하며, 베트남 주택 50년 소유권 만료 시 어떻게 해야 하나를 참조하세요. 태국 아파트는 영구 소유가 가능합니다. 말레이시아는 토지 증서에 따라 다릅니다.
3. 예산이 제한적이다: 말레이시아는 구매가 하한선이 있습니다. 베트남·태국은 분양 프로젝트의 쿼터가 남아 있는지 확인해야 합니다.
4. 현지 대출이 필요하다: 먼저 은행에 문의한 후 국가를 선택하세요. 베트남은 체류 기간에 제한이 있고, 말레이시아는 외환 규정상 허용됩니다.
5. 어느 정도의 절차를 감수할 수 있는가: 말레이시아는 건별로 주 정부 승인이 필요합니다. 베트남은 분양 프로젝트가 판매 가능 명단에 있는지, 쿼터가 남아 있는지 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

외국인이 베트남, 태국에서 산 아파트는 영구 소유할 수 있나요?

베트남은 아닙니다. 외국인 개인은 50년 이하로 보유하며, 1회 연장이 가능합니다. 태국 아파트는 freehold로 소유할 수 있지만, 토지는 소유할 수 없습니다. 등기부등본이나 임대차 계약서의 실제 등록 내용을 기준으로 하세요.

말레이시아의 구매 가격 기준은 전국적으로 동일한가요?

아닙니다. 연방 기준은 단위당 RM1,000,000부터이며, 각 주는 별도로 정할 수 있습니다. 예를 들어, 슬랑오르주는 2016년 답변 기준 제1, 2구역 주택은 RM2,000,000입니다. 주 토지광물국의 현재 공고를 기준으로 하세요.

어느 나라가 외국인에게 더 관대한가요?

어떤 항목을 중요시하는지에 따라 다릅니다. 토지를 원하면 말레이시아에 승인 절차가 있고, 아파트를 장기 소유하려면 태국에서 영구 소유가 가능하며, 베트남은 명확한 쿼터와 기간 규정이 있습니다. 주로 베트남을 고려한다면 대만인 베트남 부동산 구매 완전 가이드부터 시작하세요.

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자료 출처

1. 베트남 주택법 27/2023/QH15 (통합본 79/VBHN-VPQH)
2. 베트남 제95/2024/NĐ-CP호 의정서(통합본 21/VBHN-BXD)
3. 베트남 토지법 31/2024/QH15(통합본 44/VBHN-VPQH)
4. 베트남 개인소득세법 109/2025/QH15(통합본 112/VBHN-VPQH)
5. 베트남 제10/2022/NĐ-CP호 의정서(통합본 33/VBHN-BTC), 부가가치세법 48/2024/QH15(통합본 114/VBHN-VPQH)
6. 베트남 국립은행 39/2016/TT-NHNN 통합본 86/VBHN-NHNN, https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2026/7/86-vbhn-nhnn.pdf
7. Bangkok Post，2026-04-21，https://www.bangkokpost.com/business/general/3241235/longstay-visas-for-condo-buyers-in-phuket-clarified
8. Bangkok Post，2026-06-21，https://www.bangkokpost.com/business/general/3274234/thai-property-crackdown-foreign-buyers-hit-pause-on-villas-as-nominee-loophole-closes
9. Bangkok Post，2026-07-01，https://www.bangkokpost.com/property/3279217/property-stimulus-extended-a-year
10. Bangkok Post，2022-07-20，https://www.bangkokpost.com/business/general/2349718/explainer-exploring-the-land-scheme-for-foreigners
11. Malaysia National Land Code (Act 828, Revised 2020)，https://faolex.fao.org/docs/pdf/mal5145.pdf
12. Kementerian Ekonomi，Garis Panduan Perolehan Hartanah（2022-07-13），https://ekonomi.gov.my/sites/default/files/2025-01/GPPH%2013%20Julai%202022.pdf
13. Pejabat Tanah dan Galian Johor，https://ptj.johor.gov.my/pendaftaran/perolehan-hartanah-oleh-kepentingan-asing/
14. Dewan Negeri Selangor（2016），https://dewan.selangor.gov.my/question/pemilikan-hartanah-oleh-warga-asing/
15. Bank Negara Malaysia，FAQs Non-Resident Borrowing（2025-10），https://www.bnm.gov.my/documents/20124/60360/FAQs_Non-Resident+Borrowing+in+Malaysia_Oct+2025.pdf
16. Ministry of Finance Malaysia，Budget 2026 Tax Measures，https://belanjawan.mof.gov.my/pdf/belanjawan2026/ucapan/tax-measures.pdf
17. 일본 재무성, https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/real_property/seido_gaiyo.html
18. 일본 중의원 답변서(2013), https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/b183115.htm
19. 일본 법무성, https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00678.html
20. 일본경제신문, 2026-10-01, https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA015BM0R01C26A0000000/