외국인이 베트남 단독주택을 살 수 있나요? 영상 정리 및 현행 주택법 대조

이 영상은 양빙펑(Denny) 씨와 베트남인 게스트의 대담으로, ‘외국인은 베트남에서 아파트만 살 수 있다’는 주장을 풀어내고자 하며, 단독주택을 살 수 있는지 알고 싶은 독자에게 적합합니다. 먼저 설명하자면, 영상 제목은 ‘2024년 주택법’이지만, 내용은 2014년 주택법(65/2014/QH13) 제159조, 제161조를 다루고 있습니다. 현행법은 2024-08-01 발효된 주택법 27/2023/QH15입니다. 한 줄 결론: 외국인은 법에 따라 분양 프로젝트 내 단독주택을 살 수 있지만, 그 프로젝트가 외국인에게 판매 가능한 명단에 포함되어야 합니다. 영상 속 ‘증서를 받기 전에는 영구적’, ‘먼저 땅을 사서 천천히 짓는다’는 두 가지 설명은 현행 조항과 맞지 않습니다.

원문 이미지: i.ytimg.com

영상: 〈외국인이 베트남에서 부동산을 어떻게 구매하나요? 2024년 주택법 상세 해설!〉, 양빙펑(Denny) 씨 주도, 베트남인 게스트와 대담, 2024-06-19 업로드, 길이 39분 40초.

영상 핵심

1. (00:38) 외국인이 살 수 있는 것은 ‘주택’이며, 아파트만이 아닙니다. 법이 허용하는 것은 주택으로, 아파트 건물, 연립 단독주택, 빌라를 포함합니다. 사무실, 산업단지는 주택에 해당하지 않습니다.

2. (04:47) 먼저 합법적으로 입국할 수 있어야 합니다. 외국인 개인의 전제 조건은 베트남 입국이 허가되는 것이며, 중고 주택이나 신축 주택을 구매할 때 모두 여권의 베트남 입국 도장을 확인합니다.

3. （09:21）분양 프로젝트는 정부 심사를 거쳐야 외국인에게 판매할 수 있습니다. Denny는 이를 '특허'라고 부릅니다: 개발사가 건설을 신청할 때 시청과 국방부 등의 심사를 거쳐야 합니다; 영상은 500세대 프로젝트에서 외국인에게 150세대를 판매할 수 있다고 예를 들며, 많은 아파트 프로젝트가 승인을 받지 못했다고 말합니다.

4. （13:44）쿼터: 아파트 30%, 단독주택은 구(坊)당 최대 250세대. 영상은 구법 제161조를 인용합니다: 외국인은 한 아파트 내에서 최대 30%의 세대를 소유할 수 있고, 빌라·연립 단독주택은 하나의 행정 단위(坊) 내에서 최대 250세대입니다. 영상은 단독주택 '10%'도 언급하지만, 조문에는 이 숫자가 없습니다.

5. （22:35）50년은 핑크북 발급일부터 기산합니다. 외국인 개인의 보유 기간은 최장 50년이며, 핑크북(토지사용권 및 주택소유권 증명서, 통칭 권리증) 발급일부터 기산합니다; 영상은 핑크북 발급 전 기간을 어떻게 볼지도 논의하는데, 현행 조문에 따르면 보유 기간은 발급일부터 기산하며 발급 전에는 기간 제한이 없다는 규정이 없습니다.

6. （26:08）토지가 딸린 단독주택과 '땅을 먼저 사서 천천히 짓기'. 영상은 외국인이 토지가 딸린 단독주택을 살 수 있고, 토지를 먼저 보유한 후 나중에 지을 수도 있다고 말합니다. 이 부분은 특정 물건을 소개하는 내용이 포함되어 있어 이 페이지에서는 전달하지 않습니다.

7. （30:09）베트남인과 결혼. 영상은 결혼 후 취득한 부동산은 부부 공유 재산이고, 혼전 재산은 개인 재산이며, 외국인이 자신의 여권으로 등록한 주택은 여전히 외국인 쿼터로 계산된다고 말합니다.

8. （34:55）50년 만기가 되면 어떻게 하나. 50년 연장을 신청하거나 베트남인에게 매도할 수 있습니다; 영상은 50년을 토지사용료 개념으로 설명하며, 외국인의 권리증에는 기간이 명시됩니다.

현행 규정 대조

주택법 27/2023/QH15는 2023-11-27에 통과되어 원래 2025-01-01에 시행될 예정이었습니다; 영상 업로드 후, 국회는 2024-06-29에 제43/2024/QH15호 법률로 시행일을 2024-08-01로 앞당겼고, 2014년 주택법은 같은 날 효력을 상실했습니다(제197조 제2항). 구법 원문은 이 페이지에서 확인하지 않았으며, 아래는 영상의 설명에 따라 주택법 현행 통합본을 항목별로 대조한 것입니다.

영상 설명	현행 규정	대조
주택 구매 가능: 아파트, 단독주택, 빌라 포함; 사무실은 제외	주택법 제17조 제2항: 아파트와 단독주택(nhà ở riêng lẻ)을 소유할 수 있음; 제2조 제2항: 단독주택은 빌라, 연립 단독주택, 독립 주택을 포함; 제2조 제1항: 주택은 거주를 목적으로 하는 건물	현행 규정과 일치함
입국 허가를 받고, 여권 입국 도장 확인	제17조 제1항 c점: 베트남 입국이 허가된 외국인 개인; 제18조 제3항: 외교·영사 특권 면제에 해당하지 않음; 제95/2024/NĐ-CP호 시행령 제3조 제3항 d점: 계약 시 유효하고 입국 도장이 찍힌 여권 또는 동등한 서류	일치; 외교 면제에 관한 서면 약속 신설 (시행령 제3조 제2항 c점)
분양 프로젝트는 정부 심사를 거쳐야 외국인에게 판매 가능	제16조: 주택 분양 프로젝트 내 주택만 구매 가능, 국방 안전 구역 제외, 성급 인민위원회가 국방부, 공안부 통지에 따라 외국인에게 판매 가능한 분양 프로젝트 명단 공고; 시행령 제4조 제3항: 명단 미공고 시, 개발사가 투자 주체 승인 신청 시 두 부처에 의견 조회 가능	대체로 일치; 현행은 '성급 명단' 제도
아파트 30%, 단독주택 구역당 250호	제19조 제1항: 아파트 동별 30% 초과 불가; 빌라, 연립주택은 인구가 하나의 방(坊)에 해당하는 지역 내 250호 초과 불가; 시행령 제5조 제1항: 하나의 방(坊)에 해당하는 것은 계획 인구 10,000명	숫자 일치, 조항 번호는 제19조로 변경; '10%'는 주택법 현행 통합본에서 확인되지 않음
핑크북 발급일로부터 50년	제20조 제2항 c점: 50년 초과 불가, 핑크북 발급일부터 기산, 기간은 핑크북에 명시	현행 규정과 일치함
핑크북 발급 전 보유 기간	제9조 제1항: 국가가 핑크북 발급으로 주택 소유권 인정; 부동산경영법 제17조 제3항: 개발사는 인도 후 50일 이내에 핑크북 발급 신청 서류 제출	조문에 '발급 전 기간 제한 없음' 규정 없음; 매수인은 개발사가 기한 내 서류 제출하도록 독려해야 함
토지가 딸린 단독주택, 먼저 땅을 산 후 나중에 짓기	제17조 제2항 b호: 외국 개인이 개발업체로부터 분양 프로젝트 내 상품 주택을 구매 또는 임대구매하여 주택을 취득함; 토지법 제4조에 열거된 토지 사용자에는 외국 개인이 없음; 제148조 제5항 a호: 외국인이 주택 거래 서류로 핑크북을 발급받음; 주택법 제9조 제1항: 핑크북에 기재된 주택은 기존 주택이어야 함	불일치: 외국 개인이 구매하는 것은 주택 소유권이며, 토지 사용권을 단독으로 취득할 수 없음
베트남인과 결혼, 부부 공동 소유	제20조 제2항 c호: 베트남에 거주하는 베트남 시민과 결혼한 외국 개인은 베트남 시민과 동일한 주택 소유자 권리를 누림; 민법 제213조: 부부 공동 소유는 분할 가능한 합유임	영상에서는 '여전히 외국인 쿼터로 계산된다'고 했지만, 현행 조문에는 쿼터에 포함되는지 명시되어 있지 않음; 혼인 전·후 재산 구분은 가족법에 속하며, 본 페이지에서는 확인하지 않음
만기가 되면 50년 연장 가능하거나 베트남인에게 매도 가능	제20조 제2항 c호: 1회 연장 가능하며, 50년을 초과하지 않음; 시행령 제6조: 만기 최소 3개월 전에 성급 인민위원회에 신청, 30일 이내에 회신; 제20조 제2항 đ호: 만기 전에 매도 또는 증여 가능하며, 매수인이 베트남인인 경우 일반 주택 소유자 권리를 누림, 기한 내 처리하지 않으면 공유 재산으로 귀속됨	현행 규정과 일치함; 시행령 제6조에 열거된 연장 서류에는 토지 사용료 납부 규정이 없으며, 기타 세금·수수료는 본 페이지에서 확인하지 않음

시행 세칙이 영상에서 다루지 않은 세 가지를 보완함. 첫째, 제95/2024/NĐ-CP호 시행령(2024-08-01 발효, 2026-02-09 제54/2026/NĐ-CP호 시행령으로 개정) 제5조 제2항은 아파트의 30%를 각 호실 또는 각 동별로 계산한다고 규정함; 동일 지역에 두 개 이상의 분양 프로젝트가 있는 경우 250세대는 모든 프로젝트 합산 상한임. 둘째, 제7조 제2항 a호는 개발업체 또는 매도인이 계약 전에 성급 주택主管기관 웹사이트에 공개된 쿼터 정보를 먼저 확인하도록 요구함; 제7조 제3항은 쿼터 초과 또는 외국인에게 매도 불가한 분양 프로젝트의 거래는 법적 효력이 없으며 핑크북도 발급되지 않는다고 규정함. 셋째, 제6조 제1항은 연장 신청 시 베트남 입국 도장이 찍힌 여권 사본을 첨부해야 한다고 규정하므로, 만기 전에 입국을 미리安排해야 함.

자주 묻는 질문

외국인이 지금 호치민시의 단독주택을 살 수 있나요?

법적으로 가능하지만, 주택 분양 프로젝트 내 상품 주택에 한하며, 해당 프로젝트는 성급 인민위원회가 공표한 명단에 포함되어야 하고, 각 구역당 250세대 상한 제한을 받습니다(주택법 제16, 17, 19조). 분양 프로젝트 밖의 단독주택이나 단독 토지는 외국 개인이 구매할 수 없습니다. 자세한 내용은 〈외국인이 베트남에서 토지, 단독주택, 또는 상가를 살 수 있나요?〉를 참조하세요.

아직 핑크북을 받지 못했으면, 보유 기간이 시작되지 않는 건가요?

조항에는 실제로 '핑크북 발급일부터 기산한다'고 되어 있지만, 증서를 받기 전에 무기한 보유할 수 있다는 뜻은 아닙니다: 시행사는 인도 후 50일 이내에 서류를 제출할 의무가 있으며, 핑크북이 없으면 재판매나 담보 설정도 어렵습니다. 〈베트남 핑크북이란 무엇인가? 외국인은 언제 집을 받을 수 있나〉 참조.

외국인이 베트남 국적 배우자 명의로 등기할 수 있나요?

그렇게 할 필요가 없습니다. 베트남에 거주하는 베트남 국민과 결혼한 외국인은 주택법 제20조 제2항 c호에 따라 자신의 명의로 베트남 국민과 동일한 주택 소유자 권리를 누릴 수 있습니다. 집이 누구 명의로 등기되면 법적으로 그 사람의 재산입니다; 타인 명의로 등기할 때의 위험은 〈베트남인 명의로 집을 사는 위험〉 참조.

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자료 출처

1. 영상 〈외국인이 베트남에서 부동산을 어떻게 구매하나? 2024년 주택법 상세 해설!〉, https://www.youtube.com/watch?v=P0-Wp0iDIL4 , 2024-06-19 업로드 (자막은 자동 전사 후 수동 정리; 영상이 인용한 2014년 주택법 65/2014/QH13 원문 페이지는 확인되지 않음)
2. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (2024-08-01 시행; 현행 통합본 79/VBHN-VPQH, 2026), 제2, 9, 16~21, 197조
3. 제95/2024/NĐ-CP호 시행령 (2024-08-01 시행; 제54/2026/NĐ-CP호 시행령으로 개정; 현행 통합본 21/VBHN-BXD, 2026), 제3~7조
4. 토지법 Luật Đất đai 31/2024/QH15 (2024-08-01 시행; 현행 통합본 44/VBHN-VPQH, 2026), 제4, 148조
5. 부동산 경영법 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (2024-08-01 시행; 현행 통합본 06/VBHN-VPQH, 2025), 제17조
6. 민법 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 (2017-01-01 시행), 제213조

작성자: 양빙펑(Denny)｜FTT Vietnam International Realty 컨설턴트

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본문은 법규 및 시장 정보를 정리한 것으로, 개별 투자 권고가 아닙니다. 개별 사안의 조건은 부동산 설명서 및 매매 계약을 기준으로 합니다. 자료는 2026-10-17 기준입니다.

본문은 FTT 컨설팅팀이 작성 및 검토했으며, 일부 자료 정리에 AI 도구를 활용했습니다.