베트남 임대 주택은 어떤 세금을 내야 하나요? 2023년 영상 정리 및 현행 세제 대조

이 영상은 4분 남짓한 시간 동안 개인이 베트남에서 주택을 임대할 때 납부해야 하는 세 가지 세금, 즉 영업세(영상에서는 '영업세'로 표기), 부가가치세, 개인소득세에 대해 설명하고, 과세소득 산정, 계산 예시, 신고 서류까지 다룹니다. 베트남 임대 세제 구조를 이해하고 싶은 대만 집주인에게 적합합니다. 특히 주의할 점: 영상은 2023-12에 업로드되었으며, 이후 베트남은 개인소득세법과 부가가치세법을 개정했습니다. 한 줄 결론: '연간 임대소득이 기준금액을 초과해야 5% 부가가치세 + 5% 소득세가 부과된다'는 구조는 유지되지만, 2026년부터 기준금액이 10억 베트남 동으로 변경되고 영업세는 폐지되었으며, 거주자의 소득세는 기준금액 초과분에 대해서만 부과되고, 신고서식과 기한도 변경되었습니다. 대만에 거주하는 비거주자 집주인의 과세 방식은 아직 확인이 필요합니다.

원문 이미지: i.ytimg.com

영상: 〈베트남 부동산｜베트남에서 주택 임대 시 납부해야 하는 세금은???〉, FTT Vietnam International Realty YouTube 채널 제작, 2023-12-07 업로드, 길이 4분 23초.

영상 핵심

1. (00:31) 먼저 연간 임대소득이 기준금액의 어느 쪽에 해당하는지 확인합니다. 영상은 임대소득을 두 가지 경우로 나눕니다: 연간 소득이 기준금액 미만이면 개인소득세, 부가가치세, 영업세가 면제되고, 기준금액을 초과하면 세 가지 모두 납부해야 합니다. 자막에서는 기준금액을 '100만 베트남 동'으로 읽지만, 영상 자체의 예시에서는 연 4,000만 베트남 동을 '기준금액 미만'으로 계산하므로 금액 단위에 오류가 있음을 알 수 있습니다. 영상 촬영 당시의 기존 기준금액은 본 페이지에서 원문을 확인하지 못했습니다.

2. (01:20) 영업세는 3단계 정액제입니다. 영상은 이 세금이 연 1회 납부하는 정액제이며, 연간 임대소득에 따라 높은 순서대로 3단계로 나뉘어 각각 연 100만, 50만, 30만 베트남 동을 납부한다고 설명합니다(각 단계에 해당하는 임대소득 금액에도 역시 단위 문제가 있습니다). 7월 1일 이후에 임대를 시작한 경우 해당 연도에는 절반만 납부합니다.

3. (01:51) 부가가치세와 소득세의 과세소득은 동일합니다. 과세소득은 세입자가 임대차계약에 따라 매기 납부하는 임대료이며, 계약에 명시된 위약금, 배상금도 포함됩니다. 세입자가 여러 해 임대료를 한 번에 선납하는 경우, 일시에 받은 금액을 기준으로 과세합니다.

4. (02:09) 두 세율 모두 5%입니다. 따라서 기준금액을 초과하는 경우, 영상의 계산법은 '임대소득 × 10% + 영업세'입니다.

5. (02:26) 계산 예시. 영상은 A 씨가 2016년 8월부터 아파트를 임대하기 시작하여 월 임대료가 1,000만 베트남 동인 경우를 예로 듭니다: 2016년은 임대 기간이 1년 미만이고 기준금액 미만이므로 납부하지 않으며, 2017년은 연중 내내 임대하여 기준금액을 초과하므로 10%에 영업세를 더해 납부해야 합니다.

6. (03:04) 신고 서류와 기한. 주택 소재지 세무서에 임대차 계약서, 집주인 신분증 사본, 그리고 재무부 2015년 제92호 통지에 첨부된 01/TTS 신고서를 제출합니다. 위임 시 위임장을 첨부해야 합니다. 연 단위 또는 지급 기간 단위로 신고할 수 있습니다. 연 단위는 연도 종료 후 90일 이내(보통 3월 31일)에 신고하고, 기간 단위는 다음 분기 시작 후 30일 이전에 신고합니다.

현행 규정 대조

영상은 2023-12-07에 업로드되었으며, 당시의 개인소득세법 04/2007/QH12 및 재정부 제92/2015호 통지 등 구 규정(구 규정 원문은 해당 페이지에서 확인되지 않음)에 근거했습니다. 이후 세 가지 중요한 변경 사항이 있습니다: 부가가치세법 48/2024/QH15는 2025-07-01부터 시행되며, 그중 임대 기준 조항은 2026-01-01부터 시행됩니다; 개인소득세법 109/2025/QH15는 2026-07-01부터 시행되지만, 거주자의 사업소득은 2026 과세연도부터 새 법이 적용됩니다; 등록세는 2026-01-01부터 폐지됩니다. 아래에서 항목별로 대조하며, 2026-10-17에 적용되는 규정을 기준으로 합니다.

영상 소개 법률 (2023)	현행 규정	변경 여부
연간 소득이 기준 미만이면 세금 3종 면제	제 68/2026호 의정서 제3조, 제4조가 제 141/2026호 의정서로 개정되어 기준은 '01 tỷ đồng'(10억 베트남 동)이며, 2026-01-01부터 소급 적용됩니다; 근거 법률은 개인소득세법 제7조 제1항과 부가가치세법 제5조 제25항입니다.	문턱 상향; 주어는 거주자(아래 비거주자 참조)
영업세 3단계 정액, 하반기 개업 시 절반	국회 제 198/2025/QH15 호 결의 제 10조 제 7항: 2026-01-01부터 등록세(lệ phí môn bài) 징수를 중단함	폐지됨
부가가치세 5%	의정서 제68/2026호 제3조 제2항: 기준 초과 시 부가가치세법에 따라 '비율 × 매출'로 계산하며, 부가가치세법 제12조 제2항 b호에 따라 서비스업은 5%를 적용하고, 신고서 01/BĐS에 총 임대료 × 5%를 명시한다.	세율은 동일하고, 기준선이 변경되었습니다.
소득세 5%, 전체 임대료 기준	개인소득세법 제7조 제4항: 거주자는 '기준 초과분 × 5%'로 과세	변경됨: 초과분에만 과세
총세액 = 임대료 × 10% + 부가가치세	거주자: 전체 임대료 × 5%(부가가치세) + (전체 임대료 − 10억 베트남 동) × 5%(소득세), 사업세는 더 이상 없음	계산 방식 변경
과세 소득에 위약금, 배상금 포함	제68/2026호 의정서 제5조 제1항이 위약 배상금을 수익에 포함; 신고서 01/BĐS는 계약상 위약금, 배상금을 별도 항목으로 구분하여 5%로 소득세 계산	대체로 일치
여러 해 임대료 선납 시, 일시 수령 금액 기준으로 과세	제68/2026호 의정서 제5조 제2항 đ항: 선납한 여러 해에 분배하거나 일시 수령 금액 기준으로 과세 가능	분배 옵션 추가됨
신고서 01/TTS (제 92/2015호 통지)	현행 신고서는 01/BĐS이며, 제18/2026호 통지에 첨부된 서식은 제50/2026호 통지로 대체되어, 2026-05-13 서명일부터 시행됩니다.	양식이 변경되었습니다
연 단위: 연도 종료 후 90일 이내; 기간 단위: 다음 분기의 30일째	제68/2026호 의정서 제8조: 자진 신고자는 연 2회(당해 연도 7월 31일, 다음 해 1월 31일 이전) 또는 연 1회(다음 해 1월 31일 이전)를 선택할 수 있다.	기한 변경
주택 소재지 세무 관청에 신고	제68/2026호 의정서: 임대 부동산 소재지 세무 관청에 신고; 임차인이 회사이고 대리 신고를 약정한 경우 회사가 대리하며, 개인이 개인에게 임대하는 경우 집주인이 직접 신고	일치하며, 대리 처리 상황을 명시한다

用影片的例子重算。 以 2026 年規定、屋主是居民計，月租 1,000 萬越南盾、一年 12 個月共 1.2 億越南盾，低於 10 億越南盾門檻，不繳加值稅與所得稅，也沒有牌照稅。這是依條文的算術，不是影片的說法。

비거주 주택 소유자(대부분 대만에 거주하는 독자)는 별도로 확인해야 합니다. 개인소득세법 제2조에 따르면, 1년 동안 베트남에 183일 이상 체류하거나 베트남에 상시 주거지가 있는 경우에만 거주자로 간주하며, 그 외에는 비거주자입니다. 위의 10억 베트남 동 기준과 '초과분 × 5%'는 조문상 주어가 거주자입니다. 비거주자는 제20조에 따라 '매출 × 세율'로 계산하며, 서비스업 5%, 기타 사업 2%로 규정되어 있으나, 조문에 임대를 별도로 명시하지 않았습니다. 비거주자에게 어느 항목이 적용되는지, 부가가치세 기준이 비거주자에게도 적용되는지에 대해서는 계약 전에 세무 당국이나 회계사에게 확인하시기 바랍니다. 또한, 제253/2026호 의정서 제67조 제1항에 따르면, 비거주 조직이나 개인에게 지급할 때 지급 전에 원천징수해야 합니다. 개인 세입자가 실제로 원천징수하는지, 임대료를 대신 수령하는 임대 관리 업체가 지급자에 해당하는지 역시 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문

영상에서 말한 "5% 부가가치세 + 5% 소득세"가 지금도 적용되나요?

세율은 여전히 각 5%이지만 조건이 바뀌었습니다. 2026 과세연도부터 거주자의 연간 임대료가 10억 베트남 동 이하이면 두 가지 모두 납부하지 않습니다. 초과 시 부가가치세는 전체 임대료를 기준으로 계산하고, 소득세는 10억 베트남 동을 초과하는 부분에 대해서만 계산합니다. 영상에서 말한 영업세(면허세)는 2026-01-01부터 폐지되었습니다.

저는 대만에 사는데, 영상의 규칙이 저에게 적용되나요?

꼭 그렇지는 않습니다. 당신은 대부분 비거주자일 가능성이 높으며, 소득세는 개인소득세법 제20조에 따라 매출액에 세율을 곱해 과세합니다. 임대에 어떤 세율이 적용되는지, 기준금액이 적용되는지, 그리고 세입자가 원천징수를 해야 하는지 여부는 모두 베트남 세무 당국이나 회계사에게 확인해야 합니다.

지금 언제 신고하나요? 어떤 서식을 사용하나요?

개인이 개인에게 임대할 때, 집주인이 직접 부동산 소재지 세무 당국에 신고하며, 연 2회(7월 31일, 다음 해 1월 31일 이전) 또는 연 1회(다음 해 1월 31일 이전)를 선택할 수 있습니다. 재정부 제50/2026호 통지로 대체된 01/BĐS 서식을 사용합니다. 영상에서 언급한 01/TTS 서식과 '90일 이내' 기한은 더 이상 적용되지 않습니다.

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자료 출처

1. 영상 〈베트남 부동산 | 베트남에서 주택을 임대할 때 납부해야 하는 세금???〉, https://www.youtube.com/watch?v=Y07Axo0Jm-E , 2023-12-07 업로드(자막은 자동 전사되었고 내용은 수동으로 정리됨; 영상이 근거한 구법은 이 페이지에서 원문을 확인하지 않음)
2. 개인소득세법 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, 2026-07-01 발효, 09/2026/QH16으로 개정, 통합본 112/VBHN-VPQH(2026), 제2, 7, 20, 29조
3. 제253/2026/NĐ-CP호 의정(개인소득세법 시행세칙), 2026-07-01 발효, 제67조
4. 부가가치세법 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15, 2025-07-01 발효, 통합본 114/VBHN-VPQH(2026), 제5, 12, 18조
5. 제68/2026/NĐ-CP호 의정(가구, 개인 사업자 세무), 2026-03-05, 정부공보 https://congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/3/18/469047-1773796836_v1_1773803477_signed.pdf
6. 제141/2026/NĐ-CP호 의정(제68/2026호 의정 수정), 2026-04-29 서명, 2026-01-01부터 소급 적용, 정부공보 https://congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/5/14/469455-1778231931_v1_1778720623_signed.pdf
7. 재정부 제 50/2026/TT-BTC 호 통지(신고서 01/BĐS), 2026-05-13, 정부 공보 https://congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/5/29/469544-1779683499_v1_1780016821_signed.pdf
8. 국회 제 198/2025/QH15 호 결의(민간경제 발전 특별 메커니즘), 2025-05-17 통과, 정부 포털 전문 https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/nghi-quyet-198-2025-qh15-ve-mot-so-co-che-chinh-sach-dac-biet-phat-trien-kinh-te-tu-nhan-119250517191622422.htm

작성자: 양빙펑(Denny)｜FTT Vietnam International Realty 컨설턴트

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본문은 법규 및 시장 정보를 정리한 것으로, 개별 투자 권고가 아닙니다. 개별 사안의 조건은 부동산 설명서 및 매매 계약을 기준으로 합니다. 자료는 2026-10-17 기준입니다.

본문은 FTT 컨설팅팀이 작성 및 검토했으며, 일부 자료 정리에 AI 도구를 활용했습니다.