외국인이 베트남 단독주택(빌라)을 살 수 있나요? 영상 정리 및 현행법 대조

이 두 편의 영상은 대화 형식으로 '외국인은 베트남에서 단독주택을 살 수 없다'는 흔한 말을 풀이합니다. 외국인이 살 수 있는 것은 주택이며, 단독주택과 빌라도 포함되지만, 정부가 외국인에게 판매를 승인한 분양 프로젝트여야 하고, 세대 수 상한과 50년 보유 기간 제한을 받습니다. 베트남 단독주택이나 빌라를 사고 싶은 대만 독자에게 적합합니다. 영상은 2024-06-21에 업로드되었으며, 2014년 주택법을 인용했습니다. 주택법 27/2023/QH15는 2024-08-01부터 시행되었습니다. 한 줄 결론: '단독주택은 살 수 있지만 승인된 분양 프로젝트에 한하며, 250세대 상한이 있다'는 것은 현행 규정과 일치합니다. '집이 다 지어지지 않으면 토지를 사는 것이다' '핑크북을 늦게 받으면 기간이 시작되지 않는다'는 두 가지 설명은 현행 조항이 지지하지 않습니다.

원문 이미지: i.ytimg.com

영상: 〈제1편｜외국인이 베트남에서 단독주택·빌라를 살 수 있을까? 베트남 단독주택 주택법 분석〉, FTT Vietnam International Realty YouTube 채널 제작, 진행자와 베트남인 게스트 대담, 2024-06-21 업로드, 길이 16분 51초.

원문 이미지: i.ytimg.com

영상: 〈제2편｜외국인이 베트남에서 단독주택·빌라를 살 수 있을까? 베트남 단독주택 주택법 분석〉, FTT Vietnam International Realty YouTube 채널 제작, 진행자와 베트남인 게스트 대담, 2024-06-21 업로드, 길이 22분 18초.

영상 핵심

제1편

1. (00:35) 외국인이 살 수 있는 것은 '주거용'입니다. 주거용은 아파트와 단독주택 두 가지로 크게 나뉘며, 연립 단독주택, 빌라도 포함됩니다. 사무실, 산업단지는 포함되지 않습니다.
2. (01:39) '외국인은 단독주택을 살 수 없다'는 것은 미신입니다. 영상은 시장에서 흔히 이 말을 들어서 많은 사람이 베트남인 명의로 등록하도록 바꾼다고 합니다. 이 방식은 법적으로 근거가 약하고 위험이 높습니다. 〈베트남인 명의로 등록해 집을 사는 것의 위험〉 참조.
3. (04:46) 첫 번째 조건은 입국 허가입니다. 환영받지 못하는 사람 명단에 오른 사람은 베트남에 들어올 수 없어 집도 살 수 없습니다. (06:03) 새 집이나 중고집을 공증할 때 여권의 입국 도장을 확인합니다.
4. （07:21）외국인의 주택 구매는 '특허'에 해당합니다. 분양 프로젝트는 먼저 정부의 심사를 거쳐 국방 용지와 관련이 없음을 확인해야 외국인에게 판매할 수 있으며, 아파트는 30%를 한도로 합니다. 예를 들어 500세대면 150세대를 판매할 수 있습니다. 영상에서는 많은 아파트 건물이 이 승인을 받지 못했다고 말합니다.
5. （12:15）투하우(透天) 사례는 드뭅니다. 2014년 주택법 시행 초기에, 2군에 투하우 분양 프로젝트가 하나 있었고, 냐짱 깜란에는 해변 토지 한 묶음이 외국인에게 판매된 적이 있었는데, 후자가 권리증을 받았는지는 명확하지 않습니다. 영상에 따르면 약 8년 동안 새로운 승인이 없었습니다. (13:37) 영상은 구법 제161조를 해석합니다: 아파트 30%; 빌라, 연립 투하우는 하나의 '坊'(방)급 행정 단위 내에서 최대 250세대이며, '坊'을 대만의 '里'(리)에 비유하며 약 3~4천 명 규모라고 설명합니다.

제2편

1. (01:06) 살 수 있습니다. 못 사는 것은 승인이 없기 때문입니다. 영상은 정부가 새 프로젝트를 승인하지 않는 이유는 현지 수요가 충분하지 않기 때문이라고 봅니다. (01:52) 어떤 사람은 캄보디아의 '2층 이상만 살 수 있다'는 규정을 베트남에 적용하는데, 영상은 이것이 틀렸다고 합니다(캄보디아 규정은 본 페이지에서 확인하지 않았습니다).
2. （04:49）50년은 핑크북 발급일부터 기산합니다. 영상은 구법 제161조를 인용합니다: 외국 개인은 최장 50년 보유하며, 핑크북(토지 사용권 및 주택 소유권 증서, 흔히 권리증이라 함)을 받은 날부터 기산하고, 매매 계약만 체결한 시점에는 아직 기산되지 않습니다; 영상은 이를 법률의 허점이라고 부릅니다.
3. (08:35) 단독주택용 토지. 영상에서는 외국인이 토지를 포함한 단독주택을 살 수 있다고 합니다. 집이 아직 지어지지 않았을 때 사면 토지를 사는 것이므로, 천천히 지을 수 있습니다.
4. (12:33) 베트남인과 결혼. 배우자가 베트남 시민인 경우, 권리는 베트남 시민과 동일하게 적용됩니다. (14:40) 결혼 후 취득한 부동산은 부부 공유 재산이지만, 외국인 명의로 등록된 경우에는 여전히 외국인 가구로 간주됩니다.
5. （17:08）기간과 만기. 영상에서는 다음 외국인에게 양도할 때는 남은 연수로 계산하고 다시 계산하지 않으며, '토지 사용료'로 50년을 설명합니다. 베트남인의 권리증에는 '장기'라고 쓰여 있고, 외국인의 경우에는 연수가 쓰여 있습니다. (18:49) 만기가 가까워지면 50년 연장을 신청하거나 베트남인에게 매도할 수 있습니다.

영상에서 특정 물건을 소개하는 부분은 이 페이지에서 옮기지 않았습니다.

현행 규정 대조

주택법 27/2023/QH15 제197조 제2항에 따라 65/2014/QH13은 2024-08-01부터 효력을 상실합니다. 시행세칙 제95/2024호 의정서는 같은 날 발효되며, 제94조는 기존의 제99/2015호 의정서를 폐지합니다. 영상에서 언급된 구법 제159조부터 제162조는 현재 제16조부터 제22조에 해당합니다.

영상 설명	현행 규정	대조
외국인은 단독주택, 빌라를 구매할 수 있습니다	제17조 제2항: 아파트와 단독주택을 포함합니다; 제2조: 단독주택에는 빌라, 연립주택, 독립주택이 포함됩니다.	현행 규정과 일치함
정부 승인을 받아야 외국인에게 판매할 수 있습니다.	제16조: 주택 분양 프로젝트에 한정하며, 국방 안전 구역을 제외하고, 성급 인민위원회가 판매 가능 명단을 공표한다; 제17조 제2항 b호: 개발업체로부터 상품 주택을 구매한다	일치；분양 프로젝트 밖의 단독주택, 상가주택은 범위에 포함되지 않음
아파트 30%; 단독주택 한坊(坊) 250세대	제19조 제1항	현행 규정과 일치함
방(坊) 약 3~4천 명	시행령 제5조: 「하나의 방(坊)에 해당」은 행정 구역 단위와 무관하게 승인된 계획 인구 10,000명으로 계산함; 같은 구역 내 여러 분양 프로젝트를 합쳐도 여전히 250세대를 초과하지 않음	환산 기준이 다름
입국 허가, 입국 도장 확인	제17조 제1항 c호, 제18조 제3항; 시행령 제3조 제3항 d호: 유효한 여권에 입국 도장 또는 이에 준하는 서류	현행 규정과 일치함
집이 다 지어지지 않았으면 토지를 사는 것	토지법 31/2024/QH15 제4조, 제28조의 토지 사용자 명단에 외국 개인 없음; 제148조 제5항: 외국 개인은 주택 거래 서류로 핑크북(소유권 증명서)을 발급받음; 주택법 제9조: 핑크북은 완공된 주택에만 등기됨	현행 조문이 이를 뒷받침하지 않음
핑크북 발급일로부터 50년	제20조 제2항 c호, 기간은 핑크북에 명시됨	현행 규정과 일치함
증서 수령이 늦어지면 기산하지 않음	제39조 제8항: 개발사가 인도 후 50일 이내에 핑크북(소유권 증명서) 신청 서류를 제출해야 함; 제160조 제1항 a호: 매매는 원칙적으로 핑크북이 있어야 함	연장 방법으로는 적합하지 않음
다음 외국인에게 양도되는 것은 잔여 연한임	제17조 제2항 c호는 외국인 주택 소유자로부터 구매를 허용함; 주택법 현행 통합본에서는 '잔여 연한' 또는 '재기산'에 대한 명문 규정을 찾을 수 없음	등록 기관에 확인 필요
베트남인 권리증에는 '장기'라고 표기됨	토지법 제171조: 주택용지는 장기 안정적 사용에 해당	일치함; 50년은 주택 보유 기간이지 토지 사용료 기간이 아님
만기가 되면 50년 연장 가능하거나 베트남인에게 매도 가능	제20조 제2항 c, đ호: 연장은 1회, 50년을 초과하지 않음; 만기 전에 매도 또는 증여 가능, 기한 내 처분하지 않으면 공유 재산으로 귀속됨	일치함; 조문은 '재지불'이 아닌 연장 신청을 규정함
베트남인과 결혼하면 베트남 시민과 동일하게 취급	제20조 제2항 c호: 배우자는 베트남에 거주하는 베트남 시민이어야 함; 민법전 제213조: 부부 공동 소유	일치; 혼인 전·후 재산 경계는 이 페이지에서 확인되지 않음

시행세칙이 보완한 내용: 제95/2024호 법령 제3조는 주택 구매 서류를 열거하고, 제4조는 국방부·공안부가 통제 구역을 통보하고 성급 인민위원회가 명단을 공표하도록 규정(제54/2026호 법령으로 수정, 2026-02-09 발효). 명단이 아직 공표되지 않은 경우 개발사는 투자 주체 승인 시 국방부·공안부에 문의할 수 있음. 제5조는 인구 환산을 정하고, 제6조는 연장 절차를 정하며 만료 최소 3개월 전 신청, 30일 내 회신. 제7조는 판매된 세대수 공개를 규정하고, 초과 거래는 법적 효력이 없으며 핑크북이 발급되지 않음.

자주 묻는 질문

외국인이 지금 베트남의 단독주택이나 빌라를 살 수 있나요?

가능하지만, 성급이 공표한 명단 내 주거용 분양 프로젝트의 상품 주택에 한하며 250세대 상한 이내입니다. 프로젝트 밖의 단독주택, 연립주택, 그리고 단순 토지는 외국인 개인이 매수할 수 없습니다. 자세한 내용은 〈외국인이 베트남에서 토지, 단독주택, 상가를 살 수 있나요?〉 참조.

핑크북을 늦게 받으면 50년도 늦게 시작되나요?

조문상으로는 핑크북 발급일부터 기산하지만, 개발사는 인도 후 50일 이내에 서류를 제출할 의무가 있으며 핑크북이 없으면 재판매도 어렵습니다. 이 방식으로 기간을 연장하는 것은 권장하지 않습니다.

외국인 단독주택의 250세대는 어떻게 계산하나요?

주택법 제19조와 법령 제5조에 따라 계획 인구 10,000명 범위를 기준으로 하며, 동(里)이나 방(坊)의 행정 경계 기준이 아닙니다. 조회 방법은 〈외국인 30% 및 250세대 쿼터란? 쿼터를 못 받으면 어떻게 하나요〉 참조.

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자료 출처

1. 영상 〈제1화｜외국인이 베트남에서 단독주택 빌라를 살 수 있나요? 베트남 단독주택 주택법 분석〉, https://www.youtube.com/watch?v=-nlX0uctdZ4 , 2024-06-21 업로드
2. 영상 〈제2화｜외국인이 베트남에서 단독주택 빌라를 살 수 있나요? 베트남 단독주택 주택법 분석〉, https://www.youtube.com/watch?v=X8CJJkag1No , 2024-06-21 업로드 (두 편의 자막은 자동 전사 후 수동 정리; 영상이 인용한 2014년 주택법 원문은 이 페이지에서 확인되지 않음)
3. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (2024-08-01 발효; 현행 통합본 79/VBHN-VPQH, 2026), 제2, 9, 16~20, 39, 160, 197조
4. 제95/2024호 법령 Nghị định 95/2024/NĐ-CP (2024-08-01 발효; 제54/2026호 법령으로 수정; 현행 통합본 21/VBHN-BXD, 2026), 제3~7, 94조
5. 토지법 Luật Đất đai 31/2024/QH15 (2024-08-01 시행; 현행 통합본 44/VBHN-VPQH, 2026), 제4, 28, 148, 171조
6. 민법전 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 (2017-01-01 시행), 제213조

작성자: 양빙펑(Denny)｜FTT Vietnam International Realty 컨설턴트

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본문은 FTT 컨설팅팀이 작성 및 검토했으며, 일부 자료 정리에 AI 도구를 활용했습니다.