外國人能買越南透天別墅嗎？影片整理與現行法對照

這兩集影片以對談方式，拆解「外國人不能在越南買透天」這個常見說法：外國人可買的是住宅，透天、別墅也在內，但要建案經政府核准可賣外國人，並受戶數上限與 50 年持有期限限制。適合想買越南透天或別墅的台灣讀者。影片在 2024-06-21 上傳，引用的是 2014 年住宅法；住宅法 27/2023/QH15 已在 2024-08-01 生效。一句結論：「透天可以買、但只限核准建案、有 250 戶上限」與現行規定一致；「房子沒蓋好就是買土地」「延後領粉紅本就不起算」兩種說法，現行條文不支持。

影片：〈第一集｜外國人可以在越南買透天別墅嗎？越南透天住房法分析〉，FTT越南國際地產 YouTube 頻道製作，主持人與越南籍來賓對談，2024-06-21 上傳，長度 16 分 51 秒。

影片：〈第二集｜外國人可以在越南買透天別墅嗎？越南透天住房法分析〉，FTT越南國際地產 YouTube 頻道製作，主持人與越南籍來賓對談，2024-06-21 上傳，長度 22 分 18 秒。

影片重點

第一集

1. （00:35）外國人能買的是「住宅」。 住宅分公寓大樓與透天兩大類，連棟透天、別墅都算；辦公室、工業區不算。
2. （01:39）「外國人不能買透天」是迷思。 影片說市場上常聽到這句話，很多人因此改請越南人出面登記。這種做法法律上站不住、風險高，見〈請越南人出面登記買房的風險〉。
3. （04:46）第一個條件是獲准入境。 被列為不受歡迎人士的人進不了越南，也就買不了房；（06:03）買新房或二手房公證時，都會檢查護照上的入境章。
4. （07:21）外國人買房屬於「特許」。 建案要先經政府審核，確認不涉及國防用地，才能賣外國人，公寓以 30% 為限，例如 500 戶可賣 150 戶。影片說很多公寓大樓沒有取得這項核准。
5. （12:15）透天案例少見。 2014 年住宅法施行初期，第二郡有一個透天建案、芽莊金蘭有一批海邊土地曾賣給外國人，後者有沒有拿到權狀不清楚；影片說約八年來沒有新的核准。（13:37）影片並解讀舊法第 161 條：公寓 30%；別墅、連棟透天在一個坊級行政單位內最多 250 戶，並把坊比喻成台灣的「里」、約三四千人。

第二集

1. （01:06）可以買，買不到是因為沒有核准。 影片認為政府不批新案是因為本地需求就不夠；（01:52）有人把柬埔寨「二樓以上才能買」的規定套到越南，影片說這是錯的（柬埔寨規定本頁未查證）。
2. （04:49）50 年自核發粉紅本起算。 影片引用舊法第 161 條：外國個人持有最長 50 年，從拿到粉紅本（土地使用權與房屋所有權證書，俗稱權狀）那天起算，只簽買賣合約時還沒開始算；影片把這稱為法律的漏洞。
3. （08:35）透天的土地。 影片說外國人可以買含土地的透天；房子還沒蓋好時買到的就是土地，可以慢慢蓋。
4. （12:33）與越南人結婚。 配偶是越南公民時，權利比照越南公民；（14:40）婚後取得的不動產屬夫妻共有，但以外國人名義登記的仍算外國人戶。
5. （17:08）期限與到期。 影片說轉給下一位外國人時是剩餘年限、不重算，並以「土地使用費」說明 50 年；越南人的權狀寫「長期」，外國人的寫年限；（18:49）快到期時可申請再延 50 年，或賣給越南人。

影片中推介特定物件的段落，本頁沒有轉述。

現行規定對照

住宅法 27/2023/QH15 第 197 條第 2 款規定 65/2014/QH13 自 2024-08-01 失效；施行細則第 95/2024 號議定同日生效，第 94 條廢止舊的第 99/2015 號議定。影片說的舊法第 159 到 162 條，現在對應第 16 到 22 條。

施行細則補了什麼：第 95/2024 號議定第 3 條列購屋文件；第 4 條規定國防部、公安部通知管制區，由省級人民委員會公布名單（經第 54/2026 號議定修正，2026-02-09 生效），名單尚未公布時開發商可在辦理投資主張核准時徵詢國防部、公安部；第 5 條訂人口換算；第 6 條訂展延程序，到期前至少 3 個月申請，30 天內答覆；第 7 條規定公開已售戶數，超額交易不具法律效力、不核發粉紅本。

常見問題

外國人現在可以買越南的透天或別墅嗎？

可以，但只限省級公布名單內住宅建案的商品房，並在 250 戶上限內；建案外的透天、街屋，以及單純的土地，外國個人不能買。細節見〈外國人能不能在越南買土地、透天或店面？〉。

晚一點領粉紅本，50 年是不是就晚一點起算？

條文確實從核發粉紅本起算，但開發商有交屋後 50 天內送件的義務，沒有粉紅本也難以轉售。不建議用這種方式延長年限。

外國人透天的 250 戶是怎麼算的？

依住宅法第 19 條與議定第 5 條，以規劃人口 10,000 人的範圍計，不是以里或坊的行政界線計。查詢方式見〈外國人 30% 與 250 戶配額是什麼？買不到配額怎麼辦〉。

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資料來源

1. 影片〈第一集｜外國人可以在越南買透天別墅嗎？越南透天住房法分析〉，https://www.youtube.com/watch?v=-nlX0uctdZ4 ，2024-06-21 上傳
2. 影片〈第二集｜外國人可以在越南買透天別墅嗎？越南透天住房法分析〉，https://www.youtube.com/watch?v=X8CJJkag1No ，2024-06-21 上傳（兩集逐字稿為自動轉錄，經人工整理；影片引用的 2014 年住宅法原文本頁未查證）
3. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效；現行合併版 79/VBHN-VPQH，2026），第 2、9、16 到 20、39、160、197 條
4. 第 95/2024 號議定 Nghị định 95/2024/NĐ-CP（2024-08-01 生效；經第 54/2026 號議定修正；現行合併版 21/VBHN-BXD，2026），第 3 到 7、94 條
5. 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（2024-08-01 生效；現行合併版 44/VBHN-VPQH，2026），第 4、28、148、171 條
6. 民法典 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13（2017-01-01 生效），第 213 條

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳宜君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-17。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。