외국인이 베트남에서 집을 사려면 어떤 조건이 필요할까요? 영상 정리 및 신주택법 대조
이 영상은 4분 남짓으로 외국인이 베트남에서 집을 살 수 있는 자격을 설명합니다: 누가 살 수 있는지, 어떤 집을 살 수 있는지, 어떤 서류를 준비해야 하는지, 그리고 외국인의 주택 구매 수량을 누가 공개하는지입니다. 처음으로 베트남 주택 구매门槛을 알고 싶은 대만 독자에게 적합합니다. 특히 주의할 점: 영상은 2014년 주택법(Luật Nhà ở 65/2014/QH13)과 시행세칙 제99/2015호 의정서를 인용하며, 촬영 당시에는 구법이 적용되었습니다. 이 두 문서는 2024-08-01에 주택법 27/2023/QH15와 제95/2024호 의정서로 대체되었습니다. 한 줄 결론: "입국 허가, 외교 특권 없음, 분양 프로젝트 내 상품 주택만 구매" 이 세 가지 핵심 조건은 변하지 않았지만, 조항 번호는 모두 바뀌었고, 국방·안전 구역 목록, 주택 구매 수량 공개 및 서류 요건의 표현도 조정되었습니다.
영상: 〈외국인이 베트남에서 주택을 구매하는 조건?〉, FTT Vietnam International Realty YouTube 채널 제작, 2024-08-06 업로드, 길이 4분 36초.
영상 핵심
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(00:30) 누가 베트남에서 주택을 소유할 수 있는지. 영상은 2014년 주택법 제7조 제3항을 인용합니다: 국내 조직, 가족 및 개인, 해외 거주 베트남인, 그리고 제159조 제1항에 해당하는 외국 조직 및 개인은 베트남에서 주택을 소유할 수 있습니다.
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(01:00) 외국 조직과 외국 개인의 범위. 외국 조직은 외국인 투자 기업, 외국 기업의 지점 및 대표 사무소, 외국 투자 펀드, 그리고 베트남에서 영업하는 외국 은행 지점을 말합니다; 외국 개인은 "베트남 입국이 허용된 사람"입니다. 또한, 베트남에서 법에 따라 주택을 투자 건설하는 외국 조직과 개인도 주택을 소유할 수 있습니다.
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(01:00) 어떤 방식으로 취득하고 어떤 집을 살 수 있는지. 영상은 주택 분양 프로젝트 투자 건설, 그리고 분양 프로젝트 내 상품 주택의 구매, 임대 후 구매, 증여, 상속을 나열하며, 아파트와 단독 주택 모두 포함됩니다.
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(01:29) 국방·안전 구역의 제한. 영상은 주택이 정부가 정한 국방·안전 통제 구역 밖에 있어야 한다고 강조하며, 외국인의 선택은 여전히 지역 제한을 받습니다.
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(01:45) 구매 조건과 증빙 서류. 영상은 2014년 주택법 제160조와 제99/2015호 의정서 제74조를 인용합니다: 외국 조직은 투자 증서 또는 베트남 주관 기관이 발급한 영업 서류가 있어야 하며, 계약 시 유효해야 합니다; 외국 개인은 입국이 허용되고 외교·영사 특권 면제 신분에 속하지 않으며, 베트남 입국 도장이 찍힌 유효한 여권을 소지해야 합니다.
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（03:20）외국인 주택 구매 수량은 건설부가 공개합니다. 영상은 제99/2015호 의정서 제76조를 인용합니다: 건설부는 전자 포털에 각 주거 분양 프로젝트에서 외국 조직과 개인이 구매했거나 권리증을 취득한 수량을 공개하여 정보를 투명하게 합니다.
현행 규정 대조
영상은 2024-08-06에 업로드되었으며, 내용은 2014년 주택법과 제99/2015호 의정서에 근거합니다. 주택법 27/2023/QH15 제197조 제2항에 따르면, 65/2014/QH13은 새 법 시행일(2024-08-01)부터 효력을 상실합니다. 제95/2024호 의정서 제94조도 제99/2015호 의정서가 같은 날 효력을 상실한다고 규정합니다. 아래에서 항목별로 대조합니다. 영상이 인용한 구법 조항의 원문은 본 페이지에서 확인하지 않았고, 영상의 설명에 따라 대조합니다.
| 영상 설명(구법) | 현행 규정(2024-08-01부터) | 변경 여부 |
|---|---|---|
| 주택을 소유할 수 있는 대상: 구법 제7조 제3항 | 주택법 27/2023/QH15 제8조 제1항 c점, 외국 조직과 개인은 제17조 제1항에 따라 인정 | 조항 번호 변경, 범주 동일 |
| 외국 조직 범위, 외국 개인의 '베트남 입국 허가': 구법 제159조 제1항 | 제17조 제1항: b점은 외자 경제 조직, 외국 기업 지점 및 대표 사무소, 외국 투자 펀드, 외국 은행 지점을 나열하고, c점은 베트남 입국이 허가된 외국 개인을 나열 | 내용 대체로 동일 |
| 취득 방식: 투자 건설, 구매, 임대 구매, 증여, 상속을 통한 분양 프로젝트 내 상품 주택 | 제17조 제2항 b호: 개발업체로부터 분양 프로젝트 내 상품 주택을 구매, 임대 구매하거나 증여, 상속받는 경우; c호는 별도로 합법적으로 보유한 외국 조직 또는 개인으로부터 구매, 임대 구매할 수 있음을 명시 | 영상은 c호의 외국인 주택 소유자의 재판매 경로를 언급하지 않음 |
| 국방 안전 구역 외 | 제16조 제1항은 국방 안전 구역 내 분양 프로젝트를 제외함; 제16조 제2항 및 제95/2024호 의정서 제4조에 따라 국방부, 공안부가 통보한 후, 성급 인민위원회가 외국인에게 판매 가능한 분양 프로젝트 명단을 공표함(제4조 제3항은 제54/2026호 의정서로 개정되어 2026-02-09 발효) | 성급 인민위원회가 명단을 공표하는 방식으로 변경 |
| 외국 조직은 투자 증명서를 보유하고 계약 체결 시 유효해야 함: 구법 제160조 | 제18조 제2항: 투자 증명서 또는 관련 운영 서류가 계약 체결 시 여전히 유효해야 함; 제18조 제1항은 자체 건설하는 외국 자본 조직이 분양 프로젝트 개발업체여야 한다고 규정 | 실질적으로 동일하며, 조항 번호가 제18조로 변경됨 |
| 외국 개인은 외교·영사 특권 및 면제를 누리지 못함 | 제18조 제3항 | 현행 규정과 일치함 |
| 서류: 유효한 여권 + 입국 도장 (구 의정서 제74조) | 제95/2024호 의정서 제3조 제2항 c호: 외국 여권 + 외교·영사 특권·면제 신분이 아님을 서면으로 약속; 제3항 d호: 계약 시 유효하고 입국 도장이 찍힌 여권 또는 이에 준하는 합법적 입국 서류 | 서면 확약 추가; 입국 증명은 동등한 서류 사용 가능 |
| 건설부 공개 외국인 주택 구매 수량 (구 의정 제76조) | 제95/2024호 의정 제4조 제4항, 제7조 제1항: 성급 주택 주관 기관이 자사 웹사이트에 각 분양 프로젝트의 판매 가능 및 판매 완료, 핑크북 발급 수량을 공개하도록 변경됨; 제7조 제2항 b호는 매도인이 계약 체결 후 3영업일 이내에 통보하도록 요구함; 제7조 제5항은 발급 기관이 건설부 등 부처에 보고하도록 규정함 | 공개 책임이 성급으로 이관됨 |
| 영상에서 언급되지 않음: 쿼터 | 주택법 제19조 제1항: 각 아파트 건물마다 외국인 합계가 30%를 초과하지 않음; 빌라, 연립 주택은 하나의 방(坊)에 해당하는 범위 내에서 250호를 초과하지 않음; 제95/2024호 의정서 제5조는 '하나의 방(坊)에 해당함'을 계획 인구 10,000명으로 규정함; 제7조 제3항은 초과 거래는 법적 효력이 없으며 핑크북을 발급하지 않는다고 규정함 | 새 법에 명문된 제한, 영상에서 설명하지 않음 |
| 영상에서 언급되지 않음: 보유 기간 | 제20조 제2항 c호: 외국 개인이 핑크북 발급일로부터 50년을 초과하지 않아 보유하며, 필요 시 1회 연장 가능하며 50년을 초과하지 않음; 제95/2024호 의정서 제6조: 만료 전 최소 3개월 전에 성급 인민위원회에 신청하며, 30일 내에 회신; 제20조 제2항 đ호: 만료 시 미매각 또는 증여 시, 주택은 공유 재산으로 귀속 | 새 법에 명문된 제한, 영상에서 설명하지 않음 |
추가로 두 가지를 보충합니다. 첫째, 베트남에 거주하는 베트남 시민과 결혼한 외국인 개인은 제20조 제2항 c호에 따라 베트남 시민과 동일하게 주택을 소유할 수 있으며, 50년 기한 제한을 받지 않습니다. 둘째, 핑크북(토지 사용권 및 주택 소유권 증서, 흔히 권리증이라고 함)에는 보유 기간이 기재되어 있으므로, 매매 전에 매도인에게 제시를 요청할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
영상에서 말한 조건이 지금도 적용되나요?
핵심 조건은 여전히 적용됩니다: 외국인 개인이 베트남에 입국할 수 있고, 외교·영사 특권·면제 신분이 아니며, 주거용 분양 프로젝트 내 상품주택만 구매할 수 있고, 해당 프로젝트가 국방·안보 통제 구역에 있지 않아야 합니다. 다만 법적 근거가 주택법 27/2023/QH15 제16조~제20조 및 제95/2024호 의정서로 변경되었으므로, 인용 시 새 조항 번호를 사용하세요. 영상 속 '제159조', '제160조'는 더 이상 현행 조문이 아닙니다.
특정 분양 프로젝트를 외국인에게 판매할 수 있는지 어떻게 알 수 있나요?
주택법 제16조 제2항 및 제95/2024호 의정서 제4조 제3항에 따라, 성급 인민위원회가 전자 포털에 외국인에게 판매 가능한 분양 프로젝트 명단을 공개합니다. 쿼터 잔여량은 성급 주택主管기관 웹사이트가 제7조에 따라 공개한 숫자를 확인하면 됩니다. 영상에서 말한 '건설부 공개'는 구 의정서 방식입니다. 개발사는 계약 전에 확인 의무도 있으며, 자세한 내용은 〈외국인 30% 및 250세대 쿼터란 무엇인가? 쿼터를 못 받으면 어떻게 하나〉를 참조하세요.
외국인이 구매한 주택은 얼마나 거주할 수 있나요?
영상에서는 기간을 언급하지 않았습니다. 현행 주택법 제20조 제2항 c호에 따르면, 외국인 개인은 핑크북 발급일로부터 50년을 초과하지 않는 범위에서 보유할 수 있으며, 1회 연장이 가능하고 연장도 50년을 초과하지 않습니다. 연장, 만기 전 양도 및 상속에 대해서는 〈베트남 주택 50년 소유권 만료 시 어떻게 하나? 연장·양도·상속〉을 참조하세요.
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자료 출처
- 영상 〈외국인의 베트남 주택 구매 조건?〉, https://www.youtube.com/watch?v=4CLe-0M9qNg , 2024-08-06 업로드 (자막은 자동 전사본이며, 내용을 수동으로 정리함; 영상은 2014년 주택법 65/2014/QH13 및 제99/2015호 의정서를 인용하며, 본 페이지에서는 원문을 확인하지 않음)
- 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (2024-08-01 발효; 현행 통합본 79/VBHN-VPQH, 2026), 제8조, 제16조~제20조, 제197조
- 제95/2024호 의정서 Nghị định 95/2024/NĐ-CP (2024-08-01 발효; 제54/2026호 의정서로 개정, 2026-02-09 발효; 현행 통합본 21/VBHN-BXD, 2026), 제3조~제7조, 제94조
작성자: 양빙펑(Denny)｜FTT Vietnam International Realty 컨설턴트
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본문은 법규 및 시장 정보를 정리한 것으로, 개별 투자 권고가 아닙니다. 개별 사안의 조건은 부동산 설명서 및 매매 계약을 기준으로 합니다. 자료는 2026-10-17 기준입니다.
본문은 FTT 컨설팅팀이 작성 및 검토했으며, 일부 자료 정리에 AI 도구를 활용했습니다.