세입자가 월세를 밀리거나 퇴실 시 지저분하면 어떻게 하나요? 베트남 임대 관리 실무 영상 정리

이 영상은 FTT 임대 관리 팀 동료가 호치민시에서 임대 아파트를 관리하며 실제로 겪은 상황을 공유한 것입니다: 퇴거 시 주택이 지저분하고, 세입자가 몰래 반려동물을 키우다 커튼을 물어뜯었으며, 사업 실패로 월세를 내지 못하면서도 주택 인도를 거부하고, 월세 연체 후 연락을 피한 경우 등이 있습니다. 대만에 있으면서 베트남 집을 남에게 임대할 계획인 집주인에게 적합합니다. 한 줄 요약: 대부분의 세입자는 의사소통이 잘 되지만, 소수의 까다로운 사례는 사전에 임대차 계약서, 전기 요금 계좌 명의, 위임 서류 및 인도 체크리스트를 준비하는 것이 중요하며, 법적으로 집주인이 단독으로 임대차 계약을 해지할 수 있는 기준은 대부분이 생각하는 것보다 높습니다.

원문 이미지: i.ytimg.com

영상: 〈세입자가 월세를 내지 않았나요? 지불 지연? 베트남 임대 주택에서 흔한 문제〉, 양빙펑(Denny) 발표, FTT 임대 관리 팀 동료 실무 경험 공유, 2024-08-23 업로드, 길이 17분 44초.

영상 핵심

1. (00:49) 퇴거 시에야 집이 어질러진 것과 세입자가 몰래 고양이를 키운 것을 발견했습니다. 동료가 빈즈엉에서 집을 인수받을 때, 세입자가 원래 청소를 다 해놨다고 했는데 문을 열어보니 실내가 지저분하고, 벽면에 얼룩이 있으며, 수도꼭지가 녹슬었고, 커튼이 고양이에게 물어뜯겨 변형되어 있었습니다. 계약 당시에는 세입자가 반려동물을 키우는지 몰랐습니다. 정리 비용을 세입자 부담으로 요구했고, 이 세입자는 기꺼이 배상에 협조했지만, 동료는 협조하지 않는 세입자를 만나면 처리하기 어렵다고 솔직히 말했습니다.

2. (02:33) 사업 실패로 월세를 내지 못하면서, 보증금을 돌려줘야 집을 인도하겠다고 요구했습니다. FTT에서 6년 넘게 근무하며 주로 7군 물건을 담당하는 베트남 동료가 공유한 내용입니다: 한 가족 5명의 세입자가 사업 어려움으로 월세를 내지 못했고, 집주인이 집을 회수하려 했지만, 세입자는 보증금을 먼저 돌려받아야 이사하겠다고 했으며, 집주인이 동의하지 않아 한동안 교착 상태가 지속되었습니다.

3. (03:47) 집주인이 전기 요금 계좌 명의를 자신의 이름으로 바꾸는 것을 권장합니다. 신축 주택 인도 시 전기 요금 계좌가 대부분 개발사 명의로 되어 있어, 동료는 집주인이 자신의 이름으로 변경할 것을 권장하며, 이후 세입자에게 문제가 생겼을 때 전기 공급을 중단하는 것이 더 간단해진다고 했습니다. 영상에서는 두 가지 방법을 소개합니다: 매매 계약서 원본 또는 6개월 이내 공증 사본과 신분증을 지참하여 전력회사 핫라인에 전화해 직원이 방문 수거하도록 요청하면 약 1~3일 내 처리되거나, 웹사이트에 서류를 업로드하여 온라인으로 신청하는 방법입니다.

4. (05:31) 세입자 선정과 임시 거주 등록. 동료는 가족 단위, 장기 거주 예정, 직업이 안정적인 세입자를 우선적으로 찾아, 한동안 거주하다 월세를 내지 않고 보증금도 포기한 채 이사하는 경우를 피하고자 합니다. 또한 세입자를 위해 공안에 임시 거주 등록을 해주어 세입자 정보가 기록되도록 권장합니다.

5. (06:06) 수리는 임대 관리 측이 원인을 판단하고 견적을 비교한 후 집주인에게 보고합니다. 예를 들어 에어컨 물 누수는 대부분 너무 더러워서 기사에게 청소를 맡기면 되고, 벽면 습기 침투는 먼저 수원을 찾은 후 견적을 비교하여 집주인에게 보고한 후 수리가 완료될 때까지 추적합니다.

6. (06:53) 월세 납부 기한을 임대차 계약서에 명시해야 합니다. 영상에서는 임대차 계약서에 매월 5일 이전에 월세를 납부하기로 약정하고, 연체 시 임대 관리 측이 먼저 독촉한다고 언급합니다. 건물 관리 사무소와 관련된 업무는 집주인 본인 또는 집주인이 위임한 중개인, 임대 관리인이 직접 처리해야 합니다.

7. (07:31) 퇴거 시 인도 체크리스트와 보증금 반환. 퇴거 시 전기, 수도, 인터넷, 에어컨 동관 길이 등의 항목을 점검한 후 회계 부서에 보내 재검토합니다. 손상이 있으면 먼저 처리하고 집주인이 동의한 후에 보증금을 반환하며, 절차는 약 3일 내에 완료됩니다. 임대 관리 측은 임대차 계약 만료 2개월 전에 세입자에게 재계약 여부를 먼저 물어보아, 이전 세입자와 다음 세입자가 공백 없이 이어지도록 최대한 노력합니다.

8. （09:01）월세를 내지 않고 얼굴도 안 내미는 극단적인 사례. 또 다른 동료가 공유한 이야기로, 세입자가 여러 번 다음 날 내겠다고 약속하고는 연락이 끊겼고, 임대 관리 측이 여러 차례 독촉해도 소용이 없어 경찰에 신고하자 세입자가 비로소 이사 가는 데 동의했으며, 전후 약 한 달이 걸렸습니다. 또 다른 세입자는 "이건 네 집이 아니니 집주인을 불러라"라며 임대 관리 직원과의 대화를 거부했습니다. 영상 마지막에는 임대 관리를 맡기려면 정식 위임장이 필요하고, 건물 관리 사무소와 수도·전기 회사에 명의 등록 및 변경을 해야 하며, 세입자가 나갈 때는 평화롭게 처리해 집이 훼손되는 것을 피해야 한다고 언급했습니다.

현행 규정 대조

영상은 대부분 임대 관리 실무에 관한 내용으로, 법률 설명은 아닙니다. 아래에서는 영상에서 다룬 임대차, 보증금, 위약 관련 쟁점을 베트남 주택법(Luật Nhà ở 27/2023/QH15, 2024-08-01 시행) 및 민법(Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, 2017-01-01 시행) 조항과 대조해 보겠습니다.

영상 상황	현행 규정	대조
세입자가 월세를 내지 않아 집주인이 집을 되찾으려 함	주택법 제172조 제1항: 약정 임대 기간 내 임대인은 제2항의 경우를 제외하고 단독으로 임대차 계약을 종료하고 집을 회수할 수 없음; 제2항 b호: 임차인이 약정한 사유 없이 3개월 이상 월세를 전액 납부하지 않은 경우 임대인이 단독으로 계약을 종료할 수 있음	임대차 계약에서 정한 납부 기한은 법정 종료 사유와 동일하지 않음; 법정 단독 종료 기준은 3개월 이상 월세 연체
단독 종료 시 통지 필요	주택법 제172조 제4항: 단독 종료하는 측은 서면 또는 약정한 방식으로 최소 30일 전에 통지해야 하며, 다른 약정이 있으면 그에 따름; 위반으로 손해가 발생하면 배상해야 함	영상에서는 통지 기간을 다루지 않았으므로, 집주인이 회수하기 전에 유의해야 함
월세 납부 기한	민법 제481조 제1항: 임차인은 약정 기한 내에 임대료를 전액 지급해야 하며, 제2항: 약정하여 분할 지급하기로 한 경우, 임차인이 연속 3기간 미납 시 임대인은 단독으로 계약을 해지할 수 있다. 단, 다른 약정이나 법률에 다른 규정이 있는 경우는 제외한다	지급일은 임대차 계약에서 약정하며, 영상과 동일하다. 주거용 임대차는 주거법 제172조에 따른다
정전, 단수, 엘리베이터 카드 정지	주거법과 민법의 현행 통합본에서 임대인 또는 임대 관리자가 임차인에 대한 수도·전기 공급 중단 권한을 인정하는 조항을 찾을 수 없다	법적 근거가 확인되지 않아 FTT는 이를 통한 임대료 징수를 권장하지 않는다. 전기 관련 법규는 본 페이지에서 확인되지 않았으므로, 개별 사례는 베트남 변호사와 상담하라
보증금 반환 및 공제	민법 제328조 제2항: 계약 이행 후 계약금(đặt cọc)은 지급자에게 반환되거나 지급할 금액에 충당된다	법률은 반환 기일을 규정하지 않는다. 영상 속 '약 3일'은 FTT의 업무 절차이다
퇴실 시 어질러짐, 반려동물이 커튼을 물어뜯음	민법 제479조 제1항: 임차인은 임대물을 보관할 의무가 있으며, 분실이나 훼손 시 배상해야 한다. 단, 자연적인 마모는 책임지지 않는다. 제482조 제1항: 반환 시 인수 당시의 상태를 유지해야 하며, 가치가 감소한 경우 임대인은 배상을 청구할 수 있다	영상 요구사항과 같이 세입자가 정리비를 부담하는 것과 일치하며, 애완동물을 키울 수 있는지 여부는 주택법과 민법에 직접 규정이 없으므로 임대차계약서에 명시해야 합니다.
위약금	민법 제418조: 위약 벌금은 쌍방이 약정하고, 금액은 쌍방이 협의하여 정하며, 법률에 다른 규정이 있는 경우는 제외한다	연체 임대료에 대한 위약금 또는 벌칙은 임대차 계약서에 먼저 명확히 기재해야 한다
임대 관리를 위임할 때 공증이 필요한 위임장	주택법 제164조 제2항: 주택 임대 관리(ủy quyền quản lý nhà ở) 계약은 공증이 강제되지 않으며, 쌍방이 필요할 때만 합니다; 제186조 제2항: 위임 내용과 기간은 쌍방이 약정합니다	법률은 공증을 강제하지 않습니다; 영상에서 공증이 필요하다고 한 것은 아파트 관리사무소, 수도·전기 회사 등의 실무상 요구사항일 것이며, 각 기관의 규정을 따릅니다
전기요금 명의 변경, 임시 거주 등록	이 페이지에서는 전력법과 거주법(Luật Cư trú) 조항을 확인하지 않았습니다	영상에서 언급된 서류와 일수는 경험 공유일 뿐이며,办理 전에 전력회사와 지방 공안의 공고를 기준으로 합니다

외국 집주인은 임대 전에 서면 신고와 임대 소득세 납부 의무가 있으며, 자세한 내용은 〈베트남 관리 대행 수수료는 어떻게 계산되나요? 공실, 수리 및 임대 계약 세무〉를 참조하세요.

자주 묻는 질문

세입자가 며칠 늦게 월세를 내면 집주인이 바로 집을 회수할 수 있나요?

주택법 제172조에 따르면, 약정 임대 기간 내에 임대인은 원칙적으로 일방적으로 종료할 수 없습니다; 세입자가 약정 사유 없이 3개월 이상 연체하면 법정 일방적 종료 사유가 되며, 최소 30일 전에 통지해야 합니다. 영상에서 언급된 단수·단전, 엘리베이터 카드 정지 등의 압박 방식은 주택법, 민법의 현행 통합본에서 임대인이나 임대 관리자가 그렇게 할 수 있는 조항을 찾을 수 없어, FTT는 이를 통한 독촉을 권장하지 않습니다; 연체가 발생하면 임대차 계약 조항과 주택법 제172조의 절차에 따라 처리하고, 필요시 베트남 변호사와 상담하세요.

보증금으로 연체 임대료나 수리비를 충당할 수 있나요?

민법 제328조 제2항은 계약 이행 후 계약금을 반환하거나 지급해야 할 금액에 충당할 수 있도록 허용합니다. 세입자가 발생시킨 손해는 제479조, 제482조에 따라 배상을 청구할 수 있습니다. 실무적으로는 임대차 계약서에 보증금에서 공제할 수 있는 항목을 명확히 기재하고, 입주 시 사진이 첨부된 인수인계 기록을 작성해 두어야 퇴거 시 근거가 됩니다.

저는 대만에 있는데, 임대 관리 회사에 맡기려면 무엇을 준비해야 하나요?

영상 경험에 따르면, 최소한 위임 서류를 준비하고, 전기 요금 명의를 집주인 명의로 변경하고, 건물 관리 사무소에 누가 집주인을 대리할 권한이 있는지 알려야 합니다. 주택법 제164조 제2항은 위임 관리 계약에 공증이 의무 사항은 아니라고 규정하지만, 관리 사무소나 전기·수도 회사에서 공증 서류를 요구할 수 있으니 미리 확인하세요. 수수료 방식은 〈베트남 임대 관리 수수료는 어떻게 계산되나요? 공실, 수리 및 임대차 계약 세금〉을 참조하세요.

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자료 출처

1. 영상 〈세입자가 집세를 내지 않나요? 지불이 늦어지나요? 베트남 임대 주택에서 흔한 문제들〉, https://www.youtube.com/watch?v=2XFX6k2dLlU , 2024-08-23 업로드 (자막은 자동 전사된 것으로, 내용은 수동으로 정리됨)
2. 주택법 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (통합본), 제164조, 제172조, 제186조, 2024-08-01 발효
3. 민법 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, 제328조, 제418조, 제479조, 제481조, 제482조, 2017-01-01 발효

작성자: 양빙펑(Denny)｜FTT Vietnam International Realty 컨설턴트

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본문은 법규 및 시장 정보를 정리한 것으로, 개별 투자 권고가 아닙니다. 개별 사안의 조건은 부동산 설명서 및 매매 계약을 기준으로 합니다. 자료는 2026-10-17 기준입니다.

본문은 FTT 컨설팅팀이 작성 및 검토했으며, 일부 자료 정리에 AI 도구를 활용했습니다.